臺灣臺中地方法院104年度訴字第1710號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1710號

原告

富邦人壽保險股份有限公司

法定代理人

陳俊伴

訴訟代理人

劉瑩玲律師

被告

新天地國際實業股份有限公司

法定代理人

歐敏輝

被告

歐敏雄

共同訴訟代理人

周仲鼎律師

上列當事人間請求給付補償金事件，本院於民國105年11月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告主張：

一、被告新天地國際實業股份有限公司（下稱新天地公司）於民國97年6 月15日與訴外人德先股份有限公司（下稱德先公司）簽訂買賣契約書，承接德先公司於臺中德安購物中心10樓「美麗紅」專櫃所留下之現有裝修設備及所有生財設備；又於97年6 月19日以被告歐敏雄為連帶保證人，與德先公司簽訂餐飲專櫃合約書（下稱系爭專櫃合約書），同意於德先公司經營之德安購物中心餐飲專櫃區內指定場所設櫃銷售餐飲，合約期間自97年10月1 日起至107年9月30日，為期10年；雙方另於98年5 月15日就系爭專櫃合約書，簽訂修訂條款備忘錄（下稱系爭備忘錄），修訂系爭專櫃合約書第5條第7項關於97年11月至98年3 月之保證營業額及年度結算期間之約定。嗣原告及訴外人英屬維京群島商安中股份有限公司臺灣分公司（下稱安中公司）向德先公司購買其所有之德安購物中心後，更名為新時代購物中心。被告新天地公司與德先公司、原告、安中公司等4家公司，於99年10月7日簽訂餐飲專櫃合約補充協議書（下稱系爭補充協議書），四方同意自99年1月1日起，由原告、安中公司概括承受系爭專櫃合約書、系爭備忘錄所定各項出租人之權利及義務，被告新天地公司則依原合約及備忘錄享有並履行承租人之權利與義務，並修訂系爭專櫃合約書、系爭備忘錄第5條第7項關於保證營業額之約定為：「合約期間第一年至第五年乙方（即被告新天地公司）保證每年營業額應不低於7000萬元（未稅）；第六年至第八年保證每年營業額應不低於1 億元（未稅）……，以下簡稱『保證營業額』。本保證營業額以每年為一期結算一次，如乙方之營業額不足該期之保證營業額者，就該不足之營業額部分（包底差額），乙方應於每一期結算後併次月抽成租金給付……」（即系爭補充協議書第9條）。

二、被告新天地公司於102年8月26日以新天地字第10208508號函向原告方委任之物業管理機構訴外人仲量聯行股份有限公司（下稱仲量公司）表示：「停車問題，一直是璽悅店，最被賓客詬病的缺失……。可喜的是：新時代已採取具體的協助措施。」，同時提出希望調降包底差額（保證營業額）等相關事宜，並表示如無法取得同意，將提前終止合約等。惟被告新天地公司自承原告已提供具體措施解決停車問題，僅因原告不同意調降保證營業額，即於103年2月21日以臺中文心路000258號存證信函通知原告、安中公司及仲量公司，藉故主張因購物中心停車問題遲遲無法解決，使業績大幅滑落與虧損，提前於103年8月31日起終止系爭專櫃合約，並於 103年8月1日停止營業。被告新天地公司依系爭專櫃合約書第15條第5項約定，應給付相當於契約終止時6個月保證營業額之抽成租金新臺幣（下同）325萬元（計算式：100,000,000元×6.5％×6∕12＝3,250,000 元）作為補償金，含稅金額為341 萬2500元（計算式：3,250,000元×1.05＝3,412,500元）；及依系爭專櫃合約書第5條第1項約定，給付103 年8月1日起至同年月31日中斷營業期間，每日1 萬元之罰款共計31萬元，含稅金額為32萬5500元（計算式：310,000 元×1.05＝325,500元）。再依系爭專櫃合約書第7條第1 項、第12條第2項、第16條第1項約定，被告新天地公司應於合約終止後，回復櫃位之原狀，惟被告新天地公司迄今未處理櫃位地坪與公設地坪，經仲量公司委請訴外人銓瀅企業社估價，預估處理地坪含清運廢棄物之費用為110 萬元。是被告新天地公司期前終止合約，共應給付原告、安中公司共計483 萬8000元（計算式：3,412,500元＋325,500元＋1,100,000元＝4,838,000元），扣除被告新天地公司已提供之履約保證金 140萬元，尚應給付3,438,000元（計算式：4,838,000元－1,400,000元＝3,438,000元），被告歐敏雄為被告新天地公司之連帶保證人，應與被告新天地公司負連帶清償責任。又因金錢債權為可分之債，原告、安中公司之權利各為2分之1，原告得請求被告給付之金額為171萬9000元（計算式：3,438,000元÷2＝1,719,000元），爰依上開專櫃合約書等規定，請求被告新天地公司、歐敏雄連帶給付171 萬9000元等語。並聲明：⒈被告應連帶給付原告171 萬9000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。

