臺灣臺中地方法院104年度訴字第96號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　 104年度訴字第96號

原告

唐淑惠

原告

何鈺雯

原告

陳潭

原告

蔡堃原

原告

郭雪紅

原告

徐資証

原告

黃明德

原告

劉昱伶

原告

蔡如玲

原告

鄧璨宏

原告

吳佩蓉

原告

捷運公園墅社區管理委員會

法定代理人

蔡堃原

共同訴訟代理人

張志隆律師

複代理人

李進生

被告

鈞銓實業股份有限公司

法定代理人

楊文通

訴訟代理人

蔡素惠律師

複代理人

陳曉潔

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年1月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。前項但書情形，僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定准許第三人承當訴訟。民事訴訟法第254條第1項、第2項分別定有明文。經查：本件原告林秀美於訴訟繫屬中將臺中市○○區○○○路○段00○0號建物移轉與原告徐資証，嗣徐資証並聲請代林秀美承當訴訟，被告同意由徐資証承當訴訟（本院卷四第227頁背面），揆諸前揭規定，自應准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、分別定有明文。本件原告起訴原聲明為：（一）被告應給付原告唐淑惠新臺幣（下同）510,000元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告應給付原告何鈺雯510,000元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）被告應給付原告陳潭510,000元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（四）被告應給付原告蔡堃原510,000元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（五）被告應給付原告郭雪紅510,000元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（六）被告應給付原告林秀美510,000元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（七）被告應給付原告黃明德510,000元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（八）被告應給付原告劉昱伶510,000元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（九）被告應給付原告蔡如玲510,000元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（十）被告應給付原告鄧璨宏510,000元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（十一）被告應給付原告吳佩蓉510,000元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（十二）訴訟費用由被告負擔。（十三）原告願供擔保，請准為假執行之宣告。嗣於民國105年9月30日具狀追加（本院卷三第226頁）捷運公園墅社區管理委員會為原告，並追加聲明被告應給付原告捷運公園墅社區管理委員會51萬元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。又於106年10月6日更改聲明為：（一）被告應給付原告唐淑惠614,803元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘104,803元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告應給付原告何鈺雯614,803元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘104,803元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）被告應給付原告陳潭614,803元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘104,803元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（四）被告應給付原告蔡堃原614,803元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘104,803元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（五）被告應給付原告郭雪紅614,803元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘104,803元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（六）被告應給付原告徐資証601,846元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘91,846元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（七）被告應給付原告黃明德628,610元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘118,610元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（八）被告應給付原告劉昱伶654,387元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘144,387元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（九）被告應給付原告蔡如玲635,608元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘125,608元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（十）被告應給付原告鄧璨宏614,803元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘104,803元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（十一）被告應給付原告吳佩蓉614,803元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘104,803元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（十二）被告應給付原告蔡如玲654,387元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘144,387元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（十三）被告應給付原告捷運公園墅社區管理委員會650,489元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘140,489元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（十四）訴訟費用由被告負擔。（十五）原告願供擔保，請准為假執行之宣告。原告上開追加及聲明擴張請求部分，核與前揭規定相符，應予准許。

三、原告捷運公園墅社區管理委員會之法定代理人已變更為蔡堃原，有公寓大廈管理組織報備證明在卷可憑（見本院卷五第49頁），其聲明承受訴訟（見本院卷五第39頁背面），核無不合。

