臺灣臺中地方法院 - 104年度重訴字第209號（返還價金及賠償違約金）

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第209號原　　　告　　張羽君訴訟代理人　　陳益軒律師複　代理人　　李柏松律師被　　　告　　元太利開發有限公司兼法定代理人　李文龍共　　　同訴訟代理人　　林伸全律師共　　　同複　代理人　　謝旻璇上列當事人間返還價金及賠償違約金事件，本院於民國105年4月19日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣玖佰捌拾萬陸仟零貳拾元，其中新臺幣貳佰零伍萬陸仟零貳拾元自民國一０二年四月二十二日起、新臺幣拾萬元自民國一０二年五月二十一日起、新臺幣玖拾萬元自民國一０二年七月二十六日起、新臺幣肆佰伍拾萬元自民國一０二年十月四日起、新臺幣貳佰貳拾伍萬元自民國一０三年十月八日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之七十七，餘由原告負擔。本判決第一項原告如以新臺幣叁佰貳拾陸萬元為被告供擔保後得假執行。但如被告以新臺幣玖佰捌拾萬陸仟零貳拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明為：「㈠被告應給付新臺幣（下同）840萬元及自受領時起至清償日止按週年利率百分之5加計利息。㈡被告應給付違約金435萬元。㈢願供擔保請准宣告假執行」（見本院卷㈠第97頁）。嗣於本案審理中，變更聲明為：「㈠被告應給付原告7,556,020元，其中2,056,020元自102年4月22日起、10萬元自102年5月21日起、90萬元自102年7月26日起、450萬元自102年10月4日起均至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈡被告應給付原告435萬元，及自103年10月8日至清償日止起按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷㈡第136頁），核其變更屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許貳、實體部分：一、原告主張：㈠、原告於民國102年4月間至被告元太利開發有限公司（下稱元太利公司）所推「居天地」建案參觀購買可供作店面之透天厝住宅，嗣於102年4月22日分別與被告簽立土地預定買賣契約、房屋預定買賣契約（下稱系爭房地買賣契約），約定由被告將其興建坐落臺中市○區○○○○段0000○0000地號（下稱分別系爭2-63、2-75地號）土地及其上房屋（即編號 B12房地，建物部分稱編號B12建物），土地總價1102萬元、房屋總價398萬元；及坐落臺中市○區○○○○段0000地號（下稱系爭2-64地號）土地及其上房屋（即編號B15房地，建物部分稱編號B15建物），土地總價1029萬元、房屋總價 371萬元（二棟合計2900萬元）出售予原告。原告先後已交付買賣價金共計840萬元。㈡、原告購買B12、B15兩棟房屋目的是為了一、二樓要營業使用，而三、四樓要自住，依系爭編號B12、B15土地買賣合約書、房屋買賣合約書所示，該房屋買賣合約書核准建照圖為兩戶B12、B15，然第22頁之「完工之房屋平面圖影本」則合併為一戶而且只有一個樓梯，足見被告確實承諾原告要將兩戶合併為一戶之事實。因原本原告的店鋪11公尺寬面積約為125.9平方公尺（38.08坪），系爭房屋原設計太小無法使用（因藥櫃寬5公尺）所以原本不買，但被告承諾買兩戶可以幫原告變更合併，並將同意之圖紙由被告出具後貼於合約上。參照原告買受系爭房屋之合約書，其中附圖即最後完工之房屋平面圖所示有關B12、B15部分，其均標示「住房」，且經原告多次詢問確認後，被告乃一再保證原告買受之系爭二棟房屋平面圖標示有「住房」，可以依照都市計畫法住二使用分區的規定，申請符合規定的營業使用，及依系爭房屋買賣合約書第25條第1項：「買方承諾於交屋後使用時不得作洗衣店、瓦斯行、八大特種營業場所、葬儀行業等相關之使用。」等語，亦即系爭房屋除不得作洗衣店、瓦斯行、八大特種營業場所、葬儀行業等相關使用外，可作其他店面使用。惟原告給付840萬元買賣價金後，被告確無法依完工之房屋平面圖給付，且觀諸被告向臺中市政府申請使用執照之竣工圖示，其中B12、B15內部並非如合約書之附圖所示全為住房，乃有一大部分屬停車空間，顯非其於簽約當時所出示圖示及告知保證之內容，亦即被告為順利取得出售系爭二戶房屋之價金等利益，明知原告買受之房屋一樓大部均屬停車空間而根本無從為營業之使用，不僅消極隱匿此攸關原告購買系爭房屋意願與否之重要事實，甚而積極製作不實內容之合約書附圖，使原告陷於錯誤進而買受系爭房屋。此無從營業使用之情，參照附件二之使用執照完工圖就一樓面積之記載，一樓室內總面積94㎡，其中停車空間79.12㎡，住房僅14.88㎡，且住房之位置依照被告之規劃，無論是該竣工圖或現場，實際上乃為樓梯間，是系爭B12、B15建物自始至終根本無從為營業之用。據此，系爭B12、B15建物無兩造當時契約約定預定效用即一樓全部均得為營業之用，顯有重大物之瑕疵。