臺灣臺中地方法院106年度簡上字第209號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　106年度簡上字第209號

上訴人

高富勝工業有限公司

法定代理人

即清算人

陳桂蘭

訴訟代理人

趙惠如律師

被上訴人

綜新企業股份有限公司

法定代理人

黃全鋒

訴訟代理人

王銘助律師

　　　　　　黃金益

上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於民國106年4月25日本院沙鹿簡易庭105年度沙簡字第130號第一審判決提起上訴，本院於107年8月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人部分：

（一）於原審起訴主張：

⒈上訴人向被上訴人承租臺中市○○區○○路000000號房屋（民國105年8月1日門牌整編為臺中市○○區○○路0段000 號，詳本院卷第32頁門牌證明書，下稱系爭房屋），約定租期自 104年2月1日起至106年2月28日止，每月租金新臺幣（下同）8萬元，上訴人積欠租金已達5月，經被上訴人以存證信函通知上訴人支付租金並終止系爭租約，惟上訴人逾期仍未支付，是系爭租約業已終止。詎上訴人於系爭租約終止後竟拒絕搬遷，爰依民法第 455條前段規定之租賃物返還請求權，請求上訴人應將系爭房屋全部遷讓並返還予被上訴人，且應依系爭租約給付租金56萬元、積欠電費約40萬元，及依民法第179條規定，自105年3月1日起至遷讓之日止，按月給付被上訴人相當於租金的不當得利8萬元。

⒉並聲明：⑴上訴人應將門牌號碼臺中市○○區○○路000000號房屋全部遷讓返還被上訴人。⑵上訴人應給付被上訴人56萬元，及自 105年3月1日起至返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人 8萬元。⑶上訴人應給付被上訴人積欠電費約40萬元。⑷被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。

（二）於本院抗辯略以：

⒈被上訴人將系爭房屋出租予上訴人之同時，即協同上訴人、前承租人庭君企業有限公司（下稱庭君公司）至鄭雲鵬公證人處，先終止與庭君公司之租賃契約，並經鄭雲鵬公證人公證，隨即與上訴人簽訂系爭租約，且應上訴人之要求，展延原與庭君公司租賃契約之期限，並經鄭雲鵬公證人公證。依被上訴人與庭君公司終止租賃契約同意書記載：對於交還房屋及返還房屋押租金等事項，雙方已辦理清楚等語，上訴人主張其未點交及未使用系爭房屋乙事，實屬無據。

⒉上訴人會與被上訴人簽訂系爭租約，係因上訴人與庭君公司原即有生意往來，嗣上訴人欲從事與庭君公司相同之業務，同時庭君公司因經營不善，欲將廠房轉讓，故介紹上訴人予被上訴人，進而簽訂系爭租約。上訴人法定代理人陳桂蘭為章原五金股份有限公司（下稱章原公司）之監察人，而章原公司於 104年2月9以庭君公司置放於系爭房屋內之機器設備設定動產抵押，擔保債權金額為1025萬元，足見上訴人與庭君公司有相當之債權債務關係存在。

⒊況且，實際使用系爭房屋者即為上訴人，否則上訴人豈會遲至 104年12月24日始為解散之登記。另依證人楊燕真之證詞足證，上訴人於系爭租約成立後，確已使用系爭房屋，且接手庭君公司之業務，並沿用庭君公司之機器設備，故上訴人抗辯未使用系爭房屋乙事，顯屬無據。倘上訴人確有無法使用系爭房屋而終止系爭租約之情，其大可以存證信函等書面為之，無須僅以口頭協議。

⒋綜上所述，系爭租約經被上訴人發函終止後，上訴人本應依法負返還租賃物之義務，且應給付租賃契約關係存續中之租金，然上訴人於租賃關係消滅後無權占有系爭房屋，除應負返還無權占有系爭房屋之義務外，尚應依民法之不當得利規定，給付被上訴人相當於租金之不當得利，原審判決並無違誤之處，上訴人之上訴顯無理由。