貳、實體事項：

一、原告主張：

（一）原告等於101年間欲購買新屋，前往被告於臺中市北屯區所推之「捷運公園墅」預售屋建案之銷售現場，並參觀被告以DM展示之樣品屋，該樣品屋之裝潢以「一樓面向庭園造景，地下室每戶雙車位共有50個停車位」之銷售為其展示主題，被告公司提供之廣告宣傳品就一樓之使用亦明確記載「客廳、公共區域為景觀庭園、警衛亭」，地下樓之示意圖更明確繪製地下樓共有50個停車空間（每戶二車位），原告等並向當時之銷售人員確認房屋規劃之合法性，經確認上開房屋一樓係屬合法之居住空間可供使用（包含一樓全部室內面積做為客廳廚房等使用空間）、一樓外公共區域為景觀庭園、警衛亭、地下一樓為合法停車空間、車道設計皆為合法建物。原告等於確認上開房屋一樓有合法之居住空間可供使用（包含一樓全部室內面積做為客廳廚房等使用空間，並無車庫設計）、一樓外公共區域為景觀庭園、警衛亭、地下一樓為合法停車空間、車道設計均屬合法設計後，原告等於101年起始同意買受被告推出之「捷運公園墅」預售屋建案房屋（房屋坐落臺中市○○區○○段000000地號土地），原告等各自與被告訂定「房屋預定買賣合約書」，且均已支付全部之買屋價金完畢，並辦理所有權之移轉登記完畢，房屋已移轉登記至原告等名下，而原告等購買捷運公園墅預售屋之房屋編號及門牌號碼如附表一所示。詎料，被告交付原告房屋後，原告等經由臺中市政府都市發展局核發之102都使字第01373號使用執照，發現其中一樓之使用規劃應為「車庫」而非客廳，且本應供車輛行駛之車道（消防通道）現經由被告私自變更成景觀庭園、警衛亭，而使用執照核准之一樓停車位已無車道可供車輛行駛至法定停車位停放，被告私自變更設計之建築體尚包含「一樓公共區域景觀庭園、警衛亭、地下停車場入口均屬違建，DM所繪製地下室每戶雙車位共有50個停車位均屬違建」，原告等住戶均遭被告欺騙，全體住戶向管理委員會反應，並做成「與建設公司爭取權益事項」之書面記錄，然管理委員會嗣後向被告爭取未果，則管理委員會陸續於103年4月13日、103年5月25日召開之捷運公園墅社區第一、二次臨時區分所有權人會議中討論，載明「請建商將地下室停車合法化，若無法取得合法執照，請求價金賠償」等語，足證被告販售預售屋時，確有廣告不實情事，致原告等住戶均受有損害。另捷運公園墅社區之公共設施部分亦有諸多瑕疵，及使用與原設計不符之建材之施工缺失存在，如「大門斜坡無障礙設施與路面無斜坡，推車或輪椅無法順利運用、信箱會因雨進水導致信件潮濕及信箱積水，部分信箱位於階梯處，住戶收取信件易發生跌落意外、信箱尺寸過小A4大小信件或雜誌無法順利放入、放置垃圾子母車位置位於大門出入口，既不美觀又無防護設施，難保外人隨意放置垃圾，影響社區整體門面、管理室外觀及大門與DM示意圖相差甚大、管理室無設置公佈欄，攸關社區事務文宣無處張貼、管理員用廁所位於大門進門處，難保年久以後產生難聞氣味、監視器（螢幕）擺放位置，無法讓管理員監看社區動態、管理室空間過小，無訪客等待及管委會開會空間、地下停車場為非法使用、車道出入口過小又與社區連接道路太過相近，產生車輛出入許多死角，讓社區車輛進出造成許多危險、庭院燈及植栽與DM不符、中庭走道地磚鋪設使用等級較差之地磚、C區圍牆下方及B18旁邊之花圃，均與DM示意圖相差甚大、各區後方無監視器亦容易造成防盜死角。消防缺失地下室部份：除車道出入口外，無另一公共出入口。消防缺失中庭部份：C區屬社區尾端，消防水線恐不及。消防缺失緊急按鈕號誌部份：居家緊急警報響起，設於大門左側上方之號誌不會閃爍，管理員無法確實掌控，建商設置之系統與DM不符、各戶頂樓防水以產生水泥龜裂等情況」等，經住戶管理委員會多次要求改善未果。