三、對被告抗辯之陳述：

(一)被告屢稱向原告反映停車問題未獲改善云云，並非事實，被告主張系爭專櫃合約書係可歸責於原告無法提供充足車位之原因而提前終止云云，並無可採：

⒈被告新天地公司業於102年8月26日新天地字第10208508號函文自承原告已提供具體措施解決停車位問題。且系爭補充協議書第8條約定，被告新天地公司應配合於宴席1個月前提供正確之訂桌數、停車位需求量，並以被告新天地公司之費用寄送三方同意之停車卡，作為其顧客停車入場、離場及停車場管理單位開放第二車道閘門進入之依據，若被告新天地公司未依前述約定配合辦理，原告、安中公司有權拒絕提供停車位。被告若主張原告有違反上開約定，應就其有依約於 1個月前通知正確訂桌數、停車位需求量，而原告未依約提供車位一節，負舉證責任。

⒉被告所提出網路宴客經驗談及顧客意見調查表，時間自 100年7月起至103年1月止，時間長達2年，但僅有41份，採樣數量不足，並無代表性。況雖有顧客表示停車不便及電梯乘載量不足，但亦有多位顧客表示璽悅館位置佳，有利於南北部親友前來，並表示本無十全十美之場地，經評估後仍選擇地點絕佳之璽悅館。此外，亦有多位顧客抱怨廁所不潔、氣味不佳、地板濕滑；亦有顧客抱怨宴會進行中有服務人員陸續帶客人參觀場地並解說之不當情形，及璽悅館宴會廳裝潢及舒適性不足、菜色差、口味不搭、出菜太慢、食材新鮮度不足、用餐位置太小、轉盤難轉及無寄桌服務等。由此可知，婚宴餐廳業績之良窳，原因多端，被告係因業績不如預期，欲提早結束營業，而藉詞歸咎於停車問題。

⒊被告新天地公司於97年間接手櫃位時，對於該場地經營婚宴會館之良窳已經過詳細評估，而同意一定金額之包底抽成。十全十美之場地千載難逢，新時代購物中心先天之優勢為近車站，利於南來北往，地利之便亦讓許多新人選擇於此舉辦婚宴，有利於營業額之提升；然兩旁商家甚多，腹地小，路邊無停車位，且購物中心結合量販店，停車位數量有限，乃其不足之處，原告雖盡力提供相對數量充足之停車位，只能以系爭補充協議書第8 條約定之方式因應，此亦為被告明知且接受，被告對於承租之初已明知之停車條件大加撻伐，顯無理由。又電梯動線、電梯數量等亦為原有建物設計，於簽約前即可就此充分評估，不應於簽約後以此責難原告。

(二)被告新天地公司於103 年3月至8月仍依兩造合約占有使用系爭櫃位之期間，本應給付租金，與系爭專櫃合約書第15條第5項所指之補償金無涉。再依系爭專櫃合約書第15條第5項約定，不論是否於6 個月前提出終止合約，凡未經原告同意而期前終止合約，即應給付6 個月之抽成租金，補償原告因期前終止合約之所失利益（即期前終止日至原訂合約期限到期日此段區間之租金損失），其本意係為補償原告未來租金之損失，與契約存續期間所應給付之租金本屬二事。

(三)依民法第453 條規定，定有期限之租賃契約，得再約定得否於期限屆滿前終止契約。系爭專櫃合約書第15條第5項、第6項即係就雙方得於期限屆滿前終止契約所為之約定，是以，被告新天地公司提前終止契約應純屬依約行使契約權利，並非違約，補償金僅係行使逕行提前終止契約權之附帶條件，其目的係為補償原告所受之租金損失，與違反契約、違約金完全無涉，難認其屬違約金之性質。縱認該6 個月補償金應屬違約金，其數額亦屬合理，並無過高之嫌。

(四)因被告新天地公司擬提前終止系爭專櫃合約書、補充協議書，雙方即就提前終止合約事宜進行討論，並依討論內容作成「餐飲櫃位合約書提前終止協議書」，包含被告新天地公司應於103年9月10日前賠償相當於原合約暨協議書終止時6 個月保證營業額之抽成租金325 萬元，分別送請雙方核可後簽署，惟被告新天地公司不同意上揭內容而拒絕簽署，顯然雙方未就提前終止合約後之權利義務關係達成協議，即應回歸原合約及補充協議書之約定。且當初雙方與會人員言明被告新天地公司依約給付包底差額及6 個月保證營業額之補償金後，即免除中斷營業日數之罰款責任，然被告新天地公司既不同意簽署協議，迄今亦不願給付6 個月補償金，原告當無依協議免除被告新天地公司中斷營業罰款之理。

(五)本件補償金及中斷營業罰款，性質上係補償租金收入之減損，應屬租金性質，為營業額之一部分，依法應繳納營業稅（見本院卷第131 頁）。而一般商場租賃習慣均由承租方負擔營業稅，由出租方依法向承租方收取後，以納稅義務人之身分繳納，兩造過往收受租金時，亦均有加計營業稅額。

(六)被告新天地公司承接德先公司經營之美麗紅餐廳櫃位時，以2800萬元向德先公司購買美麗紅餐廳現有之裝修設備及生財器具，被告新天地公司就包含地坪在內之裝修設備有所有權及處分權甚明，於合約終止後自應負有回復原狀之義務。

