臺灣臺中地方法院106年度訴字第1417號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1417號

原告

李嘉文

訴訟代理人

張嘉麟律師

被告

德邑建設股份有限公司

法定代理人

陳祐德

訴訟代理人

陳建良律師

複代理人

楊振裕律師

上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國107年12月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠、原告於民國103年11月24日以新臺幣（下同）850萬元（房屋款3,825,000元、土地款4,675,000元）向被告購買坐落臺中市沙鹿區南勢坑段埔子小段594之77、594之55、98、416之37地號土地所有權應有部分（下稱系爭土地）及其上6167建號四層建物（房屋編號為B66、門牌號碼為臺中市○○區○○路000巷00弄00號，下稱系爭房屋），並分別簽訂土地預定買賣契約書（係與訴外人林榮金締約）及房屋預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約書、系爭房屋買賣契約書，合稱系爭土地、房屋買賣契約）。依系爭房屋賣賣契約書第10條第1項及第12條第1項第4款約定條文被告應於取得使用執照後4個月內辦理系爭土地及房屋所有權移轉完畢，並應於領得使用執照6個月後通知原告進行交屋，否則應按日給付遲延利息。詎被告於105年6月4日取得使用執照後，卻遲至106年1月23日始正式發函告知原告進行交屋程序。又系爭房屋買賣契約第12條第4款約定係以已繳「房屋」價款為計算基準，而內政部契約範本則規定以已繳「房地」總價款為計算基準，自應適用內政部契約範本為價算。本件原告於被告取得系爭使用執照後已繳納土地及房屋款為2,300,000元，被告逾期通知之日數為49日，按日以5/10000計算為1,150元，合計被告應給付原告遲延利息56,350元（2300000*5/10000*49=56350）。

㈡、系爭房屋買賣契約第16條第2項就相關稅務及規費之約定，較內政部契約範本第22條規定為不利消費者，依消費者保護法之規定，自應適用有利於消費者之規定。因此，原告代被告給付第一次建物測量規費2,387元、建物第一次保存登記規費4,500元、建物實價登錄費用2,000元及房屋設籍費用1,000元，並非原告之義務，爰依民法第179條請求被告應返還上開代墊款9,887元。

㈢、被告雖已將系爭房屋交付原告，惟其中女兒牆、污水處理設施及一樓樓層高度並未按主管建築機關核准建造執照之圖說與說明書施工，而有減少其價值及欠缺被告所保證品質之瑕疵，說明如下：

⑴、依被告提出於建管單位之新建工程結構計算書第壹條第二項規定：「樓高：本建物一樓高3.4公尺，二至四樓3公尺」，然系爭房屋廣告之一樓高度為3.6公尺、二樓以上為3公尺之建物，系爭房屋是否可一併適用結構計算書非無疑問。且系爭房屋疑似無保留樓版預留牆筋，復將竣工圖上所載原先應設置於系爭房屋後方之污水處理設施移至系爭房屋一樓正下方處，系爭房屋所用混凝土若有未符合結構計算書所指材料應力標準之情況下，系爭房屋亦有結構強度不足之風險；

⑵、再者，被告實際安裝之系爭污水處理設施屬傳統舊型設備及傳統施做方法，與系爭房屋之建築物污水處理設施竣工圖面所示新型型號設備包含相關防震軟管設計不符；

⑶、又依建築技術規則規定，房屋女兒牆之設置除維護安全外，亦在底處施作防水壓磚收頭，以避免防水層滲水、或是屋頂雨水漫流，並規定建築物之女兒牆在二層樓以下不得小於1公尺，二層樓以上不得小於1.1公尺，十層樓以上不得小於1.2公尺，系爭房屋為四樓建物，女兒牆經實際測量僅為95公分，未達前揭規定之不得小於1.1公尺之高度，被告亦有未依法令施作女兒牆之瑕疵。