（二）捷運公園墅社區房屋經原告查驗後一樓並非合法居住空間（實際為停車位置）無法合法作為客廳使用，足以產生效用降低、價值減少之損害，因此原告等依民法第354條、第359條規定請求減少價金；又被告提出不符其使用執照之給付，自為不完全給付，原告自得依民法第227條第1、2項、民法第226條第1項規定請求損害賠償。故捷運公園墅社區房屋並非依據建築執照興建之合法房屋，被告卻以DM謊稱地下室停車空間、一樓景觀庭園、警衛亭、地下停車場入口（車道）等為合法空間，致原告取得之房屋存有既成之違建事實，被告交付之房屋當不具該房屋應具備之價值。本件施工瑕疵之處經原告多次與被告協調，亦未見被告改善。原告等請求專業建築師初步評估預計其所需拆除重建、修復費用頗鉅，目前僅能自行預估每戶約損失51萬元。原告等之損害或繳少價金之請求，以原告等所買受之房屋因上開違建瑕疵所減損之價值為計算基礎，爰依民法第354、359條及第227條第1、2項規定請求被告給付原告等之損害。

（三）被告依房屋預定買賣契約書第8、10、24條規定為抗辯，顯然有誤：

1、各住戶違建部分（原一樓停車空間遭違法變更至地下一樓）：依房屋預定買賣契約書第10條第8項規定之文意，係指美化工程無疑。被告為增加本件建案之建蔽率，竟枉顧原告等居住安全，擅自大幅度更改建築物設施，將原設計於一樓之停車空間改變成地下停車場，一樓消防通道私自變更成中庭花園，前開行徑已嚴重違反建築法規，屬重大更動整體建築結構，非屬美化工程，被告依房屋預定買賣契約書第10條第8項規定為抗辯，顯無依據。

2、公共設施部分：依房屋預定買賣契約書第8條第5項及第24條第8項規定，均要求於「追求社區安全」之原則下，買方始同意賣方得於法定空地及其他共同使用部分施作公共設施裝潢、庭園植栽、圍牆等。本件公共設施部分有諸多瑕疵，及使用與原設計不符之建材之施工缺失存在。如「原設計一樓平面消防通道可直接通往崇德二路一段道路，被告私自變更成為地下室停車場入口設計，致使一樓大門與路面無斜坡消防通道無法運作，停車場經被告變更設計後，出入口緊鄰崇德二路一段，產生車輛出入許多死角，住戶出入毫無緩衝可言，顯然造成住戶嚴重之出入安全問題，其他諸如推車或輪椅無法順利運用、信箱會因雨進水導致信件潮濕及信箱積水，部分信箱位於階梯處，住戶收取信件易發生跌落意外、信箱尺寸過小A4大小信件或雜誌無法順利放入、放置垃圾子母車位置位於大門出入口，既不美觀又無防護設施，難保外人隨意放置垃圾，影響社區整體門面、管理室外觀及大門與DM示意圖相差甚大、管理室無設置公佈欄，攸關社區事務文宣無處張貼、管理員用廁所位於大門進門處，難保年久以後產生難聞氣味、監視器（螢幕）擺放位置，無法讓管理員監看社區動態、管理室空間過小，無訪客等待及管委會開會空間、庭院燈及植栽與DM不符、中庭走道地磚鋪設使用等級較差之地磚、C區圍牆下方及B18旁邊之花圃，均與DM示意圖相差甚大、各區後方無監視器亦容易造成防盜死角。消防缺失地下室部份：除車道出入口外，無另一公共出入口。消防缺失中庭部份：C區屬社區尾端，消防水線恐不及。防缺失急按鈕號誌部份：居家緊急警報響起，設於大門左側上方之號誌不會閃爍，管理員無法確實掌控，建商設置之系統與DM不符、各戶頂樓防水以產生水泥龜裂等情況」等諸多施工缺失或不完備處均無符合房屋預定買賣契約書第8條第5項、第24條第8項「追求社區安全」之要求，且經住戶管理委員會多次要求改善未果，被告依房屋預定買賣契約書第8條第5項及第24條第8項約定，脫免責任，顯屬有誤。

