臺灣臺中地方法院106年度訴字第548號

臺灣臺中地方法院民事判決　106年度訴字第548號

原告

金霖文化事業有限公司

法定代理人

楊嘉蓉

訴訟代理人

詹漢山律師

原告

欣承管理顧問有限公司

法定代理人

莊卉㚬

訴訟代理人

楊嘉蓉

複代理人

詹漢山律師

原告

永華聯合會計師事務所

法定代理人

胡光偉

訴訟代理人

詹漢山律師

被告

日華企業股份有限公司

法定代理人

吳宜珍

訴訟代理人

陳榮輝律師

上當事人間請求返還租金等事件，本院於民國107年7月10日言詞

辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）兩造於民國102年9月17日就坐落臺中市○區○○○路000號1樓（下稱系爭不動產1樓）及2樓（下稱系爭不動產2樓），各自成立租賃契約。

（二）系爭不動產1樓係由被告日華企業股份有限公司出租予原告金霖文化事業有限公司（下稱金霖公司），作為補習班之用，租賃期間自102年11月1日起至107年10月31日止，每月租金新臺幣（下同）7萬元（下稱系爭第1份契約）。系爭第1份契約約定係作為補習班之用，依建築法之規定，金霖公司欲設立補習班之前，必需提出建築物原使用執照及現況圖，向市政府申請新的變更使用執照。故基於雙方租賃目的係在設立補習班使用，則身為出租人之被告自應配合金霖公司提出相關承租建物之文件資料，即建築物原使用執照及現況圖予金霖公司，此為被告之附隨義務。詎被告未提出上開文件，致金霖公司迄今無法向臺中市都發局申請變更使用執照，而無法設立補習班。被告構成民法第227條第1項不完全給付，造成金霖公司損害。金霖公司業於105年5月16日以臺中法院郵局001195號存證信函向被告表示系爭第1份契約至105年5月31日終止租賃之意思表示，又於105年11月24日以臺中法院郵局003048號存證信函向被告為解除契約之意思表示。為此請求被告返還已支付之系爭不動產1樓租金、押金及管理費合計148萬7805元。

（三）系爭不動產2樓係由被告出租予金霖公司、永華聯合會計師事務所（下稱永華事務所）、欣承管理顧問有限公司（下稱欣承公司，原名鼎庠管理顧問有限公司），作為辦公之用，租賃期間自102年11月1日起至107年10月31日止，每月租金7萬元（下稱系爭第2份契約）。系爭第2份契約之原告，本欲僅向被告承租系爭不動產1樓，惟被告要求原告必須連同2樓部分一併承租，原告乃接受一併承租之要求，故雙方於系爭第2份契約第11條特約事項第5項第5點約定：「金霖文教事業有限公司附設臺中私立金霖英語文理短期補習班，須共同遵守租賃合約內之約定並互為連帶保證，且承諾租賃期限需一致。...」。系爭建築物之2樓對外沒有單獨之出入口，如欲通往2樓承租處，僅能從1樓門口進出，由此可證明系爭不動產1、2樓之租約係不可分。因被告違反系爭第1份契約出租人之協力義務，金霖公司於105年5月16日以臺中法院郵局001195號存證信函向被告表示系爭第1份契約至105年5月31日終止租賃之意思表示，是系爭第2份契約亦一併終止，故就系爭不動產2樓依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還系爭不動產2樓自105年5月31日終止後已兌現支票之租金、押金合計56萬元。

