臺灣臺中地方法院 - 105年度重訴字第313號（履行契約等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第313號原　　　告　李麗珍訴訟代理人　陳榮輝律師被　　　告　和興開發建設有限公司兼　法　定代　理　人　廖雅惠共　　　同訴訟代理人　郭承泰律師複代理人　　張魁育被　　　告　有成營造有限公司法定代理人　韓聰榮訴訟代理人　張順明上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國106 年6 月13日言詞辯論終結，判決如下：主文被告和興開發建設有限公司、廖雅惠應給付原告新臺幣壹仟零柒拾壹萬元，及自民國一○五年六月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告和興開發建設有限公司、廖雅惠負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣參佰伍拾柒萬元為被告和興開發建設有限公司、廖雅惠供擔保後，得為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、兩造爭執要旨： 原告主張：㈠原告於民國103 年6 月12日在被告和興開發建設有限公司（下稱和興開發公司）位在臺中市○○區○○路000 號之接待會館內，與被告和興開發公司及其法定代理人廖雅惠簽約承買臺中市○○區○○段000000地號（權利範圍：全部）、209-14（權利範圍：1/4 ）地號土地及坐落其上門牌號碼臺中市○○區○○路000 號房屋（以下合稱系爭房地），並訂有房地產買賣契約書，約定總價為新臺幣（下同）2900萬元，當時係由張順明代表被告和興開發公司、廖雅惠出面全權負責簽約事宜。原告並交付發票日為103 年6 月15日、票面金額為1071萬元、受款人為被告和興開發公司之支票乙紙作為簽約款，該支票嗣由被告和興開發公司及被告有成營造有限公司（下稱有成營造公司）以共同委任取款背書方式，存入該兩家公司共同申設之銀行聯名帳戶內提示兌現。㈡事後被告和興開發公司、廖雅惠因內部問題無法解決，遲未將系爭房地所有權移轉登記予原告，經原告多次反映後，仍無法完成過戶手續。於104 年7 月20日，被告和興開發公司及廖雅惠委由張順明全權代表，與原告之委託人劉敏榕在被告和興開發公司之接待會館進行洽談，雙方達成解約協議，即被告和興開發公司及廖雅惠除應返還原告已付之1071萬元外，尚應加計500 萬元之違約損害賠償金，共計1571萬元，張順明及財務會計黃麗玉（原名為黃喬妤）並於104 年8 月1 日在上開接待會館交付發票人為被告有成營造公司、票面金額分別為1071萬元、500 萬元之支票各乙紙予劉敏榕。詎上開兩紙支票經提示後，均因存款不足而退票。㈢被告和興開發公司、廖雅惠既與原告協議返還已付價金 1071萬元及給付違約損害賠償金500 萬元，原告自得依契約關係請求被告和興開發公司、廖雅惠共同給付1571萬元。又被告有成營造公司既簽發上開兩紙支票，亦應負發票人之責任，原告自得依票據法律關係請求被告有成營造公司給付1571萬元。為此，爰提起本件訴訟，並聲明： ⒈被告應給付原告1571萬元，及自104 年12月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒉前項所命給付，如被告其中一人已為給付，其他被告於其給付範圍內，免給付義務。 ⒊願供擔保，請准宣告假執行。㈣對被告抗辯之陳述略以： ⒈廖雅惠與張順明間之補充協議書第2 條業已載明「雙方同意由甲方（張順明）另行刻用新成立之建設公司與承購戶、承攬人、建築師等簽訂契約或辦理行政事務所需之合約專用章，大小章均由甲方留用，便利土地開發過程中行政事務之處理。」被告和興開發公司及廖雅惠授權張順明自行刻用合約專用大小章並由張順明留用，作為與承購戶簽訂契約之用，顯然被告和興開發公司與廖雅惠有授權張順明與承購戶訂立買賣契約。且張順明刻用印章作為本件簽約之用途均為授權範圍內，何來盜蓋之實？再退步言，印章既為真正，張順明又獲授權，縱有逾越權限之情形，被告和興開發公司、廖雅惠亦應就張順明之行為負表見代理之責。況系爭房地現已出售他人，系爭房地買賣契約縱未經合法解除，被告和興開發公司、廖雅惠對原告亦應負給付不能之損害賠償責任，賠償金額為1071萬元。 ⒉本件買賣由原告授權張順明簽約，買賣契約蓋用張順明依補充協議書授權所刻用「和興開發建設有限公司簽約專用章」、「廖雅惠簽約專用章」。原告並交付票面金額1071萬元之簽約金支票，該支票正面載明受款人為「和興開發建設有限公司」、支票背面亦有蓋用「和興開發建股有限公司」印章為取款背書，證明該簽約款確實由被告和興開發公司領取。被告和興開發公司、廖雅惠抗辯簽約金1071萬元為原告與張順明間「假買賣、真借款」之消費借貸關係，即與事實不符。 ⒊前述補充協議書第2 條載明「雙方同意由甲方（張順明）另行刻用新成立之建設公司與承購戶、承攬人、建築師等簽訂契約或辦理行政事務所需之合約專用章，大小章均由甲方留用，便利土地開發過程中行政事務之處理。」、第4 條載明「本約土地之開發、興建、銷售均由甲方（張順明）全權處理，乙方不得干涉。」被告和興開發公司授權張順明處理建設公司與包括承購戶、承攬人、建築師等人間簽約、行政、土地開發等事務，且特別載明開發、興建、銷售均由張順明全權處理，被告廖雅惠不得干涉，顯然張順明係經概括授權，授權範圍當然包括解約部份。退萬步言，縱認張順明被授權範圍不含解約，惟本件買賣契約簽約時既由被告和興開發公司及廖雅惠授權張順明出面締約，張順明簽約時亦蓋用依前述補充協議書所刻簽約大小專用章，簽約金1071萬元事後由被告和興開發公司領取，簽約及解約地點同為被告和興開發公司位在臺中市○○區○○路000 號接待會館，善意第三人實無從窺知張順明被授權範圍為何，且此亦屬代理權之限制，其限制不得對抗善意第三人，張順明同意給付500 萬元違約金與原告，對被告和興開發公司、廖雅惠仍生效力。 ⒋被告和興開發公司無法履約，依系爭房地買賣契約書第12條第2 項：「解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付已付房地價款同額之違約金。」之約定，原告本得請求退還已繳全部價金1071萬元，並請求被告和興開發公司按已付房地價款1071萬元支付同額之違約金，嗣雙方議定500 萬元違約金時已有酌減。且被告和興開發公司與原告簽約後，試圖一屋二賣將系爭房地委託第三人太平洋房屋勤美草悟道加盟店以4180萬元出售，嗣因原告實施假扣押始無法出售。如被告和興開發公司順利出售，與原契約價差高達1280萬元，即使扣除500 萬元違約金，被告和興開發公司尚有780 萬元之獲利，益證本件買賣契約成立後，因系爭房地價格上漲甚多，被告和興開發公司始願給付500 萬元作為違約金。被告和興開發公司及廖雅惠本即為建築業者及負責人，張順明亦為被告有成營造公司總經理，同為營建專業之人，渠等願以500 萬元違約金與原告解約，顯然亦認同該金額符合一般營建業解約之公平條件所為決定，故本件應無違約金得酌減之情形。 ⒌張順明為被告有成營造公司總經理，有為公司管理事務之權，簽發支票當屬管理事務職務範圍，對被告有成營造發生效力。 被告和興開發公司以：㈠被告和興開發公司未授權張順明簽訂系爭房地買賣契約，該買賣契約上之印文係張順明盜用印章。未收受1071萬元之簽約款，亦未承諾賠償原告500 萬元之違約損害賠償金： ⒈張順明及黃麗玉於102 年4 月21日向被告廖雅惠商購臺中市西屯區國安段209 、209-10、209-11、 209-12、209-13、209-14、209-15、209-16、209-1 7 、209-18等10筆地號土地。後因張順明及黃麗玉資金不足，遂建議被告廖雅惠成立建設公司興建房屋出售，而由張順明及黃麗玉統籌興建事宜，改為合建模式。是張順明、黃麗玉係與被告和興開發公司為合建行為之相對人，而非被告和興開發公司之人員。 ⒉於103 年4 月間房屋完工後，被告和興開發公司與張順明及黃麗玉達成協議，合建案分配比為被告和興開發公司占5 戶，其餘3 戶由張順明及黃麗玉處分。張順明及黃麗玉遂進行銷售，先將渠等分得之3 戶售出，被告和興開發公司分得之5 戶則一直滯銷，經被告和興開發公司詢問，張順明及黃麗玉以有其他建築工地須用資金為由，兩人每天為籌措資金，無心銷售，被告和興開發公司見狀只好同意調度金錢予張順明及黃麗玉，並約定張順明及黃麗玉銷售所得款項須先清償土地貸款，並負擔相關稅捐，被告和興開發公司再以每戶2650萬元回收款項。換言之，被告和興開發公司每戶僅回收2650萬元，至於銷售費用、應繳納之土地增值稅及土地貸款之清償均由張順明及黃麗玉負責，房地銷售如有多於被告和興開發公司回收款項者，皆由張順明及黃麗玉取得，用以清償其等積欠被告和興開發公司之款項。 ⒊然張順明及黃麗玉就被告和興開發公司所分得之5 戶，一直延宕至104 年9 月間仍未出售，被告決定收回房地自行處理。至於張順明及黃麗玉欠款則另行處理。依雙方簽立之協議書，明白表示系爭房地尚未出售予第三人。故原告主張被告和興開發公司有違約事宜，表示願返還已收受款項1071萬元並賠償500 萬元乙節，純屬無稽，被告從未有如此承諾。 ⒋又依被告和興開發公司、廖雅惠與張順明於101年4月24日簽立之補充協議書，其中第1 條約定：「甲方（即張順明）因本約開發案向承購戶所收取之價金，應全數存入上開履約專戶…」。然本件張順明收受之金錢係存入被告有成營造公司帳戶內，非屬履約專戶。再者，如原告買受系爭房地，其所開立之支票理應禁止背書轉讓，始能保障交易安全，惟原告開立簽約款支票僅有指名，卻未有禁止背書轉讓，與一般交易慣例不符，且該支票背書委託取款人乃被告有成營造公司，被告和興開發公司、廖雅惠未曾收受1071萬元之簽約款。㈡系爭房地之買賣款項純係被告有成營造公司與訴外人張順明之消費借貸金額，而非正常買賣行為，係以房地買賣作為消費借貸債權之擔保，實為「真借款，假買賣」： ⒈依實務房地買賣經驗，一般人支付定金時，鮮有超過百分之20價金之情形，本件原告一次就支付百分之36左右之簽約款，顯有違常情。再者，系爭房地買賣契約書第3 條約定，如買受人繳納簽約款時，出賣人須交付所有權狀正本及身分證影本，然被告和興開發公司、廖雅惠從未知曉本件系爭房地買賣之存在，亦從未將系爭房地所有權狀正本交付予張順明或其指派之人。 ⒉張順明係因積欠營造廠商款項，而將系爭房地作為清償（或擔保）之用，再由營造廠找到原告來承受。嗣後原告與張順明合意解除買賣契約，而由張順明另給付500 萬元，可見原告自始並無買受系爭房地之意思，係坊間基於消費借貸所為之擔保行為，方才簽立系爭房地買賣契約，惟因張順明屆期無法清償，雙方合意延展清償期日，張順明並開立500 萬元支票作為利息。 ⒊原告主張因返還價金及違約賠償金所開立被告有成營造公司之支票，並無被告和興開發公司及廖雅惠所出具之任何憑據，顯示被告和興開發公司及廖雅惠均無所悉系爭房地買賣契約締結及解除買賣並支付違約金之事。 ⒋再者，被告有成營造公司所開立之支票，分別由劉敏榕及李碧華領取，均非原告本人，極有可能原告僅是出名為買受人，實際上無買受之意思。㈢被告和興開發公司、廖雅惠均未授權張順明解除系爭房地買賣契約，張順明同意支付500萬元予原告係其個人意思，被告和興開發公司、廖雅惠均不知悉也未表同意：依101 年4 月24日補充協議書第3 條之約定，所有一切與承購戶間基於不動產買賣契約所生之權利義務關係，由張順明承擔。另依民法第534 條規定，受任人如為和解行為，必須有本人之特別授權。換言之，如張順明處理系爭房地買賣產生糾紛，須和解及為損害賠償時，係由張順明個人承擔，除非有經被告和興開發公司及廖雅惠之特別授權，否則對其二人不生效力等語資為抗辯。㈣並聲明：原告之訴駁回， 被告有成營造公司則以：被告有成營造公司並未授權張順明開立1071萬元、500 萬元之支票兩紙等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。貳、不爭執事項與爭執事項 下列事項為兩造所不爭執，並有相關證據資料可為證明：㈠原告於103 年6 月12日在被告和興開發公司位在臺中市○○區○○路000 號之接待會館內，與張順明簽約承買系爭房地，雙方訂有房地買賣契約書，約定總價為2900萬元，依房地買賣契約書上之記載，系爭房地之賣方為被告和興開發公司及廖雅惠，此有房地產買賣契約書（本院卷第7 -12、150-158頁）附卷可稽。㈡原告於前開房地買賣契約書簽約當日交付乙紙發票日為 103 年6 月15日、票面金額為1071萬元、受款人為被告和興開發公司之支票作為簽約款，該支票嗣由被告和興開發公司及被告有成營造公司以共同委任取款背書方式，存入該兩家公司共同申設之銀行聯名帳戶內提示兌現，此有支票乙紙（本院卷第13頁）附卷可稽。㈢被告和興開發公司、廖雅惠因於前開房地買賣契約書簽訂後，遲未將系爭房地所有權移轉登記予原告，原告曾以被告和興開發公司、廖雅惠有脫產之可能，對渠等之財產於1071萬元之範圍內聲請假扣押，經本院審酌被告和興開發公司、廖雅惠與原告簽訂系爭房地買賣契約後，即與太平洋房屋勤美草悟道加盟店簽立不動產出售委託契約，並公告於太平洋房屋網站上，足見被告和興開發公司、廖雅惠意圖一屋二賣等情事，因認原告有保全日後強制執行之必要，於104 年12月25日以104 年度司執全字第2396號民事裁定准原告供擔保後，得對被告和興開發公司、廖雅惠之財產再1071萬元之範圍內為假扣押，此有104 司裁全2396號裁定（本院卷第70-72 頁）、太平洋房屋勤美草悟道加盟店官網廣告（本院卷第73頁）附卷可稽。