3、捷運公園墅社區房屋經原告查驗後一樓並非合法居住空間（實際為停車位置）無法合法作為客廳使用，足以產生效用降低、價值減少之損害，因此原告等依民法第354條、第359條規定請求減少價金。又捷運公園墅社區房屋並非依據「泰興建築師事務所曾令興建築師」所設計之建築圖興建之合法房屋，被告於取得建築執照後，在明知地下室停車空間、一樓景觀庭園、警衛亭、地下停車場入口（車道）等為違法建物，被告仍以DM謊稱前開建物部分為合法空間，致原告誤信為合法建築物，待被告完工交屋後，原告等取得房屋之際即存有既成之違建事實，被告交付之房屋自不具該房屋應具備之價值。

4、另被告交付之房屋於5月下旬時因豪大雨，致原告房屋多處滲水嚴重，造成室內裝潢設施毀損，原告通知被告修繕，然被告僅以保固期已過不願前來維修，原告目前僅就部分損害先行提出請求賠償。

5、被告於交屋前從未提供建築執照及使用執照供原告閱覽，致使原告誤以為所購得之房屋全部均屬合法建物，然被告私下變更建築平面位置，將位於一樓之車庫更改至地下室，並將一樓原停車處更改為客廳、廚房，致使現況與建築執照、使用執照所應有之竣工狀況不符，使原告所取得之房屋屬違章建築，隨時可能遭政府以違建之名拆除，而被告先係故意不提供建築執照及使用執照之竣工圖面供原告閱覽，再於房屋預定買賣契約書第8條第5項、第24條第8項、第10條第8項規定免除被告應負之責任，前開被告引用之條文已符合消費者保護法第12條第1款、消費者保護法第14條第2、4款、民法第247條之1第1、4款規定，顯失公平，自為無效條款，不足以拘束原告。

6、至於被告抗辯「依據房屋預定買賣契約書第8條第5項、第24條第8項、第10條第8項已明文記載建物之中庭、地下室停車空間等公共空間均為被告免費贈送」等語，應屬被告口誤，蓋建物之中庭產權為社區住戶共有，亦為社區住戶購買時價購所得，非被告所贈與，此乃一般生活經驗，若地下室停車空間屬被告贈與，則原告原有之停車空間到何處？又被告抗辯「依據房屋預定買賣契約書第10條第8項、第24條第8項已載明地下室停車空間與建築申請圖樣未完全吻合之處，原告均已了解並同意」等語，惟房屋預定買賣契約書第24條第8項約定並未規範地下停車位，而房屋預定買賣契約書第10條第8項約定係指「美化工程」，無從規範本建案之現況與竣工圖完全不一致之狀況。

（四）並聲明：

1、被告應給付原告唐淑惠614,803元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘104,803元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

2、被告應給付原告何鈺雯614,803元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘104,803元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

3、被告應給付原告陳潭614,803元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘104,803元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

4、被告應給付原告蔡堃原614,803元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘104,803元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

5、被告應給付原告郭雪紅614,803元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘104,803元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

6、被告應給付原告徐資証601,864元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘91,864元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

7、被告應給付原告黃明德628,610元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘118,610元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

8、被告應給付原告劉昱伶654,387元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘144,387元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

9、被告應給付原告蔡如玲635,608元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘125,608元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

10、被告應給付原告鄧璨宏614,803元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘104,803元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

11、被告應給付原告吳佩蓉614,803元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘104,803元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

12、被告應給付原告蔡如玲654,387元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘144,387元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

13、被告應給付原告捷運公園墅社區管理委員會650,489元，及其中510,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其餘140,489元自追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