⑷、綜上，被告交付原告之房屋，既有上開未依圖施工而可歸責於被告之瑕疵，被告自應負瑕疵擔保責任。爰以起訴狀繕本通知被告就系爭房屋負瑕疵擔保責任，並依民法第359條規定請求減少價金，及依民法第227條不完全給付之規定請求損害賠償，請求擇一而為判決。並聲明：被告應給付原告1,066,237元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠、依系爭房屋買賣契約書第10條第1、2項、第11條及系爭土地買賣契約書第3條、附件二付款明細表第10項、附件四代辦貸款委託書，暨房屋預定買賣契約書第6條、附件二付款明細表第15項、附件五代辦貸款委託書等約定，原告於被告通知辦理產權移轉手續時，應給付被告土地價金350萬元、房屋價金239萬元，並約定由原告以系爭房屋及土地貸款所得給付，被告並無義務先行通知原告驗收或交屋，依民法第264條第1項規定，得於原告履行依契約所負除交屋款以外價金之給付義務前，拒絕交屋。又被告於105年5月26日即通知原告辦理產權移轉及貸款手續，但原告表示將自辦貸款卻又遲不辦理貸款手續，復要求檢視竣工圖及質疑圍牆為何未全部升級為RC造；嗣後再催促原告辦理貸款對保手續，以利後續產權移轉、貸款、撥款手續，原告竟又表示不需過早辦理貸款，以免負擔利息；又再要求被告於106年2月底交屋，且於交屋前先驗屋、修繕雙方確認複驗合格、交屋、撥款，原告顯然拒絕於交屋前給付除交屋款以外之價金。後更要求如被告未於期限內完成交屋，致銀行無法撥款給被告，被告應比照銀行貸款利率、貸款637萬元，還款年限20年等條件，借款給原告，顯見原告在交屋完成前拒絕給付價金589萬元無疑。

㈡、原告既拒絕依約給付應於驗收、交屋前先行給付之價金，被告應不受於取得使用執照後6個月內進行交屋之限制，原告不得主張交屋期日延後係可歸責於被告。詎原告突於106年1月初來電表示，為避免貸款條件變更，同意先行移轉所有權登記、辦理貸款、撥款後再交屋，兩造於106年2月6日完成驗屋手續，並於106年2月15日移轉系爭房地所有權與原告，尾款562萬元亦於106年2月21日給付完畢。被告原擬於106年2月21日當日辦理交屋手續，但原告表示將住院治療另約定交屋時間，最終於106年3月7日在被告同意增加頂樓防水延長保固為3年之條件下完成交屋手續。原告既遲延給付價金，且於被告指定106年2月21日交屋時又因原告個人因素而改期，被告自無原告所指遲延進行交屋，原告請求賠償遲延利息，並無理由。

㈢、況原告於被告通知交屋前即以前揭存證信函主張者，或並非瑕疵（要求交付竣工圖、圍牆由原設計百歲磚升級為RC牆、買賣契約內容應以內政部範本為準、屋頂平臺女兒牆高度不足15公分），或原即為屋頂防水層未施作即房屋尚未完工前所存在之狀況，被告本於房屋交付前定會完成施作，並非不能補正之瑕疵，被告亦從未拒絕補正，原告逕請求瑕疵擔保而減少價金，非屬有據。另原告至遲應於105年10月31日前給付562萬元價金，依內政部契約範本應記載及不得記載事項第9條之規定，原告應就562萬元按日息萬分之2計算給付被告遲延利息，原告遲延日數合計為112日，應給付被告遲延利息125,888元，爰以答辯狀通知原告給付，並以之同額抵銷本件對原告應為之給付，以答辯狀之送達為抵銷意思表示之通知。

㈣、系爭房屋一樓申請建築高度與竣工高度均為3公尺，二樓則均為3.4公尺，原告提出之住宅新建工程結構計算書所載「樓高」資料，應僅為代表性資料，並非全部建物樓高資料。原告質疑建築結構不安全，顯然乏據。又被告從未於契約或以廣告表示寶格麗莊園建案全部建築物一樓均為3.6公尺挑高，廣告報導內容所指「全案1樓高3.6米，2樓以上高3米」係記者之報導，內容應為誤載。另原告從不曾向被告人員確認或質疑系爭房屋一樓高度是否為3.6公尺。況原告於交屋前已取得竣工圖，系爭房屋立面圖明確標示一樓高度為300公分，何以原告未即時爭執？原告主張系爭房屋一樓高度不足3.6公尺為瑕疵，並無理由。又系爭房屋並無原告所指未保留樓版預留牆筋情形，而系爭房屋之污水處理設施原係設計埋設建物後方空地，但因考量日後抽取污水時管線需經由一樓室內可能造成不便問題，改於施工時將污水處理設施變更設置位置與編號B62房屋相同，即埋設於一樓停車空間下方地面，且考量承重能力，改用RC預鑄式污水處理設施，並不影響結構安全。