貳、被告則以：

一、兩造間租賃契約係因原告遲無法改善停車場不足之問題，導致被告新天地公司屢遭客戶抱怨業績不佳，卻需支付龐大之保證租金，即系爭租賃契約係因可歸責於原告之原因終止，原告向被告請求補償金及罰款，顯無理由：

(一)一般民眾舉辦喜慶宴會當有龐大到客數，停車場設置不足、停車位等候時間長，為婚宴、聚餐客戶選擇宴客場所考量之重要之點，此乃一般社會大眾週知之事實，充足停車位對於舉辦大型婚宴、聚餐為主之被告新天地公司，其重要性可想而知。依系爭補充協議書第8 條約定：「因乙方（即被告新天地公司）營業項目為餐飲性質，停車場之瞬間吞吐備載容量為『必備條件』，丙、丁方（即原告、安中公司）同意依照乙方每日中午及晚餐之實際訂桌數提供本館相對足夠需求量之停車位予乙方顧客停放車輛，以及為解決假日停車場入口擁塞情況，開放入口處第二車道閘門專供乙方顧客使用。」（見本院卷第19頁反面），可見停車場瞬間吞吐量為本租賃契約之重要之點，亦為原告及安中公司就系爭租賃契約之主給付義務之一。

(二)被告新天地公司起初與德先公司簽約時，德先公司當時本身之地下室停車場即嚴重不足，顧客常因大排長龍卻無法進入地下室停車場而抱怨連連。德先公司嗣後雖與臺中市公有南京立體停車場合作，但距離購物中心仍有相當距離，走路甚至要十多分鐘，往來十分不便，亦讓顧客常常客訴抱怨；更有甚者，德先公司於98年5 月間擅自終止與南京立體停車場之合作契約，導致停車位嚴重不足，被告新天地公司才於補充協議書中要求原告應保證停車場之瞬間吞吐量。然原告始終未真正改善停車問題，被告新天地公司向原告公司人員、百貨公司人員頻頻反映，顧客一再表示因停車場設置不足，停車位要等非常久等緣故消費經驗不佳，日後不再建議親友辦理婚宴。以現今資訊流通快速且發達，如何不影響被告公司之營業商譽，造成直接損失？初勘顧客發現停車問題，懼怕向被告新天地公司訂位，因而損失之潛在客戶，更是多不勝數。

(三)原告不僅停車位設置不足，停車場動線設計亦不佳，每逢假日於購物中心外，皆為等候停車位之車龍；購物中心之電梯動線亦十分不便，於地下室搭乘電梯至一樓，需再行走一段路轉乘其他電梯上樓，原告亦未設置明確之指示標誌，導致顧客經常迷路而客訴，被告新天地公司屢次向原告反映未果，只得於婚宴高峰期間自費聘請員工指引方向。

(四)被告新天地公司於102年8月26日新天地字第10208508號函表示：「停車問題，一直是璽悅店，最被賓客詬病的缺失……。可喜的是：新時代已採取具體的協助措施。」等語，僅為合作夥伴間之客套用語，參酌被證7 被告新天地公司嗣後於102 年11月16日寄發原告之文中所言：「停車問題帶來最多的顧客抱怨，造成最大的營業額阻礙。新時代雖有改善的想法，成效究竟如何？我們的擔心著實無法完完全全地消去。」等語，可知停車問題仍未解決。

(五)被告新天地公司除當場向原告之樓管反映外，尚多次以傳真、電子郵件向原告反映停車問題，原告仍遲遲無法改善問題，被告新天地公司因停車問題一再遭顧客抱怨，業績長年毫無起色，自97年承租櫃位起，從未達到保證金業績，然業績與包底租金金額本為相應相生之問題，不得已向原告要求降低營業保證金，卻遭拒絕，兩造無法協調調降包底價格，原告又無法改善嚴重之停車問題，迫於無奈只能提前終止系爭租賃契約，系爭租賃契約實係因可歸責於原告無法依約提供停車位數量而終止，原告請求補償金及罰款，顯無理由。

(六)被告新天地公司於97年間進駐設櫃，當時德安購物中心（新時代購物中心之前身）進櫃人數較少，顧客亦相對較少，停車位、電梯數量問題尚不嚴重，電梯動線規劃問題亦不明顯，惟近年來，新時代購物中心櫃點增多，來客量亦增加，停車位、電梯不足、廁所不潔等問題明顯浮現。縱然建物本身之電梯動線原已規劃完成，隨著來客量增多，仍會對被告新天地公司造成一定影響，況電梯動線並非不能事後更動，原告稱此非可歸責於伊，顯不可採。

二、退步言之，倘認為停車問題無法歸責原告，依系爭專櫃合約書第15條第5 項約定：「……但如乙方未經甲方同意即期前終止合約，乙方同意給付甲方相當於本契約終止時六個月保證營業額之抽成租金作為補償金。」之條文文義，應係若被告新天地公司未得原告同意終止系爭租賃契約，應可當下立即終止系爭合約，惟須支付六個月之補償金。然被告新天地公司於六個月前即函告原告欲終止合約，並非「當下」即表示欲終止系爭租賃契約，是解釋上被告新天地公司既以提前6個月告知原告之方式代替，原告即不應再請求補償金。