二、上訴人部分：

（一）於原審抗辯略以：

⒈上訴人向被上訴人承租系爭房屋靠北邊約 340坪之部分，租期自104年2月1日起至106年2月28日止，每月租金8萬元，惟系爭房屋出租予上訴人前，被上訴人係出租予庭君公司，而兩造簽訂系爭租賃契約後，庭君公司並未遷離，並保有房屋出入之鑰匙。因此，上訴人要求被上訴人依約將系爭房屋點交予上訴人使用及更換出入門鎖，但被上訴人均無法履行，上訴人因而於104年4月底與被上訴人終止租約。基此以言，占用系爭房屋者，係前手承租人庭君公司，上訴人對於庭君公司之占用並無權要求其遷移，對於物品更無處分之權限，被上訴人請求上訴人遷讓，顯然當事人不適格。

⒉上訴人雖僅使用部分租賃物，惟仍給付終止系爭租約前之104年2月、3月及4月共計3個月（每月8萬元）之租金。據聞上訴人搬離後，因庭君公司仍占用系爭房屋，故被上訴人自104年5月起，即按月向庭君公司收取租金，因庭君公司未付，被上訴人又轉向上訴人請求，與法顯屬無據。

⒊上訴人使用部分租賃標的物係為成立公司，僅有辦公室文書作業，尚無機械設備，並無大量用電， 105年2月、3月、4月不可能有高達 40萬元之電費未償，被上訴人未提出電費之繳費通知單，其驟予請求，於法無據。

⒋並聲明：⑴被上訴人之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

（二）上訴意旨略以：

⒈遷讓房屋部分：

⑴上訴人並未占用系爭房屋，系爭房屋內之機械設備係屬庭君公司所有，而上訴人對該機械設備並無處分權限，被上訴人請求上訴人遷讓，其當事人顯非適格。

⑵系爭房屋內之機械設備，其中部分由章原公司設定動產抵押在案，而該動產抵押登記證明書中，關於動產擔保交易登記標的物明細表上之機械設備，均與置放於系爭房屋內之機械設備相同，此有臺中市政府動產擔保交易登記證明書及現場照片在卷足稽。基上足證，置放於租賃標的物之機械設備並非上訴人所有，被上訴人請求上訴人遷讓，於法自屬無據。

⑶被上訴人雖提出其與庭君公司之終止租賃契約同意書，並抗辯該同意書上載有自104年1月31日起該契約失效，對於交還房屋及返還房屋押租金等事項，雙方已辦理清楚，並無未了手續，特立同意書為證。惟其係被上訴人與庭君公司之約定，與上訴人無涉，其辦理清楚並不代表庭君公司業已遷讓交還。準此足徵，被上訴人未要求庭君公司遷讓交還，自不得以該終止租賃同意書逕認庭君公司業已遷讓交還租賃標的物。

⒉給付租金部分：

⑴系爭租約之租賃期限係 104年2月1日至106年2月28日止，惟因庭君公司並未遷離系爭房屋，且保有系爭房屋之鑰匙，上訴人卻未有系爭房屋之鑰匙。況且，上訴人亦陸續有機械設備需設置，因上訴人無法依原租賃目的而為使用，上訴人因而於104年4月底與被上訴人終止系爭租約，且上訴人依約有支付104年2月、3月及4月之租金，上訴人並未積欠被上訴人任何租金未為清償。

⑵上訴人係以口頭向被上訴人表示終止租約，被上訴人亦同意，因而自104年5月起，被上訴人未向上訴人收取租金，亦未曾催告上訴人應支付租金。而被上訴人係向庭君公司收取租金，因庭君公司僅繳付 104年5月、6月及7 月之租金，嗣後亦未繼續繳納，且將機械設備留置於系爭房屋後，即逃匿無蹤，是故被上訴人回頭要求上訴訴人應遷讓房屋及給付租金，此由被上訴人於法院陳稱104年4月前之租金，係向上訴人之法定代理人的媳婦楊燕真收取；104年5月、6月及7月則係向庭君公司法定代理人之配偶李佳諭收取租金等語，即明上訴人所主張確屬事實。

