106年度訴字第1328號｜民事：返還買賣價金｜裁判日期：107 年 03 月 14 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1328號原　　　告　吳俊毅訴訟代理人　陳益軒律師複代理人　顏嘉盈律師被　　　告　慶霖開發建設股份有限公司法定代理人　陳慶曄訴訟代理人　陳昭全律師複代理人　陳葛耘律師邱瓊慧上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國107年1月17日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：（一）兩造於民國104年4月19日簽訂「房屋土地預定買賣契約書」（下稱系爭買賣契約書），約定原告向被告購買坐落臺中市○○區○○段000地號土地上「智慧1號讚」公寓大廈編號B棟第1樓房屋1戶（門牌號碼為臺中市○○ 區○○路○○○巷00○0號，下稱系爭房屋），不含停車位，契約總價為新臺幣（下同）5,000,000元，原告已交付被告房地總價5,000,000元，及依系爭買賣契約書第22條第5項約定給付被告代收款150,000元。（二）於105年9月間辦理交屋時，原告發覺系爭房屋進行非法二次施工，即系爭買賣契約書第18頁「房屋平面圖（建照）」所示停車空間，經變更為系爭買賣契約書第19頁「房屋平面圖（施工）」所示客廳、餐聽、主臥室、廁所，將來恐有面臨拆除之風險，更甚者，系爭房屋有近半數面積為「獎勵停車空間」，並非被告之廣告文宣及銷售人員所聲稱「住宅用途」，足認系爭房屋具有重大瑕疵，原告遂拒絕辦理交屋及繳交房屋尾款70,576元，故系爭房屋尚未點交，土地及建物所有權狀正本均在被告處。（三）被告將原告開立本票向法院聲請本票裁定，原告迫於無奈而給付尾款，並以系爭房屋有上開重大瑕疵為由，於105年11月28日向被告寄送霧峰郵局存證號碼000254號存證信函（下稱系爭存證信函），為解除系爭買賣契約書之意思表示，被告於105年11月29日收受系爭存證信函。且原告前向臺中市政府消保官提出申訴，經2次協商仍無法達成共識，原告為維護自身權益而提起本件訴訟。（四）原告首次購屋，缺乏經驗，完全信賴被告之廣告文宣及銷售人員說明，直至點交階段，經現場實際勘查後，發現系爭房屋於建築完成並取得使用執照後，有進行非法二次施工，依建築法第25條及違章建築處理辦法第2、5條規定屬於「違章建築」，應由縣市主管機關執行拆除。且系爭房屋之近半數面積為「獎勵停車空間」，依臺中市建築物增設停車空間獎勵要點規定，應提供公眾使用並於建築物明顯位置設置停車空間標示牌。從而，系爭房屋屬非法二次施工之違章建築，將來勢必面臨遭主管機關拆除之風險，且系爭房屋之近半數面積劃設為獎勵停車空間，依法須提供公眾停車使用，被告卻作為住宅空間並出賣予原告，足認系爭房屋具有減少其價值及通常效用或契約預定效用之重大瑕疵，被告顯未依系爭買賣契約書債之本旨提出給付而構成債務履行，應負不完全給付責任及物之瑕疵擔保責任，原告自得依民法第359條第1項規定解除系爭買賣契約書，及依民法第259條第1項第1、2款請求被告返還已繳房地價款5,000,000元及代收款150,000元，及依民法第227條第1項、第226條第1項規定請求被告賠償6個月房屋貸款利息36,078元，以及依系爭買賣契約書第25條第2項約定請求被告賠償違約金750,000元（計算式：5000000 ×15%＝750000)，以上共計5,936,078元。（五）簽訂系爭買賣契約書當天，被告公司之銷售接待人員要求原告在其指定空白欄簽名，原告僅單純簽名並不知悉系爭房屋坐落基地為自設停車空間。及設計變更特約條款之立特約人甲方欄「吳俊毅」簽名、客戶變更申請書之申請人簽章欄「吳俊毅」簽名、1B（變更後）客戶簽認欄「吳俊毅」簽名，係因系爭房屋之地板原配設木地板，原告變更為拋光石英磚，並非如被告所辯原告同意將住宅及自設停車空間改為全供住宅使用。以及於客戶變更報價單之客戶簽認欄「吳俊毅」簽名、1B（變更後）客戶確認回簽欄「吳俊毅」簽名，係因原告將木地板變更為拋光石英磚而增加3,773元，原告已匯款予被告，其目的為地板材質變更及確認被告有收到差價金額，與系爭房屋坐落基地為自設停車空間無涉。嗣因其他住戶質疑系爭房屋之用途並非住宅，經原告委託訴外人居安心科技檢驗股份有限公司查驗得知系爭房屋約27.5平方公尺（500cm× 550cm）為自設停車空間，依法不得作為住宅使用，佐以系爭房屋之登記總面積為58.6平方公尺，可證系爭房屋約有一半空間屬停車空間，無法做為住宅居住。