臺灣臺中地方法院 - 105年度訴字第1425號（返還房屋）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺中地方法院民事判決　105年度訴字第1425號原　　　告　林明燦林明義上二人共同訴訟代理人　黃映智律師被　　　告　晶能光電股份有限公司法定代理人　賀正中被　　　告　恆鑫光電科技有限公司法定代理人　孫慧華上二人共同訴訟代理人　許桂挺律師複　代理人　黃士哲律師羅仕銘上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國107年9月4日言詞辯論終結，判決如下：主文被告晶能光電股份有限公司應將坐落臺中市○○區○○段0○000地號土地及其上同段295建號建物（即門牌號碼為臺中市○○區 ○○路000號房屋）全部騰空交還予原告林明燦、林明義及其他公同共有人。被告恆鑫光電科技有限公司應將坐落臺中市○○區○○段0地號土地及其上同段294建號建物（即門牌號碼為臺中市○○區○○ 路000號房屋）全部騰空交還予原告林明燦、林明義及其他公同共有人。訴訟費用由被告晶能光電股份有限公司負擔四分之一，餘由被告恆鑫光電科技有限公司負擔。本判決於原告以新臺幣參拾萬元供擔保後，得假執行。但被告晶能光電股份有限公司、恆鑫光電科技有限公司分別以新臺幣貳拾貳萬玖仟參佰元、新臺幣陸拾貳萬貳仟捌佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明定。本件原告起訴時訴之聲明原為：「共同被告等應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號及臺中市○○區○○路000號之房屋遷讓返還予全體共有人」等語。嗣於民國105年6月28日以民事準備書狀變更前揭聲明為：「⒈被告晶能光電股份有限公司（以下稱晶能公司）公司應將坐落臺中市○○區○○段0○000地號土地及其上同段295建號建物（即門牌號碼為臺中市○○區○○路000號房屋，下稱系爭336號房屋）全部騰空交還予原告林明燦、林明義及其他公同共有人。⒉被告恆鑫光電科技有限公司（以下稱恆鑫公司）應將坐落臺中市○○區○○段0地號土地及其上同段294建號建物（即門牌號碼為臺中市○○區○○路000號房屋，下稱系爭338號房屋）全部騰空交還予原告林明燦、林明義及其他公同共有人。⒊願供擔保請准宣告假執行。」等語，經核有關訴之聲明⒈⒉部分，原告係就被告二人各自使用之房屋予以特定，並未變更訴訟標的，而僅係補充其聲明使之完足、明確，屬法律上陳述之更正，非訴之變更；另原告追加供擔保准予假執行部分，被告於本院105年7月14日言詞辯論期日當庭表示沒有意見（見該期日筆錄第1頁），揆諸上開說明，應予准許。乙、實體方面：一、原告起訴主張：㈠系爭336號、338號房屋原為被繼承人林宗田所有，嗣被繼承人林宗田於103年4月15日死亡，上開二筆建物由原告林明燦與林明義二人與訴外人林陳素梅及林明芬共同繼承，且迄今尚未辦理遺產分割，故上開二筆建物均為原告與訴外人林陳素梅及林明芬計四人所公同共有。㈡被告晶能公司及被告恆鑫公司前曾分別與被繼承人林宗田生前簽訂租賃契約，承租標的物範圍分別為系爭338號房屋之2至4樓及1樓，租期均各為100年7月10日起至101年7月9日止、101年7月10日起至102年7月9日止及102年7月10日起至103年7月9日止。㈢詎料被繼承人林宗田死亡後，訴外人林陳素梅未得全體公同共有人之同意，竟分別再與被告晶能公司及被告恆鑫公司就上開各自承租標的物範圍簽訂租約，租期均各自103年7月10日至104年7月9日止。嗣被告晶能公司於105年2月1日改就系爭336號房屋與林陳素梅簽訂租約，租期自105年4月1日起至108年3月31日止，且被告晶能公司並自105年4月1日起使用系爭336號房屋迄今。至於被告恆鑫公司則於105年2月1日改就系爭338號房屋與林陳素梅簽訂租約，租期自105年4月1日起至108年3月31日止，且被告恆鑫公司並自105年4月1日起使用系爭338號房屋迄今。是被告二人未就系爭336號、338 號房屋得全體公同共有人之同意即行占有使用，自屬無權占有。原告等本於系爭房屋之公同共有人身分，自得依民法第828條準用第821條及第767條規定請求被告二人分別遷讓並返還系爭336號、338號房屋。