㈣於104 年7 月20日，張順明與原告之委託人劉敏榕在被告和興開發公司之接待會館洽談系爭房地買賣契約履行之事，張順明表示因股東及稅務問題無法解決，雙方達成解約協議，即被告和興開發公司及廖雅惠除應返還原告已付之1071萬元外，尚應加付500 萬元之違約損害賠償金，共計1571萬元。張順明及黃麗玉於104 年8 月1 日在上開接待會館交付發票人為被告有成營造公司、票面金額分別為 1071萬元、500 萬元之支票各乙紙予劉敏榕，惟上開兩紙支票經提示後，均因存款不足而退票，此有支票兩紙及退票理由單（本院卷第14-15 頁）附卷可稽。 爭執事項：本件經本院於105 年10月13日會同兩造協商整理爭點結果如下（參見本院卷第54頁反面）：㈠被告和興開發公司、廖雅惠有無授權張順明與原告簽訂系爭房地買賣契約書？被告和興開發公司、廖雅惠抗辯系爭房地買賣契約書上賣方之印文係張順明盜蓋，有無理由？㈡原告與被告和興開發公司、廖雅惠間之系爭房地買賣契約書是否生效？被告和興開發公司、廖雅惠抗辯系爭房地買賣契約書為「假買賣、真借款」，有無理由？㈢原告有無交付被告和興開發公司、廖雅惠系爭房地之簽約款1,071 萬元？㈣被告和興開發公司、廖雅惠有無授權張順明與原告告洽談解除買賣契約之事？張順明與原告合意解除買賣契約，並同意給付原告500 萬元違約金，對被告和興開發公司、廖雅惠是否生效？㈤原告依買賣契約之法律關係，請求被告和興開發公司、廖雅惠返還簽約款1071萬元，有無正理由？㈥張順明簽發原證三之支票，有無經過被告有成營造公司之授權？原告依票據關係，請求被告有成營造公司給付1571萬元，有無理由？參、得心證之理由： 關於被告和興開發公司、廖雅惠有無授權張順明與原告簽訂系爭房地買賣契約書：㈠查被告廖雅惠於101 年4 月21日與張順明簽訂協議書，約定被告廖雅惠以1 億2754萬元之價款出售臺中市○○區○○段000 地號土地予張順明，雙方並訂於102 年1 月8 日後簽訂正式不動產買賣契約書，此有該協議書（本院卷第37-41 頁）在卷可佐。該協議書之其他約定事項記載：「茲因雙方業務執行需要特約定下列事宜：甲（即張順明）乙（即被告廖雅惠）雙方及乙方指定第三人共同成立建設公司，以乙方名義為公司負責人，並以該公司名義申請本案建築執照（內容由甲方擬定）該公司執行本案標示土地之房屋銷售營建保存、交屋等事宜，待於民國一○二年一月八日後（乙方通知甲方）簽訂正式買賣契約書時，併同本標示土地及公司負責人移轉及變更甲方或甲方指定第三人（公司申請及變更所需一切費用由甲方負擔）。利息及稅費負擔：簽訂本協議書日後之地價稅費由甲方負擔（之前由乙方負擔），甲方願支付乙方每月利息新台幣貳拾陸萬元整（作為乙方餘款之利息）。其他興建工程、房屋銷售廣告、產權保存、移轉抵押、利息稅費等相關費用由甲方負擔。」等語。嗣被告廖雅惠於同年月24日再與張順明簽訂補充協議書（本院卷第42-43 頁），議定補充條款如下：「原協議書其他約定事項所稱之建設公司成立後，應於金融機構設立履約專戶，印鑑章大章由甲方保管，小章則由乙方保管，甲方因本約開發案向承購戶所收取之價金，應全數存入上開履約專戶；因本約開發案所需支出之建築師酬金、營造費用等，均由甲方負擔，甲方應檢具計算書，經乙方審核無誤後，於金融機構取款條上蓋用小印，由甲方自行至金融機構領取款項。雙方同意由甲方另行刻用新成立之建設公司與承購戶、承攬人、建築師等簽訂契約或辦理行政事務所需之合約專用章，大小章均由甲方留用，便利土地開發過程中行政事務之處理。本約土地開發過程中，所有一切與承購戶間基於不動產買賣契約所生之權利義務關係，與承攬廠商間基於承攬契約所生之權利義務關係，營造施工發生有關勞動契約、勞工安全衛生法、勞動檢查法等所生之民、刑及行政責任等，蓋由甲方承受負擔。本約土地之開發、興建、銷售均由甲方全權處理，乙方不得干涉。」足知被告廖雅惠出售臺中市○○區○○段000 地號土地予張順明，係為與張順明共同合作在該土地上興建房屋銷售，雙方約定由被告廖雅惠出名擔任被告和興開發公司之負責人，再以被告和興開發公司之名義申請建築執照及執行房屋銷售、營建、保存、交屋等事宜，土地之開發、房屋之興建及銷售均由廖雅惠授權張順明處理，並授權張順明刻用被告和興開發公司之合約專用印章，供與承購戶簽訂契約之用，營建費用及銷售費用亦由張順明負擔，張順明向承購戶所收取之價金應存入被告和興開發公司申設之履約保證專戶，張順明於檢具計算書，經被告廖雅惠審核無誤後，方得自該履約保證專戶領取款項。