臺灣臺中地方法院106年度訴字第1926號

• 裁判案由: 給付服務報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 106 年 12 月 27 日
• 法官: 賴恭利
• 法定代理人: 林淑珍
• 原告: 虹信不動產經紀有限公司法人
• 被告: 潘學恩

臺灣臺中地方法院民事判決　106年度訴字第1926號
原　　　告　虹信不動產經紀有限公司
法定代理人　林淑珍
訴訟代理人　李明海律師
複代理人　　廖于禎律師
梁鈺府律師
被　　　告　潘學恩
訴訟代理人　蕭慶鈴律師
上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國106 年11月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌拾萬元，及自民國一百零六年七月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告虹信不動產經紀有限公司（下稱虹信公司）係「21世紀不動產」中興大同加盟店，於民國（下同）105 年2 月24日與訴外人簡昭華簽立土地專任委託銷售契約書，受簡昭華委託銷售訴外人簡昭華所有彰化縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地），委託銷售價額為新臺幣（下同）4713萬元。因被告潘學恩對系爭土地頗為中意，而委託同屬「21世紀不動產」關係企業之南投大同加盟店即盛豐不動產經紀有限公司（下稱盛豐公司）仲介購買，被告並於105 年2 月20日與盛豐公司簽署「買方承購聲明」，承諾願以4000萬元買受系爭土地。訴外人簡昭華與被告嗣於105 年2 月27日就系爭土地簽立土地買賣契約書。被告並於同日簽立「仲介費用確認單（買方）」，同意給付仲介報酬費用80萬元（即系爭土地買賣總價4000萬元×2%）予原告。
二、本件系爭土地既經被告委託「21世紀不動產」南投大同加盟店即盛豐公司仲介購買，而原告與盛豐公司同屬「21世紀不動產」旗下之加盟店，盛豐公司已於105 年2 月21日將其與被告間成立之買賣議價委託書及要約書所生之權利義務概括移轉予原告，係屬契約承擔，且業經被告同意，對被告發生契約承擔之效力。縱認未經被告明示同意，惟因默示同意亦屬之，而依兩造所簽立「土地買賣契約書」、「仲介費用確認單」所載，可間接推知被告已有默示同意由原告承擔盛豐與被告之契約關係。而被告與訴外人簡昭華簽訂之系爭土地買賣契約係由原告為居間、仲介而成立，且系爭仲介費用確認單已有被告之簽章，足見被告同意由原告就系爭土地為居間仲介，兩造間成立居間契約。
三、另居間契約為諾成契約，雙方互相意思表示一致，無論其為明示或默示，契約即為成立，依上開「土地買賣契約書」、「仲介費用確認單」，亦足證兩造間就居間之標的、價格、報酬計算方式、報酬數額等必要之點達成合意，故兩造間亦因就居間契約必要之點意思合致而直接成立居間契約。而被告與訴外人簡昭華簽訂之系爭土地買賣契約係由原告為居間、仲介而成立，且系爭土地買賣契約書，既已就買賣標的物之所有權移轉、交付時期、價金之給付方式、時期、稅費之負擔等事項已有明確約定，足證被告與訴外人簡昭華成立系爭土地買賣契約，原告已完成居間之義務。而按「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。」（最高法院49年台上字第1646號民事判例意旨參照）。據此，本件被告因原告媒介而與訴外人簡昭華成立系爭土地買賣契約，原告向被告請求居間報酬，係有理由。
四、詎料被告於系爭買賣契約成立後，竟無故拒絕支付買賣訂金予訴外人簡昭華，亦拒絕給付仲介報酬費用80萬元予原告，經原告於106 年5 月19日以存證信函催告被告給付前開仲介報酬費用，至今仍未見被告給付。為此爰依民法第568 條第1 條居間之法律關係及買方承購聲明第3 條之規定，請求給付服務報酬。
五、聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣捌拾萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告之答辯：
一、本件盛豐公司將其與被告與間之權利義務概括移轉與原告，被告並不承認，依最高法院73年台上字第1573號民事判例意旨，對被告不生效力，故原告起訴並不合法。