三、依兩造間租賃契約，終止租約後須於15日內撤櫃回復原狀，然被告新天地公司承租多年，裝潢甚多，難於15天內回復原狀，原告亦要求於特定凌晨時段方得施工，是兩造合意提前於103 年8月1日即中斷營業進行撤櫃，原告於103年6月17日會議中，並明示同意不另收取103 年8月1日至31日拆除期間中斷營業每日1萬元之罰金（見本院卷第89頁）。

四、退萬步言，縱認被告新天地公司應支付期前終止補償金、中斷營業罰款，惟觀諸系爭專櫃合約書第15條之條款皆為「違反本合約……」、「未依甲方指定……」、「乙方之故意、過失行為……」、「違反本合約及其附近其他條款之規定……」等語，顯然本條文係為處理違反契約後之法律效果，依兩造之真意該補償金實為違約金無疑。被告新天地公司已於6個月前即103年2月21日，寄發存證信函通知原告預計於103年8 月31日提前終止系爭租賃契約，原告應有充裕時間為後續出租事宜之處理，況被告新天地公司先於6 個月前通知原告欲終止契約，繼續再向原告承租6 個月，已等於變相支付該6個月補償金，原告再向新天地公司請求6個月之補償金，實有顯失公平之疑慮。縱認被告新天地公司應支付違約金，原告請求之違約金亦有過高之虞，應予酌減。

五、兩造從未約定原告之營業稅額，由被告新天地公司支付，原告請求之系爭補償金、中斷營業罰款等，皆不應向被告請求營業稅，相關稅金本應由原告繳納，納稅義務人與被告無涉。且兩造之租約僅至103年8月31日止，原告之租賃所得應僅限於103年8月份之租金，而原告請求之系爭補償金、中斷營業罰款，實際上為違約金之性質，非為租賃所得，原告請求加計營業稅，顯不合理。

六、依民法第455 條規定意旨，租賃契約之回復原狀，應指回復承租人向出租人初始承租時之原狀，即承租人僅須拆除其餘承租後所加裝之房屋設施即可。系爭櫃位大理石地板為被告新天地公司承租櫃位時即已鋪設，非屬應回復原狀之範圍。依103 年9月4日會議記錄可知，原告亦同意只要提供大理石地坪非被告新天地公司施作之證明，即無須將地坪拆除，原告請求代為處理地坪之費用，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

叁、兩造不爭執之事實（本院卷第128頁反面至第129頁）：

一、被告新天地公司於97年6月15日與德先公司簽訂原證1買賣契約書；及於97年6 月19日以被告歐敏雄為連帶保證人，與德先公司簽訂原證2 餐飲專櫃合約書，於德先公司經營之德安購物中心指定場所設櫃銷售餐飲，約定合約期間自97年10月1日起至107年9月30日，為期10年。

二、被告新天地公司與德先公司於98年5 月15日就系爭專櫃合約書，簽訂原證3 修訂條款備忘錄（下稱系爭備忘錄），修訂系爭專櫃合約書第5條第7項關於保證營業額之約定（本院卷第17頁）。

三、被告新天地公司與德先公司、原告、安中公司，於99年10月7日簽訂原證4餐飲專櫃合約補充協議書，約定由原告、安中公司概括承受系爭專櫃合約書、系爭備忘錄所定各項出租人之權利及義務，並修訂系爭專櫃合約書、系爭備忘錄第5 條第7項關於保證營業額之約定（本院卷第19頁反面）。

四、被告新天地公司有以原證5 102年8月26日新天地字第10208508號函，去函原告公司（本院卷第21頁）。

五、被告新天地公司於103 年2月21日以原證6臺中文心路000258號存證信函，主張自103年8月31日起終止系爭專櫃合約，並於103年8月1日停止營業。

六、被告新天地公司已繳納履約保證金140萬元。

七、依系爭專櫃合約書第6 條第1 項約定，年營業額1 億5000萬元以下，得向被告新天地公司收取每月實際營業額6.5 ％計算之抽成款項；原證4餐飲專櫃合約補充協議書第9條約定，合約期間第6 年至第8年被告新天地公司之保證營業額為1億元（未稅）。