14、訴訟費用由被告負擔。

15、原告願供擔保，請准為假執行之宣告。

二、被告抗辯：

（一）原告唐淑惠係向訴外人購買本件建案之房屋（門牌號碼為臺中市○○區○○路○路○段0000號），被告之人員從未與其接觸，更遑論簽訂買賣合約，原告等所提出之買賣契約書等，即未附有原告唐淑惠與被告所締結之買賣契約，原告唐淑惠主張依民法第354條、第359條及第227條第1、2 項請求被告賠償51萬元，乃屬無據。

（二）被告銷售房屋時，現場銷售人員即對所有購屋民眾詳實說明增建工程皆屬被告免費贈送，並向買方如實告知房屋之樓層設計配置，被告於銷售現場所提供之DM參考圖及樣品屋模型，亦如實標示房屋1樓平面配置為庭園等，房屋B1樓層乃停車空間；又被告亦在兩造簽署之買賣契約書中，詳實說明前開增建項目與建照申請未盡符合之處，明文記載於契約內如第8條第5項、第10條第8項、第24條第8項及建材設備表就公共設施之約定，原告等皆合法審閱上開買賣契約書七日後，始與被告締結買賣契約。是以，被告之銷售人員已如實向原告等說明房屋之設計配置及相關增建，被告為求慎重，並將上開情事明文記載於房屋預定買賣契約書內，更於契約第24條特約事項欄後預留買方簽名欄位，俟買方充分審閱瞭解後再行簽名確認；另被告製作交屋憑單，其上記載「本人購買鈞銓捷運公園墅編號『』房屋乙戶，已依與貴公司簽訂之合約書內容，逐一核對驗收無誤。」，交屋憑單亦由原告等簽名確認。足見原告等均已完全瞭解房屋之增建情事後，始決意購買，嗣於交屋時，充分核對驗收，原告等主張被告公司銷售人員隱瞞上開問題，有廣告不實云云，並非屬實。被告完全依照契約提出給付，本件買賣標的物並無瑕疵，亦無廣告不實，原告等依民法第227、第354條及第359條規定請求損害賠償，，於法無據。

（三）被告從未隱匿房屋之增建狀況，原告等係經確認無訛後始決意買受。縱使房屋業經增建，惟增建後更可供原告等充份使用客廳、庭園造景及停車空間等生活起居需求，則若係被告依使用執照記載說明興築房屋，則無法維持中庭景觀花園及人車分道等設計配置，惟捷運公園墅社區目前具備停車空間及中庭景觀花園等設計，依一般民眾之購屋條件檢視，被告提供之該等增建設備，自當更能提升房屋市場交易價格，原告等主張房屋未具充分價值云云，顯無實據。又原告等前曾委請社區管理委員會發函予被告，主張房屋存有諸多瑕疵，除上開增建問題外，管理委員會更強調房屋具有「第四臺雜訊嚴重、社區公共區域髒亂、管理員用廁所氣味難聞」等問題，則前開問題與建築毫不相關，但被告為維和諧，仍多次派員協調，甚至委請設計師直接與住戶溝通，擬聽取住戶意見後進行修繕維護。被告多次釋出善意，務求建案品質能達到住戶需求，但原告等仍無意接受。故捷運公園墅社區房屋之配置，足供原告等維持正常住居使用，房屋使用效益並未降低，原告等主張房屋價值貶損，提起本件訴訟，實無理由。

（四）綜上，被告之銷售人員已向原告等如實說明房屋增建情事，被告為求慎重，更將其列入契約條文，契約亦由原告等攜回審閱七日，原告等已充分認知本件買賣契約內容，被告依房屋預定買賣契約第8條、第10條及第24條相關約定，自無需對房屋之增建部分負擔任何損害賠償責任；又原告等所有之房屋仍可維持正常生活起居作用，其等主張房屋使用價值減損，自屬無據。