⑶上訴人於收受被上訴人之存證信函後，旋即以彰化南郭郵局第36號存證信函回覆予被上訴人，並表示兩造之租約已於104年4月終止，且上訴人未占用系爭房屋等語，亦明上訴人主張確屬事實。

⑷系爭租約既已於104年4月底終止，上訴人亦依約繳納至104年4月之租金，是上訴人並未積欠被上訴人租金未償。基此，被上訴人於 105年2月4日以存證信函向上訴人主張終止租賃契約，並請求 104年8月至105年2月共7個月，合計56萬元之租金乙事，顯屬無據。

⒊不當得利部分：

⑴被上訴人向上訴人請求105年3月起至遷讓房屋止，每個月 8萬元相當於租金之不當得利，於法無據。蓋因上訴人並未占用系爭房屋，上訴人並未受有利益，而被上訴訴人所受之損害與上訴人間並無因果關係，故其向上訴人請求不當得利，自不足採憑。

⑵退步言之，若法院仍認上訴人應給付不當得利，惟系爭租賃標的物之租賃範圍係靠北邊約 340坪，而目前遭庭君公司之機械所占用廠房位置僅有部分而非全部，其餘部分早已遷讓返還予被上訴人，被上訴人請求全部之不當得利，亦屬無據。

⒋本件依系爭租約第3條第2項所載，上訴人於簽訂系爭租約時已交付被上訴人20萬元之保證金，而系爭租約業已終止，被上訴人自應將保證金返還予上訴人，本件若法院仍認上訴人應給付被上訴人租金或相當於租金之不當得利，上訴人亦主張以前開20萬元之保證金為抵銷。

三、本件經原審審理後，判決（一）上訴人應將門牌號碼臺中市○○路000000號房屋，如附圖即臺中市豐原地政事務所 105年9月23日土地複丈成果圖所示A部分，面積1060平方公尺全部遷讓返還被上訴人。（二）上訴人應給付被上訴人56萬元，及自 105年3月1日起至返還上開房屋之日止，按月賠償被上訴人 8萬元。（三）被上訴人其餘之訴駁回。（四）訴訟費用由上訴人負擔7/10，餘由被上訴人負擔。（五）本判決被上訴人勝訴部分得假執行，但上訴人如以 116萬元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。上訴人不服提起上訴，上訴聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。

（三）上開廢棄部分，第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人聲明：（一）上訴駁回。（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。

四、得心證之理由：

（一）被上訴人主張之事實（除第一審確定部分外），業據其提出臺灣臺中地方法院所屬民間公證人鄭雲鵬事務所 104年度中院民公鵬字第 152號公證書暨兩造間之房屋租賃契約書、豐原郵局第18號存證信函暨回執、第82號存證信函暨回執、終止租賃契約同意書（其上有公證人鄭雲鵬 104年度中院民公鵬字第 120號認證章）、臺灣臺中地方法院所屬民間公證人鄭雲鵬事務所101年度中院民公鵬字第539號公證書暨被上訴人與庭君公司間之房屋租賃契約書（詳原審卷第 9至17、59至65頁、本院卷第86、87頁）為證，而兩造間簽訂之房屋租賃契約書第 1條房屋所在地及使用範圍明載：「臺中市○○區○○里○○路000000號，平房壹棟靠北邊約 340坪出租。」，亦即被上訴人並非將門牌號碼臺中市○○區○○路000000號房屋（即整編後之臺中市○○區○○路0段000號）全部出租與上訴人，經原審依被上訴人之聲請，於105年8月22日會同兩造勘驗現場，並囑託臺中市豐原地政事務所派員測量結果，被上訴人出租房屋範圍為附圖所示 A部分，面積1060平方公尺，有原審勘驗筆錄及臺中市豐原地政事務所105年9月30日豐地二字第1050009077號函及所檢附之土地複丈成果圖在卷可按（詳原審卷第76至79頁），堪信為真實。