（六）原告以1坪 204,000元購買系爭房屋，已高於「智慧1號讚」之非1樓住戶，其目的係作為住宅使用，足認原告與被告簽訂系爭買賣契約書時，乃相信被告之廣告及1樓全區平面配置示意圖所示系爭房屋係一般住宅空間，毫不知悉系爭房屋有自設停車空間。又系爭房屋約一半空間為自設停車空間，無從做為住宅利用，對系爭房屋做為住宅之通常效用及經濟價值有所減少，具有物之瑕疵，應構成原告得解除契約之原因，且系爭房屋約有27.5平方公尺無法供使用，占系爭房屋之一半面積，瑕疵不能謂非重大，原告解除契約，殊無顯失公平可言，原告自得依民法第359條規定解除系爭買賣契約書。（七）系爭房屋之用途為集合住宅、停車空間，被告未申請將停車空間變更使用執照做為住宅使用，卻違法將系爭房屋作為全住宅空間使用，依建築法第73條第2項、第91條第1項第1款規定，將來可能遭勒令停止使用或強制拆除，足見系爭房屋無法全部作為住宅使用而不具備物之應有之價值、效用及品質，應認物有瑕疵，且瑕疵重大，原告據此解除系爭契約，自屬有據。（八）被告明知系爭房屋僅能作為「集合住宅、停車空間」之用，竟假借廣告標題記載「尊重原生地景建構雋永好宅」、「雙資優學區開啟資優生活」等語，及1樓全區平面配置示意圖標示B棟為一般住家隔間，並未標示自設停車空間，且依系爭買賣契約書第1條記載：「乙方（指被告）應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位明面圖與位置示意圖，為契約之一部分。」等語，上開廣告內容應為系爭買賣契約書內容之一部分，故被告應負契約責任及上開廣告內容1樓全區平面配置示意圖B部分。又被告明知系爭房屋坐落在自設停車空間上，卻未事先告知消費者，仍以停車空間充作住宅空間出售，致原告陷於錯誤而購買系爭房屋，實有不作為詐欺之嫌。況一般正常理性之消費者，絕不可能以高於市價購買停車空間作為住宅使用，益徵原告於簽約時確實不知系爭房屋為自設停車空間。（九）自設停車空間僅能做為停車使用，被告身為知名建設公司，依其專業本應知悉自設停車空間之用途，卻將自設停車空間作為住宅空間出售，在在證明被告以不作為詐欺手法銷售系爭房屋，並非原告同意施工改為全供住宅使用。又原告將畢生心血投入購買系爭房屋，卻因被告詐欺行為，致原告買到無法居住使用之房屋，需與家人在外租屋，額外增加生活開銷，原告為應付突如其來家庭生活開銷而遠赴菲律賓工作，與妻小分離，無法享受天倫之樂，原告實受有極大之損害。（十）被告明知自設停車空間不得變更核准用圖，卻違法變更為住宅使用，並於廣告刊物之1樓全區平面配置示意圖將B棟逕自規劃為二房一廳之住宅空間，未標示有自設停車空間，且以自設停車空間充作住宅空間出售，致原告誤以為系爭房屋為一般住宅空間而以市價購買，在在證明系爭房屋之廣告內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示。再者，原告係第1次買房，缺乏經驗，誤信被告之廣告文宣及銷售人員說明，於104年4月19日簽訂系爭買賣契約書時，依現場銷售人員指示簽名，且原告買房目的為全家人居住使用，不可能以市價購買無法居住之停車空間，足徵原告確實不知道系爭房屋有一半空間屬自設停車空間，更未同意將停車空間變更為住宅空間等語。並聲明：（一）被告應給付原告5,936,078元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：（一）獎勵停車空間之施行期限至101年12月31 日止，在此之後即無設置獎勵停車之法源依據，而被告於 103年6月9日取得系爭房屋之建造執照，已無得設置獎勵停車空間之相關規定，自無可能出售含有獎勵停車空間之房屋。又系爭房屋之原申請用途為住宅及自設停車空間均有獨立產權，並非公共設施，且其登記主建物面積為58.60平方公尺，大於系爭買賣契約書記載17.24坪，則原告主張系爭房屋有近半數面積劃設為獎勵停車空間，依法須提供公眾作為停車使用云云，實屬無稽。（二）原告於104年4月19日向被告購買系爭房屋之預售屋時，即同意將原作為住宅及自設停車空間改為全供住宅使用，並於系爭買賣契約書第18頁「房屋平面圖（建照）」及第19頁「房屋平面圖（施工）」之下方「客戶簽認」欄內親自簽名及用印確認，足見原告於簽立系爭買賣契約書時，已知悉系爭房屋日後應施作為前揭「房屋平面圖（施工）」所示用途及格局。又原告於104年7月26日出具客戶變更聲請書，要求被告將原規劃設置於客廳及餐廳之木地板，改為拋光石英磚，被告於估價後，將客戶變更報價單連同原設計及變更後圖面交予原告簽名確認，上開客戶變更申請書及客戶變更報價單所附圖面均係以系爭買賣契約書第19頁「房屋平面圖（施工）」為基準，並經原告親自簽名確認無誤，被告才予以施工。