二、按買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立。是本件縱原告所主張之事實及契約內容為合法有效，然被告與賣方間就標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式、稅負、點交、費用及違約等重要事項均未有合意，而因為有爭執，才導致買賣無法成交，此由原告所提出之律師函亦可得證。原告尚未完成其仲介買賣之任務，此與民法第568
條第1 項之規定即有未合，原告主張顯無理由。
三、原告雖爰引最高法院49年台上字第1646號民事判例，然如前所述，被告與買方間之買賣無法成交，原告尚未完成其居間義務，且依且依司法院（83）廳民一字第22562 號民事廳之研究意見「契約無效或撤銷者，居間人都不得請求報酬」，舉輕以明重，本件買賣並未有效成立，土地也未移轉，依法也不得請求給付仲介之報酬。
四、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利益判決，請准供擔保宣告免假執行。
參、兩造經法院整理並簡化爭點，其結果如下（配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語）：
一、兩造不爭執事項：
（一）被告與訴外人簡昭華於105 年2 月27日簽訂土地買賣契約書，約定將簡昭華所有系爭土地，以總價款4,000 萬元出賣予被告（參原證三）。
（二）被告於105 年2 月20日與訴外人盛豐公司簽立「買方承購聲明」、「買賣議價委託書」及「要約書」，委託盛豐公司仲介系爭土地買賣（參原證二）。
（三）盛豐公司於105 年2 月21日簽立同意書予原告，其內容係將盛豐公司與被告間成立之買賣議價委託書及要約書所生之權利義務概括移轉予原告（參原證七）。
（四）被告於105 年2 月27日簽立「仲介費用確認單（買方）」予原告，其上記載：「買方（即被告）委託本公司21世紀不動產中興大同加盟店（即原告）購買之不動產（保證號碼：0000169697），應支付之仲介服務費捌拾萬元，經與買方潘學恩（買賣標的：正嘉東街美田）確認如下：買方同意於第一期簽約款全數匯入履保專戶後全部撥付。」（參原證四）。
（五）原證一、原證二、原證三、原證四、原證五、原證六、原證七、原證八等書證形式上真正。系爭「買賣議價委託書」與「要約書」（原證二）、「土地買賣契約書」（原證三）、「仲介費用確認單」（原證四），均由被告親自簽立。系爭「土地買賣契約書」之買方經紀公司欄位（原證三）、「仲介費用確認單」之仲介公司用印欄（原證四），均經原告蓋印於內。
二、兩造爭執事項：
（一）兩造間是否成立居間契約？
1.兩造間是否因盛豐公司與原告間之契約承擔對被告發生效力，而成立居間契約？
2.兩造間是否因意思合致而直接成立居間契約？
（二）原告向被告請求居間報酬，有無理由？
肆、本院之判斷
一、查本件關於系爭土地仲介買賣，參照原告所提出而為被告所不爭執其事實經過及書證形式上真正之土地專任委託銷售契約書、買方承購聲明、土地買賣契約書、仲介費用確認單（買方）、同意書、律師函、存證信函、存證信函掛號查詢結果及掛號執據等書證（見本院卷第4 頁至16頁、第44至45頁），其事件發展之時間序如下：
（一）105 年2 月20日，被告與訴外人盛豐公司（即「21世紀不動產」南投大同加盟店，承辦人為蘇連舜），簽訂「買方承購聲明」、「買賣議價委託書」及「要約書」，承諾願以4000萬元之價格，委託訴外人盛豐公司仲介購買系爭土地，而依「買方承購聲明」第3 條第1 項第1 款約定：「買方服務費給付約定：（一）買方承諾有下列情形之一者，同意以買賣成交總價款百分之二之現金金額乙次給付委託人作為服務費報酬：1 、買方與賣方簽訂不動產買賣契約書之同時。其後因非可歸責受託人之事由而解除買賣契約者，服務報酬不受影響。」等語。
（二）原告虹信公司（即「21世紀不動產」中興大同加盟店）與盛豐公司同屬「21世紀不動產」旗下之加盟店，二家公司負責人均為林淑珍，105 年2 月21日盛豐公司與原告簽立同意書，由盛豐公司將委託人即被告欲購買系爭土地而與盛豐公司簽訂之買賣議價委託書及要約書等一切之權利義務概括移轉予原告承接，並載明「經委託人潘學恩同意」等語。
（三）105 年2 月24日，賣方簡昭華與原告簽訂土地專任委託銷售契約書及委託銷售契約內容變更合約書，委託原告以4000萬元銷售系爭土地。