（二）上訴人雖否認被上訴人主張之事實，並以上開情詞置辯，然查：

⒈兩造與庭君公司於104年2月25日，同至臺灣臺中地方法院所屬民間公證人鄭雲鵬事務所辦理公證，由被上訴人先與庭君公司終止租賃契約，其中終止租賃契約同意書載明，雙方自104年1月31日終止租約，且對於交還房屋及返還房屋押租金等事項，雙方均已辦理清楚；同時由兩造簽訂系爭租約，由上訴人向被上訴人承租臺中市○○區○○路 0段000號平房1棟靠北邊約340坪，租賃期限自104年2月1日起至106年2月28日止，每月租金8萬元，租金每3個月支付1 次，於每月首日支付被上訴人等情，有上開終止租賃契約同意書、房屋租賃契約書暨公證書可稽（詳原審卷第 9至14、59至65頁）。

⒉上訴人抗辯兩造間之租約已於104年4月30日合意終止之情，已為被上訴人所否認，上訴人雖抗辯被上訴人自104年5月起，即按月向庭君公司收取租金，足證兩造間的租賃契約，自104年4月30日起已合意終止。被上訴人則陳稱因上訴人與庭君公司是合夥關係，租金發票是開給上訴人，但104年 5月至7月的租金是庭君公司法定代理人的配偶李佳諭支付的，被上訴人就把開給上訴人的發票交給李佳諭等語（詳本審卷第82頁）。經查，李佳諭給付 104年5月至7月的租金給被上訴人之情，雖為兩造所不爭執，然系爭租賃契約的當事人既為兩造，李佳諭給付上開租金，充其量亦僅是代上訴人清償 104年5月至7月的租金，上訴人若未能舉證證明被上訴人有與庭君公司或李佳諭另訂租賃契約，殊無因李佳諭代上訴人清償 104年5月至7月的租金，即認定兩造間之租賃契約已於104年4月30日合意終止。

⒊被上訴人主張庭君公司介紹上訴人向被上訴人承租廠房，被上訴人就與庭君公司終止租約，同時與上訴人簽訂系爭租約，機器就一直放在那邊沒有動，且機器有設定抵押給章原公司，該公司的法定代理人是上訴人法定代理人的丈夫或兒子等語（詳本審卷第82至83頁），核與證人即上訴人法定代理人陳桂蘭的媳婦楊燕真於本審行準備程序時證稱：因庭君公司經營不善，財務沒有很好，由上訴人把庭君公司的業務接手下來，除沿用其向被上訴人承租的廠房、鑄造動線外，因之前庭君公司還有部分機器留在上開廠房，上訴人也繼續沿用庭君公司的機器，算是向庭君公司借用該機器等情吻合（詳本審卷第90至91頁），除再次證明上訴人與庭君公司關係密切，李佳諭會代上訴人清償104年 5月至7月的租金，容有其內部關係或其他考量，無法以李佳諭代上訴人清償 104年5月至7月的租金，即認定兩造間之租賃契約已於104年4月30日合意終止外，更足以證明上訴人當初就是為承接庭君公司的業務，並繼續使用庭君公司留在該廠房內的機器（詳本審卷第48至70頁之機器名稱及相片），始由兩造與庭君公司於104年2月25日，同至臺灣臺中地方法院所屬民間公證人鄭雲鵬事務所辦理公證，由被上訴人先與庭君公司終止租賃契約，並於終止租賃契約同意書載明，雙方自104年1月31日終止租約，且對於交還房屋及返還房屋押租金等事項，雙方均已辦理清楚，同時由兩造另簽訂系爭租約，此亦與被上訴人陳稱從頭到尾都沒有交付鑰匙之事，庭君公司與上訴人講好，就到民間公證人處，由被上訴人與庭君公司解約，同時與上訴人簽約，直接由庭君公司把廠房交給上訴人使用等情（詳本審卷第39頁）相吻合。從而，上訴人抗辯被上訴人未依約將租賃標的物及房屋鑰匙點交予上訴人，前手承租人庭君公司仍保有房屋鑰匙，並不可採。至於廠房內的機器雖為庭君公司所有，然既係上訴人向庭君公司借用，並繼續置放在其向被上訴人承租的廠房內，則於兩造間之租賃契約終止時，自應由上訴人負責騰空並交還租賃物給被上訴人，殊無因該機器為庭君公司所有，而拒絕履行上開義務，至於上訴人將上開機器搬離後如何處置，自應本於其與庭君公司間的法律關係為之，與被上訴人無關。

