臺灣臺中地方法院105年度訴字第2193號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 106 年 06 月 15 日
• 法官: 李嘉益
• 法定代理人: 吳世淵、彭慶
• 原告: 林靜惠、林國豐
• 被告: 林榆榮、李文賢、僑馥建築經理股份有限公司法人

臺灣臺中地方法院民事判決　105年度訴字第2193號
原　　　告　林靜惠
訴訟代理人　張繼圃律師
原　　　告　林國豐
被　　　告　林榆榮
世旺不動產事業有限公司
法定代理人　吳世淵
被　　　告　李文賢
訴訟代理人　張真豪
被　　　告　僑馥建築經理股份有限公司
法定代理人　彭慶
訴訟代理人　鄭亨偉
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年5月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告林榆榮應給付原告林靜惠新臺幣25萬元，及自民國105年9月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔10分之3，餘由被告林榆榮負擔。
本判決第1項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序問題：
一、原告林國豐、被告林榆榮均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰分別依被
告世旺不動產事業有限公司（下稱世旺公司）、李文賢、僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）及原告林靜惠之聲請，各由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴原聲明：⑴被告應連帶給付林靜惠及林國豐各新臺幣（下同）21萬5070元，及其法定遲延利息；⑵林榆榮應給付林靜惠、林國豐各11萬3887元，及其法定遲延利息。嗣於民國106年1月12日具狀變更聲明為；⑴被告應連帶給付林靜惠56萬3887元，及其法定遲延利息；⑵被告應連帶給付林國豐32萬4167元，及其法定遲延利息（見本院卷第153頁民事
爭點整理狀），核其請求之法律依據相同，僅屬擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應
予准許。
三、林國豐及林榆榮於本院歷次言詞辯論期日，均經合法通知無正當理由而未到場，因林國豐對林榆榮之請求部分，係可分之債，為獨立之訴，依民事訴訟法第191條：「當事人兩造
無正當理由遲誤言詞辯論期日者，除別有規定外，視為合意停止訴訟程序。如於4個月內不續行訴訟者，視為撤回其訴
或上訴（第1項）。前項訴訟程序停止間，法院於認為必要
時，得依職權續行訴訟，如無正當理由兩造仍遲誤不到者，視為撤回其訴或上訴（第2項）。」之規定，業因視為撤回
而失其繫屬，此部分本院即不得予以裁判，先予敘明。
貳、事實摘要：
一、原告主張：
㈠林榆榮於民國103年時，曾詢問原告及訴外人林靜儀等人是
否有意願將4人所分別共有、應有部分各4分之1之2間房地（即：⑴門牌號碼臺中市○○區○○街○段00○0號，坐落臺
中市○○區○○段000地號及其上同段154建號，下稱90之2
號房地；及⑵門牌號碼臺中市○○區○○街○段00○0號，
坐落臺中市○○區○○段000地號及其上同段298建號，下稱90之4號房地，或合稱系爭房地）共同出售，惟因原告及林
靜儀等3人對於當時系爭房地之市場現值並不知悉，故要求
林榆榮必須「先行調查市價」，並回報原告及林靜儀等3人
，待均無異議後始同意委託林榆榮出售。林榆榮遂謂擬請有巢氏房屋新光環中加盟店即世旺公司進行估價調查，因而須先簽擬授權書1份，並提供已填妥「房地標示及權利範圍」
其餘均空白之授權書（下稱系爭授權書）予原告及林靜儀，林榆榮更進而要求無須先行勾選相關內容，由其再為填寫即可。原告及林靜儀因與林榆榮間為親屬，不疑有他，而逕自在系爭授權書上簽名。惟林榆榮竟未經授權，在系爭授權書空白處，逕行填妥日期為104年6月21日，及勾選出售不動產，嗣後不久即將90之4號房地以遠低於市價之新臺幣（下同