㈤、又依「建築技術規則建築設計施工編」第1條第9款第3目規定女兒牆之高度不得超過1.5公尺，但並無最小高度之規範。而女兒牆所在雖屬屋頂平臺，但並無室內樓梯可通，僅以設置於室外性質為工作梯之固定式爬梯上下，以維護設置於屋定平臺之水塔、馬達等設備，並非供人員生活起居活動之空間，女兒牆高度為95公分或110公分，並不影響使用安全，實無減少建築物價值或通常效用，縱有減少效用，其程度顯無關重要，不得視為瑕疵。況系爭房屋屋頂平臺女兒牆原即設計為90公分高，被告並據以申請建造執照及使用執造，並無原告所指未依圖說施工問題。若原告以高度不足1.1公尺影響安全，被告願負擔費用以建築技術規則所要求「欄杆扶手」方式增加高度至1.1公尺或法規上限之1.5公尺，既無拆除重做必要等語置辯。並聲明：請求駁回原告之訴；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠、兩造於103年11月24日分別訂立系爭土地買賣契約書、系爭房屋買賣契約書，買賣標的物分別為坐落於臺中市○○區○○○段○○○段000○00地號土地、坐落於臺中市○○區○○○段○○○段000○00○00○000○00地號土地等共有部分及坐落前揭土地範圍內之所興建之地上四層透天房屋（房屋編號為：B66、門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷00弄00號），總價款為850萬元（房屋款：3,825,000元、土地款4,675,000元）；

㈡、被告在105年6月4日取得使用執照，應於105年12月4日通知交屋，但被告於106年1月23日才通知原告交屋，遲延49日；

㈢、系爭房屋一樓實際高度為3公尺，女兒牆實際高度95公分；

㈣、化糞池部分，被告所施作的是RC預鑄式污水處理設施，與竣工圖所載不符。

四、法院之判斷：

㈠、瑕疵之減少價值應以房、地併算：

⑴、經查，依房屋預定買賣合約書第19條約定：「本契約應與相關之『土地預定買賣合約書』共同履行，如本契約解除時，該『土地預定買賣合約書』亦視同解除」（本院卷一第19頁反面）、土地預定買賣合約書第10條約定：「本契約應與相關之『房屋預定買賣契約書』共同履行，如本契約解除時，該『房屋預定買賣契約書』亦視同解除」（本院卷一第19頁反面）。足見系爭房屋契約與系爭土地契約彼此間具有不可分離之依存關係，應共同履行，且任一部分不履約時，即2份契約視為全部違約，得解除全部契約。

⑵、次按企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，而預先擬定之契約條款，即屬定型化契約條款；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反中央主管機關公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消費者保護法（下稱消保法）第2條第7款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項分別定有明文。本件系爭房地契約係被告公司為與多數消費者訂立同類契約之用，而預先擬定之定型化契約條款，自應受消保法上開規定及中央主管機關公告定型化契約應記載事項之規範。又按企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，此觀消保法第2條第2款規定即明。準此，凡以提供商品或服務為營業之廠商業者，不論型態為公司、團體或個人，均為企業經營者，企業經營者非專指公司、團體，亦得為自然人。本件被告公司推出「寶格麗莊園」建案，以被告公司為房屋出賣人，訴外人林榮金則以坐落基地之所有權人身分出售土地，共同銷售系爭建案之房屋及基地，且系爭房地契約內容，係兩造間就系爭建案預售屋買賣訂立契約，由被告公司興建系爭房屋出售與原告，並與訴外人林榮金分別就房屋、土地訂立買賣契約，顯然訴外人林榮金與被告公司係共同經營同一預售屋銷售事業，自屬消保法第2條第2款所定之企業經營者，系爭土地契約與系爭房屋契約均有消保法第17條及系爭應記載事項之規範，自堪認定。徵諸一般購屋之消費者多不諳法律規定，如房屋有瑕疵且重大時，並無單獨解除房屋買賣契約而獨留土地買賣契約之理，因此在房屋有瑕疵而減少價金或遲延時，亦應以相同之方式視之，斷無僅以房屋價金作減少之理，此應無違國民法律感情及經驗法則。

⑶、惟系爭房屋契約及系爭土地契約既係分別由原告與被告及原告與訴外人林榮金所簽訂，如因瑕疵而減少之價金或有遲延時固不能僅以房屋計算，然本件原告並未以土地之出賣人林榮金為被告，自不得於本案請求因瑕疵而減少之土地價金或遲延時關於已繳納土地價金部分之遲延利息。