肆、得心證之理由：

一、原告得依系爭專櫃合約書第15條第5項約定，請求相當於6個月保證營業額之抽成租金325萬元：

(一)本件被告新天地公司於97年6 月19日以被告歐敏雄為連帶保證人，與德先公司簽訂餐飲專櫃合約書，於德先公司經營之德安購物中心設櫃銷售餐飲，約定合約期間自97年10月1 日起至107年9月30日，為期10年；被告新天地公司與德先公司於98年5 月15日就系爭專櫃合約書，簽訂修訂條款備忘錄，修訂系爭專櫃合約書第5條第7項關於保證營業額之約定；嗣於99年10月7 日與德先公司、原告、安中公司簽訂餐飲專櫃合約補充協議書，約定由原告、安中公司概括承受系爭專櫃合約書、系爭備忘錄所定各項出租人之權利及義務，並修訂系爭專櫃合約書、系爭備忘錄第5條第7項關於保證營業額之約定等情，業據原告提出前開餐飲專櫃合約書、修訂條款備忘錄、餐飲專櫃合約補充協議書影本為證（見本院卷第10至20頁）；又被告新天地公司於103年2月21日以臺中文心路000258號存證信函，主張自103年8月31日起期前終止系爭專櫃合約等情，亦有前開存證信函影本可稽（見本院卷第23至26頁），且為兩造所不爭執，此部分事實，自堪認定。

(二)查系爭專櫃合約書第15條第5 項約定：「於合約期間，如乙方（即被告新天地公司）未有違反任何本合約或甲方規則之情形，而擬期前終止本合約者，得以六個月前書面向甲方提出申請，經取得甲方之書面同意後，以乙方申請之日起第180 天為本合約之終止日。甲方得不給予乙方期前終止本合約之同意，亦得延展本合約之終止日。但如乙方未經甲方同意即期前終止合約，乙方同意給付甲方相當於本契約終止時 6個月保證營業額之抽成租金作為補償金。」；餐飲專櫃合約補充協議書第9 條約定：「原合約暨備忘錄中第5條第7項修正為……合約期間第六年至第八年乙方保證每年之營業額應不低於1 億元（未稅）。……」，有系爭專櫃合約書、補充協議書在卷可稽（見本院卷第14頁反面、第19頁反面）。依系爭專櫃合約書第15條第5 項約定之條文文義解釋，乃約定被告新天地公司得於6 個月前以書面向原告、安中公司提出期前終止合約之申請，惟原告及安中公司得拒絕同意；原告及安中公司若未同意被告新天地公司期前終止合約，被告新天地公司應依約繼續於購物中心設櫃經營，或得給付相當於契約終止時6 個月保證營業額之抽成租金作為補償後期前終止合約，並非被告新天地公司若提前6 個月告知原告欲終止合約，即得免除支付6 個月抽成租金作為補償之義務。從而，原告主張被告新天地公司未經原告同意於103年8月31日起，即合約期間第6 年期前終止系爭專櫃合約，依系爭專櫃合約書第15條第5 項約定，請求被告新天地公司給付原告、安中公司相當於契約終止時6個月保證營業額之抽成租金325萬元（計算式：100,000,000元×6.5％×6∕12＝3,250,000元），即屬有據。被告辯稱被告新天地公司業以於6 個月提前告知原告之方式欲終止合約，原告即不應請求補償金云云，顯然與兩造所約定系爭契約文義不符，即無可採。

(三)被告新天地公司雖另辯稱兩造間租賃契約係因原告遲無法改善停車場不足之問題，導致被告新天地公司屢遭客戶抱怨業績不佳，即系爭租賃契約係因可歸責於原告之原因終止，然為原告所否認。經查，被告新天地公司主張其有因停車場車位不足、接駁不便、電梯動線不良等問題，遭顧客抱怨等情，固據其提出客戶意見調查表、非常婚禮網站宴客經驗談網路列印資料等件為證（見本院卷第64至88頁），被告此部分抗辯，應堪信實。惟璽悅會館與購物中心共有停車場，遇有大型喜宴時，因賓客人數眾多，停車位將不足使用，若需解決停車位數量不足問題，僅能另覓其他公有或私人停車場配合，並提供賓客接駁服務等情，此應為被告新天地公司應予事前評估，並得預見上開情形可能影響顧客選擇璽悅會館作為舉辦大型婚宴、聚餐場所之意願。再查，依被告新天地公司員工即證人尤碧珠於本院審理中證稱：伊大概是從96年左右開始，在新天地公司新時代購物中心璽悅店工作，擔任外場主任；在新天地公司工作之前，伊在美麗紅餐廳工作，在新天地公司、美麗紅餐廳工作期間，都有遇過客戶抱怨停車問題，只要遇到假日就都不好停，因為喜宴都集中在假日，新天地公司有自己找收費停車場，然後安排接駁車到這邊，但是效果也不好等語（見本院卷第150 頁），可知停車問題於原告、安中公司接手經營購物中心前，即已存在，自難據此主張原告未能提供足敷賓客使用之停車位，有何可歸責之情事。再參前開非常婚禮網站列印資料所示之顧客意見內容：「選擇該場地最主要就是考量南北部親友，坐火車到臺中火車站從後站走出來往左轉幾百公尺就到了，坐高鐵可以轉坐電聯車到臺中火車站……」、「鄰近臺中火車站，對外縣市自行前來的賓客很方便……」、「以大眾交通來說，距臺鐵臺中車站最近，外地賓客來，可搭火車自後站出，步行約5分鐘即達，也可以搭高鐵，在新烏日站轉乘臺鐵區間車。」、「考量到外地親友到臺中喝喜酒的方便性，我們還是選擇了位於火車站附近的璽悅時尚會館，不過璽悅時尚會館唯一的缺點，恐怕就是停車的問題了，搭乘大眾交通工具的親友，當天無論坐客運/火車/高鐵過來，都算是方便，但自行開車的朋友，就會遇到停車上的問題，因為會館位於新時代購物中心內，停車場與購物中心共用，地下停車位置有限，若遇上假日，往往可以在購物中心外看到長長的車潮，等著要停車，如果靠近中午時間，恐怕很容易客滿，為此璽悅會館有建議賓客停車到不遠處的南京路立體停車場，再搭乘接駁車過來購物中心，南京路立體停車場雖然不遠，但因為與宴會場地仍隔了一座陸橋，整體而言仍然不是相當方便……當初在尋找宴客場地時，已經有考量到這一點，基本上我們認為很難有十全十美的宴會場所，在考量外地親友的方便性，宴客餐廳的信譽、餐飲、裝潢後，我們最終還是選擇了璽悅時尚會館，因為事先對於停車問題已有心理準備，所以事實上後來這件事情也沒有造成太大的困擾。」等語（見本院卷第64頁反面、第65頁反面、第66頁反面、第67頁），足知璽悅會館因地點鄰近臺中火車站，便於外地賓客搭乘大眾交通運輸赴宴，故雖有停車困難之問題，仍受有遠道親友赴宴需求之顧客青睞。再者，影響顧客選擇婚宴場地之原因多端，除交通便利性外，諸如菜色良莠、桌錢價位、場地裝潢、設備、布置及服務品質、婚禮企劃及主持品質等，均為顧客選擇婚宴場地之重要考量，則璽悅會館長期無法達到合約所要求保證營業額之原因，自難遽認僅係因停車困難、接駁不便之單一原因所致。