㈢、參照鄰地B8、B9、B10（臺中市○區○○段○○段000○000 ○000○號）之建照圖說，其後側為「法定空地」，查系爭 B12建物牆壁明確坐落在鄰地之法定空地上，就鄰地所有人而論根本無使用之必要及可能，又系爭B12建物之主要結構樑柱，乃幾乎坐落於B8至B11戶之基地即臺中市○區○○段 ○○段0000號、2-61號、2-60號、2-73號、2-72號地號（以下分別稱同段爭2-62、2-62、2-60、2-73、2-72）地號土地，且牆壁之全部面積均登記於原告買受之系爭B12建物下，臨地所有權人根本未有取得任何權利，是此建築乃違反法定空地留設之目的，被告申請系爭B12建物為之共同壁建築內容，明顯抵觸憲法保障人民即鄰地房屋所有權人之財產權，對於鄰地住戶而論，該共同壁之設置，顯係侵害其等之權利。再參照被告申請建造時所提出之建物立面圖及剖面圖（附件四），系爭B12建物與鄰地建案之地基高度應為一致，且橫樑之設計，兩建案之橫樑之水平及樓層亦均相同，然參照現場實際施作之照片，兩建案之基地明顯存有約50公分之高低落差，即系爭B12建物較低之情況，且橫樑之施作設置亦與附件四之圖示完全不同，該橫樑竟係系爭B12建物延伸而連結鄰地建案之牆壁，亦即系爭B12建物之橫樑未按圖施作而橫跨於鄰地建案之法定空地上。據此，系爭B12建物牆壁、橫樑係坐落及跨越鄰地建案之法定空地之上，顯係侵害鄰地所有權人之權利，日後或有因越界建築遭其等訴請拆除地上物返還土地之風險，該等情形對於系爭B12建物而論顯為重大瑕疵。另再參照系爭B12建物建造圖（附件五），其中系爭B12建物臨路部分乃劃設為「法定空地」，然依照現場實際之施作情形，被告竟將該部分全部蓋滿，亦即將鐵捲門蓋於其上，顯然違反建築法第11條之規定，悖於法定空地之設置目的，就該部分顯然屬於違章建築，日後若經他人查報列管，亦有遭臺中市政府拆除之風險，此部分對於原告買受之系爭B12建物而論，同屬重大之權利瑕疵。㈣、原告嗣於103年9月29日寄發豐原南陽郵局第163號存證信函向被告主張系爭B12、B15建物有無權占有鄰地，且一樓空間無法作為營業使用等瑕疵情事，並向被告為解除系爭房地買賣契約返還價金及請求違約金之意思表示後；被告於103年 10月6日以臺中四張犁郵局第227號存證信函向原告為解除買賣契約之意思表示，而後原告再委託游琦俊律師103年10月 17日寄發臺中大全街郵局第938號存證信函催告被告應於函到五日內返還原告所交付之價金840萬元，然被告均置之不理。綜上所述，系爭B12、B15建物因存有上開重大瑕疵，經原告一再通知被告修補而仍未獲有正面回應，且被告反一再偽稱系爭房屋毫無瑕疵之情況下，原告依民法第359條及系爭房屋買賣合約書第22條約定，解除系爭房地之買賣契約，並依民法第259條第1、2款規定及前開房屋買賣契約第22條約定，請求返還已受領之價金。遑論被告業已將系爭房地另行出賣予第三人並辦理移轉登記，顯已陷於主觀上給付不能，依照民法第226條及第256條之規定，原告同得依法解除系爭房地買賣契約，並依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還已受領之價金。惟被告已先於103年1月13日退款原告843,980元，故本件原告請求被告返還7,556,020元及自受領時起之利息。㈤、末查，因系爭B12、B15建物一樓無法為營業之用，有未符合契約預定效用之重大瑕疵，及系爭B12建物牆壁及橫樑越界建築、停車空間占用法定空地；B15建物停車空間占用法定空地之重大瑕疵，被告顯違反系爭房地買賣合約約定之「賣方之所有權瑕疵擔保責任」等情，原告自得依系爭房屋買賣合約書第22條規定，請求被告應賠償買賣價款15%之違約金 435萬元。㈥、並聲明：⑴被告應給付原告7,556,020元，其中2,056,020元自102年4月22日起、10萬元自102年5月21日起、90萬元自102年7月26日起、450萬元自102年10月4日起均至清償日止按年息百分之5計算之利息。⑵被告應給付原告435萬元，及自103年10月8日至清償日止起按年息百分之5計算之利息。 ⑶願供擔保請准宣告假執行。㈦、對被告抗辯之陳述： ⑴、依臺中市政府105年3月31日府中市都管字第1050044757號函說明：「103中都使字第2173號使用執照，第一層用途為H2 住宅及停車空間，爰依核准之使用執照用途合法使用，倘涉停車空間及其他與原核定使用不合之變更部分，應依前揭規定辦理。」可知，除有申請變更者外，均僅得依照原核定之用途為使用，所以無停車空間得為住房使用之可能，倘涉停車空間與原核定使用不符依建築法第91條處理處以罰鍰、限期停止使用。該函已經說明停車空間須依核准用途合法使用，不可做為其它使用。且依照系爭標的之使用執照核准圖之核准用途H2住宅位置為樓梯，樓梯之位置根本無法營業使用。故系爭二棟房屋確無系爭契約約定預定效用即一樓全部均得為營業使用。且系爭B15建物部分，是未來共同使用做原告開設中西藥房，此部分涉及大型藥櫃擺設，在原告洽談系爭房地買受時已經告知，B15建物當時也是被告要求可以一併買受，本來原告就B15建物並未有買受之意願，現在既然 B12建物有重大權利瑕疵存在，B15建物也無法單獨作為使用，原告主張解除契約並無違反誠信原則顯失公平情形。 ⑵、系爭B12建物有越界建築占用鄰地法定空地之情形： ⒈參照臺中市政府都市發展局105年2月17日以中市都建字第1050019835號函覆暨附圖內容及說明，可知系爭B12房地之鄰地，即同段2-62、2-61地號土地後側及系爭2-63、2-64地號土地前側確屬「法定空地」。次觀諸臺中市中山地政事務所105年1月20日土地複丈成果圖可知，系爭B12建物確有越界建築之情，即系爭B12建物之牆面與主結構柱，跨越坐落至鄰地建案土地有5平方公尺（同段2-62地號有2平方公尺，同段2-61地號有2平方公尺，同段2-60地號有1平方公尺，牆面、主結構柱總計越界建築5平方公尺）之面積，而該等越界建築，並非被告辯稱之共同壁，蓋系爭B12建物鄰地之後側既為法定空地，其上並無任何建築物與系爭B12建物相連接而共同使用該越界建築之牆、柱及樑，何來所謂共同壁之存在？