105年度重訴字第62號｜民事：解除契約回復原狀等｜裁判日期：106 年 08 月 11 日

臺灣臺中地方法院民事判決　105年度重訴字第62號原　　　告　華銘國際股份有限公司法定代理人　陳凌峯訴訟代理人　羅豐胤律師複代理人　　魏宏哲律師訴訟代理人　廖學能律師參　加　人　直興企業股份有限公司法定代理人　楊梓鑫訴訟代理人　林瑞珠律師被　　　告　時鐘陳國際有限公司法定代理人　陳茂發訴訟代理人　洪明儒律師王志平律師上列當事人間請求解除契約回復原狀等事件，本院於民國106年7月28日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。參加訴訟費用由參加人負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴聲明請求：⒈被告應給付原告新臺幣（下同）352萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉被告應將起訴狀附圖1所示坐落門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號東側約60坪（實際面積依複丈成果圖為準）廠房清空返還予原告。嗣原告於106年6月30日本院準備程序期日，當庭將第2項聲明更正為：被告應將臺中市雅潭地政事務所106年5月19日土地複丈成果圖（如附件所示，下稱106年5月19日複丈成果圖）所示面積197.25平方公尺之編號F廠房（下稱系爭F廠房）清空返還予原告（見卷三第144頁反面）。則核原告所為係更正事實上或法律上之陳述，與上揭規定相符，應予准許。二、次按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 項定有明文。查參加人直興企業股份有限公司（下稱直興公司）就本件訴訟，認其有法律上之利害關係，為輔助原告起見，爰於105年10月26日依民事訴訟法第58條第1項規定具狀聲請參加訴訟，而原告於本件訴訟係主張106年5月19日複丈成果圖所示面積616.56平方公尺編號C廠房、面積181.39平方公尺編號D廠房、面積329.78平方公尺編號E廠房（下稱系爭C廠房、系爭D廠房、系爭E廠房）及系爭F廠房為參加人所有，被告則主張上開4廠房均為其所有，是參加人就本件訟訟具法律上利害關係，其為輔助原告於本件訴訟繫屬中，聲請參加訴訟，核與上開規定相符，亦應准許。貳、實體方面：一、原告主張：㈠兩造於102年6月28日簽訂租賃契約書（下稱系爭丙租約），約定租期為102年7月1日至109年12月31日止，押金24萬元，於102年7月1日至103年6月30日每月租金9萬元，於103年7月1日後每月租金12萬元，約定租賃標的為「台中市大雅區中清區四段234號及236號土地上所有鋼構廠房（即系爭C廠房、系爭D廠房、系爭E廠房），但234號東側約60坪廠房（即系爭F廠房）除外，此60坪為甲方（即被告，下同）倉庫及車庫，甲方願意提供部分乙方（即原告，下同）作為油墨倉庫使用」，且於第10.3條約定「甲方聲明、簽署、履行本契約為租賃標的物所有權人」，迄至104年10月止，原告已給付被告租金及押金總計324萬元。然系爭C至F廠房為參加人所有，被告並非所有權人，是被告已違反系爭丙租約第10.3條之約定，原告得依民法第227條第1項、第254條之規定解除系爭丙租約，並依民法第259條第1款規定請求被告返還押金及租金計324萬元；又原告係於104年下半年寄發存證信函予被告時，才發現系爭C至F廠房非被告所有，是原告亦得依民法第92條第1款規定撤銷訂立系爭丙租約之意思表示，並依民法第114條準用第113條規定，請求回復原狀。