並聲明：⒈被告晶能公司應將系爭336號房屋全部騰空交還予原告林明燦、林明義及其他公同共有人。⒉被告恆鑫公司應將系爭338號房屋全部騰空交還予原告林明燦、林明義及其他公同共有人。⒊願供擔保請准宣告假執行。二、對被告抗辯之陳述：㈠被告晶能公司部分： ⒈本件被繼承人林宗田之全體繼承人均尚未協議分割遺產，且經訴外人林陳素梅甫提起分割遺產訴訟並繫屬本院在案，又訴外人林陳素梅所主張之剩餘財產分配請求權亦尚未經法院審認，是本件系爭336號及338號房屋迄今仍為全體繼承人公同共有，前揭事實亦為被告所不爭執。從而，原告等之權利及於系爭336號及338號房屋之全部。 ⒉被繼承人林宗田原為系爭336號房屋之所有權人，林宗田於生前並未將系爭336號房屋出租予被告晶能公司，惟訴外人林陳素梅於105年4月1日起未經全體繼承人同意，擅自將系爭336號房屋出租予被告晶能公司，是林陳素梅未經原告二人授權或同意擅自出租系爭336號房屋予被告晶能公司，且就系爭336號房屋之租金約定、給付方式等，皆非原告二人事前所得知悉，又基於債之相對性，縱被告晶能公司有給付租金予林陳素梅，亦僅係被告晶能公司履行對林陳素梅之租金債務，核與林陳素梅有無取得原告二人同意係屬二事。又林宗田於103年4月15日死亡時，系爭336號房屋並未出租予被告晶能公司或其他人，自無民法第451條規定視為不定期限繼續性租賃契約之適用。 ⒊又本件證人林明芬、林陳素梅之證詞多有瑕疵並相互矛盾，自無法證明原告二人曾授權林陳素梅得將系爭336號房屋出租，況租金之匯款記錄僅能證明被告有匯款予林陳素梅，惟此亦無法證明林陳素梅有取得原告二人之同意，是林陳素梅未經全體繼承人之同意，逕自將系爭336號房屋出租予被告晶能公司，顯然於法未合。 ⒋被告晶能公司於103年6月11日與林陳素梅就系爭338號房屋之2至4樓簽訂租約，租期自103年7月10日至104年7月9 日止。嗣被告晶能公司於105年2月1日改就系爭336號房屋與林陳素梅簽訂租約，租期自105年4月1日起至108年3月 31日止，並使用系爭336號房屋迄今，顯見被告晶能公司自103年7月9日租約期滿後，係與林陳素梅簽約，而非與全體共有人簽約，況系爭336號房屋係被繼承人林宗田所有之遺產，而林宗田全體繼承人迄未就所繼承之遺產達成分割遺產之協定，則系爭336號房屋自為全體繼承人所公同共有，已如前述，則上開於103年7月9日後所簽訂之租約，因未得原告二人同意，自不對原告生效。更何況原告多次向被告晶能公司反映應向全體繼承人承租，並經原告於105年2月18日委由律師發函表示應與全體繼承人協商承租事宜，被告晶能公司亦於同年月19日收受，則原告業已明確向被告晶能公司表明並未同意授權予其他繼承人逕自出租甚明，自難憑此遽認原告有同意林陳素梅出租系爭 336號房屋之情事。 ⒌從而，被告晶能公司既不能證明林陳素梅已得原告二人之授權而為出租，則系爭336號房屋為被繼承人林宗田之遺產，且繼承人為原告二人、林陳素梅及林明芬，又系爭336號房屋迄今尚未辦理遺產分割而為全體繼承人所公同共有，是原告二人本於系爭336號房屋之公同共有人身分，自得依法逕予請求被告晶能公司遷讓並返還系爭336號房屋予全體公同共有人。㈡被告恆鑫公司部分： ⒈系爭338號房屋原為林宗田所有，嗣林宗田於102年6月20 日分別將系爭338號房屋之1樓出租予被告恆鑫公司、系爭338號房屋之2至4樓出租予被告晶能公司，並約定租約自102年7月10日起103年7月9日止。是原租約之訂立與租金給付方式，係林宗田本於所有權人之身分，並就系爭338號房屋本身之可使用範圍及預計可使用收益之狀態所為之約定，並非原告二人所能干預或瞭解，是以原告二人就林宗田死亡前之租約並無意見，而租金給付方式則應由被告二人先提出證據。 ⒉至於被繼承人林宗田於103年4月15日死亡後，則原租約之權利義務自應由繼承人概括繼承，且依原租約第4條第5項及被告二人與林宗田間自100年7月10日起每一年均重新訂約觀之，原租約於租期屆滿時，即當然消滅，而無民法第451條視為不定期限繼續性租賃契約之適用。