故實質上並無共同壁之存在。另系爭B12建物橫梁延伸至鄰地房屋之部分，跨越坐落至鄰地建案土地有11平方公尺（同段2-62地號有4平方公尺，同段2-61地號有4平方公尺，同段2-60地號有3平方公尺，橫梁跨越總計越界建築11平方公尺）之面積。是以，系爭B12建物明顯越界建築坐落鄰地法定空地計16平方公尺，參照建築法第11條之規定，其稱建築基地係包括建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地，系爭B12建物此建築物本身現況乃越界坐落鄰地之法定空地上，顯已超出系爭房屋原應坐落之建築基地，並違反建築法所規定法定空地（按指鄰地之法定空地）不得重複使用之情。 ⒉次查，被告所偽稱共同壁之一側之全部面積均登記於系爭B12建物下，鄰地建物所有權人並未為辦理保存登記，未取得任何權利，益證鄰地不僅無使用之必要，亦非所謂之共同壁。臺中市政府核發之101府授都建建字第3517號建造執照建案（基地為系爭2-75號、2-63號及2-64號土地）、101府授都建建字第02191號建造執照建案（基地為同段2-62號、2 -61號、2-60號、2-73號、2-72號土地）及使用執照雖有此形式上共同壁之記載，且有使用共同壁協定，然無論係客觀之使用上，抑或係法律上之權利登記，根本無被告辯稱之共同壁存在，該所謂之共同壁顯為系爭B12建物之一部，確已坐落於B8至B10建案之基地即法定空地上。被告提出之「土地使用同意書」、「使用共同壁協定書」均屬被告私自所為，係由被告自已簽署同意書於被告自已，就此部分所出具之「土地使用同意書」、「使用共同壁協定書」，並無產生物權之對抗效力，僅屬一般債權之性質，是一旦B12與B8至B11住戶均已出售，於不曾知悉有此一事實之情況下，自有產生因越界建築之訴訟糾紛而遭訴請拆屋之可能。而被告竟可因此獲得B12戶之共同壁及樑柱外推至B8至B10法定空地上所增加面積部分之出售價金，是可證明被告顯有意以隱瞞此一重要之事實下，獲得其額外增加建物面積（因結構樑柱外推）。 ⒊審視兩造所簽署之買賣合約中，並無特別明載有共同壁之情形存在，甚至於原告起初質疑時，被告係否認其有約定共同壁存在之事實。再參照臺中市政府104年8月7日府授都工字第1040171407號函文中三、（一）2、之說明：「有關照片所標註之橫樑是否為兩建築物間之共同壁乙節，其結構系統依建築物配置之整體性設計，所述橫樑非屬共同壁範圍…。」，可知系爭B12房地與鄰地房屋間之橫樑，非共同壁之一部，客觀上係原告買受系爭B12建物橫樑之延伸，並連接於鄰地之建築物上。是系爭B12建物之共同壁、橫樑及主結構樑柱均係坐落及跨越鄰地建案之法定空地上，被告雖有形式上建築執照及使用執照之核發取得，惟仍無關系爭B12建物有瑕疵之認定，無礙系爭B12建物確有侵害鄰地所有權人權利之情，原告向被告買受之系爭B12建物有重大權利瑕疵存在。 ⒋再查，鄰地之建物後側開設窗戶及陽台，依建築技術規則第110條應於建築物間留設防火間隔1.5公尺，另建築法第11條法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離。依照首揭臺中市政府都市發展局之函覆說明，鄰地後側確為建造其上房屋所依法留設之法定空地，既為如此，其上根本不得搭建任何建物，包括被告辯稱之共同壁，且該違法興建之地上物亦當無從辦理保存登記。實則，共同壁是牆、柱及樑之構造物，屬於建築面積不得建於法定空地上，共同壁之建物所有權應依地籍測量實施規則各保存一半，而B12建物之外牆一半未保存，鄰地後側一定要留設 1.5公尺的防火間隔，而此面積亦為法定空地，而被告申請為法定空地，又申請為共同壁，顯然違反建築法禁止法定空地重複使用之規定，且該留設建築物間之防火間隔已為建築法規定之最小距離，被告依臺中市建築自治條例申請之共同壁顯已違反建築法第11條法定空地不得重複使用及建築技術規則第110條防火間隔設置等規定，遑論如上所述之未依地籍測量實施規則第273條建物平面圖測繪邊界辦理保存登記（按亦無法辦理）。 ⑶、末查，本件違約金之約定，乃係兩造於系爭買賣契約簽訂當時衡量履約意願、經濟能力、違約時所受損害之程度等主、客觀因素，出於自由意識及平等地位所為之決定，被告本應受此協議之拘束，實無因被告指摘原告請求之違約金額過高應酌減，而使原告遭受被告違反契約義務之不利益，使兩造該等基於無暇意思表示之違約金合意形同具文。況且系爭契約內容均係被告單方擬定，現主張酌減違約金顯與誠信相違，遑論被告係為建設公司及其法定代理人，對於相關建築法規均較熟稔，於此情況下，仍違法將系爭B12建物之外牆建於鄰地法定空地上，對於與原告間就系爭房地之本件爭議毫無善意，竟反稱原告違約云云，並將系爭B12房地以1,800萬元出售予第三人洪永叡。另B15建物之實價登錄賣1,600萬元，可知，被告後因房價上漲而再為出賣所獲取之價金，比兩造原買賣總價金高出500萬元，就此已高於原告請求之違約金總額，被告現主張違約金過高而應為酌減，實無足取。據此，依最高法院93年度台上字第909號、最高法院92年度台上字第2747號、最高法院103年台上字第2232號判決意旨，被告顯未就其主張違約金過高此利己事實詳加舉證。 ⑷、此外，被告行使約定解除權於103年10月6日以臺中四張犁郵局第227號存證信函通知原告未於期間內辦理過戶及貸款手續已違反契約之約定，依法解除本件買賣契約云云。