參以，自兩造簽立系爭買賣契約書之日起至被告通知原告交屋之日止，約1年半期間，原告曾數次至系爭房屋之施工現場監看施工狀況，過程中未曾對施工內容表示任何意見，甚至向被告要求加蓋採光罩，顯見原告明知並同意系爭房屋改作為全供住宅使用，系爭房屋已符合系爭買賣契約書之約定內容。是以，系爭房屋係依原告之需求，並經原告之同意，始施工改為全供住宅使用，並為原告於買受系爭房屋時所明知及同意，依民法第355 條規定，被告自不負瑕疵擔保之責。（三）原告請求違約金750,000元顯然過高，且原告未檢附6個月房屋貸款利息支出證明，自難認原告確有該部分支出，況原告未說明請求6個月房屋貸款利息36,078元及代收款150,000元之法律依據，自無從認定原告得對被告為上開請求等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。三、本院於107年1月17日言詞辯論期日會同兩造整理並簡化爭點如下：（一）不爭執事項： 1.兩造於104年4月19日簽訂「房屋土地預定買賣契約書」（即系爭買賣契約書），約定原告向被告購買坐落臺中市○○區○○段000地號土地上編號B棟第1樓共計1戶（即系爭房屋），契約總價為5,000,000元。 2.原告已交付被告契約總價5,000,000元，及依系爭買賣契約書第22條第5項約定給付被告代收款150,000元。 3.系爭房屋於105年9月6日以買賣為原因登記於原告名下，其門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○巷00○0號。 4.原告主張依民法第359條第1項規定，於105年11月28日向被告寄送霧峰郵局存證號碼000254號存證信函（即系爭存證信函），為解除系爭買賣契約書之意思表示，被告則於105年11月29日收受系爭存證信函。 5.系爭買賣契約書第1頁記載：「本契約於簽訂前經甲方攜回審閱五天（104年4月13日起甲方攜回審閱無誤，甲方簽章：…。」等語，且其「甲方簽章」欄內具有原告之簽名及蓋章。 6.系爭買賣契約書第18頁「房屋平面圖（建照）」及第19頁「房屋平面圖（施工）」之下方「客戶簽認」欄內均具有原告之簽名及蓋章。 7.原告於104年7月26日出具申請書，向被告申請將系爭房屋之客廳木地板變更為拋光石英磚，且被告針對此部分變更於104年8月間向原告報價，及原告於104年8月19日在「客戶變更報價單」之客戶簽認欄內簽名。 8.被告於105年11月28日向原告寄送臺中國光路郵局存證號碼000191號存證信函記載原告尚未配合辦理交屋手續，原告有收受該存證信函。 9.原告迄今尚未取得系爭房屋之所有權狀，亦未辦理交屋手續。（二）爭執事項： 1.門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷00○0號建物（即系爭房屋）經將系爭買賣契約書第18頁「房屋平面圖（建照）」所示停車空間，變更為系爭買賣契約書第19頁「房屋平面圖（施工）」所示客廳、餐聽、主臥室、廁所之情形，是否屬於物之瑕疵及不完全給付？ 2.原告得否依民法第359條第1項規定解除系爭買賣契約書，及請求被告給付下列款項：（1）原告得否依民法第259條第1項第1、2款請求被告返還已繳房地價款5,000,000元及代收款150,000元？（2）原告得否依民法第227條第1項、第226條第1項規定請求被告賠償6個月房屋貸款利息36,078元？（3）原告得否依系爭買賣契約書第25條第2項約定請求被告賠償違約金750,000元？四、本院之判斷：（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373百條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條亦有明定。復按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵。若出賣之特定物所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。買受人因重大過失而不知有上開瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，固可不負擔保之責，惟出賣人故意不告知其瑕疵者，不在此限，此觀民法第354條、第355條規定自明（最高法院90年度臺上字第915號民事裁判意旨參照）。