（四）105 年2 月27日，簡昭華與被告簽立系爭土地買賣契約書，買賣價金4000萬元，並由原告公司及服務人員仲介協助雙方簽約，原告虹信公司係以買方經紀公司身分居之，在買賣契約書之「買方經紀業公司商號」欄位蓋上公司大小章，原買方仲介承辦人蘇連舜及賣方仲介承辦人黃立綸則均在買賣契約書之買方、賣方營業員欄簽名。被告於同日交付面額100 萬元之商業本票予雙方特約之地政士陳麗君收受，以作為買賣價金第一期款即簽約款之給付，雙方並約定被告最遲應於105 年5 月30日前將該簽約價金100 萬元匯入履保專戶。
（五）105 年2 月27日土地買賣契約簽訂同日，被告與原告另簽訂「仲介費用確認單（買方）」，其上記載：「買方（即被告）委託本公司21世紀不動產中興大同加盟店（即原告）購買之不動產（保證號碼：0000169697），應支付之仲介服務費捌拾萬元，經與買方潘學恩（買賣標的：正嘉東街美田）確認如下：買方同意於第一期簽約款全數匯入履保專戶後全部撥付。」等語，雙方並分別於「買方簽名欄」及「仲介公司用印欄」簽名用印。
（六）其後因被告拒絕給付買賣訂金100 萬元予簡昭華，經簡昭華於105 年6 月2 日委託律師發函催告被告給付。復因被告拒絕給付仲介報酬費用80萬元予原告，經原告於106 年5 月19日以存證信函催告被告給付，惟被告至今仍未給付。
二、兩造間是否成立居間契約？
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。次按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受，並與該承受人成立契約者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方固不生效力，惟該他方之承認不以明示為限，即默示同意亦屬之。而所謂默示同意，係指依當事人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院21年上字第1598號判例、29年上字第762 號判例、102 年度台上字第248 號判決意旨參照）。
（二）查系爭土地之仲介買賣經過，如前揭事件發展之時間序所示，被告先於105 年2 月20日與盛豐公司之承辦人蘇連舜，簽訂「買方承購聲明」、「買賣議價委託書」及「要約書」，承諾願以4000萬元之價格，委託盛豐公司仲介購買系爭土地，則被告與盛豐公司間於彼時成立委託仲介購買系爭土地之居間契約關係。翌日盛豐公司與原告簽立同意書，由盛豐公司將委託人即被告欲購買系爭土地而與盛豐公司簽訂之買賣議價委託書及要約書等一切權利義務概括移轉予原告承接，則揆諸前揭判例意旨所示，盛豐公司與被告間之居間契約關係，由原告承擔，原告因此概括承受該居間契約所生之權利義務。雖被告抗辯其未承認該居間契約之承擔，該契約承擔對被告不生效力云云。然徵諸上開契約承擔之同意書係於被告與盛豐公司簽立委託仲介購買居間契約之翌日為之，且同意書內已載明「經委託人潘學恩同意」等語，已特別書寫被告之姓名於其上，而非以制式空白例稿行之，衡情如無所本，當不可能特別為此記載；再參以由被告與賣方簡昭華於105 年2 月27日所簽立之土地買賣契約書觀之，除被告於「立契約書人- 買方」欄位簽名用印外，原告虹信公司及其法定代理人林淑珍亦於「買方經紀業公司商號」欄位用印，並由原告與盛豐公司所屬同一關係企業「21世紀不動產」之原買賣雙方仲介服務人員協助簽約，顯見原告於當時係以買方仲介人（公司）之身分協助簽約，此應為被告所明知。再佐以同日被告與原告另簽立「仲介費用確認單（買方）」，其上記載：「買方（即被告）委託本公司21世紀不動產中興大同加盟店（即原告）購買之不動產（保證號碼：0000169697），應支付之仲介服務費捌拾萬元，經與買方潘學恩（買賣標的：正嘉東街美田）確認如下：買方同意於第一期簽約款全數匯入履保專戶後全部撥付。」等語，雙方並分別於「買方簽名欄」及「仲介公司用印欄」簽名用印，而雙方所約定之居間報酬金額80萬元，即同於被告先前與盛豐公司所簽立「買方承購聲明」第3 條第1 項第1 款所約定願給付「買賣成交總價款（即4000萬元）百分之二之現金金額」之服務費報酬，則被告對於原告係以買方仲介人身分為其仲介服務乙節，已全然知情，並同意給付依原先約定之仲介服務報酬。準此，縱使被告未於上揭原告與盛豐公司約定契約承擔之同意書上簽名明示同意，但由事後被告簽訂系爭土地之買賣契約書及「仲介費用確認單（買方）」等具體行為以觀，被告對於原告與盛豐公司間之契約承擔已有默示同意之舉動。則被告盛豐公司與被告間原簽立之「買方承購聲明」、「買賣議價委託書」所生權利義務，已然概括讓與由原告承受，至遲於105 年2 月27日對被告生效，而由原告承擔其居間契約關係。從而原告對被告提起本件訴訟給付仲介服務費用，要無當事人不適格之情事，被告所為抗辯，尚無足採。