又依原租約（見被證2所示102年7月10日至103年7月9日租約）第4條第5項約定之內容，即除出租人同意繼續出租外，承租人自應將租賃物返還，顯見已排除被告主動請求續約之效力，並參酌林宗田自100年起每年均重新換約一次，益證原租約係定期租賃契約，是除由繼承人全體同意繼續出租系爭338號房屋1樓予被告恆鑫公司、2至4樓予被告晶能公司情形外，原租約自應當於租約期滿，即103年7月9日後歸於消滅。再者，本件原告二人並未授權予林陳素梅代為出租，亦未曾同意被告二人繼續使用系爭338號房屋，足徵原告二人並無明示或默示同意被告二人繼續使用收益系爭338號房屋，自不符民法第451條所定租賃契約默示更新要件至明。準此，依上開說明，堪認原租約業於103年7月9 日期滿屆至，並無視為不定期租賃契約規定之適用。 ⒊至於，證人林明芬、林陳素梅之證詞多有瑕疵並相互矛盾，無法證明原告二人曾授權林陳素梅得將系爭338號房屋出租，況且，租金之匯款記錄僅能證明被告二人有匯款予林陳素梅，亦無法證明林陳素梅有取得原告二人之同意，是林陳素梅未經全體繼承人之同意，逕自將系爭338號房屋出租予被告恆鑫公司，顯然於法未合。故而，原告二人自得本於系爭338號房屋之公同共有人身分，依法請求被告恆鑫公司遷讓返還系爭338號房屋予全體公同共有人。三、被告則以：㈠關於被告晶能公司之法定代理人賀正中，與被告恆鑫公司之法定代理人孫慧華，係屬夫妻。自100年7月10日起至103年4月15日被繼承人林宗田去世止，即由晶能公司向林宗田承租林宗田所有之臺中市○○區○○路000號二、三、四樓房屋供作廠房之用；另由恆鑫公司同時承租上開林宗田所有之系爭338號一樓房屋，亦作為廠房之用。迨被繼承人林宗田於103年4月15日去世後，上述租約於103年7月10日租期屆滿後，則由原告二人之母即訴外人林陳素梅續訂租約，將上開北屯路338號房屋繼續依林宗田生前出租方式，出租予被告晶能公司及恆鑫公司，均未見原告二人或林宗田之其他繼承人有何異議。嗣於105年2月1日，訴外人林陳素梅另將系爭338號房屋之隔壁即系爭336號房屋全部出租予被告晶能公司，租期自105年4月1日至108年3月31日，並改將系爭338號房屋出租予被告恆鑫公司，租期亦為105年4月1日至108年3月31 日，且被告二人於105年2月1日分別與林陳素梅簽立租約時，林陳素梅及其女林明芬當時即表示其父林宗田之繼承人全體（即林陳素梅、林明芬及原告二人）於103年5月底、6月初及104年8月間，兩度開會商討有關林宗田遺產分割時，原告二人即俱已表示系爭336號、338號房屋均授權林陳素梅出租，且所收租金亦供林陳素梅醫療照顧、看護及生活之用，被告二人始與林陳素梅簽立租約。而關於上述林陳素梅獲有林宗田繼承人全體授權出租系爭336號、338號房屋之事實，亦有證人林明芬及林陳素梅二人於本院105年11月1日到庭作證甚詳，被告二人係本於林陳素梅有經林宗田繼承人全體授權方與林陳素梅簽立租賃關係，並為占有使用，非無占有本權，故原告主張被告係屬無權占有，顯與事實不符。㈡再者，系爭336號、338號房屋，固由林宗田繼承人全體繼承，且尚未分割而屬林宗田繼承人公同共有之狀態，惟林陳素梅因屬林宗田之配偶，且經林宗田全體繼承人同意授權林陳素梅出租、管理，故依民法第828條第2項準用民法第820條第1項規定，林陳素梅就系爭336號、338號房屋自屬有權出租，即難謂系爭租約對原告二人不生效力。又被告二人所承租之系爭336號、338號房屋，因屋況老舊，且已花費鉅資整修改良，而原告二人亦明知系爭336號、338號房屋係由林宗田全體繼承人授權林陳素梅出租予被告二人。而原告二人之所以提起本件訴訟請求被告二人搬遷，其原因係原告二人於林宗田遺產分割時要求將系爭336號、338號房屋及所坐落之土地分割予原告二人繼承未果，始改口稱不同意出租，而欲以斷絕林陳素梅生活之資之方式，迫使林陳素梅同意原告二人主張之分割方式，致被告二人遭受池魚之殃甚明。並聲明：⒈駁回原告之訴。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、本件兩造間不爭執之事項：㈠坐落臺中市○○區○○段0地號及9-1地號土地上之門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋及坐落臺中市○○區○○段0地號土地上之門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋原為被繼承人林宗田（身分證統一編號：Z000000000）所有，嗣被繼承人林宗田於103年4月15日死亡，上開二筆建物由原告二人與訴外人林陳素梅及林明芬共同繼承，且迄今尚未辦理遺產分割，均為公同共有。