（二）經查，系爭買賣契約書第3條第2項記載房屋之主建物面積約17.24坪乙節，有系爭買賣契約書影本在卷可稽（見本院卷第112頁），自堪信為真實。且系爭房屋於105年9月6日以買賣為原因登記於原告名下，其登記層次總面積為 58.60平方公尺（約17.7265坪，計算式58.60×0.3025＝ 17.7265）等情，有建物登記謄本附卷可佐（見本院卷第 144頁），足見系爭房屋之登記層次總面積已大於系爭買賣契約書所載主建物面積。且觀諸系爭買賣契約書第19頁「房屋平面圖（施工）」所示施工配置情形（見本院卷第120頁背面），核與系爭買賣契約書第33頁「約定專用部分平面圖」標示B區配置情形（見本院卷第127頁背面至第128頁），及原告所提廣告影本上「一樓全區平面配置示意圖」標示B區配置情形（見本院卷第136頁），均大致相符，自難認被告有不完全給付或違約情形。（三）復查，系爭買賣契約書第1頁記載：「本契約於簽訂前經甲方攜回審閱五天（104年4月13日起甲方攜回審閱無誤，甲方簽章：…。」等語，及其「甲方簽章」欄內具有「吳俊毅」簽名及蓋章，以及系爭買賣契約書第18頁「房屋平面圖（建照）」、第19頁「房屋平面圖（施工）」之下方「客戶簽認」欄內均具有「吳俊毅」簽名及蓋章等情，有系爭買賣契約書影本在卷可稽（見本院卷第111頁、第120頁及背面），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。又觀諸前揭「房屋平面圖（建照）」及「房屋平面圖（施工）」已顯示建照平面圖所示停車空間，將施工變更為客廳、餐聽、主臥室、廁所，且其上未見加註任何意見。參以，原告於106年8月28日本院言詞辯論期日陳稱：「（提示房地預定買賣契約書及房屋平面圖〈見本院卷第111至120頁背面〉，原告於簽署房地預定買賣契約書時，有無一併在其後附二份房屋平面圖〈見本院卷第120頁及背面〉上簽名用印？如有，請原告一併說明於原告簽名用印時，此二份房屋平面圖上有無已經繪製『建照圖』、『施工圖』？）我在兩份平面圖上簽名用印與簽買賣契約書是同一天。我簽名的時候，上面有畫圖，但是圖面的內容我沒有注意看。（前開提示房地預定買賣契約書下方標示頁數共計39頁，其中前開提示兩份平面圖標示頁數分別為18、19頁，故前開提示兩份平面圖是否附在前開提示房地預定買賣契約書內？〈提示本院卷第111至131頁背面〉）是。（依原告前開所述，是否於簽署前開提示房地預定買賣契約書時，一併於前開提示兩份平面圖上簽名用印？）是。」等語（見本院卷第155頁及背面）。綜上，足認被告於104年4月 13日將系爭買賣契約書交予原告攜回審閱，系爭買賣契約書第18頁「房屋平面圖（建照）」、第19頁「房屋平面圖（施工）」已顯示停車空間將施工變更客廳、餐聽、主臥室、廁所，嗣於同年月19日兩造簽訂系爭買賣契約書時，原告於前揭「房屋平面圖（建照）」及「房屋平面圖（施工）」之下方「客戶簽認」欄內簽名蓋章確認無誤，並未加註任何意見。（四）綜上以析，原告於104年4月19日簽訂系爭買賣契約書時，已知悉系爭房屋之建照平面圖所示停車空間，將施工變更客廳、餐聽、主臥室、廁所，並在系爭買賣契約書第18頁「房屋平面圖（建照）」及第19頁「房屋平面圖（施工）」之下方「客戶簽認」欄內簽名蓋章確認無誤，未加註任何意見。且遍觀全卷，未見任何證據顯示被告曾向原告保證系爭房屋之品質，揆諸前揭說明，被告就系爭房屋之建照平面圖所示停車空間，經施工變更客廳、餐聽、主臥室、廁所之情形，不負物之瑕疵擔保責任，原告不得依民法第359條第1項規定解除系爭買賣契約書。（五）從而，原告主張依民法第259條第1項第1、2款請求被告返還已繳房地價款5,000,000元及代收款150,000元，及依民法第227條第1項、第226條第1項規定請求被告賠償6個月房屋貸款利息36,078元，以及依系爭買賣契約書第25條第2項約定請求被告賠償違約金750,000元，以上共計5,936,078元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。（六）兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 107 年 3 月 14 日臺灣臺中地方法院民事第六庭法官賴秀雯以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 3 月 14 日書記官李噯靜

臺灣臺中地方法院106年度訴字第1328號

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