）80萬元出售予訴外人廖栢崇，並委由李文賢代書辦理過戶手續，另由僑馥公司辦理履約保證金等事宜。該被賤賣之90之4號房地，縱使單就土地而言，以104年度土地公告現值計算即有165萬5547元之價值，焉有可能以半價出售，甚至林
榆榮更與世旺公司約定買賣後給付世旺公司高達30萬元的仲介費，顯與一般仲介費用僅為成交價之2％至4％不合。其次，因原告見90之4號房地遭低價出售，故不欲完成過戶程序
，惟世旺公司、李文賢及僑馥公司卻無視原告及林靜儀並未授權同意出售90之4號房地之事實，仍告知原告及林靜儀等
人，因林榆榮已經與廖栢崇簽訂買賣契約，必須辦理過戶，若不為成交過戶即屬違約，原告在不甚熟稔有關代理及授權等法律規定下，迫於無奈僅能於短時間內另尋願出相對價高之買家，以填補世旺公司所述之違約金及相關費用。
㈡林榆榮踰越委任之權限，處理委任事務顯有過失，造成原告損失，應依民法第535條、第540條、第544條等規定負賠償
損害之責。因林榆榮未依原告之授權，先行查報90之2號及
90之4號房地之市價，而將90之4號房地以低於市價甚多之價格出售，林靜惠因此而須支付廖栢崇違約金25萬元，林國豐則支付世旺公司服務費1萬0280元。又90之4號房地於出售之104年度土地公告現值為165萬5547元之價值（計算式：
39578元/㎡×41.83㎡＝0000000），惟卻遭被告僅以80萬元
之價格出售，雖林靜惠於短時間內另尋買家，但實因時間過於緊迫，且世旺公司、李文賢以違約金之給付及扣押原告印鑑證明等，導致原告僅能在以填補違約金之前提下儘速另以120萬元出售，惟與上開計算之價值仍差距45萬5547元（下
稱賤賣90之4房地之損害），此部分應係若林榆榮有依原告
等人所委任之意旨處理事務，當得比前開計算之價值還高之價格售出90之4號房地，故就上開差額即45萬5547元，應為
原告本可得預期之利益，卻因林榆榮處理事務之過失而喪失，原告當得就此向林榆榮請求賠償，惟就此部分，原告僅欲請求林榆榮賠償原告各11萬3887元。
㈢另世旺公司、李文賢及僑馥公司無視原告授權意旨及系爭授權書所載內容，而協助林榆榮買賣90之4號房地，顯然侵害
原告等人之財產權、所有權及意思表意自由之人格權，亦應依民法第184條第1項前段、第195條規定負損害賠償之責。
本件如單就系爭授權書之形式觀察，縱使原告真有直接委任林榆榮出售房地，亦僅係就90之2號房地出售，並非針對90
之4號房地，世旺公司、李文賢及僑馥公司依其專業知識及
土地謄本相關資料當可知悉另須取得原告等人之同意，否則擅自出售即屬無權處分，詎其等不僅無視，且未為告知，反係要求原告若要終止買賣契約，必須按約給付違約金，更要求原告必須支付服務費用，不僅違背其專業，更毫無誠信可言，故原告就此所支付之25萬元違約金、及1萬0280元服務
費，自得向世旺公司、李文賢及僑馥公司請求，其等行為關連共同，應依民法第184條第1項、第185條之規定負連帶賠
償責任。次查，世旺公司、李文賢及僑馥公司未依其專業知識，如實告知原告無須支付違約金，反向原告傳遞不實訊息，致使原告誤以為有支付違約金之義務，侵害原告等人之意思自由且情節重大，導致原告短時間內為求能取得現金以支付違約金，亦無力再和他人協商價格，且來回奔波，精神當時所受之壓迫難謂不大，林榆榮應與世旺公司、李文賢及僑馥公司連帶賠償原告各20萬元之精神慰撫金。
㈣依民法第535條、第540條、第544條委任及第184條第1項、
第185條侵權行為之法律關係提起本訴，並聲明：⑴被告林
榆榮、世旺公司、李文賢及僑馥公司應連帶給付原告林靜惠56萬3887元，及自104年7月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⑵被告應連帶給付原告林國豐32萬4167元
，及自104年7月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之
利息；⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠林榆榮未於言詞辯論期日場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈡世旺公司：