㈡被告晶能公司及被告恆鑫公司前分別與被繼承人林宗田簽訂租賃契約，承租標的物範圍分別為系爭338號房屋之2至4樓及1樓，租期均各為100年7月10日起至101年7月9日止、101 年7月10日起至102年7月9日止及102年7月10日起至103年7月9日止。嗣後被告晶能公司及被告恆鑫公司均分別再與訴外人林陳素梅就上開各自承租標的物範圍另簽訂租約，租期均各自103年7月10日至104年7月9日止。㈢嗣被告晶能公司於105年2月1日改就系爭336號房屋與林陳素梅簽訂租約，租期自105年4月1日起至108年3月31日止，被告晶能公司並自105年4月1日起使用系爭336號房屋迄今。㈣嗣被告恆鑫公司於105年2月1日改就系爭338號房屋與林陳素梅簽訂租約，租期自105年4月1日起至108年3月31日止，被告恆鑫公司並自105年4月1日起使用系爭338號房屋迄今。㈤原告二人於105年2月18日委託律師發函催告被告晶能公司及恆鑫公司應向林宗田全體繼承人協商承租事宜，經被告晶能公司及恆鑫公司各於105年2月19日收受。五、本件兩造間爭執之所在厥為：㈠被告晶能公司占有系爭336號房屋是否為無權占有？㈡被告恆鑫公司占有系爭338號房屋是否為無權占有？六、本院得心證之理由：㈠按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。又公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。民法第1151條、第821條及第828條分別定有明文。又公同共有物之處分及其他權利之行使，除其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，為民法第828條第3項所明定。如公同共有物被一部分共有人所侵害而為處分，事實上無法取得其同意，如已得處分行為人以外之公同共有人全體之同意，自得單獨或共同起訴，要不能謂其當事人適格有所欠缺（司法院院字第1425號解釋，最高法院37年上字第6939號判例參照）。惟所謂「事實上無法得公同共有人之同意」，係指在一般情形下，有此事實存在，依客觀判斷，不能得其同意而言，如公同共有人間利害關係相反，或所在不明等屬之。最高法院97年度台上字第103號裁判要旨可資參考。查系爭336號、338號房屋原為被繼承人林宗田所有，嗣林宗田於103年4月15日死亡，則系爭336號、338號房屋由原告二人與訴外人林陳素梅及林明芬共同繼承，迄今尚未辦理遺產分割，故均為公同共有，此為兩造所不爭執，已如前述，然訴外人林陳素梅未得全體公同共有人之同意，竟分別再與被告晶能公司及被告恆鑫公司就上開各自承租標的物範圍簽訂租約，致侵害原告二人就系爭 336號、338號房屋之公同共有權（所有權），揆諸前開規定及裁判要旨，原告自得援引民法第828條第2項規定準用同法第821條規定，為全體公同共有人之利益單獨起訴，合先敘明。㈡次按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第1項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。民法第820條定有明文。又共有物之其他管理行為乃指保存以外之其他管理行為，以改良及利用行為為其典型，其中共有物之利用行為係以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物之性質，為使用收益之行為，如共有物之出租然。此類管理行為依民法第820條第1項規定決之。至於公同共有物之其他管理行為，依民法第828條第2項準用同法第820條規定，得依共有人及其潛在應有部分之多數決為之，用以保護交易安全及維持共有物管理關係之安定。其次，公同共有人之同意無論係明示或默示，或於行為當時同意，或於事前預示，或於事後追認均無不可，亦不以文書證明之必要，此固有最高法院65年台上字第1416號判例要旨參照。