臺灣臺中地方法院104年度訴字第2219號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第2219號

原告

黃啟裕

訴訟代理人

曾月霞

被告

尚譽開發工程設計有限公司

法定代理人

黃萬山

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國104年10月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時原聲明第二項為：被告應給付原告租金新臺幣（下同）21萬元。並自民國104年1月1日起至遷讓交屋日止，按月均無交付租金予原告。嗣於本院104年10月6日言詞辯論期日當庭更正該聲明為：被告應給付原告21萬元。並自104年8月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付3萬元予原告。核屬不變更訴訟標的，而更正法律上或事實上之陳述，合於前揭規定，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：

㈠、原告於104年1月1日與被告簽訂房屋租賃契約書，約定由原告將所有門牌號碼臺中市○區○○路0段000號11樓-1、11樓-2房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期一年，自104年1月1日起至104年12月31日止，每月租金3萬元，另水、電、瓦斯及管理等費用均由被告自行負擔。詎被告簽約後未依約交付租金及押金，其各期之房租均未支付，迄至104年7月1日止，被告積欠之租金已達7個月，共計21萬元。原告乃依租賃契約上之地址，以存證信函通知被告限期繳清租金及搬遷，並表明終止租約。則兩造間租約終止後，被告即屬無權占有系爭房屋，原告依法請求被告遷讓返還系爭房屋。又被告積欠房租等費用，亦應負清償責任。復因被告不付租金，繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，爰依不當得利之法律關係，請求被告給付原告所受之損害賠償每月3萬元。

㈡、聲明：⑴被告應將坐落臺中市○區○○路0段000號11樓-1、11樓-2房屋兩棟全部遷讓返還原告。⑵被告應給付原告21萬元，並自104年8月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付3萬元予原告。⑶願供擔保，請准宣告假執行。

㈢、對被告抗辯之陳述：否認被告所稱已有繳納104年之租金。原告今年收的租金是103年積欠的房屋；被告在104年8月份繳的3萬元是押租金，並非租金。又原告104年8月間並無與被告協商要將臺中市○區○○路0段000號11樓-1前段另外租給別人，是被告擅自將房屋租給他人，且亦無同意被告所欠租金到年底繳清。

二、被告抗辯：被告於104年8月間曾與原告協商，被告積欠之租金於104年年底前繳清，而臺中市○區○○路0段000號11樓-1前段則另外租給他人，且被告亦已支付部分期數，但原告卻將其算入被告去年欠繳的部分，惟被告意思是要繳104年的租金，另被告於104年8月有再繳納一次3萬元。關於上開房屋被告是無償提供第三人吳明峰使用，並沒有轉租。是本件原告之請求應無理由。

三、得心證之理由：

㈠、本件原告起訴主張其與被告簽訂租約，由被告承租系爭房屋，租期自104年1月1日至104年12月31日，每月租金3萬元，被告簽約後即未繳納租金，被告自104年1月至7月應付之租金，共計21萬元，均未給付，並於104年7月15日寄發存證信函予被告為終止租約之意思表示，請求遷讓房屋之事實，業據其提出房屋租賃契約書、存證信函等為證。被告固不否認有與原告簽訂如前述租期及租金之租賃契約，惟主張其在104年有繳部分租金予原告。而按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件依據原告提出其與被告關於系爭房屋於103年間之房屋租賃契約書後附之領收表記載：103年6月6日繳付103年1月份租金、103年7月10日繳付103年2月份租金、103年7月31日繳付103年3月份租金、103年9月2日繳付103年4月份租金、103年10月14日繳付103年5月租金、103年11月10日繳付103年6月份租金、104年1月2日繳付103年7月份租金、104年1月31日繳付103年8月份租金、104年1月31日繳付103年9月份租金、104年3月25日繳付103年10月份租金、104年5月7日繳付103年11月份租金、104年7月13日繳付103年12月份租金；而在104年度之房屋租賃契約書後附之房租付收款明細欄則為空白（見本院卷第36頁反面、第41頁）。被告雖辯稱其104年間繳納之租金是付104年之租約，然而依據上開領收表之記載，被告在103年間即已遲付租金，且倘被告係依約繳納104年之租金，豈有在104年1月間（1月2日、1月31日、1月31日）繳3次租金之理。顯見，原告主張被告自103年承租系爭房屋時，即延遲數月始繳納租金，其在104年間所繳付者，顯係支付其在103年7月至12日未繳之租金，被告均未繳納104年之租金乙節，應屬事實。被告復辯稱，原告有口頭同意其所欠之租金至104年底繳清，惟為原告否認，被告既未舉證原告同意其延期繳納，自難認其所辯為真。

㈡、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租金，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每個月開始支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項及第2項定有明文。又按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文；所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言（最高法58年台上字第715號判例意旨參照）；若表意人以書信為意思表示或意思通知，該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取文書，因該文書已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可以了解其內容，應認意思表示或意思通知已達到而發生效力（最高法院86年度台抗字第628號、86年度台上字第3742號、95年度台上字第2611號裁判意旨參照）。查原告主張被告自104年1月至7月間之租金均未繳納，經催告仍不繳納，原告於104年7月16日以存證信函送達被告為終止租約之意思表示，業據提出存證信函及送達回證在卷為證，被告復自承有收受原告所寄之存證信函（參見本院卷第31頁），則原告已催告被告給付租金後，被告仍不支付，且被告遲付租金之總額達2個月以上，原告自得終止租約。依前開說明，其終止系爭租賃契約之意思表示斯時已發生效力，應認系爭租約於104年7月16日已合法終止，是原告請求被告遷讓返還系爭房屋及給付積欠租金，洵屬有據。

㈢、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條第1項及第181條，分別定有明文。本件被告於原告終止租約後仍占有系爭房屋，即屬無權占有，而受有物之使用利益，致原告受有損害，然「物之使用」性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價，是以相當於租金之利益為計算被告所受之利益及原告所受之損害，應屬合理。查兩造間既就系爭房屋訂有租賃契約，每月租金3萬元，已如前述，是原告依原租賃契約計算租金之約定方式為據（即每月3萬元），為本件計算被告不當得利之標準，自屬合理。故而，原告請求自被告無權占有之日即103年7月17日起至遷讓返還房屋止，按月給付被上訴人3萬元，於法亦屬有據，為有理由，應予准許。

㈣、而原告雖於事實理由中主張被告積欠7個月租金21萬及應自104年8月1日起至返還系爭房屋之日止每月給付3萬予原告相當於租金之不當得利，而本件租約應於104年7月16日終止，其租金之計算應算至終止日止，而自104年7月17日起則屬不當得利之範圍，惟因被告迄今仍未遷讓返還系爭房屋，是計算之結果，原告聲明被告應給付21萬元及自104年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，亦無不合，於茲說明。

五、綜上所述，原告依據租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，及給付原告21萬元及自104年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元，為有理由，應予准許。

六、原告陳明願供擔保准予宣告假執行，經核無不合，爰定相當金額額准許之，並依職權准予被告於提出相當金額為原告預供擔保後，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。

八、據上論結，本件原告之訴為為理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。