三、原告向被告請求居間報酬，有無理由？
（一）按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文。依民法第568 條之立法理由謂：「居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬。」等語，則參合該條文規定及立法理由以觀，居間人須其所媒介之契約為合法有效成立，始得請求報酬。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院49年台上字第1646號判例參照。
（二）查被告所簽立之「買方承購聲明」第3 條第1 項第1 款約定：「買方服務費給付約定：（一）買方承諾有下列情形之一者，同意以買賣成交總價款百分之二之現金金額乙次給付委託人作為服務費報酬：1 、買方與賣方簽訂不動產買賣契約書之同時。其後因非可歸責受託人之事由而解除買賣契約者，服務報酬不受影響。」等語，是被告與盛豐公司簽立居間契約時，已然明文約定所仲介服務之系爭土地買賣契約其後因非可歸責受託人之事由而解除者，被告仍應給付服務報酬。再者，被告與原告所簽立「仲介費用確認單（買方）」，復明確約定被告應就系爭土地仲介購買支付原告仲介服務費80萬元。又被告既與簡昭華於105
年2 月27日簽立土地買賣契約，買受系爭土地，買賣價金4000萬元，被告既無舉證系爭土地買賣契約已因無效或經撤銷而失效，則原告基於居間契約之規定，及上揭「買方承購聲明」、「仲介費用確認單（買方）」之約定，自得向被告請求給付仲介服務費80萬元。
（三）雖被告以其與賣方間就標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式、稅負、點交、費用及違約等重要事項均未有合意，因為有爭執，才導致買賣無法成交，此有原告所提出之律師函可證，因而認原告尚未完成其仲介買賣之任務，尚不得請求給付仲介報酬等語置辯；惟原告則主張被告與簡昭華間已成立系爭土地買賣契約，原告已完成居間義務等語。
1.按買賣契約之成立，以當事人就標的物及其價金互相同意為要件，易言之，買賣標的物及價金為買賣契約成立之要素，當事人就買賣標的物及其價金互相表示合致，其買賣契約即成立（最高法院84年度台上字第2358號判決要旨參照）。又預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造所訂契約，雖名為「土地買賣預約書」，但除買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第3 條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約，此為最高法院64年台上字第1567號判例所揭櫫。
2.查，徵諸被告與簡昭華於105 年2 月27日簽立之土地買賣契約（按非「土地買賣預約書」），其內已明確約定買賣標的為系爭土地，買賣價金為4000萬元，分4 期給付，即第一期款（簽約款）100 萬元，為簽約時買方應給付之定金，第二期款（備證用印款）1100萬元，賣方應於106 年2 月27日備齊一切過戶所需之證件資料，並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業，買方最遲應於前開日期將第二期款存匯入專戶，第三期款（完稅款）800 萬元，稅單核發後5 日內買方應將第三期款存匯入專戶，第四期款（尾款）2000萬元，視買方是否須以買賣標的向金融機構辦理貸款而異其付款時間，並就買賣標的現況、辦理不動產買賣價金履約保證、產權移轉及貸款作業、擔保責任、稅費負擔、買賣標的點交、違約、解除契約既賠償責任、個人資料使用、特別約定、實價登記申報、其他特約事項等節詳為約定（多為制式土地買賣契約之約定條款，部分以手寫方式載明）；於簽約當日被告交付面額100 萬元之商業本票予雙方特約之地政士陳麗君收受，以作為買賣價金第一期款即簽約款之給付及擔保履約，雙方並再以手寫加註方式特別約定：被告最遲應於105 年5 月30日前將該簽約價金100 萬元匯入履保專戶，第二期價款於簽訂契約一年後（106 年2 月27日）給付，並開始代書作業程序，在此一年中，如賣方有更好價格之買方，賣方得將買賣標的出售予他方，買方已給付之價金由賣方原數無息退還予買方，不另作其他違約賠償，撤件相關之代書費用由買方負擔，買方如資金提前到位，雙方另行協議是否將程序提前，及賣方應於點交前將地上物（樹木）清空等語。