㈡又原告與參加人於102年6月19日另簽訂租賃契約書（下稱系爭甲契約），約定租賃標的為台中市大雅區埔子墘段340 -4、341-28、341、340-1地號土地及該四筆土地上之未保存登記建物，以及同段21建號建物即門牌號碼台中市大雅區中清區中清路236號房屋，包含目前由被告占有之F廠房在內，是原告依民法第941條規定為系爭F廠房占有人，而被告既非系爭F廠房所有權人，對於系爭F廠房亦無任何占用權利，依民法第959條第1項規定為惡意占有人，因此，原告得依民法第962條、第179條規定，請求被告清空返還系爭F廠房，以及給付自102年7月1日起至104年10月26日（即原告寄送律師函向被告請求之日）止、每月1萬元租金之不當得利計28萬元等語。㈢並聲明：⒈被告應給付原告352萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告應將系爭F廠房清空返還予原告。⒊就第1項聲明部分，願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告原與參加人及訴外人直達企業股份有限公司（下稱直達公司）簽訂房屋租賃契約（下稱系爭第1次乙租約），承租門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號、236號廠房房屋，租期為94年2月16日起至101年2月15日止，約定每月租金 10萬元，其後於101年1月1日續訂房屋租賃契約（下稱系爭第2次乙租約），租期為101年1月1日起至101年12月31日止，約定每月租金7萬5000元。被告於94年4月間得參加人及直達公司之同意，即與勤發環保企業社(下稱勤發企業社)簽立拆除暨建築房屋契約書（下稱系爭建屋契約），委託勤發企業社興建系爭C廠房、系爭D廠房，及整建如106年5月19日複丈成果圖所示編號A、B區廠房（下稱A廠房、B廠房），後續又追加興建系爭E、F廠房，且系爭第2次乙租約期限屆滿後，被告仍繼續使用上開廠房，未曾交還予參加人，被告並開立發票日102年6月30日、面額25萬元之支票乙張予參加人公司代理人吳麗花簽收，作為被告於102年1至6月間繼續使用系爭第2次乙租約租賃標的物之代價。嗣原告有意租用，被告乃介紹原告與參加人於102年6月19日簽訂系爭甲契約，承租參加人所有之B廠房及如106年5月19日複丈成果圖所示之舊有磚造廠房（下稱系爭舊有廠房），被告並於同日與參加人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭乙租約），約定租賃期間為102年7月1日至109年12月31日止，由被告以每月2萬元承租門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號之4戶店面（即A廠房）及其建築基地，兩造復於102年6月28日簽訂系爭丙契約。是系爭C至F廠房均為被告所有，原告請求並無理由等語置辯。並聲明：如主文所示。三、參加人陳述：參加人於62年間取得門牌號碼台中市○○區○○路0段000號及236號之土地房屋，於94年2月16日起，先後與被告簽訂系爭第1次乙租約及系爭第2次乙租約，將上開土地房屋（除236號房屋右1樓上供參加人使用外）出租予被告，其後，與被告簽訂系爭乙租約時，則係約定由被告承租A廠房，其餘土地及房屋則由原告與參加人簽訂系爭甲租約承租。又參加人於84年間即已將全部工廠設備遷移中國大陸，僅餘一會計小姐在上開236號房屋（即A廠房）右1樓上處理在台經營時未結之事宜，參加人並不知道被告於租賃期間內有增建建物，且參加人依系爭第1次乙租約及系爭第2次乙租約僅同意被告得對房屋修繕、改裝，但未同意被告於原有廠房外興建房屋，再者，依民法第811條規定之動產附合不動產法理，被告修繕之A、B廠房及系爭C至F廠房所有權應為參加人所有。另被告於系爭第2次乙租約租期屆滿後，已將A、B廠房及系爭C至F廠房返還參加人，依系爭第1次乙租約及系爭第2次乙租約之約定，契約一經終止或租賃期滿，被告應即回復原狀遷還房屋，且不得主張任何之權利，否則，參加人除得請求依照租金5倍之違約金外，亦得請求損害賠償，是系爭C至F廠房亦因被告曾為交還而歸屬參加人所有等語。