世旺公司係受林榆榮之委託銷售90之4號房地，並簽訂一般
委託銷售契約書，林榆榮有表示可全權代理，簽約時會另補正授權書。且世旺公司嗣後帶客戶看90之4號房地時，林靜
惠皆知悉並在家中，而90之4號房地之鑰匙係向林國豐拿取
，則原告亦應負表見代理之授權人責任。何況世旺公司知悉辦理過戶資料未備齊而暫緩進行，於104年7月10日並協同廖栢崇與林榆榮辦理合意終止買賣契約，雙方談妥之違約金25萬元支票是由林榆榮支付，非由原告給付，世旺公司亦無向原告陳稱如為支付違約金會有如何後果，至於原告與林榆榮間之內部關係如何，非世旺公司所能知悉。世旺公司係依據居間委任收受林榆榮交付之服務報酬1萬0280元，其餘均與
世旺公司無涉。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈢李文賢：
李文賢於104年6月21日在世旺公司（即有巢氏新光環中店），就賣方林榆榮與買方廖栢崇就90之4號房地之買賣事宜替
雙方訂立不動產買賣契約書，因系爭授權書僅記載90之2號
房地，李文賢乃主動告知林榆榮必須補正完整授權書並備齊過戶文件，方能進行報稅及辦理移轉登記，否則視為無權代理。嗣後李文賢獲世旺公司告知暫緩買賣進行，並於104年7月10日另獲告知雙方已終止買賣契約，其後李文賢即將權狀及證件於104年7月14日交還林靜惠。李文賢於上開過程中僅收受1000元簽約費及代墊申請土地建物謄本規費120元，其
餘原告所稱服務費、違約金等，李文賢毫無所悉，林榆榮與世旺公司間之仲介事宜亦與李文賢無關。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保，請准予宣告假執行。
㈣僑馥公司：
僑馥公司係受被告林榆榮、世旺公司及廖栢崇申請辦理系爭買賣交易之買賣價金履約保證，並開設專屬帳戶供作交易價金存放使用，故於系爭買賣過程僅係針對買賣價金作保管，並無從事仲介或代書業務。嗣僑馥公司收到林榆榮與廖栢崇終止不動產買賣價金履約保證協議書，遂依該協議內容將專戶內款項結清撥付，專戶結清後僑馥公司與林榆榮及廖栢崇間之辦理履約保證委任關係亦告終止（終止日期為104年7月13日），因本件係中途解約，故開辦手續費600元是由世旺
公司支付，而僑馥公司除開立專戶保管廖栢崇匯入之款項外，並無涉入系爭買賣行為，更無原告所稱要求支付違約金及服務費用。是原告指僑馥公司故意或過失不法侵害原告權利，並無理由。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保，請准予宣告假執行。
參、爭點整理：
一、到場兩造不爭執之事實（見本院卷第185頁及背面）：
㈠系爭房地為原告與林靜儀、林榆榮共有，應有部分各1/4。
原告及林靜儀有授權林榆榮就90之2號房地先行訪查市價以
為買賣之預備，並簽立系爭授權書與林榆榮。
㈡林榆榮將系爭授權書交給原告及林靜儀簽名時，系爭授權書房地標示及權利範圍欄位係記載90之2號房地，授權事項欄
內均為空白（見本院卷第70、71、72頁）。
㈢林榆榮係持系爭授權書（標的為90之2號房地）與廖栢崇就
90之4號房地簽訂買賣契約。
㈣林榆榮與廖栢崇就90之4號房地簽訂買賣契約，係由世旺公
司居間仲介，世旺公司知悉林榆榮僅持有系爭授權書。
㈤李文賢為地政士，於辦理90之4號房地過戶事宜時，知悉買
賣標的為90之4號房地，惟世旺公司僅交付系爭授權書。
㈥僑馥公司係就世旺公司所交付資料，針對90之4號房地辦理
不動產買賣價金履約保證協議（見本院卷第85至86頁）。
㈦林榆榮與廖栢崇於104年7月21日簽署終止不動產買賣價金履約保證協議書，並註記:「待違約金25萬支票兌現後，始返
還林愉榮、林靜儀所有之印鑑證明及土地、建物權狀」（見本院卷第87頁）。
㈧林靜惠為取回90之4號房地，總計支付違約金25萬元予廖栢
崇。另因世旺公司要求，由林國豐支付1萬0280之服務費予
世旺公司。
㈨90之4號房地依105年度之土地公告現值計算為165萬5547元
，嗣原告以120萬元另出售他人，差額為45萬5547元。
㈩如原告請求為有理由，法定遲延利息5％自104年7月13日起
算。
二、本件爭點：
㈠林榆榮是否未經原告及林靜儀授權，出售90之4號房地？如
是，原告是否應負表見代理之授權人責任？
