臺灣臺中地方法院105年度訴字第376號

臺灣臺中地方法院民事判決　105年度訴字第376號

原告

鉅鼎國際智慧財產權有限公司

法定代理人

蘇裕詮

訴訟代理人

蕭智元律師

複代理人

陳隆律師

被告

悅築建設股份有限公司

法定代理人

曾晨珀

訴訟代理人

廖健智律師

複代理人

鄧劭謙律師

上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國105年5月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張略以：原告公司之法定代理人蘇裕詮於民國101年11月26日與被告公司簽訂房屋預定買賣合約書(下稱系爭買賣合約)，購買坐落台中市○○區○○段000號土地內，台中市政府建造執照101府都授建建字第03271號建造執照編號B1房屋一戶(下稱系爭建物），系爭建物為透天建物之集合住宅邊間，原告法定代理人並將合約權利義務與被告協議移轉予原告。被告公司於工程完工並將買賣之房屋及坐落土地所有權移轉原告後，原告將系爭建物出租予訴外人億展土地開發有限公司（下稱億展公司），每月租金9,000元，租期自103年9月1日起至108年8月31日止，惟億展公司於104年7月間向原告反應，社區管理委員會對其主張系爭建物外牆非原告專有，原告無權使用，系爭建物外牆如果無法出租使用收益，即顯然欠缺被告公司銷售人員所保證之品質（建物外牆為建物之所有權人專有專用），爰依民法關於物之瑕疵擔保及債務不履行相關規定請求賠償租金收益新台幣（下同）378萬元（每月9000元×35年×12＝3780000元），及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則辯稱略以：系爭買賣合約中，未有系爭建物外牆由原告專有或專用之約定，原告依民法第360條物之瑕疵擔保、第227條第1項不完全給付等規定，向被告請求賠償係無理由。此由兩造於系爭買賣合約第26條後段約定「賣方若有承諾買方契約規定以外之事項，一律以書面載於合約內或另行簽訂書面協議始生效力。」為原告所知悉，亦於系爭契約末頁(第21頁)「立契約書人」欄下方簽名蓋章，有系爭買賣合約可證（參原證一）。而究其系爭契約之內容，並未就系爭建物外牆由原告專有或專用為約定，苟如原告主張銷售人員對其有何口頭承諾，應依上開約定登載於契約後始生效力。況系爭房屋位於邊間，其實際交易價格尚低於其他戶別，倘被告有允諾系爭房屋之外牆面得出租收取租金收益，則何以出賣價格卻反而低於其他無外牆面之戶別。是故，難認兩造間就系爭建物外牆有專有或專用之約定。且被告已依系爭買賣合約之內容將系爭建物移轉並交付予原告，即已依債之本旨提出給付，被告自不負債務不履行之責。原告主張被告應負瑕疵擔保責任部分，按「出賣人與買受人間有無此項保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。」為最高法院83年台上字第1707號民事裁判要旨明白揭示。原告稱因信賴被告公司銷售人員之說法，認定兩造間就系爭建物外牆由買受人專有或專用有保證品質之特約存在，惟該情事未登載於兩造所簽訂之系爭買賣合約中，原告逕主張被告需負保證品質之責任實屬無據。退步言之，即便鈞院認被告需負賠償責任(假設語氣，非被告自認!)，按「民法第二百十六條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性。」有最高法院95年度台上字第2895號判決意旨可參。查原告雖主張購買系爭建物後可將牆面出租收取租金，然不動產牆面租賃與否及租金高低，繫於交易市場供需、房價漲跌、社經環境及預期心理等諸多因素，不動產得否順利出租及租金高低既受有諸多變動因素之影響，非必然得以出租或有穩定之租金收益，原告是否能出租系爭建物牆面達35年以上並持續受有租金收益，尚不具客觀確定性。是故，原告既未將出租之意願表達於外部，逕以35年做為已訂計畫所失利益之計算標準，應認不具客觀可預期性，原告除能舉證證明以充其實，否則該請求洵非有據。