四、兩造不爭執之事項（見卷三第85頁至第86頁正面）：㈠原告與參加人於102年6月19日簽訂系爭甲契約，約定由原告向參加人承租之租賃標的為台中市大雅區埔子墘段340-4、 341-28、341、340-1地號土地及該四筆土地上之未保存登記建物，以及同段21建號建物即門牌號碼台中市○○區○○路0段000號房屋。㈡被告與參加人於102年6月19日簽訂系爭乙契約，約定租賃期間為102年7月1日至109年12月31日止，由被告以每月2萬元向參加人承租卷一第79頁附圖之斜線以外部分辦公室（即A 廠房）及其坐落基地。㈢兩造於102年6月28日簽訂系爭丙租約，約定由原告向被告承租「台中市○○區○○路○段000號及236號土地上所有鋼構廠房，但234號東側約60坪廠房除外，此60坪為甲方（即被告）倉庫及車庫，甲方願意提供部分乙方（即原告）作為油墨倉庫使用」，並約定租期為102年7月1日至109 年12月31 日止，押金24萬元，於102年7月1日至103年6月30 日每月租金9萬元，於103年7月1日後每月租金12萬元，迄至104年10 月止，原告已給付被告租金及押金總計324萬元。五、得心證之理由：原告主張系爭C至F廠房並非被告所有，被告竟以所有權人自居將該等廠房出租予原告，致使原告受騙交付租金及押金，且被告亦無占有使用系爭F廠房之權利，故原告得解除系爭丙租約或撤銷訂立系爭丙租約之意思表示，並請求被告返還租金及押金、占用系爭F廠房之不當得利及清空返還系爭F廠房等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭執之點應在於：系爭C至F廠房是否為被告所有？茲分述如下：㈠按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物？除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷（最高法院100年度台上字第4號判決意旨可資參照）。經查： ⒈本件經本院依職權向行政院農業委員會農林航空測量所函調臺中市○○區○○○段000地號、341-30地號土地89年至101年期間歷年航空照片（另置證袋）後，依其中93年5月13日航空照片（下稱93年航照圖）與94年9月26日航空照片（下稱94年航照圖）比對，可發現於93年航照圖拍攝後至拍攝94年航照圖之期間，A、B廠房所在位置原有舊廠房，曾更換新屋頂，於更換新屋頂後，A、B廠房之面積大小則與原有舊廠房一致；系爭C廠房所在位置之原有3棟屋頂緊鄰舊廠房，變更為獨棟之系爭C廠房，且除屋頂更新外，系爭C廠房面積明顯大於原有3棟舊廠房之合計面積（幾近2倍面積，長度大約相同但寬度幾近2倍）；位於系爭D廠房所在位置，與系爭舊有廠房及B廠房、系爭C廠房之原有舊廠房相鄰但未連接之2 棟高低不一致舊有廠房，變更為獨棟並與系爭舊有廠房及B 廠房、系爭C廠房相連接之系爭D棟廠房，且除屋頂更新外，系爭D廠房面積明顯大於原有2棟舊廠房之合計面積；位於系爭E廠房所在位置，與系爭舊有廠房緊鄰但屋頂高度明顯低於系爭舊有廠房之原舊有廠房，變更為屋頂高度與系爭舊有廠房接近之系爭E廠房，除屋頂更新外，系爭E廠房面積明顯大於原有舊廠房面積，且二者建築平面形狀亦不同；系爭F 廠房所在位置與臨路建物連接之原舊有建物，變更為系爭F 廠房，除屋頂更新且高度不同外，系爭F廠房之面積明顯大於原舊有建物面積（3倍以上）等情。 ⒉又本院於106年4月11日會同兩造至現場勘驗，則發現系爭C 廠房雖與A、B廠房相連接，但屋頂高度不同，且系爭C廠房具獨立之出入口，其建築結構主要構材為H型鋼，93年航照圖所示之原有3棟舊廠房已不存在；系爭D廠房之四側牆壁，其中兩側雖以系爭C廠房、B廠房與系爭E廠房、系爭舊有廠房之牆壁，作為與該等建物之區隔，而無獨立之隔間牆壁，且屋頂一部分與系爭C廠房屋頂型鋼構件連成一體，但其建築結構係另以H型鋼支撐建築載重，並非僅藉由兩側牆壁支撐載重，且有獨立出入口，93年航照圖所示之原有2棟舊廠房已不存在；系爭E廠房之建築構件雖有部分搭建在舊有磚造牆壁上，但支撐載重之主要建築構件仍係H型鋼，並具獨立出入口，且原舊有廠房已不存在；系爭F廠房之建築構件雖有部分搭建在原舊有建物之加強磚造構造物上，但系爭F 廠房支撐載重之主要建築構件仍係H型鋼，且系爭F廠房與該加強磚造構造物各具獨立之出入口等情，有本院106年4月11日勘驗筆錄及勘驗照片附卷可按（見卷三第104頁至第118頁）。 ⒊依上可知，系爭C廠房僅牆壁與A、B廠房連接，於構造及使用上仍具獨立性，尚非A、B廠房之附屬建物，應係獨立建物，且系爭C廠房並非自原有如93年航照圖所示3棟舊有廠房整修之建物，而係拆除該原有3棟舊有廠房後之新建建物；系爭D廠房僅兩側牆壁與B廠房、系爭C廠房及系爭舊有廠房、系爭E廠房連接，於構造及使用上仍具獨立性，尚非B廠房、系爭C廠房、系爭舊有廠房或系爭E廠房之附屬建物，應係獨立建物，且系爭D廠房並非自如93年航照圖所示原有2棟舊有廠房整修之建物，而係拆除該原有2棟舊有廠房後之新建建物；系爭E廠房僅牆壁與系爭舊有廠房連接，以及部分建築構件搭建在舊有磚造牆壁上，但於構造及使用上仍具獨立性，尚非系爭舊有廠房之附屬建物，應係獨立建物，且系爭E 廠房並非自如93年航照圖所示原舊有廠房整修之建物，而係拆除原有舊有廠房後之新建建物；系爭F廠房僅部分建築構件搭建在如93年航照圖所示原舊有建物之加強磚造構造物上，於構造及使用上仍具獨立性，尚非該舊有建物之附屬建物，應係獨立建物，且係新建建物。㈡被告抗辯其於94年4月間與勤發企業社簽訂系爭建屋契約，出資委託勤發企業社興建及追加興建系爭C至F等廠房乙節，業據其提出系爭C至F廠房平面圖、系爭建屋契約、被告付款予勤發企業社負責人劉曉薇之夫楊文池轉帳傳票、追加工程報價單、勤發企業社之工程材料簽收單、系爭C至F等廠房之汙水處理設施出廠證明暨保固書、搭設水電設施費用單據、抽風設備、空氣壓縮機設備費用單據及相關發票影本附卷為證（見卷一第93頁至第119頁），且上開系爭C至F廠房平面圖、系爭建屋契約所附圖說，核與系爭C至F廠房實際建築平面規畫情形（如出入口位置等）、搭建方式亦大致相符（參前開卷三第104頁至第118頁之勘驗照片），又證人賴明興為楊文池僱請之臨時工人，曾於94年間因楊文池之指示要求，分別施作系爭C廠房屋頂、重新加蓋系爭D廠房及加蓋系爭E 、F廠房等情，亦經證人賴明興於105年4月20日本院準備程序期日到庭證述屬實(見卷一第126頁至第128頁）。況原告或參加人亦均不否認於94年間除被告外，並無被告以外之第3人曾僱工興建系爭C至F等廠房，是被告抗辯其於94年4月出資委託勤發企業社興建及追加興建系爭C至F等廠房乙節，堪予認定。又系爭C至F廠房均係獨立建物，且為新建建物之情，已如前述，而系爭C至F廠房於94年間興建完成後，並未辦理第1次保存登記，則為兩造及參加人不爭執之事實，是系爭C至F廠房等建物所有權自應歸屬於出資興建者即被告所有。㈢又原告與參加人於102年6月19日簽訂系爭甲契約，約定由原告向參加人承租之租賃標的為台中市大雅區埔子墘段340-4 、341-28、341、340-1地號土地及該四筆土地上之未保存登記建物，以及同段21建號建物即門牌號碼台中市○○區○○路0段000號房屋；被告與參加人亦於102年6月19日簽訂系爭乙契約，約定租賃期間為102年7月1日至109年12月31日止，由被告以每月2萬元向參加人承租卷一第79頁附圖之斜線以外部分辦公室（即A廠房）及其坐落基地；其後，兩造於102年6月28日簽訂系爭丙租約，約定由原告向被告承租「台中市○○區○○路0段000號及236號土地上所有鋼構廠房，但 