惟就主張同意事實之存在者，依法應就其主張之事實負舉證之責。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判。最高法院18年上字第1679號判例要旨可資參照。㈢經查：⑴被告晶能公司及被告恆鑫公司前曾分別與被繼承人林宗田簽訂租賃契約，且承租標的物範圍分別為系爭338號房屋之2至4樓及1樓，租期皆各為100年7月10日起至101年7 月9日止、101年7月10日起至102年7月9日止及102年7月10日起至103年7月9日止。嗣後被告晶能公司及被告恆鑫公司均於103年6月11日分別再與被繼承人林宗田之繼承人之一即訴外人林陳素梅就上開各自承租標的物範圍（即系爭338號房屋之2至4樓及1樓）另簽訂租約，租期均各自103年7月10日至104年7月9日止等情，為兩造所不爭執，並有各該租賃契約書影本（見被證3、4）各1份在卷可稽。⑵被繼承人林宗田於103年4月15日死亡後，原租約之權利義務自應由全體繼承人概括繼承，且依原租約第4條第5項約定，以及被告二人與林宗田自100年7月10日起每一年均重新訂約之行為觀之，顯見原租約於租期屆滿時，即當然消滅，而無民法第451條視為不定期限繼續性租賃契約之適用。又依原租約第4條第5項已約定，除出租人同意繼續出租外，承租人自應將租賃物返還，顯已排除被告主動請求續約之效力，再參酌林宗田自100年7月10日起每年均重新換約一次，足徵原租約係定期租賃契約，是除林宗田之繼承人全體同意繼續出租系爭338號房屋1樓予被告恆鑫公司、2至4樓予被告晶能公司情形外，原租約應於租約期滿即103年7月9日後歸於消滅。⑶證人林明芬固曾到庭證稱：「（為何上開2份租賃契約【指被證3、4所示第1份契約】會由林陳素梅單獨簽署擔任出租人？租金由何人收取？）因為我父親林宗田在過世前（102年10月份左右），在家裡病床上有講（當時除了我之外的，我印象中應該還有外勞在場，至於原告二人及林陳素梅應該不在場），說：財產都是他們二人賺來的，租金收入將來都歸我母親林陳素梅，我們不用出錢，租金提供我母親作為生活費用、醫療費用、看護費用，不用跟子女拿錢，我父親出殯後，在103年5月底6月初，在家裡（文昌一街5號）廚房餐廳，原告二人及我母親林陳素梅和我共四人，有開過一次會議，會議中我兄弟有提到說以後工廠的租金都還是維持原狀，由我母親收，由我母親處理，隔年即104年8、9月我母親出院後，也在我們家裡（文昌一街5號）廚房餐廳，當時除了我們四人外，而且還有我阿姨陳詩雅及1位之前寫我母親遺囑律師事務所的人員「蔡銘洲」，當時開會也有提到租金的處理問題，也都跟先前一樣不變，由我母親收，由我母親處理，之前原告二人都沒有處理租賃的事情。租金都由林陳素梅收取。這兩次會議中，都是由林明義提議的租金維持不變，林明燦表示同意，第二次同意時，律師事務所人員有寫財產分配表，但是原告二人認為分配太少。」、「（為何上開2份租約【指被證5、6所示租約】會由林陳素梅單獨簽署擔任出租人？租金由何人收取？）因為從有租賃行為開始，原告二人都沒有牽涉其中，我和林陳素梅直覺上認為不用原告二人處理，而且原告二人在104年就知道全部租給同一個人被告晶能光電股份有限公司。晶能光電股份有限公司和恆鑫光電科技有限公司是同一個公司，一個是先生當負責人，一個是太太當負責人。租金由林陳素梅收取。」、「這二份契約【指被證5、6所示租約】簽約的時候沒有告知原告二人，以前就都是由林陳素梅處理。」、「（依你剛才提到有二次【即103年5、6月間及104年8、9月間】在家裡廚房開會，當初開會的召集人是誰？開會目的為何？）因為是我父親過世後第一次，有財產問題，須協議分割，所以會開會，應該是林明義提議的。第二次是因為林陳素梅生病的時候，原告二人把房間鑰匙拿走了，主要是要求返還林陳素梅房間的鑰匙，還有講遺產稅問題，所以才開會的。」、「（這兩次開會是否有做成任何結論？）幾乎每次都沒有具體結論，租金是今年105年2月才發生問題，租金當時都不是重點。」、「（簽約後是否曾把租賃契約交給全部繼承人確認？【提示被證5、6，並告以要旨】）沒有，因為原告二人已經同意林陳素梅全權處理，所以不需要。」、「（依您剛才所述，如原告林明燦及林明義有授權林陳素梅出租，則林明義及林明燦於105年2月18日寄發律師函時，為何未取得原告二人之授權書或由原告二人在租賃契約上簽名確認？