二、被告辯以：

（一）系爭第1份契約約定以現況交付，後續變更使用應由金霖公司自理。金霖公司於102年9月17日簽立系爭第1份契約，因欲經營補習班，除涉及用途變更、室內裝修、消防等均需符合相關法規，且補習班遷移需另向臺中市教育局申請設立登記相關行政事宜，程序繁瑣。故被告於簽訂租約後即立刻提供被證二使用執照存根正本供金霖公司配合申辦變更之用。金霖公司則委託訴外人謝東評建築師辦理，又該建物一樓於寶來證券、花旗銀行租用期間係由大廳管理室連通之出入口進出，金霖公司後續向都發局申請核准之變更使用及室內裝修時，將規劃前述與管理室大廳連通之出入口封閉，並將臨忠明南路方向之落地式不鏽鋼窗戶變更為出入口使用。因涉及大樓外牆結構之變更使用，依公寓大廈管理條例第8條之規定應由區分所有權人會議同意。被告即請系爭大樓管理委員會於103年4月23日召開臨時區權人會議，將外牆結構變更排入議案，惟該臨時會議因不足法定開會人數而流會。考量區權人會議再次召開需相當時日，且外牆變更是否決議通過之不確定性，被告與金霖公司於103年7月17日簽立情事變更協議書，同意自103年7月10日至教育局許可變更設立登記前租金調降為8千元。金霖公司之變更使用執照、室內裝修案嗣於103年10月10日經都發局核准，外牆變更則於104年1月23日經區權人會議決議通過。至此金霖公司即應儘速進行裝修，並於裝修完成後會同都發局、教育局共同會勘並取得臺中市政府教育局辦理補習班許可設立登記。至金霖公司後續是否實際上向教育局申請許可，如未申請之原因為何均非被告所得置喙。是金霖公司主張被告未提供合法變更補習班登記之協力義務，並非事實，故金霖公司終止契約請求返還148萬7805元，顯無理由。

（二）系爭第2份契約，訴外人楊嘉蓉於本院105年度中簡字第2855號（下稱另案）審理中自承2樓部分，被告並無違反協力義務，且另案判決認定系爭1、2份契約係獨立契約，是原告請求返還56萬元，亦無理由等語置辯。

（三）聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

（一）華爾街資訊大樓（臺中市○區○○○路000號;下稱系爭大樓）於80年興建完成並取得80中工建使字第136號使用執照，被告於101年6月22日取得系爭大樓1、2樓房屋所有權。

（二）金霖公司於102年9月27日與被告就系爭大樓1樓簽立租賃契約（原證一），租期102年11月1日至107年10月31日、每月租金7萬元，契約第1條並載明:「以現況出租予乙方」。同時也有載明1樓的部分做為補習班使用，非經被告同意，不得變更用途。

（三）金霖公司、永華事務所、中華齊育房學習品質文教協會與被告就系爭大樓2樓簽立租賃契約（原證二）。

（四）系爭大樓1樓金霖公司欲經營補習班用途需辦理變更使用，形式以所有權人被告公司名義申請，實際上由金霖公司委任謝東評建築師辦理變更使用執照手續及室內裝修，並已由金霖公司給付一半即5萬元委任報酬予謝東評建築師。

（五）臺中市政府都市發展局103年10月16日中市都管字第1030173222號函核准金霖公司（形式上以日華公司為申請人）申請變更使用執照併案辦理室內裝修案（原證四）。

（六）臺中市政府消防局103年1月6日中市消預驗字第1020001649號函就系爭大樓申請地上1層至地上2層變更使用執照暨室內裝修消防安全設備竣工勘查已依圖說施設符合消防法令規定。

（七）臺中市政府教育局106年7月6日中市教社字第1060059192號函，載明:「查尚無金霖文化事業有限公司報局申請附設補習班立案登記之資料。」。

（八）104年1月23日系爭大樓區分所有權人會議，就被告1樓外牆窗形式變更討論案，決議通過。

（九）金霖公司於104年11月6日寄發臺中法院郵局2948號存證信函（被證九）載明:「貴公司已於104年1月30日面交李老師華爾街大樓區分所有權人同意外牆變更的會議記錄」、「貴公司經由謝東評建築師所轉交之台中市都市發展局（以下稱都發局）103年10月16日中市都管字第1030173222號函。」。

（十）本院105年度中簡字第2855號確定判決，判決理由認為系爭大樓2樓租約並無違反協力義務之債務不履行情形，系爭大樓1、2樓係獨立租約。

（十一）原告、中華齊育房學習品質文教協會以臺中法院郵局1195號存證信函以被告未提供辦理變更補習班登記資料之協力義務，自105年5月31日終止系爭大樓1、2樓租約意思表示，該函文於105年5月17日經被告收受送達。