㈡原告請求被告負連帶賠償責任，有無理由？如有，得請求賠償之數額為何？
肆、本院判斷：
一、林榆榮未經原告及林靜儀之授權，出售90之4號房地，應負
受任人之損害賠償責任：
㈠民法第535條規定：「受任人處理委任事務，應依委任人之
指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」，第544條規定：「受任人因
處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」本件林榆榮受原告及林靜儀委託，先行就其等所共有90之2號房地訪查市價，以為買賣之預
備，已據原告提出90之2號房地、90之4號房地之土地登記謄本及系爭授權書2份為證（見本院卷第8至9頁、第13至18頁
）。詎林榆榮竟透過世旺公司仲介，將其等另共有之90之4
號房地出售與廖栢崇，簽訂不動產買賣契約書，嗣因未能提出原告及林靜儀出具之授權書，林榆榮始與廖栢崇協議終止該買賣契約，此亦有該不動產買賣契約書、僑馥公司不動產買賣價金履約保證申辦書、終止不動產買賣價金履約保證協議書各1份在卷可憑（見本院卷第79至87頁）。而林榆榮經
合法通知未到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述，對於上開原告主張之事實應視同自認，自堪信原告之主張為真實。
㈡林榆榮受託處理90之2號房地之訪價事宜，竟藉機出售90之4號房地，顯然逾越受處理委任事務之權限，依民法第544條
規定，自應負受任人損害賠償責任。經查，原告發現90之4
號房地遭林榆榮越權出售後，為取回林靜儀之印鑑證明及土地所有權狀，並擔心須負擔後續之違約金，乃開立面額25萬元之支票由林榆榮交與廖栢崇收受，該支票業已兌現，另林國豐亦透過林榆榮交付1萬0280元之服務費給世旺公司等情
，已據世旺公司陳述無誤，堪信為真，是林靜惠受有25萬元之損害，即堪認定。至林靜惠主張有上開賤賣90之4房地之
損害45萬5547元一情，雖據林靜惠提出90之4房地第一類登
記謄本、歷年異動索引資料為其佐證，然90之4房地遭林榆
榮越權出售，嗣已合意終止買賣契約，林靜惠固有支付25萬元違約金之事實，但並無另將90之4號房地出售之必要，縱
令林靜惠係為籌措25萬元以支付違約金，亦不能認與林榆榮越權出售90之4號房地有相當因果關係，是林靜惠就此部分
請求林榆榮賠償11萬3887元之損害，尚非有據。
㈢按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項及第2項定有明文。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人
得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法第233條第1項及第203條亦有明文。本件林靜惠對於林榆榮25萬元之損害賠償請求權，於上開金額支付時業已發生，但林榆榮之給付並無確定期限，其迄未賠償，固應負遲延責任，惟林靜惠並未提出催告林榆榮給付之事證供本院審酌，是自應以原告訴狀繕本送達之翌日，為林榆榮應負法定遲延利息之起算日。茲原告起訴時，係自行將起訴狀繕本送達林榆榮，惟遭退回，另經本院依聲請准許以登報方式為公示送達，其最後登載日為105年9月8日，有本院公示送達證書在卷為憑（見本院卷第94頁），
依民事訴訟法第152條之規定，應經20日發生效力，是本件
請求應自105年9月29日起按週年利率5％計算之法定遲延利
息，原告請求自104年7月13日起算，自屬無據。
二、原告請求被告4人負侵權責任，並無理由：
㈠原告固以前揭情由主張世旺公司及僑馥公司應負民法第184
條第1項、第2項之侵權責任。惟世旺公司及僑馥公司均屬法人，法人雖得為權利義務之主體，但因其本身不能自行活動，必須藉由機關之設置，作為其活動之基礎。而法人之機關，如董事、清算人、重整人，乃居於法人代表人之地位，則代表人所為之行為，不論為法律行為、事實行為或不法行為，均屬法人之行為，其法律效果直接對法人發生。觀諸民法第28條規定：「法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償責任。」意旨可知，如主張法人應依民法第184條之規定負侵權責任者