但原告已於103年9月24日以大里內新郵局第1202號存證信函催告被告修補瑕疵、出面解決及未改善前拒絕合約之繼續進行及給付其餘價金。而被告將系爭B12建物之外牆蓋在鄰地法定空地亦為事實，故被告主張契約解除之原因不存在，此併敘明。二、被告抗辯：㈠、系爭房屋並無原告所指有所有權瑕疵之情形： ⑴、查系爭二棟房屋完工後，經主管機關查驗合格，業已取得臺中市政府103年9月15日核發之103中都使字第02173號使用執照，是系爭房屋是可作為營業使用，都發局使用執照附表地上一層用途為H2住宅、停車空間，如果有標明住宅就可以作為營業使用。又系爭二棟房屋為103年8月6日竣工之新屋，領得使用執照至今，於構造上無任何變更，如系爭二棟房屋有原告所指之越界建築、未按圖施工或基地高低落差等瑕疵，主管機關顯無可能核發使用執照。 ⑵、本件原告所指之房屋瑕疵，原告曾於起訴前之103年9月間向臺中市政府陳情，然原告就同一陳情內容，早於103年1月9 日撤銷陳情在案（因被告不堪原告陳情，阻擾使用執照之核發進度，於103年1月9日應被告要求，簽發支票號碼AD8441064 、面額100萬元、受款人為原告之支票交付原告，故原告收受支票隨即撤銷陳情），臺中市政府就此重複陳情案件，亦回覆稱本件之建造執照並無違法情事。故原告所主張之本件事實業經臺中市政府認定並無不法，原告主張應屬無據。⑶、又系爭B12建物與相鄰房屋間，有共同壁、共同樑及共同柱，除共同壁為各2分之1外，共同樑及共同柱並不一定是各2 分之1。相鄰建物間之所以有共同壁、共同樑及共同柱，是因為結構安全之考量，絕非如原告所指有越界占用之情事，況且本件共同壁協定書及執照配置同意書等，均已檢附予臺中市政府審核通過在案。 ⑷、再依本件之房屋使用執照記載，此建造執照本可合法蓋建2 戶房屋，原告簽約購買之後，要求被告變更設計，使2戶房屋中間不施設隔牆，且泥做、格局、水電及電梯等設施位置，均由2戶改為1戶之規劃，豈料原告違約不履行契約義務，致被告於解除契約之後，為能順利銷售房屋，需另行支出工程費用以回復原先規劃之2戶格局，目前已知之泥做、水電費用即高達2,417,920元，被告因原告違約之行為，所受損害甚大。綜上，本件並無給付不能之情事，系爭房屋之建造過程均按圖施工，完全合法，且被告亦取得主管機關核發之使用執照。是原告主張系爭房屋存有施工瑕疵、越界建築或違反建築法規等，或被告保證系爭房屋可以營業、違反契約之約定，請求被告應於解除契約後返還價金，均屬無據。㈡、次查，系爭房屋並無原告所指有所有權瑕疵之情形，被告並無違約事由，原告主張被告應賠償此部分違約金435萬元，並無理由。況且，雖系爭房屋預定買賣契約書第22條約定內容，原告得以被告違反所有權瑕疵擔保責任之約定為由，解除買賣契約，然依系爭房屋預定買賣契約書第20條約定，即便於一物數賣、無權占有他人土地、承攬人行使法定抵押權或設定他項權利等情事時，仍須由被告於交屋日或其他約定之日前負責排除、塗銷，並無許原告得逕行解除買賣契約之權利。故原告此部分之請求，亦無理由。此外，本件違約金性質為賠償總額預定之違約金，原告應舉證受有損害之事實。退步言，如有違約，依原告所稱違約情節，系爭B12建物的牆壁占用到法定空地的面積還不到二坪，系爭建物橫樑部分所有權也非原告所有，停車空間還是在系爭建物一樓樓底板面積之內，仍可使用，上開違約情節實屬輕微，原告請求之違約金顯然過高，應予酌減。又如得據此解除系爭房地買賣契約，亦有違誠信原則顯失公平之情形。㈢、本件被告元太利公司於103年9月17日以存證信函通知原告，依約應於七日內配合各項手續需要辦理過戶、貸款、撥款等語，然原告僅以工程瑕疵等為由，拒絕辦理，被告元太利公司另於103年9月26日以存證信函再次通知原告應於十日內配合辦理各項手續，惟原告於103年9月29日以存證信函回覆被告元太利公司，主張解除系爭房地買賣契約，請求返還價金及賠償違約金等，被告見原告藉故拖延拒絕辦理過戶及貸款手續，顯已無意繼續履行契約，而構成上開違約之事由，乃另於103年10月6日以存證信函通知原告，依法解除本件買賣契約。是系爭房地買賣契約因原告違反系爭土地預定買賣契約書第8條第4項、第10條第1項、附件（二）代辦貸款委託書第2項及契約書第16條第2項等約定內容，暨違反系爭房屋預定買賣契約書第13條第4項、第16條第1項、附件（六）代辦貸款委託書第2項及第22條第2項等約定內容，經被告於103年10月6日以存證信函通知原告解除契約。此外，被告並得依系爭土地預定買賣契約書第16條第2項、房屋預定買賣契約書第22條第2項等約定內容，沒收土地及房屋預定買賣契約總價款百分之15計算之違約金，即435萬元。是本件買賣契約既已解除，原告再起訴主張解除買賣契約、請求損害賠償及返還價金、利息、違約金等，即無理由。㈣、並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，請准供擔保免為假執行。三、兩造同意爭執及不爭執事項如下：㈠、不爭執事項 ⒈原告於102年4月22日與被告簽立土地預定買賣契約、房屋預定買賣契約（以下稱房地買賣契約），約定由被告將其興建坐落臺中市○區○○○○段0000○0000地號土地及其上房屋（即系爭B12房地）及坐落臺中市○區○○○○段0000地號土地及其上房屋（即系爭B15房地）出售予原告，B12之土地總價1102萬元、房屋總價398萬元；B15房地土地總價1029萬元、房屋總價371萬元（二棟合計2900萬元）。 ⒉兩造關於第⒈項所簽立之土地預定買賣契約及房屋預定買賣契約為連立契約，依契約約定，任一契約違約，視為全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部。 ⒊依據兩造房地買賣契約，賣方違反「賣方之所有權瑕疵擔保責任」之規定者，買方得解除契約。解約時賣方除應將買方已繳之土地及房屋預定買賣契約總價款及遲延利息退還買方外，並應同時賠償土地及房屋定買賣契約總價款百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。 ⒋原告於102年4月22日支付買賣價金290萬元、102年5月21日支付買賣價金10萬元、102年7月26日支付買賣價金90萬元、102年10月4日支付買賣價金450萬元。被告於103年1月13日退還原告843980元。 ⒌原告於103年9月29日以南陽郵局163號存證信函向被告為解除B12、B15房地買賣契約之意思表示。 ⒍被告於103年10月6日以四張犁郵局227號存證信向原告為解除契約B12、B15房地買賣之意思表示。 ⒎依據臺中市政府都市發展局105年2月17日中市都建字第1050019835號函，本院105年2月1日中院麟民壬104重訴209字第 1050013308號函附件所示螢光筆部分（即本院卷㈡第83頁反面之附件）為應保留之法定空地。㈡、爭點 ⒈原告主張B12建物占用鄰地、B12、B15建物無法為營業使用及占有法定空地等瑕疵，依據民法第359條、第226條、256 條之規定解除契約，並依民法第259條第1、2款，請求返還已受領之價金7,556,020元及自受領時之利息，有無理由？ ⒉原告主張依據兩造房地買賣契約第22條之約定，請求被告應賠償違約金（買賣價款之百分之十五）435萬元，有無理由？四、本院之判斷㈠、原告於102年4月22日與被告簽立系爭房地買賣契約，約定由被告將其興建號系爭B12、15房地，出售予原告，其中B12之土地總價1102萬元、房屋總價398萬元；B15房地土地總價1029萬元、房屋總價371萬元，二棟房地總價合計2900萬元，原告已交付價金840萬元（嗣被告於103年1月13日退還原告 843,980元）等情，為兩造所不爭，並有系爭B12、B15房地之土地、房屋買賣合約書、台新銀行本票及匯款申請書影本等在卷為憑，應為事實。㈡、本件原告主張其買受之系爭B12、B15建物之停車空間占有法定空地、系爭B12建物牆壁及橫樑越界占用鄰地及法定空地、系爭B12、B15房地無法供營業使用，具有減少通常及契約預定之效用，買賣標的物具有瑕疵，而為被告所否認，並以前詞置辯。查： ⑴、原告主張系爭B12建物之牆壁及橫樑占用鄰地及法定空地部分： ⒈被告雖主張系爭B12建物與相鄰之同段2-62、2-61、2-60等地號土地之牆壁屬於共同壁及共同梁柱，有土地所有權人同意書、共同壁協定書及執照配置同意書可證，並無原告所指越界或占用法定空地之情形云云。惟本件參照臺北市建築管理自治條例及及高雄市建築管理自治條例關於共同壁之定義，所謂共同壁係指相鄰二宗建築基地各別所有之建築物，所共同使用以地界中心線上構築之牆、柱及樑之構造物。因此，須為二建物有「共同使用」之牆、柱及梁等構造物，始屬共同壁。而查，系爭B12建物與同段2-62、2-61、2-60等地號上之建物間有經臺中市政府101年府授都建建字第3517~3518號建造執照套繪管制之建造房屋應保留之法定空地（即如附圖一所示橘色螢光筆部分，參本院卷㈡第82至84頁所附該局105年2月17日中市都建字第1050019835號函），且自現場情形觀之，系爭B1 2建物與上開同段2-62、2-61、2-60等地號土地上之建物均有其各自獨立之牆壁，並無共同使用之牆壁乙節，亦有現場照片足參（見本院卷㈠第182頁、本院卷㈡第57頁）。是以原告買受之系爭B12建物之（右側）牆壁既非與同段2-62、2-61、2-60等地號建物有共同使用之情形，自非屬前揭定義之共同壁，則系爭B12建物（右側）牆壁部分即全部屬原告買受之範圍至明。又本件雖據臺中市政府104年8月7日府授都工字第1040171407號函說明二、㈢、⒉ 「101府授都建建字第02191建造執照（第一次變更設計）申請書（如標示甲）備註欄記載『B8戶、B9戶、B10戶、B11戶與鄰房B12戶共同壁』‧‧‧前述地號均檢附土地使用同意書（如標示乙）與使用共同壁協定書（如標示丙）在案」（見本院卷㈠第196至197頁），然此無非係依據被告於申請建造執照提出之申請書所為之記載，且觀之申請書所附之平面圖（見本院卷㈡第189頁，影印自調取之101府授都建建字第3517~3518號建2-1卷第33頁），顯示系爭2-63地號土地（即系爭B12建物坐落之地號土地）與同段2-62、2-61、2-60地間並無繪製法定空地，與上開附圖一所示實際經臺中市政府套繪之法定空地情形已然不同，顯見實際經套繪法定空地之位置已與原申請書不同，本件自不得依上開臺中市政府函文被告於第一次變更設計申請書備註欄記載『B8戶、B9戶、B10戶、B11戶與鄰房B12戶共同壁』乙節，即認系爭B12建物右側牆壁部分即屬與鄰地間之共同壁。是以被告主張系爭B12 建物牆壁屬共同壁，原告買受之範圍應為共同壁之二分之一，應無足採。此外，本件經囑託臺中市中山地政事務所測量結果，系爭B1 2建物占有同段2-62地號土地如該所105年1月20日土地複丈成果圖【下稱附圖二】符號A所示2平方公尺、同段2-61地號土地如附圖二符號C所示2平方公尺、同段2-60地號土地如附圖二符號E所示1平方公尺，有上開土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷㈡第61頁）。