此與被告和興開發公司、廖雅惠所稱張順明於102 年4 月21日向被告廖雅惠商購臺中市○○區○○段000 ○00○地號土地，後張順明因資金不足，遂建議被告廖雅惠成立建設公司興建房屋出售，由張順明統籌興建事宜，改為合建模式等語，亦互核相符。㈡證人張順明於本院審理中證稱：「（廖雅惠、和興公司是否授權簽訂系爭房地產買賣契約書？簽約所用「廖雅惠簽約專用章」、「和興開發建設有限公司簽約專用章」由何人交付或自己去刻的？）當初與廖雅惠合作的時候我就有經過廖雅惠的同意代刻印章，在簽補充協議書的時候，廖雅惠就知道我有幫他代刻印章了，我有拿給他看，廖健智律師也可以見證。」等語（本院卷第140 頁）。可證張順明與被告廖雅惠簽訂前開補充協議書時，即已同意張順明代刻被告和興開發公司、廖雅惠之「簽約專用章」，張順明並將刻好之「簽約專用章」提出交給被告廖雅惠觀看。㈢則張順明依前開協議書、補充協議書之約定，既受被告和興開發公司、廖雅惠之授權，處理系爭房地之興建及銷售事宜，被告廖雅惠復同意張順明代刻被告和興開發公司、廖雅惠之印章，作為簽約之用，是被告和興開發公司、廖雅惠確有授權張順明與原告簽訂系爭房地買賣契約書乙節，即堪認定，系爭房地買賣契約書對被告和興開發公司、廖雅惠自應發生效力。至於被告和興開發公司、廖雅惠所指前開補充協議書已約定與承購戶間基於不動產買賣契約所生之權利義務關係，由張順明承擔等等，係被告和興開發公司、廖雅惠與張順明間之內部約定，尚不得拘束非前開補充協議書當事人之原告，被告和興開發公司、廖雅惠尚不得以此主張系爭房地買賣契約書對其不生效力。又被告和興開發公司、廖雅惠雖提出清償協議補充書（本院卷第44頁），辯稱被告廖雅惠已將系爭房地收回自行出售，惟該清償協議補充書係於104 年11月2 日簽訂，而系爭房地買賣契約書係於103 年6 月12日簽訂，被告和興開發公司、廖雅惠於系爭房地買賣契約書簽訂後始將房地收回自行出售，該清償協議補充書仍不影響張順明在之前獲得被告和興開發公司、廖雅惠之授權與原告簽訂系爭房地買賣契約書之效力。 關於系爭房地買賣契約是否為「假買賣、真借款」：㈠被告和興開發公司、廖雅惠雖辯稱系爭房地之買賣款項為被告有成營造公司與張順明向原告之消費借貸金額，係以房地買賣作為消費借貸債權之擔保，實為「真借款，假買賣」云云。惟查原告與被告和興開發公司、廖雅惠間確有就系爭房地成立買賣契約，除有原告所提系爭房地買賣契約書為證外，原告於簽約時所交付票面金額1071萬元之簽約款支票，其受款人亦為被告和興開發公司，而非被告有成營造公司或張順明，可見被告和興開發公司、廖雅惠確有出售系爭房地予原告，原告並已依約交付買賣價款予被告和興開發公司。雖張順明將上開簽約款支票提示兌現後，並未依前開補充協議書之約定，將款項存入被告和興開發公司之履約帳戶中，然證人張順明於本院審理中證稱：「（本件房地買賣價金你有無存入你與被告和興公司及廖雅惠約定之專戶中？）原來我們有積欠營造廠營造款，營造款我們付不出來，所以跟營造廠商簽定買賣契約，然後用營造款來抵付買賣價金，金額是1076萬元左右，後來因為營造廠本身資金有困難，所以找原告李麗珍來承受買賣契約，原告李麗珍有付1076萬元左右給營造廠。」等語（本院卷第139 頁），可知張順明將原告支付之簽約款用以清償積欠營造廠之款項，固有違前開補充協議書應將買賣價款存入被告和興開發公司履約帳戶之約定，但張順明以被告和興開發公司、廖雅惠之名義與原告簽訂之契約確為買賣契約，而非消費借貸契約，張順明於105 年9 月6 日言詞辯論期日復明確陳稱：「我們是真的買賣不是假買賣，只是公司內部股東的問題，沒有辦法履約，不是跟原告借錢。」等語（本院卷第49頁反面），益見被告和興開發公司、廖雅惠辯稱原告所支付之簽約款實際上為張順明與被告有成營造公司對原告之借款，有成營造公司因在104 年7 月31日前無法清償借款，於104 年7 月20日與原告協議補貼利息500 萬元云云，顯然與事實不符。