【提示原證4律師函，並告以要旨】）我沒看過，我不想拆，林陳素梅有收過，林陳素梅有提過。開會已經說由林陳素梅處理，基本上就由長輩處理，原告二人也沒有要求看合約，合約林陳素梅也放在一個櫃子裡面，誰都可以去拿。」、「（在收受原告二人上揭律師函後，被告是否曾質疑您是否取得授權？您又如何處理？）有。林陳素梅說由她全權負責，因為原告二人說租金都由她收，所以由她負責，跟原告二人都沒有關係。」等語（見本院105年11月1日言詞辯論筆錄），惟證人林陳素梅或林明芬並未將系爭336號、338號租約交予原告二人確認，且原告二人亦未收受租金，復於收受前揭律師函後並未提出取得原告二人授權之證明，又上開二次家庭會議之目的或重點皆在討論或協調遺產分割事宜，且會議後均無具體結論，顯見繼承人間並未達成共識，再參酌林宗田之繼承人間確有分割遺產訴訟尚在本院進行中，是證人林明芬上開證述，自難遽認原告二人已同意或授權予證人林陳素梅就系爭336號、338號房屋出租予被告二人。⑷證人林陳素梅固到庭證述：原告二人均已授權云云，惟林陳素梅亦到庭證稱：「（今年105年2月1日簽約在場之人有誰？）我不記得了。」、「（簽約後是否曾把租賃契約交給全部繼承人確認？）沒有，當時說這樣就好，以前這樣簽約就沒有問題，不知道現在怎麼變成這樣，當時我先生林宗田生病的時候，說要租給這個人就好，不要租給別人。」、「（依您剛才所述，如原告林明燦及林明義有授權您出租，則林明義及林明燦於105年2月18日寄發律師函時，為何未取得原告二人之授權書或由原告二人在租賃契約上簽名確認？【提示原證四，並告以要旨】）我就不知道，我眼睛不好。」、「（在收受原告二人上揭律師函後，被告是否曾質疑您是否取得授權？您又如何處理？）我就是跟原告二人說為何變成這樣，我說當兒子不能這樣，我當時跟被告二人說什麼我忘記了。」等語（見本院105年11月1日言詞辯論筆錄），足見證人林陳素梅之上開證述，亦尚難遽認原告二人已同意或授權予證人林陳素梅就系爭336號、 338號房屋出租予被告二人。㈣又被繼承人林宗田之繼承人為原告二人與證人林陳素梅及林明芬計4人，依民法第1144條第1款之規定，該4人之應繼分為均分，即各1/4；再依民法第828條第2項準用同法第820條第1項規定，即共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。經查，本件訴外人林陳素梅將系爭336號、338號房屋分別出租予被告二人之行為，縱屬公同共有物之利用行為，而得依共有人及其潛在應有部分之多數決為之，然因原告二人並未同意出租，則訴外人林陳素梅及林明芬縱已同意出租，惟仍未達超過半數之規定，是訴外人林陳素梅擅自出租系爭336號、338號房屋出租予被告二人，對原告二人自不生效力。㈤被告二人既不能證明林陳素梅已取得得原告二人之授權或同意出租，且系爭336號、338號房屋為被繼承人林宗田之遺產，而原告二人、訴外人林陳素梅及林明芬計4人皆為繼承人，又系爭336號、338號房屋迄今尚未辦理遺產分割而為全體繼承人所公同共有，則原告二人本於系爭336號房屋之公同共有人身份，自得依法逕予訴請被告二人分別遷讓並返還系爭336號及338號房屋予全體公同共有人。七、綜上所述，原告依依民法第828條準用第821條及第767條規定請求被告二人分別遷讓並返還系爭336號、338號房屋予全體共有人，洵屬有據，應予准許。八、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁，附此敘明。九、本件兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金准許之。十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 107 年 9 月 28 日民事第六庭法官夏一峯上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 9 月 28 日書記官陳建分

臺灣臺中地方法院105年度訴字第1425號

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