(四)又查，兩造固於99年10月7日簽訂補充協議書時，於其中第8條約定：「因乙方（即被告新天地公司）營業項目為餐飲性質，停車場之瞬間吞吐備載容量為必備條件，丙、丁方（即原告、安中公司）同意依照乙方每日中午及晚餐之實際訂桌數提供本館相對足夠需求量之停車位予乙方顧客停放車輛，以及為解決假日停車場入口擁塞情況，開放入口處第二車道閘門專供乙方顧客使用，惟乙方應配合丙、丁方於宴席一個月前提供正確之訂桌數、停車位需求量，並以乙方之費用寄送三方同意之停車卡予乙方顧客，作為乙方顧客停車入場、離場及停車管理單位開放第二車道閘門進入之依據，若乙方未依前述約定配合辦理，則丙丁方有權拒絕提供停車位予乙方。」，有系爭補充協議書影本可參（見本院卷第19頁反面）。是被告新天地公司依前開協議，應於宴席一個月前提供正確之訂桌數、停車位需求量予原告，並提供停車卡予顧客，作為通行第二車道閘門之依據。然依璽悅會館店長即證人蔡淑合於本院審理中證稱：伊不知道有補充協議書第 8點之協議；伊在月底前會先給樓管下個月的總桌數，包含中午和晚上大概有幾桌，如果桌數蠻多的時候，我們會在前一個禮拜告訴他們我們的需求，包括電梯直達、禮車車位、接駁車的次數等語（見本院卷第166、167頁）；及購物中心樓層管理人員即證人張文耀證稱：伊先前於新時代購物中心委託之物業公司擔任樓管，伊有處理過新天地公司之停車需求，當時是當月或月中就會跟他們要訂桌數，如果訂桌數真的比較多，比如說假日，南京停車場原本是一台接駁車，就會增加接駁車數量，電梯也會做控管，兩邊各有1部由1樓直達10樓；若新天地公司有依照協議書提出停車位需求的話，就會按照數量做控管，但新天地公司沒有特別跟伊講過他們需要多少停車位，亦未依協議提供過第二閘門的停車卡，供我們識別以開放第二車道閘門給他們的客人；若按照協議書的話，應該是每場喜宴的一個月前都要提供桌數，但是實際上我們的作法是當月月底提供下個月的數量，新天地公司並未依協議書第 8條跟我們需求停車位等語（見本院卷第167至169頁），足知被告新天地公司並未依系爭補充協議書第 8條約定，於每場宴席前 1個月提供訂桌數、車位需求量予原告，亦未提供停車卡予顧客，供原告作為開放地下室停車場第二車道閘門識別之用等情，自難認原告、安中公司有何違反系爭補充協議書第 8條約定之情，被告主張本件係因可歸責於原告之原因而致期前終止合約云云，自非可採。

(五)再按違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價，兩者性質迴異，此有最高法院68年度台上字第3887號判例要旨參照。故前揭專櫃合約書第15條第5 項約定有關被告新天地公司未得原告、安中公司同意而期前終止契約時相當於契約終止時6 個月保證營業額之抽成租金作為補償金之約定，依前揭判例要旨，乃被告新天地公司行使終止權之代價，並非屬違約時損害賠償額預定之違約金。是被告以該約定係違約金之性質，且金額過高，請求本院應予核減，自不足採。