㈡又張順明與原告委任之劉敏榕協議解約時，張順明交付劉敏榕之兩紙支票，其發票人雖均為被告有成營造公司，惟此係因被告和興開發公司未申請支票帳戶，張順明遂開立實際由其經營之被告有成營造公司之支票交付劉敏榕，因劉敏榕認為與其成立買賣契約者為被告和興開發公司，故要求支票背面必須加蓋被告和興開發公司之印章，張順明因而於票面金額1071萬元之支票背面加蓋被告和興開發公司之印章，此業據張順明陳明在卷（本院卷第139 頁反面），是張順明縱以被告有成營造公司之支票交付原告，然其交付原因仍係與原告合意解除契約後，對原告返還價金及給付違約金，不能因張順明交付原告之兩紙支票之發票人為被告有成營造公司，而反推張順明及被告有成營造公司與原告間存在消費借貸契約。而依上開被告有成營造簽發之兩紙支票背面所示，該兩紙支票嗣後由劉敏榕、李碧華提示兌現，此亦係受原告之委託取款，不能因該兩紙支票非由原告本人提示兌現即謂原告非系爭房地之真正買受人，原告與被告和興開發公司、廖雅惠間無系爭房地買賣契約之存在。㈢被告和興開發公司、廖雅惠復抗辯依實務房地買賣經驗，一般人支付定金時，鮮有超過百分之20價金之情形，本件原告一次就支付百分之37左右之簽約款（計算式：1071萬/2900 萬≒0.37），顯有違常情。再者，系爭房地買賣契約書第3 條約定，如買受人繳納簽約款時，出賣人須交付所有權狀正本及身分證影本，然被告和興開發公司、廖雅惠從未將系爭房地所有權狀正本交付予張順明或其指派之人云云。惟房地買受人於簽約時交付超過買賣價金之百分之20之簽約款，縱如被告和興開發公司、廖雅惠所稱與一般房地買賣之交易常情不符，惟基於契約自由原則，買賣雙方約定買受人於簽約時交付買賣價金之百分之37作為簽約款，自無不可。又原告於交付簽約款支票後，被告和興開發公司、廖雅惠雖未依系爭房地買賣契約書第4 條之約定，同時交付所有權狀正本及身分證影本，惟證人即被告和興開發公司之股東王永光於本院審理中證稱：「（你為何會保管本案房地之所有權狀正本？）因為當時合作的時候就有約定房屋的所有權狀都由我保管，過戶的時候才拿出來。（你有無將本案房地之所有權狀正本交付予張順明或其指定之人？）沒有。」等語（本院卷第99頁）；證人即代書陳慶龍於本院審理中證述：「（【請提示系爭買賣合約第二頁】依房地買賣契約第四條簽約款1071萬元，後面記載簽訂本契約，出賣人交付所有權狀正本及身份證影本，請問本件買賣有交付權狀正本及身份證影本嗎？）簽約當下是沒有交付所有權狀及身分證影本，所以才約103 年7 月31日雙方要交付證件及用印。因為契約是定型化契約，但是我們當時並沒有按照上面寫的做，所以我們才會約定二次，我們認為證件就是包括權狀，因為是過戶需要用的東西。（買賣契約中載明出賣人交付所有權狀正本及身分證影本之同時，買受人一次付清簽約款，你們一般在簽約時，是否就會交付所有權狀正本及身分證影本？）正常是這樣，但如果賣方是建設公司的話在簽約的時候通常是不會給所有權狀正本，這份定型化契約是用在一般買賣雙方不是建設公司的情況，我們沒有特別為建設公司另外草擬其他契約。」等語（本院卷第99頁反面至第100 頁反面）；證人張順明於本院審理中證稱：「（你代理被告和興公司及廖雅惠簽立本件房地買賣契約，有無依約交付所有權正本予原告李麗珍或其指定之人？）還沒有過戶給他，所以沒有交所有權狀。」等語（本院卷第139 頁）。足見系爭房地買賣契約書第4 條為代書陳慶龍所提供房地出賣人非建設公司之定型化契約，本件原告與被告和興開發公司、廖雅惠簽訂系爭房地買賣契約書時，被告和興開發公司、廖雅惠並未按照該條規定交付所有權狀正本及身分證影本予原告，當時雙方係同意被告和興開發公司、廖雅惠於103 年7 月31日前交付所有權狀正本及身分證影本予原告即可，保管系爭房地所有權狀之證人王永光與被告和興開發公司之股東亦約定所有權狀於過戶時才交付買方。準此，原告於交付簽約款支票時雖未同時取得所有權狀正本及出賣人之身分證影本，但不能因此即推論系爭房地買賣契約係屬虛偽而不存在，故被告和興開發公司、廖雅惠上開所辯，自不足採。 關於原告有無交付被告和興開發公司、廖雅惠系爭房地之簽約款1071 萬元：原告於103 年6 月12日系爭房地買賣契約書簽約當日交付票面金額為1071萬元之支票予張順明作為簽約款，其上記載之受款人為被告和興開發公司，該支票嗣由被告和興開發公司及被告有成營造公司以共同委任取款背書方式，存入該兩家公司共同申設之銀行聯名帳戶內提示兌現（見不爭執事項㈡），被告廖雅惠並在系爭房地買賣契約書之收款明細蓋章（本院卷第33頁），表示收受上開票面金額1071萬元支票作為簽約款，而張順明又係經被告和興開發公司、廖雅惠之授權處理系爭房地銷售事宜，是原告應有交付系爭房地之簽約款1071萬元予被告和興開發公司、廖雅惠，要無疑義。