四、本院得心證之理由：

（一）原告主張：兩造於102年9月17日就系爭不動產1樓及2樓，各自成立租賃契約，提出店面租賃契約書、公證書等為證（見本院卷第21-26頁），復為被告所不爭執，堪信原告之主張為真實。至原告主張被告違反出租人協力義務，則為被告所否認，是本件應審究者厥為：被告有無違反出租人之義務？

（二）本院105年度中簡字第2855號確定判決之原告為日華公司與被告楊嘉蓉，而本案之當事人為原告金霖公司、永華事務所、欣承公司，被告為日華公司，當事人不同，上開判決對於本案並不具爭點效，先此敘明。

（三）查，證人謝東評建築師證稱：變更使用執照依建築法規定要由所有權人聲請，所以本件是被告委託伊聲請，費用由原告負擔。本件變更使用執照伊沒有辦法完成變更使用執照的原因，是因為被告沒有辦法把現場已經變更的外牆，變更為原來外牆的開口形式，原告沒有辦法提供室內裝修材料證明數量，及沒付尾款。如果本件提出系爭大樓區權人會議同意變更外牆之決議及臺中市政府如原證四的核准函，就可以辦理變更使用執照的竣工查驗等語（見本院卷第192-194頁）。可見在委託謝東評建築師辦理變更使用執照時，兩造於申請變更過程，均有應辦之事項而未辦理之情形。就被告部分，被告嗣後已於104年1月30日將系爭大樓同意外牆變更之會議紀錄（見本院卷第78 -79頁）交付予金霖公司，為金霖公司所不爭執（見本院卷第207頁，金霖公司寄發予被告之存證信函），則變更使用執照所需，僅剩原告部分（提出室內裝修材料數量證明及付尾款）未提出，則系爭使用執照未變更，即非可歸責於被告，則原告以存證信函通知被告於105年5月31日終止系爭第1份契約，並解除契約，自無理由。綜上，原告解除契約無理由，是其請求被告返還已支付之租金、押金及管理費合計148萬7805元，即屬無據，應予駁回。

（四）系爭第2份契約係金霖公司、欣承公司、永華事務所與被告訂立。系爭第2份契約第11條第5款後段固載明：「金霖文教事業有限公司附設台中私立金霖英語文理短期補習班，須共同遵守租賃合約內之約定並互為連帶保證，且承諾租賃期限需一致。乙方（指承租人）不能主張任何理由短少租金，若有短少即以違約論。」，依其文義解釋，係指租用系爭1樓房屋之金霖公司承諾其附設之補習班亦需遵守系爭2樓房屋租約之約定，且金霖公司承諾系爭1樓房屋之租賃期限，需與系爭2樓房屋租約期限一致，此僅係系爭2樓房屋之承租人之一金霖公司對被告所為之承諾，並非系爭第1份契約如有終止契約之情形，系爭第2份契約之承租人亦得終止系爭2樓房屋租約。系爭第1份契約與系爭第2份契約當事人不同（系爭第1份契約之承租人係金霖公司；而系爭第2份契約之承租人係金霖公司、欣承公司、永華事務所）、租賃標的各別（系爭第1份契約係指忠明南路303號1樓，系爭第2份契約係忠明南路303號2樓），為二個不同之獨立租約，原告未能提出證據證明「系爭1樓房屋租約與系爭2樓房屋租約間有其一具終止事由，另一租約亦得合法終止之約定」，則被告是否未盡系爭1樓房屋租約之出租人協力義務，均與系爭2樓房屋租約無涉，系爭2樓房屋租約之承租人自不能以「被告未盡系爭1樓房屋租約之出租人協力義務，而經系爭1樓房屋之承租人終止系爭1樓房屋租約」為由，一併終止系爭2樓房屋租約，進而拒絕交付系爭2樓房屋之租金。況被告並無違反出租人協力義務，已如前述。是原告請求被告返還56萬元，即無理由。原告聲請傳訊證人李珮宇證明系爭1、2樓之租約被告要求一同承租，惟縱1、2樓被告要求一同承租，仍不影響1、2樓租約係獨立之契約之事實，故本院認無傳訊上開證人之必要，附此敘明。

五、綜上，系爭第1份契約，被告並無違反出租人之協力義務，且系爭第1、2份契約係獨立之契約，原告請求返還已支付之租金、押金、管理費等，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張，核與本件結論不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。