(六)從而，被告新天地公司應給付原告、安中公司相當於契約終止時6個月保證營業額之抽成租金325萬元，依原告主張扣除被告新天地公司已給付之履約保證金140 萬元後，尚得請求185萬元（計算式：3,250,000元－1,400,000元＝1,850,000元）。又被告歐敏雄既為系爭餐飲專櫃合約之連帶保證人，則原告主張被告歐敏雄應與被告新天地公司就前開抽成租金185萬元負連帶給付責任，即為有憑。

(七)再按在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本法規定課徵加值型或非加值型之營業稅，其納稅義務人，為銷售貨物或勞務之營業人；此所謂銷售勞務，係指提供勞務予他人，或提供貨物與他人使用、收益，以取得代價者而言，加值型及非加值型營業稅法（下稱營業稅法）第1條、第2條第1款、第3條定有明文。又營業稅法第2條第1款雖規定營業稅之納稅義務人為「銷售貨物或勞務之營業人」，及第35條規定營業人有按銷售額申報及繳納營業稅之義務，但同法第14條則規定，營業人銷售貨物或勞務，均應就銷售額依規定計算其營業稅額並收取之。而此稅額，於銷售行為時，或已計入於銷售額內，或另向進貨人收取。故營業稅額，雖有內含或外加之不同，惟實際上應由「進貨人」負擔其營業稅，並於交易時由「營業人」收取。至契約雙方訂有合約者，其合約價格是否包含營業稅及營業稅應由何人負擔，依契約自由原則，自仍得由雙方協議決定。再者，依據營業稅法第16條第1 項規定：「第14條所定之銷售額，為營業人銷售貨物或勞務所收取之全部代價，包括營業人在貨物或勞務之價額外收取之一切費用。……」是以，凡因銷售貨物或勞務而收取之一切代價，均應併入銷售額計算。本案營業人出租房屋後，因承租人提前終止租約，依約收取之違約金，係屬銷售額範圍，應併入租金收入依規定開立統一發票，課徵營業稅，已據財政部於85年9月12日以台財稅字第851915443號解釋在案。據此，本件原告請求被告連帶給付系爭專櫃合約書提前終止後之抽成租金，係銷售貨物或勞務價格外加收之費用兼具補收租金性質，核屬營業稅法規定之銷售額範圍，自仍應依規定開立統一發票並報繳營業稅。又系爭專櫃合約書第6條第7款約定：「於本合約之一方開立發票予他方時應外加加值型營業稅，該項稅款由收受發票之他方負擔。」已明定被告新天地公司應付之租金應另加計給付營業稅。從而，原告主張被告應連帶給付之抽成租金185萬元，並加計5％營業稅為194萬2500元（計算式：1,850,000元×1.05＝1,942,500元），亦無不合，應予准許。

二、原告主張依系爭專櫃合約書第5條第1項約定，請求103年8月1日起至同年月31日中斷營業期間罰款31萬元，並無理由：

(一)依系爭專櫃合約書第3條第2項：「在合約期間內，非經甲方之事先書面同意（甲方得不附理由拒絕同意），乙方不得中斷營業……」、第5條第1項：「……如有於合約期間內中斷營業者，乙方應就中斷營業之日數，按日給付甲方新臺幣 1萬元之罰款。」，有系爭專櫃合約書在卷可參（見本院卷第10頁正反面）。而被告抗辯原告已同意不向被告新天地公司請求拆除期間中斷營業每日1 萬元之罰金等情，業據被告提出會議記錄影本為證（見本院卷第89頁），依前開103年6月17日會議記錄內容記載：「依照合約第16條第1 項規定，新天地須於合約終止日後15日內回復設櫃位之原狀，新時代同意新天地自8/ 1起進行櫃內拆除工程，並於9/15前完成主體拆除，但年保證營業額會依新天地日前來函載計算至103年8月31日。新時代同意新天地8/1～8/31拆除期間不再向新天地求償中斷營業日數每日1 萬元之罰款。」等語，被告所辯兩造合意自103 年8月1日起中斷營業進行撤櫃，並同意請求103年8月1日至31日拆除期間中斷營業每日1萬元之罰金等情，自堪信為真正。

(二)再參系爭專櫃合約書第16條第1 項約定：「於本合約期間屆滿，……或有期前終止本合約之情事，乙方應於合約期間屆滿日或期前終止日，停止營業，並於其後15日內將商品及其他乙方之財產遷出設櫃位及本購物中心並回復設櫃位之原狀……。」，被告新天地公司依約本應繼續經營至期前終止日即103年8月31日止始得停止營業，原告既同意被告新天地公司於103年8月1日起停止營業，再復請求103年8月1日至同年月31日止之中斷營業罰款，即難認有據。況原告已於103年6月17日明示同意不請求前開中斷營業罰款，而中斷營業罰款與前開期前終止契約之租金補償，尚無條件密不可分，於兩造就所有契約終止事宜達成意思表示合致前，得因其他條件未達成合意，即得不受拘束之情形，自無從以被告新天地公司不同意給付期前終止契約之6 個月租金補償，而拒絕簽署事後作成之「餐飲櫃位合約書提前終止協議書」，即得不受先前已就免除被告新天地公司中斷營業罰款部分達成合意之拘束。從而，原告請求被告新天地公司給付中斷營業罰款31萬元部分，並無可採。