被告和興開發公司、廖雅惠辯稱其等未收到系爭房地之簽約款1071萬元云云，委不可採。 關於被告和興開發公司、廖雅惠有無授權張順明與原告告洽談解除買賣契約之事：㈠按受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為和解行為，須有特別之授權，民法第534 條第4 款定有明文。查張順明於104 年7 月20日在和興開發公司之接待會館與原告委託之劉敏榕洽談系爭房地買賣契約履行之事，張順明表示因股東及稅務問題無法解決，雙方達成解約協議，張順明同意返還原告1071萬元及另外給付500 萬元違約損害賠償金，並解除契約（見不爭執事項㈣）。張順明與原告就系爭房地買賣契約所為之解約協議，應屬雙方就被告和興開發公司、廖雅惠遲未履行系爭房地買賣契約所為之和解。此由系爭房地買賣契約書第12條第2 款約定：「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約。買方得限期催告履行，逾期仍不履行買方得解除契約，解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付已付房地價款同額之違約金。惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償。」依此計算，原告於被告和興開發公司、廖雅惠違約而解除契約時，所需支付之違約金不超過435 萬元，且原告不得另行請求損害賠償，上開解約協議約定之違約金卻為500 萬元，亦可證明。張順明雖受被告和興開發公司、廖雅惠之概括委任處理房地買賣事宜，然張順明仍需取得被告和興開發公司、廖雅惠之特別授權，方得代表被告和興開發公司、廖雅惠與原告為和解行為。而觀諸補充協議書，並無被告和興開發公司、廖雅惠特別授權原告與買方為和解行為之文字。證人張順明復證稱其與原告和解未得到被告廖雅惠同意等語（本院卷第49頁反面）。原告主張張順明經被告和興開發公司、廖雅惠授權之範圍當然包括解約部分云云，自非可採。至於原告主張張順明為被告和興開發公司之總經理，當然有代理被告和興開發公司、廖雅惠與原告洽談解約之權限云云，但證人張順明已明白否認其為被告和興開發公司之總經理（本院卷第138 頁反面），原告此部分之主張，亦不可採。。㈡原告又主張縱認張順明未獲被告和興開發公司、廖雅惠之特別授權，被告和興開發公司、廖雅惠亦應就張順明之行為負表見代理之責。且縱認張順明被授權範圍不含解約，原告實無從窺知張順明被授權範圍為何，且此亦屬代理權之限制，其限制不得對抗善意第三人云云。惟按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限；代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限，民法第169 條、第107 條分別定有明文。查張順明在系爭房地買賣契約書上所蓋用被告和興開發公司、廖雅惠之印章，其下方特別註明為「簽約專用章」，顯見張順明僅有受被告和興開發公司、廖雅惠之授權與原告簽訂買賣契約，其被授權之範圍不包括解約協議，且承前所述，張順明既須經被告和興開發公司、廖雅惠之特別授權始得與原告為和解行為，被告和興開發公司、廖雅惠與原告和解自不包括在原來簽訂契約之概括授權範圍內，被告和興開發公司、廖雅惠就此並無以自己之行為表示以代理權授與他人，亦無對張順明之代理權加以限制之問題。另張順明與原告談妥解約協議之地點雖位在臺中市○○區○○路000 號，惟該地址非被告和興開發建設公司之登記地址（本院卷第27頁），證人張順明及黃麗玉均證稱該地址為和興開發公司與有成營造公司之辦公室等語（本院卷第140 、141 頁），並非單由被告和興開發公司使用，被告張順明又為被告有成營造公司之實際負責人，則張順明與原告在該地址談妥解約協議能否因此即謂被告和興開發公司、廖雅惠有授予張順明代理權之表見事實，亦有可疑。故原告主張張順明與其所為上開解約協議有表見代理及代理權之限制不得對抗善意第三人規定之適用，洵非可採。 關於原告得否依買賣契約之法律關係，請求被告和興開發公司、廖雅惠返還簽約款1071萬元：㈠按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226 條第1 項規定甚明。