（五）原告主張關於公共設施、專有部分因違建而造成價值減損，然經鑑定結果每位原告之建物價格增加60萬元至65萬元不等，足見原告主張不足採。車道部分現場與模型展示並無差異。管理室部分鑑定判斷應無價格減損。中庭部分因現況已改裝設效用相同之燈具，於使用效益上並無差異，對原告等人並無不利。植栽部分現況已依整體景觀施作綠化工程，並無差價問題。中庭地磚、花圃部分為無償贈送，即無差價問題。

（六）原告何鈺雯、林秀美、黃明德、蔡如玲出售建物之價格，非但毫無損失，甚且高於原購入價格而獲利，顯見原告並無損失。

（七）並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

（一）原告（除唐淑惠、徐資証外）主張渠等向被告購買如附表所示建物，及原告唐淑惠係受讓訴外人即原屋主成碧君對被告之債權等節，業據提出「捷運公園墅」建案樣品屋一樓之裝潢圖片及廣告宣傳品一樓介紹部分、「房地預定買賣合約書」、臺中市政府都市發展局使用執照102中都使字第01373號、捷運公園墅社區管理委員會所作之「與建設公司爭取權益事項」書面紀錄、第一、二次臨時區分所有權人會議記錄（本院卷一第11頁至51頁）契約書、債權讓與契約書等為證（本院卷二第8頁至第376頁），應可認為真正。

（二）另原告主張被告之銷售廣告DM與現況不符等情，除上開證據外並提出照片、估價單（本院卷一第194頁至第204頁）、泰興建築師事務所曾令興設計圖（竣工圖）（本院卷三第13頁至第27頁）等證據，且經本院會同兩造於105年11月22日勘驗現場，製有勘驗筆錄及現場照片（本院卷四第13頁至第45頁）在卷可佐。另經送請台中市不動產估價師公會鑑定結果認：「本案為囑託單位臺灣臺中地方法院欲評估勘估標的具市場性之不動產，於違規使用之態樣下，以及公共設施現況與銷售廣告不符之情況，於價格日期民國104年1月當時所產生之價格差異，以供囑託單位作為價格差異認定之基準。」、「本件勘估標的坐落於崇德二路與橋孝街口，該區域以一點利黃昏市場周邊商業活動最為熱絡，因本區發展時間較早，商圈、公共設施、交通、學區等各項機能完備，屬一發展成熟之生活圈。於區域不動產利用情形方面，現況土地開發趨於飽和，遼寧路、興安路、昌平路、北屯路等商業活動較為熱絡之路段，住商混合情形顯著，沿街透天多為店鋪使用，而其餘區塊則以透天住宅、華廈與住宅大樓為主建築型態。」、「而本案勘估標的『捷運公園墅』社區係於民國102年5月建築完成，於價格日期當時屋齡約兩年，為地下一層至地上四層之鋼筋混凝土造建物，全案共計25戶社區別墅及兩戶臨街店面，其中12戶社區別墅為本案爭訟標的。勘估標的現況及當初買賣契約內容所載，地下一層為停車空間使用、一樓規劃為客餐廳、二樓以上則為住房使用；然對照竣工圖及建物成果圖等圖說發現，於合法使用之情形下，地下一層原規劃為機電空間與儲物室，而一樓為停車空間，另地下室車道及部分管理室均屬於違章建築之情形。」、「本報告書依囑託之鑑定事項，分別評估『勘驗標的專有部分違規使用』以及『公共設施部分建築法令及銷售廣告不符』情況下所產生之價格差異。其中就專有部分而言，違規使用之情形係建商為以效用最佳之態樣，並提高銷售價格所產生之結果；倘維持合法使用，將效用最佳之一樓作為室內停車空間，則相對降低該產品之市場性及銷售價格。而該違規使用因效用較高，相對價格高於合法使用之態樣，而兩者所產生之價差即為本案建商多受之利益。因此本報告書蒐集市場上同時規劃『一樓為客廳使用』及『一樓為停車空間使用』兩種不同類型產品之透天住宅社區，以『比較法-差異百分率法』之方式，萃取出兩種產品間之價格差異率，進而計算本案標的違約使用與合法使用之價差。」、「另就收益之角度分析勘估標的現況違規使用與合法使用所產生之收益能力高低，於違規使用之情況下，將效用最高之一樓做為住宅使用，能充分發揮該建物之效用，反應於租金收益上，相對收益能力較高；倘將一樓規劃為室內停車空間使用，則其租金收益即為一個平面車位出租使用之收入。於該情形下，同樣是違規使用之租金收益大於合法使用。本報告書將上述兩種情況之租金差額以『差額租金還原法』之方式，於建物剩餘耐用年數內，以適當收益資本化率還原，即可求得標的違規使用與合法使用之收益價差。最後分別將『比較法』及『差額租金還原法』求得之價差給予適當權重，據此決定本案專有部分違規使用與合法使用下之價格差異。」、「另於公共設施方面，由於地下室車道及部分管理室均屬於違章建築之情形，該違建部分自始不應存在，本無從計算違章與合法所生之價差。此外，若原告方欲主張車道是否貼齊路面或面寬不足等情事，亦即認同不應考量該車道及管理室之違建情形，方有其主張之立場，因此，本報告書基於上述理由，認為該公共設施違建部分不予納入價格考量，實屬合理，亦能符合當事人之訴求。據此，本案依民國1016年3月14日會勘當日，原告方現場表示不訴究地下室車道及管理室部分屬違章建築之前提下，針對現況與建築法規，或與銷售模型之差異內容進行估價。」（見不動產估價報告書第127頁至第128頁），且就「專有部分」及「公設部分」分別計算差價如附表二、三所示（見不動產估價報告書第129頁至第130頁）。