則綜觀前情，足認系爭編號12建物占有附圖二所示A、C、E部分，即屬已占用臺中市政府101年府授都建建字第3517~3518號建造執照套繪管制之建造房屋應保留之法定空地之事實，應堪認定。 ⒉而按建築法第11條規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之」、同法第第25條：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第七十八條及第九十八條規定者，不在此限。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關為處理擅自建造或使用或拆除之建築物，得派員攜帶證明文件，進入公私有土地或建築物內勘查」、同法第第86條規定：「違反第二十五條之規定者，依左列規定，分別處罰：一、擅自建造者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。二、擅自使用者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停止使用補辦手續；其有第五十八條情事之一者，並得封閉其建築物，限期修改或強制拆除之。三、擅自拆除者，處一萬元以下罰鍰，並勒令停止拆除補辦手續」。如附圖二所示符號A、C、E部分既屬法定空地，依法不重複使用，自不得於其上建築房屋，則被告占用上開法定空地建築系爭B12之四層建物出賣予原告，依上開規定其占用法定空地部分即有可能遭主管機關依建築法第85條處分或拆除，則買賣標的系爭B12建物不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，原告主張此部分屬物有瑕疵，自屬有據。 ⒊另原告主張系爭B12建物無權占有鄰地（即同段2-62、2-61 、2-60地號土地），被告應負權利瑕疵擔保責任等語。按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。民法第349條定有明文。被告雖主張本件於申請建造執照時業經地主出具使用同意書及使用共同壁協定書，系爭B12建物並無無權占有鄰地之情形。惟查，本院調取臺中市政府都市發展局101建字第3517~3518號卷宗標示乙所示之土地使用同意書，係指本件建案之原地主即被告李文龍同意將其所有之土地同意被告元太利開發有限公司負責人李文龍於土地上建築建物之意旨，並無同段2-62、2-61、2- 60等地號土地所有人同意系爭B12房地買受人得使用同段2-62、2-61、2- 60等地號土地之意旨，且系爭B12建物右側牆壁部分，並無與同段2-62、2-61、2-60地號土地上之建物有使用共同壁之情形，已如前述，其系爭B12建物超過其地界部分之牆壁應仍屬無權占有。且系爭B12建物牆壁占有之部分雖屬法定空地，然法定空地是不僅系爭B12房地，包括同段2 -62、2-61、2-60等地號土地所有人或第三人均應受上開建築法規之限制，不得任意占用，且該法定空地之所有權仍屬同段2-62、2-61、2- 60等地號土地所有權人所有，亦不因該部分屬法定空地，系爭B12建物於其上建築，即非屬無權占有同段2-62、2-6 1、2-60等地號土地，是以此部分原告主張系爭B12建物關於附圖二所示符號A、C、E無權占有鄰地，被告應負權利瑕疵擔保責任，為屬有據。 ⒋至原告主張系爭B12建物與同段2-62、2-61、2-60地號土地上建物間之橫樑占有法定空地而屬物有瑕疵云云。查，依據臺中市政府104年7月8日府授都工字第1040171407號函覆本院說明三、本件之橫樑是否為兩建築物間之共同壁乙節，其結構系統是依據建築配置之整體設計，所述橫樑非屬共同壁範圍，惟該101府授都建建字第03817號建造執照係由同段2 -60、2-61、2-62、2-63、2-64、2-72、2-73、2-75等地號土地所有人共同開發並同意之建築方式，且經建築師整體並簽證，本局據以核發建築執照（見本院卷第198頁），則上開橫樑既非共同壁。況且該橫樑部分已超出系爭B12房地之範圍，並非兩造買賣之標的，原告主張上開橫樑屬物之瑕疵，嫌屬無據。 ⑵、原告主張系爭B12、B15建物停車空間占用法定空地部分：本件系爭B12、B15建物分別坐落之系爭2-63、2-75及系爭2 -64地號土地，均已建築至建築線，並無退縮空間乙節，業據本院會同臺中市中山地政事務所人員至現場履勘，經該所人員當場測量並做成勘驗筆錄可稽（見本院卷㈡第55頁反面）。本院另函詢臺中市政府都市發展局，關於系爭B12、B15房地如附圖一所示黃色螢光筆所示部分是否屬法定空地乙節，經該局105年2月17日中市都建字第1050019835號函覆本院：標記螢光筆部分，有本府101年府授都建建字第3517~3518號建造執照套繪管制在案，係為建造房屋應保留之法定空地（見本院卷㈡第82至84頁）。準此，依據建築法第11條、第25條之規定，系爭2-63、2-64地號土地如附圖一所示黃色螢光筆部分既屬經套繪管制之法定空地，自不得重複使用，被告擅自於其上建築系爭B12、B15之四層建物，已屬違反上開建築法規，主管機關得依建築法第86條之規定為必要之處置或勒令拆除地建築，則原告買受之系爭B12、B15建物，依上開規定其占用法定空地部分即有遭拆除之可能，不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，原告主張此部分屬物有瑕疵，自屬有據。 ⑶、另原告主張系爭B12、B15房地無法營業使用，欠缺契約預定之效用部分：原告主張其購買系爭B12、B15房地目的在於將之合併為一戶以做為原告將來開設藥局營業使用，而依據兩造房地買賣合約書第21頁附件㈡核准建照之房屋平面圖影本雖標註B12、 B15住宅1樓為停車空間或「自設停車」，然第22頁之完工之房屋平面圖影本則標註B12、B15住宅1樓為住房，被告顯係為隱瞞系爭B12、B15不得充作合法店面使用之事實；且依照使用執照標示之住房所在位置為樓梯所占位置，不可能為營業使用，而標示停車空間所在位置亦僅得做停車空間使用，不可能為住房或營業使用，原告買受之系爭B12、B15有欠缺契約預定效用之瑕疵等語。而查，依據系爭B12、B15房地買賣合約書所附之「完工之房屋平面圖影本」之一層平面圖固均標示住房（見本院卷㈠第34頁、第58頁），惟同時在合約書所附「核准建照之房屋平面圖影本」之一層平面圖標示住房及自設停車（見本院卷㈠第35頁、第59頁），已難認被告有何隱瞞之情。至究系爭B12、B15之一層之使用用途為何，自應以其經核准之建、使照為依據。而對照上開「核准之建照之房屋平面圖」與經核准之使用執照（見本院卷㈡第155 頁）所標示之「自設停車」、「停車空間」、「住房」之位置情形均屬相符；且原告依據兩造房地買賣合約書所附「核准建照之房屋平面圖」，已知一層平面圖有規劃停車空間及住房，對於其使用用途已知之甚詳，原告主張被告隱瞞停車空間部分不得做住房及營業使用，即屬無據。原告雖又主張其將系爭B12、B15打通成一戶是為開設藥局使用，因系爭B12、B15大部分為停車空間，無法為營業使用，被告應負瑕疵擔保責任云云。惟本件原告既未舉證證明兩造確有就B12、B15之一層部分，被告曾向原告保證或約定全部（即包括建造執照及使用執照標示停車空間部分），均得供營業使用之事實，即已難認原告主張被告有此保證之品質或效用乙節為真。況且兩造簽訂之房地買賣合約書所示附件之核准建照已明白標示一層係做停車空間及住房，為原告所明知，原告僅執以房地買賣合約書附件之完工之房屋平面圖一層部分僅標示「住房」，而主張此係兩造有就一層部分均可供營業使用之約定，主張被告出售之系爭B12、B15房地欠缺兩造契約預定之供營業使用之效用而有瑕疵，自屬無據。 ⑷、綜合前述，本件原告主張系爭B12、B15建物因占有如附圖一黃色螢光筆所示法定空地，系爭B12牆壁占有如附圖一橘色螢光筆所示法定空地及無權占有鄰地，而有減少其通常效用之瑕疵，應屬有據。㈢、按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責任，買受人得解除其契約或請求減少其價金。又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第349條、第354條、第359條第1項前段、第259條第1、2款分別定有明文。本件被告出賣之系爭B12、B15房地既存在前揭之瑕疵，且依其情節非微，解除兩造房地買賣契約並無顯失公平之情形，故依前揭規定，原告自得解除買賣契約並請求回復原狀。又原告於103年9月29日以南陽郵局163號存證信函，向被告為解除系爭B12、B15房地買賣契約之意思表示，自屬合法，並請求被告應返還已給付之價金840萬元扣除被告返還之843,980元，共計7,556,020元，自屬有據。又被告對於其分別於102年4月22日受領價金290萬元、102年5月11日受領價金10萬元、102年7月26日受領價金90萬元、 102年10月4日受領價金450萬元，並不爭執，另被告於103年1月13日退還原告843,980元，原告亦同意自102年4月22日支付之290萬元扣除（見本院卷㈡第135頁反面至136頁），是本件原告依據民法第259條第2款，請求被告應自上開受領價金之日起之利息，亦屬有據。至原告於103年9月29日已合法解除兩造房地買賣契約，兩造房地買賣契約既因解除而消滅，被告嗣於103年10月6日以原告經催告而逾期未辦理所有權登記為由，以存證信函解除兩造房地買賣契約自無合法解除之效力，附此說明。㈣、原告依據房地買賣契約違約處罰之約定，請求被告賠償系爭12、15房地總價2900萬元之15%之違約金共435萬元部分： ⑴、依據兩造房地買賣契約違約處罰之約定（約定於土地買賣合約書定於第16條、房屋預定買賣契約書定於第22條）：「賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』、『賣方之所有權瑕疵擔保責任』之規定者，買方得解除本契約。解約賣方除應將買方已繳之土地及房屋預定買賣契約總價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償土地及房屋預定買賣契約總價款百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」。則依上開違約處罰之約定，係在被告違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「賣方之所有權瑕疵擔保責任」之情形，始有適用。而依據房地買賣合約書關於「賣方之所有權瑕疵擔保責任」之約定（於土地買賣合約書之第14條、房屋預定買賣契約書第20條）：「賣方保證所有權清楚，絕無一物數賣、無權占有他人土地、承攬人依民法第513條行使法定抵押權或設定他項權利等情事之一；如有上述情形，賣方應於本預售屋交屋日或其他約定之日期前負責排除、塗銷之」。