本件被告和興開發公司、廖雅惠與本件訴訟進行中已經系爭房地出售予第三人，並辦理登記完畢，此為兩造所不爭執之事實（本院卷第169 頁反面），被和興開發公司、廖雅惠就系爭房地買賣契約之履行已陷於給付不能，原告依買賣契約之法律關係，請求被告和興開發公司、廖雅惠負債務不履行之損害賠償之責，核屬有據。又本件原告雖未主張解除契約（本院卷第169 頁反面），但被告和興開發公司、廖雅惠將系爭房地出售予第三人，以致原告支付簽約款後未能取得相當之對價，此應屬原告所受之損害，其金額為1071萬元，是原告請求被告賠償1071萬元（本院卷第169 頁反面），亦屬有據。 關於張順明簽發原證三之兩紙支票，有無經過被告有成營造公司之授權，原告得否依票據關係，請求被告有成營造公司給付1571 萬元：㈠查被告有成營造公司之法定代理人韓聰榮自承其伊只是被告有成營造公司之人頭，實際經營公司之人為張順明、黃麗玉跟其他股東等語（本院卷第54頁）；證人張順明亦證稱韓聰榮只是紙上負責人，實際上公司都是由其負責經營（本院卷第140 頁）；證人黃麗玉因為韓聰榮是人頭，所以印章及支票都是由張順明保管等語（本院卷第141 頁）。可見韓聰榮僅為被告有成營造公司之形式上負責任，張順明方為被告有成營造公司之實際負責人，被告有成營造公司之印章及支票向由張順明保管，張順明當然有權代表被告有成營造公司簽發支票，是張順明簽發原證三之兩紙支票，自有經過被告有成營造公司之授權。㈡又原證三之兩紙支票係用以支付張順明基於解約協議，同意返還予原告1071萬元之簽約款及500 萬元之違約損害賠償金。惟該解約協議對被告和興開發公司、廖雅惠既不生效力，已如前述，被告有成營造公司簽發上開兩紙支票之原因關係即不存在，被告有成營造公司自無須負發票人責任。故原告依票據關係，請求被告有成營造公司給付上開兩紙支票之票款合計1571萬元，為無理由。 末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233 條第1 項、第203 條亦有明文。本件原告對被告和興開發公司、廖雅惠之債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起本件訴訟，而起訴狀繕本並於105 年6 月21日送達被告和興開發公司、廖雅惠（見本院卷第19頁送達證書），被告和興開發公司、廖雅惠迄未給付，當負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達被告和興開發公司、廖雅惠之翌日即105 年6 月22日起算，按週年利率百分之5 計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。 綜上所述，張順明與原告簽訂系爭房地買賣契約係經被告和興開發公司、廖雅惠之授權，張順明嗣後雖又與原告達成解約協議，惟該解約協議對被告和興開發公司、廖雅惠並不生效力，系爭房地買賣契約仍為有效，因被告和興開發公司、廖雅惠已將系爭房地所有權移轉登記予第三人，就系爭房地買賣契約已有給付不能之情事，原告自得向被告和興開發公司、廖雅惠請求損害賠償。從而，原告依買賣契約之法律關係，請求被告和興開發公司、廖雅惠給付原告1,071 萬元，及自105 年6 月22日至清償日止，按週年利率百分之5 計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又不真正連帶債務，係數債務人基於不同之債務發生原因，就同一內容之給付，對於同一債權人各負全部給付義務，因一債務人給付，他債務人即同免其責任。其各債務發生之原因既有不同，僅因相關法律關係偶然競合，致對同一債權人負同一內容之給付。本件被告和興開發公司、廖雅惠對原告所負損害賠償之責係基於同一買賣契約之法律關係，應非不真正連帶債務，原告訴之聲明第2 項主張被告和興開發公司、廖雅惠所負債務為不真正連帶債務，即有誤會，併此敘明。 原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審酌後核與判決結果無影響，爰不逐一論述。肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。中華民國 106 年 7 月 6 日民事第七庭法官林筱涵以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 7 月 6 日書記官陳彥蓉

臺灣臺中地方法院105年度重訴字第313號

關鍵資訊