（三）至被告雖以前開事由為抗辯，然其所提出之房屋廣告DM及樣品屋模型照片、房屋預定買賣契約書、吳佩蓉親筆確認之買賣契約書節本、交屋憑單、會議記錄（本院卷一第95頁至第116頁）等證據，並不足以說明其抗辯為真。另原告已具體表明其請求權基礎為民法第354條、第359條、第179條；及第354條、第360條；第227條第1項、第2項、第226條第1項（本卷三第64頁至第65頁）。而被告所稱關於原告何鈺雯、林秀美、黃明德、蔡如玲出售建物之價格高於原購入價格，認原告並無損失云云，實則建物之交易價格，非僅取決於購入價格之高低，尚有一般因素（政策面、經濟面）、不動產市場概況（不動產市場發展概況、不動產市場價格水準分析）、區域因素（近鄰地區土地利用情形、公共設施概況、交通運輸概況、區域環境之重大公共建設、近鄰地區未來發展趨勢）、土地個別因素及購買者之主觀因素等摻雜決定，故不能認為原告出售系爭建物之價格高於購入之價格即等同於未受損失，被告此部分之抗辯，應無可採。

（四）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」民法第354條、第359條、第360條分別定有明文。本件原告主張被告所出售之系爭建物有違規使用之情形，並未符合廣告內容，應屬可採，原告請求被告賠償如附表二、三所示之差價，應有理由。

（五）給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告就上述請求，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而送達訴狀，被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自本件起訴狀繕本送達被告之翌日即104年1月17日起（本院卷一第69頁），及追加部分自追加狀繕本送達之翌日（即107年1月25日，因追加狀繕本係由原告自行寄送被告，然原告並未提出送達日期，則應以本院於原告追加後之107年1月24日言詞辯論期日為送達日期），均至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。

四、本件原告起訴依瑕疵擔保或不完全給付之規定，請求減少系爭建物之價金或損害賠償，並求法院擇一有理由者為判決，本院既認原告得依瑕疵擔保之相關規定請求被告減少系爭建物之價金，自無需再就是否構成不完全給付再詳加論述。而因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

五、從而原告依買賣及債權移轉之法律關係，請求被告各給付如主文第1項至第13項所示之金額及利息，為有理由，應予准許。

六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核並無不符，均應與准許。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。