三、本院得心證之理由：

（一）原告主張其法定代理人向被告公司購買系爭建物及坐落土地，並將契約權利義務移轉予原告公司，系爭建物已完工並依約移轉登記予原告公司所有，為被告所不爭執，且有房屋、土地預定買賣合約書、轉讓協議書、土地及建物登記謄本為證，自堪信為真實。惟原告主張因系爭建物外牆非原告所專有，社區管理委員會主張依規約不得出租使用，因此欠缺保證之之品質，爰依物之瑕疵擔保及不完全給付法律規定，請求被告損害賠償，則為被告所否認，並以上詞置辯，從而本件關鍵爭點厥為：系爭建物外牆是否確為原告專有專用？如確非原告專有專用，被告是否曾為此一保證？如確有此保證，則原告依據物之瑕疵及不完全給付法律規定，請求被告損害賠償，是否有據？金額是否適當？

（二）查系爭建物係一透天建物，且為集合住宅之邊間，與一般公寓大廈之區分所有建物不同，建物所有權當然包括建物外牆在內。此觀原告提出之系爭建物登記謄本（本院卷32頁）中共有部分標示之建號為南屯區春安段第1363建號，與系爭建物之建號1347號分屬不同建物即明。況共有部分下其他登記事項欄載明：本共有部分係依使用執照之建築概要表記載項目有：甲、乙公共梯、管委會空間（儲藏室）、發電機室、電信室、台電配電室，消防機械室、人行道、基地內通路等8項，顯未包括系爭建物外牆在內。況即令公寓大廈區分所有建物外牆，實務上亦認定係區分所有人所專有（參85年9月9日台內營字第8505707號函，營建法令解釋彙編-建築管理篇第三冊，87年3月版，第488頁），僅其使用管理，因公寓大廈管理條例第8條另有規定，應從其規定辦理而已。是以原告主張系爭建物外牆非所有權人專有一節，即非可採。

（三）再者，遍查系爭合約書之記載，並無關於建物外牆應為所有權人專有專用之保證約定，是原告主張被告銷售人員曾為此保證，顯未盡其舉證責任。

（四）原告自承系爭建物自103年5月8日移轉登記為原告所有後，自103年9月1日起，原告曾將系爭建物三至五樓外牆出租予訴外人億展公司使用，至104年7月間，億展公司始向原告主張系爭建物所在社區管理委員會向其主張因社區規約第六條（詳見本院卷第66頁）約定該社區之外牆使用管理、修繕、維護均由管理負責人或管理委員會為之。故系爭建物外牆非原告專有專用。是依原告自陳之上情觀之，系爭建物於危險移轉時，並無「保證品質」之瑕疵存在，是以縱認被告公司銷售人員於出售系爭建物予原告前，確有為此保證，亦因危險移轉時並無瑕疵存在，從而，原告依據物之瑕疵法律規定請求被告損害賠償，自非有據。

（五）末查本件原告爭執系爭建物外牆面無法使用，應係原告依據民法規定之系爭建物所有權人地位所得主張之權利與該社區管理委員會依據社區規約所主張對建物所有權人之權利限制二者產生衝突、歧異之問題，原告應自行判斷管理委員會禁止原告出租系爭建物外牆予他人使用之決議是否合法有效及是否有必要遵守該規約等，而與被告無涉。蓋被告確已依系爭合約將買賣標的物交付並移轉所有權予原告，危險移轉時，並無任何限制或剝奪原告關於系爭建物外牆使用收益之權利情事存在，此由原告交屋後第一年內皆得自由使用系爭牆面，僅至第二年管理委員會成員更易後才無法使用即足證明，從而，本件系爭建物外牆使用受限制之情形與民法「物之瑕疵」或「不完全給付」法律規定之構成要件均有未符，原告據此請求，尚非有據，應予駁回，其訴既經駁回，假執行之聲請亦失依附，應併予駁回之。

四、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。