（三）按土地法第100條第3款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。．．。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時」，次按民法第 440條第1項及第 2項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾 2個月時，始得終止契約」。系爭租約約定租期自104年2月1日起至106年2月28日止，每月租金 8萬元，租金每3個月給付1次，於每月之首日給付，則上訴人應於104年8月1日給付104年8、9、10月的租金、於104年11月1日給付104年11月、12月、105年1月的租金，上訴人自 104年8月1日起即未再給付租金，至105年1月15日被上訴人送達豐原郵局第18號存證信函給上訴人為止，上訴人共欠被上訴人 5個月又15日的租金共43萬8710元（計算式：8萬元×5個月＋8萬元×15/31個月＝43萬8710元），扣除上訴人於訂約當時給付被上訴人的擔保金20萬元，上訴人尚欠被上訴人23萬8710元的租金，此已係將近3個月的租金，縱自104年11月1日起算至105年1月15日止，亦已遲延給付逾2個月，故被上訴人以豐原郵局第18號存證信函，定函到 7日之相當期限，催告上訴人支付租金，該函並已於105年1月15日送達上訴人，自屬合法並生催告的效力；上訴人收受該存證信函後，未於 7日內給付遲延之租金，被上訴人復以豐原郵局第82號存證信函，對上訴人為終止系爭租約的意思表示，該函亦已於 105年2月5日送達上訴人，是系爭租約已經被上訴人於 105年2月5日合法終止。又「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」，民法第 455條前段亦定有明文。上訴人向被上訴人承租系爭房屋，如附圖所示 A部分，面積1060平方公尺，其租約既已終止，上訴人對上開承租房屋即已無占有權限，自應將該承租房屋遷讓返還被上訴人，被上訴人基於民法第 455條前段規定，請求上訴人將上開承租房屋遷讓返還被上訴人，為有理由，應予准許。至於上訴人抗辯其於104年4月以後，已遷讓返還部分廠房，與原審於105年8月22日現場勘驗結果不符，上訴人復未舉證證明之，自不足採。另上訴人自 104年8月1日起即未再給付租金，至 105年2月5日被上訴人終止系爭租約為止，共積欠被上訴人租金49萬3793元（8萬元×6個月＋8萬元×5/29個月＝49萬3793元，元以下四捨五入），扣除上訴人於訂約當時給付被上訴人的擔保金20萬元，上訴人尚欠被上訴人29萬3793元的租金，是被上訴人請求上訴人給付租金29萬3793元，即屬有據，而系爭租約既已於105年2月5日終止，被上訴人依系爭租約請求105年2月6日至105年2月29日的租金，即屬無據。末按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第 179條定有明文；上訴人於系爭租約經被上訴人終止後，仍無權占有上開承租房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照），此租金之利益金額，復有系爭租約可供參酌，上訴人既係無權占有被上訴人之系爭房屋如附圖所示A部分，面積1060平方公尺，且獲有相當於系爭租約約定每月8萬元租金之不當得利，致被上訴人受有無法使用收益之損害，從而被上訴人依民法第179條不當得利規定，請求上訴人自105年3月1日起至返還上開房屋止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利8萬元，亦屬有據。

（四）綜上所述，被上訴人依民法第 455條前段規定之租賃物返還請求權，請求上訴人將系爭房屋，如附圖所示 A部分，面積1060平方公尺全部遷讓返還被上訴人；依系爭租約請求上訴人給付被上訴人 29萬3793元；依民法第179條規定之不當得利返還請求權，請求上訴人自 105年3月1日至返還上開房屋止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利8 萬元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原判決就上開准許範圍內命上訴人給付，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，核無理由，應予駁回。被上訴人其餘請求逾上開准許部分，原判決尚有未當，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，應將原判決第 2項關於命上訴人給付被上訴人56萬元部分，於超過29萬3793元部分及該部分假執行之宣告均廢棄，並就該廢棄部分，改判駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。

五、本件事證明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、結論，依民事訴訟法第 436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。