234號東側約60坪廠房除外，此60坪為甲方倉庫及車庫，甲方願意提供部分乙方作為油墨倉庫使用」等情，為兩造及參加人不爭執之事實，則原告與參加人既於102年6月19日簽訂系爭甲契約，約定建物部分租賃標的為埔子墘段21建號建物（應指B廠房，見卷二第111頁系爭甲契約之附圖）及土地上未保存登記建物，於102月6月28日與被告簽訂系爭丙契約，約定建物部分租賃及使用標的為系爭C至F廠房，可見原告與參加人於102年6月19日簽訂系爭甲契約時，已約明建物部分租賃標的之土地上未保存登記建物（如系爭舊有廠房等），尚不含系爭C至F廠房，否則倘系爭甲契約租賃標的包括系爭C至F廠房，原告豈可能於簽訂系爭甲契約後，仍再與被告簽訂系爭丙契約而重複承租系爭C至F廠房？依此，益證原告與參加人簽訂系爭甲契約時，原告與參加人實已認知系爭C至F廠房並非參加人所有，方由原告與參加人簽訂系爭甲契約承租參加人所有B廠房及系爭舊有廠房後，再由原告與被告簽訂系爭丙契約，承租被告所有系爭C至F廠房，是系爭C至F廠房應係被告所有。㈣至參加人雖主張不知道被告於租賃期間內增建建物，且未同意被告於原有廠房外興建房屋，又被告於系爭第2次乙租約租期屆滿後，已將A、B廠房及系爭C至F廠房返還參加人，系爭C至F廠房亦因被告曾為交還而歸屬參加人所有云云。然參加人於94年間與被告簽訂系爭第1次乙租約後迄今之租賃期間內，在A廠房2樓仍留有辦公處所乙情，有本院105年8月16日現地勘驗照片附卷可參（見卷二第68頁），則被告於94年間僱工整修A、B廠房及興建系爭C至F廠房，時間長達數月，參加人豈可能對於被告委託勤發企業社僱工整修及興建廠房情事，毫無知悉，況參加人於系爭C至F廠房興建完成後，更於101年1月1日同意與被告續訂系爭第2次乙租約，益徵參加人主張未知悉且未同意被告於土地上另為拆除舊有廠房並新建系爭C至F廠房乙事，實有疑問？再者，參加人與被告簽訂之系爭第1次及第2次乙租約，亦未約明被告於土地上另新建建物之所有權歸屬（見卷一第62頁至第73頁），且參加人主張被告曾於系爭第2次租約屆滿後交還系爭C至F廠房乙事，亦無證據加以佐證，被告更已提出由被告開立之面額25萬元，並由參加人代理人吳麗花簽領之支票存根1紙（見卷二第 13頁），佐證於系爭第2次乙租約期限屆滿後，被告仍繼續使用廠房，未曾交還予參加人乙事，是被告與參加人既未約明新建建物之所有權歸屬，被告亦未曾交還系爭C至F廠房予參加人，參加人主張未同意被告在土地上另為新建系爭C至F廠房乙事，縱屬為真，對於系爭C至F廠房所有權歸屬於出資興建者即被告所有之認定，仍不生影響，參加人此部分主張並無可採。㈤綜上所述，系爭C至F廠房為被告所有，被告並未違反系爭丙租約第10.3條約定「甲方聲明、簽署、履行本契約為租賃標的物所有權人」，且未詐欺原告，更非無權占用系爭F廠房，原告主張解除系爭丙租約及撤銷訂立系爭丙租約之意思表示，並請求被告返還租金及押金、占用系爭F廠房之不當得利及清空返還系爭F廠房，均屬無據。從而，原告請求被告給付352萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，以及請求被告將系爭F廠房清空返還予原告，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，一併駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條前段。中華民國 106 年 8 月 11 日民事第四庭審判長法官林金灶法官楊忠城法官王振佑附件：臺中市雅潭地政事務所106年5月19日土地複丈成果圖上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 8 月 14 日書記官蔡秋明

臺灣臺中地方法院105年度重訴字第62號

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