而系爭B12房地部分，被告確有違反「賣方之所有權瑕疵擔保責任」之無權占有他人土地之情形，業如前述，而被告已將系爭B12房地在事後轉賣予第三人洪永叡，被告自無可能將系爭B12房屋於交付原告前排除上開瑕疵情形，是原告依據該條約定解除契約並請求違約金，自屬有據。至系爭B15房地部分，原告既未主張或舉證被告有違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「賣方之所有權瑕疵擔保責任」之情形，縱系爭B15有上述其他情形之瑕疵，仍無從依據上開違約處罰之約定請求違約金。 ⑵、按民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號裁判參照）。查依據兩造房地買賣合約書之違約處罰約定：「賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』、『賣方之所有權瑕疵擔保責任』之規定者，買方得解除本契約。解約賣方除應將買方已繳之土地及房屋預定買賣契約總價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償土地及房屋預定買賣契約總價款百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」，依兩造所約定賣方違約時應按契約總價款之15%賠償，如賠償之金額超過已繳價款，以已繳價款為限，且在同條第四項約定：「買賣雙方當事人除依前三款之請求外，不得另行請求其他損害賠償」，則上開違約處罰應認屬「損害賠償預定」性質。復按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例參照）。又民法第252條之立法意旨乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，然前揭實體法酌減違約金之規定，並不能排除訴訟法法理之適用，亦即所謂「違約金過高」之事實，仍需由當事人依我國民事訴訟辯論主義內涵主張暨舉證。又當事人間有關違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。 ⑶、查，系爭B12房地總價為1500萬元（土地部分1102萬元，房屋部分398萬元），依上開約定計算15%，違約金應為225萬元。被告主張系爭B12建物牆壁占用面積不到二坪，停車空間仍在系爭建物樓地面積之內，仍可使用，縱有違約，情節實屬輕微，原告請求違約金顯然過高，應予酌減等語。原告則主張其買受系爭房屋原計劃開設藥局，因被告違約，復未將支付價金返還原告，致原告無資金再行購屋，且被告於違約後，後復將系爭B12房地以1800萬元出售予第三人，業據第三人洪永叡於現場勘驗時陳明在卷。本件審酌本件被告出售之系爭建物占有鄰地，且占有法定空地，其瑕疵非經拆除無法除去等違約情狀，及原告於繳付價金840萬元後，既無法取得買賣標的亦無法就繳付價金為及時利用，及被告另將房地轉售他人所獲取之利益等一切情狀，認兩造上開違約金之約定，並無過高之情形。是以本件原告請求違約金225萬元，為屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第229條第2項前段定有明文。本件原告請求違約金部分屬給付無確定期限，自應自原告催告時起負遲延責任，而原告主張其寄存證信函催告被告應於7日內給付而未給付，被告於103年9月30日收執存證信函等情，有上開存證信函及回執在卷為據（見本院卷㈡第121至126頁），是以原告請求違約金部分之遲延利息起算日為103年10月8日，為屬有據。五、綜上所述，原告主張被告買賣標的之系爭B12、B15房地具有瑕疵，依據民法第359條前段之規定解除契約，於法有據。原告並依民法第259條第1、2款之規定，請求返還價金及自受領時之利息，即請求被告應給付原告7,556,020元，其中2,056,020元自102年4月22日起、10萬元自102年5月21日起、90萬元自102年7月26日起、450萬元自102年10月4日起，均至清償日止按年息百分之5計算之利息，應予准許。又依兩造房地買賣契約之約定，請求被告給付違約金225萬元及自 103年10月8日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由。是以本件原告請求被告給付原告9,806,020元，其中2,056,020元自102年4月22日起、10萬元自102年5月21日起、90萬元自102年7月26日起、450萬元自102年10月4日起、225萬元自103年10月8日起，均至清償日止按年息百分之5計算之利息，應予准許，逾此部分之請求，應予駁回。六、兩造並陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不核，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦，均與本案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 105 年 5 月 31 日民事第五庭法官李慧瑜正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 5 月 31 日書記官洪菘臨

臺灣臺中地方法院104年度重訴字第209號

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