，自須先探究其實際為侵權行為者為何人？是否為公司代表人？又其行為時是否執行職務中？等情，必法人於其董事或其他有代表權之人，因執行職務所加於他人之損害，始應連帶負侵權行為損害賠償責任。查本件原告並未指明世旺公司及僑馥公司具體為侵權行為者為何人？是否法人之機關？執行職務之內容為何？亦未引用前開法律規定，敘明請求世旺公司及僑馥公司負連帶責任之法律上依據，則其徒憑前開事實上之陳述，依民法第184條及第185條之規定，請求世旺公司及僑馥公司負本條項之連帶侵權責任，自與法人應負侵權責任之要件不符，而不可採。
㈡至原告主張李文賢應負侵權責任部分，為李文賢所否認。經查，證人即李文賢之子到庭證稱：「90之4號房地出售是我
承辦，104年6月21日於世旺公司，那時的買方廖栢崇與賣方林榆榮，雙方是針對臺中市○○區○○街○段0000號這件房子簽訂買賣契約書，我們是針對他們雙方要求去簽訂買賣契約，我們是世旺公司配合的代書，所以是世旺公司跟他們接洽，我們是經由世旺公司的通知幫他們辦理簽約及過戶。當天林榆榮出具的授權書，上面記載的是潭子街3段90-2號，
那時林榆榮表示是書寫錯誤，我那時有主動告知要有完整授權書及齊備證件，否則視為無權代理，且我方要等授權書完全補正完畢，才會進行報稅的動作，後來，原告林靜惠在簽訂買賣契約書後有交付權狀及部分資料，但是並未齊備，也無90-4號的授權書。之後，我們收到世旺公司的通知要暫緩案件之進行，我們到104年7月10日才被通知雙方終止契約，我們只收了1000元之簽約費及代墊的120元之謄本費用，其
他任何費用我們不知道。簽約時，世旺公司的人員有在現場，在現場林榆榮拿出授權書，我才看到內容有誤，他說會拿回去更正，但我不清楚世旺公司的作業流程，可能要由他們解釋比較清楚。他們的人員都在現場，所以知道這個過程。」等語（見本院卷第133頁背面至第134頁），依其買賣接洽過程，可知李文賢僅係代辦業者，90之4號房地之買賣係由
世旺公司仲介處理，李文賢並已告知授權書記載90之2號房
地係不合法，林榆榮表示要拿回去更正，而授權標的錯誤必須更正後始能辦理，事屬當然，就此而論，自難認李文賢有何侵害原告權利之不法情事，是原告主張李文賢應連帶負侵權責任云云，要無可取。
㈢另原告主張世旺公司隱瞞不動產經紀業管理條例第19條規定應在「實際成交」時始能收取費用，並隱瞞90之4號房地未
取得授權不得出賣之情形，而影響原告之「意思決定自由」，致林靜惠身心受創，情節重大，應依民法第195條之規定
負精神損害賠償責任，而請求賠償精神慰撫金20萬元，其餘被告亦因行為關連共同，而應負連帶賠償責任云云。然世旺公司為法人，依原告所為主張，不能成立侵權責任，前已敘明，則其他被告（不含林國豐對林榆榮之請求）自亦無應為連帶賠償之可言，是原告此部分主張，亦無可取。
伍、綜上所述，林靜惠依委任之法律關係，請求林榆榮賠償25萬元，及自105年9月29日起至清償日止，按週年利率5％計算
之利息，為有理由，應予准許，逾此數額之請求，暨自104
年7月13日起算之法定遲延利息部分，則屬無據，應予駁回
。另林靜惠及林國豐另依侵權行為之法律關係，分別請求世旺公司、李文賢及僑馥公司應連帶給付56萬3887元、32萬
4167元，及均自104年7月13日起算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
陸、本判決所命林榆榮給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第
389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。至原告敗訴
部分，其假執行之聲請已失依附，應併予駁回。
柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第2項，第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 15 日民事第五庭 法 官 李嘉益
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 15 日書記官 劉念豫