三、原告主張依系爭專櫃合約書第7 條第1項、第12條第2項、第16條第1項約定，請求處理大理石地坪及清運廢棄物費用110萬元，並無理由：

(一)依系爭專櫃合約書第7條第1項約定：「設櫃區內之裝潢（含櫥櫃、招牌等）以及廚房設備、營業設備、器具（例如標價板、餐具、什器備品、消耗品等），皆應由乙方自費購置、安裝與施工，且於合約期間屆滿或期前終止時，除合約另有約定外，乙方應甲方所定期限予以拆除及取回，逾時任由甲方處分，處分費用由乙方負擔，……」、第12條第2 項約定：「乙方設櫃位內之任何裝潢及設施，……於本合約期間屆滿或期前終止時，……乙方應自費拆除，回復設櫃位之原狀，否則任由甲方處分，費用由乙方負擔……。」、第16條第1 項約定：「於本合約期間屆滿，……或有期前終止本合約之情事，乙方應於合約期間屆滿日或期前終止日，停止營業，並於其後15日內將商品及其他乙方之財產遷出設櫃位及本購物中心並回復設櫃位之原狀……。乙方如逾期將其商品及其他財產遷出設櫃位及本購物中心並回復設櫃位之原狀者，……甲方得逕代乙方將設櫃位遷空、回復設櫃位之原狀，並逕行處分乙方所遺留之物品，……但乙方仍應負擔一切拆除、搬遷、清理、使用甲方倉庫及處分物品等費用。」，據上，足認被告新天地公司於返還設櫃位時，自應將系爭設櫃位回復至德先公司交付時之原狀。

(二)依證人尤碧珠證稱：美麗紅餐廳是德安的隸屬餐廳，那個櫃位之前昱帝嶺餐廳，昱帝嶺撤櫃以後，德安自己去那裡經營美麗紅餐廳，美麗紅餐廳一開始的地板裝潢就是大理石，大理石地板在昱帝嶺餐廳的時候就有了，不清楚這是德安公司還是餐廳做的（見本院卷第149頁反面至第150頁反面、第152 頁），足證德先公司將系爭設櫃位交付被告新天地公司時，已有系爭大理石地坪存在，而非被告新天地公司所鋪設。

(三)原告雖主張被告新天地公司向德先公司購買美麗紅餐廳現有之裝修設備，係包含系爭大理石地坪在內，被告新天地公司於合約終止後，應負有將大理石地坪拆除而回復原狀之義務云云。然依系爭買賣契約書第1 條就買賣標的物，僅約定為「坐落於臺中市○○路0段000號台中德安購物中心10樓原美麗紅餐廳內，乙方（即德先公司）現有之裝修設備及所有生財設備。」，並未明載所謂「裝修設備」之項目及範圍為何，有系爭買賣契約書在卷可稽（見本院卷第7 頁）。而按民法第811 條規定，動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權。準此，動產附合於不動產後，須已成為不動產之重要成分，始有附合之問題。所謂重要成分，係指兩物結合後，非經毀損或變更其物之性質，不能分離者而言，且此種結合，並以非暫時性為必要（最高法院87年度台上第722 號判決意旨參照）。以系爭大理石地坪之用途及施工方式，應已固定於系爭設櫃位之建物樓板，非經毀損不能分離，且具有繼續性，即已失其獨立性，而成為建物樓板之重要成分，依前揭說明，系爭大理石地坪即因與建物樓板附合而成為建物所有權之一部，應非被告新天地公司與德先公司間所約定之買賣契約標的，不能認為被告新天地公司為系爭大理石地坪之所有權人。被告新天地既非系爭大理石地坪之所有權人，於系爭大理石地坪並無處分之權能，原告主張被告新天地公司就此應負擔回復原狀之義務，請求被告新天地公司給付處理地坪含清運廢棄物之費用110 萬元，即屬無據，應予駁回。

四、另按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，民法第271 條前段定有明文。本件原告、安中公司得依系爭餐飲專櫃合約書第15條第5 項約定，請求被告連帶給付抽成租金194 萬2500元，已如前述，此抽成租金給付請求權係屬可分之債權，依上開規定，應由原告與安中公司平均分受，此亦為被告所不爭執。從而，原告請求被告連帶給付97萬1250元（計算式：1,942,500 元÷2＝971,250元），即屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之 5，民法第229 條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。本件原告對被告之抽成租金給付請求權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起民事訴訟，且本件民事起訴狀繕本於104年7月27日送達被告，有送達證書為憑（本院卷第42、43頁），被告等迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達被告等之翌日即104年7月28日起，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。

伍、綜上所述，原告依系爭專櫃合約書第15條第5 項約定，請求被告連帶給付971,250 元，及自104年7月28日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

陸、兩造均陳明願供擔保請准宣告及免為假執行宣告，就原告勝訴部份，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部份，其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。