顯見被告與簡昭華於105 年2 月27日簽立之土地買賣契約，就買賣契約之要素即買賣標的物及其價金已具體明確，並已意思表示合致，對其餘關於雙方履行買賣契約之約定亦均詳為約定，並無將來訂立買賣本約之約定，是其買賣契約成立要件已然具備，且屬本約而非預約。故被告抗辯系爭土地買賣契約未合法成立云云，自無足採。
（四）依簡昭華委任鼎宇律師事務所發給被告之律師函內容所載，係因被告於簽約當日被告交付面額100 萬元之商業本票予雙方特約之地政士陳麗君收受，以作為買賣價金第一期款即簽約款之給付及擔保履約，並約定被告最遲應於105
年5 月30日前將該簽約價金100 萬元匯入履保專戶後，惟被告屆期遲未匯入專戶100 萬元，而違反買賣契約之約定，簡昭華遂委任律師催告被告給付定金100 萬元，並表明如逾期未給付，將依法解除契約等情，可見雙方就買賣契約之爭執，主要係源於被告未依約給付定金100 萬元之現金所致。又依兩造目前所提出之證據資料，尚無從遽斷系爭土地買賣契約是否業經買賣雙方依法解除或請求撤銷。惟無論如何，被告既無法證明系爭土地買賣契約事後因可歸責受託人即原告之事由而解除契約，或有無效或得撤銷之事由，則即便事後有因其他事由而解除契約，如前述，仍不免除被告應給付仲介服務報酬之義務。職是原告依民法第568 條第1 項規定及被告所簽立之「買方承購聲明」第3 條第1 項第1 款、「仲介費用確認單（買方）」之約定，請求被告給付80萬元之仲介服務報酬，自屬有據，應予准許。
（五）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229 條第2 項定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233 條第1 項、第203 條亦有明文。本件原告請求被告給付仲介服務報酬，依「仲介費用確認單（買方）」之約定，應於買賣契約第一期簽約款全數匯入履保專戶（即105 年3 月30日前）後全部撥付，而被告遲未於105 年3 月30日將第一期簽約款現金全數匯入履保專戶，已生給付遲延，玆既經原告起訴請求給付，且該起訴狀繕本並於106 年7
月11日按被告住所即臺中市○區○○○○街00號戶籍址為寄存送達，有送達證書在卷可憑（見本院卷第20頁），依民事訴訟法第138 條規定，於106 年7 月21日生送達之效力，而被告既迄未給付，自應負遲延責任。故原告請求被告給付自起訴狀送達翌日（即106 年7 月22日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
四、綜上所述，原告因契約承擔而承受盛豐公司與被告間之居間契約關係，並已為被告默示承認，對被告已生效力，而被告與訴外人簡昭華已因原告之仲介服務而訂立系爭土地買賣契約，則原告依民法第568 條第1 項規定及被告所簽立之「買方承購聲明」第3 條第1 項第1 款、「仲介費用確認單（買方）」之約定，請求被告給付80萬元之仲介服務報酬80萬元，及自106 年7 月22日起算至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審核後認對於判決結果不生影響，不予一一論述，併此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保分別聲請宣告假執行、免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。
七、據上論斷，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 27 日民事第一庭 法 官 賴恭利
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 27 日書記官 蘇文熙