㈡、經查，本件系爭房地總價金為850萬元，其中房屋款3,825,000元，土地款4,675,000元，而兩造對被告取得使用執照，後於106年1月23日才通知原告交屋而遲延49日均不爭執，依上開說明，原應以房地總價作為遲延利息之計算基準，惟因原告未併以土地出賣人林榮金為被告，固僅能請求房屋部分之遲延利息，原告依系爭房屋契約第10條第1款、第12條1項第4款規定，得請求之遲延利息（實際上應為違約金）為25,358元【2350000（已繳房地價款）*房屋價款占總價款比例（3825000/85 00000）* 5/10000*49=25358，元以下4捨5入】，逾此部分請求，核屬無據，不應准許。

㈢、原告請求代被告墊付第一次建物測量規費2,387元、建物第一次保存登記規費4,500元、建物實價登錄費用2,000元及房屋設籍費用1,000元，合計代墊費用為9,887元，被告應依不當得利之法律關係返還與原告，此為被告所不爭執（本院卷一第89頁），原告此部分請求為有理由，應予准許。

㈣、本件因原告未就土地出賣人林榮金併同請求，因此在本案計算減少價值時，僅應計算房屋部分即為已足，且依鑑定機關台中市不動產估價師公會之鑑定報告所示，亦僅計算房屋之價值而未含土地部分（鑑定報告第55-56頁），而依鑑定機關鑑定結果，第一層樓層高度由3.6公尺變更為3公尺，減少之價值為515,104元；另污水處理設備變更所減少之價值為27,000元，而女兒牆部分雖與建築法規規定之高度不符，惟並不影響女兒牆之效用，且減少之程度非鉅，依民法第354條第1項但書之規定應認與無瑕疵物同，不得請求減少此部分之價金。

㈤、綜上所述，原告依買賣瑕疵擔保責任減少價金之法律關係，請求被告給付542,104元、依不當得利之法律關係請求被告給付代墊款9,887元、依系爭房屋契約第10條第1款、第12條1項第4款規定請求遲延利息25,358元，合計為577,349元及自起訴狀繕本送達翌日（即106年6月1日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。

㈥、末按購屋人倘係受建商所為預售屋廣告之引誘後，進而以此廣告之內容與建商洽談買賣，則該廣告內容之記載，顯已構成雙方買賣契約內容之一部。本件依被上訴人之廣告顯示米蘭公爵別墅之設計為歐式大門，左右有二根羅馬柱，分別嵌鑄主人名字之銅牌，另立一尊藝術雕像。若兩造係以上開廣告內容，合意訂立系爭買賣契約，則該廣告自，成系爭買賣契約內容之一部，被上訴人即應負履行該契約內容之義務（最高法院87年度台上字第1190號判決參照）。本件被告抗辯報紙廣告係訴外人萬閤廣告企劃事業有限公司所刊登，與被告無關，被告亦未曾委託他人刊登，不應視為契約之一部分云云。惟依商業慣例觀之，報紙刊登之內容可分為廣告及新聞，新聞係記者自行發掘所為報導，除非重大、受囑目之新聞，否則通常版面及面積均不大，而廣告或業配文，因係受廠商委託所刊登，雖有時外觀以新聞方式呈現，然版面及面積均較新聞為大，本件原告提出之報紙刊登內容，面積均係半版左右，所占版面位置亦常為廣告所占位置，應屬被告所刊登之廣告較符常理，被告之抗辯尚難採信。依上開最高法院判決意旨，廣告內容既係被告所刊登，所登載之內容即應視為契約之一部分，被告抗辯樓層高度未約定為3.6公尺，顯難採信。

㈦、至被告抗辯原告至遲應於105年10月31日前給付562萬元價金，依內政部契約範本應記載及不得記載事項第9條之規定，原告應就562萬元按日息萬分之2計算給付被告遲延利息，原告遲延日數合計為112日，應給付被告遲延利息125,888元，並以之抵銷本件對原告應為之給付云云。惟依系爭房屋買賣契約書第10條第1、2項及系爭土地買賣契約書第4條第2項第1款、第5條約定，原告於被告移轉土地及房屋所有權時，應繳清交屋款以外之自備款，惟依系爭房地之土地及建物登記簿謄本所載，系爭房地移轉所權與原告時間為106年2月15日，而原告係以系爭房地向中國信託商業銀行設定抵押貸款，貸款金額係於106年1月5日撥付，此有該行107年9月27日中信銀字第1072227480322號函附卷可佐（本院卷三第51頁），被告亦自承原告於106年2月21日將尾款562萬元給付完畢，原告就設定抵押借款及撥款時程與契約約定時程並無不合（僅差6日，依所有權移轉送件及辦理流程觀之，並無遲延），被告抗辯原告應就此部分遲延負遲延利息，並與原告之請求為抵押，難認有據，不應准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。