106年度訴字第1644號｜民事：減少價金等｜裁判日期：107 年 08 月 23 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1644號原　　　告　張尹薰訴訟代理人　曾信嘉律師被　　　告　何佳芳訴訟代理人　高馨航律師複代理人　　蔡其龍律師被　　　告　有鑫不動產有限公司法定代理人　吳朝將訴訟代理人　林溫嵐上列當事人間請求減少價金等事件，經於民國107年7月19日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告何佳芳應給付原告新臺幣726,850元，及自民國106年6月25 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告何佳芳負擔10分之7，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣245,000元為被告何佳芳供擔保後，得假執行；但被告何佳芳如以新臺幣726,850元為原告供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、程序方面：按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第24條、第25條分別定有明文。又公司是否清算完結，法人人格是否消滅，應視其已否完成「合法清算」而定，亦即清算人就清算程序中應為之清算事務，實質全部辦理完竣者而言。另有限公司之清算，以全體股東為清算人，但公司法或章程另有規定，或經股東決議另行選任清算人者，不在此限，公司法第113條準用同法第79條亦有明定。查被告有鑫不動產有限公司（下稱有鑫公司）雖已解散，但業經選任公司原法定代理人吳朝將為清算人，是吳朝將仍為被告有鑫公司之法定代理人，另於清算程序完結前，被告有鑫公司之法人格於清算範圍內，仍然存續並有當事人能力，合先敘明。二、原告訴之聲明：（一）被告何佳芳應給付原告新臺幣（下同）100萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）被告有鑫公司應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。另陳述：（一）原告於民國105年6月23日透過被告有鑫公司之仲介，而與被告何佳芳就門牌號碼臺中市○○區○○路000 號3樓之1建物（下稱系爭房屋）及所坐落之基地應有部分，簽立不動產買賣契約書，而成立約定買賣總價金1,468萬元之不動產買賣契約。原告並於同年月24 日給付被告有鑫公司仲介費10萬元。嗣系爭房屋於同年7月29日辦理過戶完畢，並於同年8月2日交屋及付清買賣價金。（二）原告入住系爭房屋後，陸續發現系爭房屋之2間浴廁頂板有漏水現象，乃於105年12月27日委請臺中市結構工程技師公會鑑定，鑑定結果認定：系爭房屋(1) .主臥房浴廁之洗臉台上方頂板區域、及(2).北側浴廁之浴缸上方頂板區域，均有漏水情況，有該公會所出具之鑑定報告書可參。（三）被告何佳芳於買賣過程中，從未主動告知原告系爭房屋存在有漏水瑕疵，另其於系爭買賣契約書所附之「標的物現況說明書」中「建物現況是否有滲漏水情形」及「是否曾在最近一年內修復滲漏水」，均勾選「否」。但依被告何佳芳101年2月20日在其個人臉書專頁所發文「好想哭喔！今天下班回家發現天花板漏水的惡夢又開始了…」之內容可知，被告何佳芳早於 101年間即已知悉系爭房屋存在有漏水之瑕疵，但其卻刻意隱瞞此一事實，而出售系爭房屋予原告。原告自得依民法第359條、第179條、第360條規定，對被告何佳芳為減少價金及損害賠償合計100萬元之主張。（四）被告有鑫公司係以仲介房屋買賣為業，並向原告收取10萬元之仲介報酬，但卻未善盡伊預見危險及調查之義務，僅憑被告何佳芳所自行填載之標的物現況說明書，即逕認系爭房屋無漏水情形。被告有鑫公司顯有違原告所委託事務之應盡義務，自不應向原告收取報酬。原告爰依民法第571條及第179條規定，訴請被告有鑫公司返還所受領之10萬元居間報酬。（五）對被告抗辯之陳述：１、依系爭鑑定報告書所載：系爭房屋北側浴廁頂版，於106年月日鑑定當時，仍可見水滴懸掛滴落及頂板積水，另木門框、牆壁及地磚皆有滲水染污之痕跡。可見該處滲水，時日已久，被告何佳芳辯稱於105年6月23日簽立系爭買賣契約書時，系爭房屋並無滲漏水瑕疵云云，顯與事實不符。２、原告於105年11、12月間發現主臥房浴廁及北側浴廁頂板漏水後，隨即要求被告有鑫公司所屬仲介人員即訴外人吳朝忠處理，再於106年1月間委請律師對被告等人發函為瑕疵擔保責任之主張。原告並無無怠於通知，或有於通知後6個月內不行使權利之情事可言。３、被告有鑫公司前於105年9月23日所支出之13,545元修繕費用，係供為系爭房屋主臥房室浴廁外之地面木質地板局部更新之用；另被告何佳芳於105年10月2日所支出之8,500元費用，係供為修繕主臥房浴廁地板之用，均非用以維修系爭2間浴廁頂板漏水之瑕疵。是被告所辯：原告已簽立切結書同意不再追究漏水瑕疵一語，亦非有理等語。三、被告答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。另陳述：（一）被告何佳芳部分：１、系爭房屋於101年間固曾發生漏水之事，但被告何佳芳當時已請建設公司修繕處理完畢，且當時之漏水位置在系爭房屋之書房上方天花板處，並非原告現所主張系爭房屋主臥房浴廁及北側浴廁頂板漏水位置。是被告何佳芳當時在臉書發文之內容，與本件無關。２、被告何佳芳於簽立系爭買賣契約書時，系爭房屋之2間浴廁頂板均無滲漏水現象，另於出售前1年內，亦未曾有修繕滲漏水之情形，故被告何佳芳並無故意不告知原告漏水瑕疵。又被告何佳芳依系爭買賣契約書第9條第5項約定，僅擔保於系爭房屋於交屋前不存在有滲漏水之情事，就交屋後所新發生之滲漏水情況，並不負擔保之責任。３、系爭鑑定報告書係原告所自行提出，鑑定日期距原告購買入住，已間隔8個月之久，另原告入住後即自行裝潢施工，是系爭鑑定報告書尚無法證明兩造於105年6月23日簽立系爭買賣契約書當時，即存在有浴廁頂板漏水之瑕疵。４、被告何佳芳出售系爭房屋後，雖有另為主臥房浴廁地板抓漏及浴廁門口地面木質地板修繕之情形，但當時主臥房浴廁及北側浴廁之頂板均無漏水之現象，否則何以原告於交屋前後均未發現，亦未要求被告何佳芳或仲介人員應連同上述地板抓漏工程一併處理？再者，依原告所書立之切結書可知，原告於105年10月4日前，即已知悉系爭房屋之浴廁有漏水現象，其既已切結不再追究漏水瑕疵責任，且遲至106年5月10日始行提起本件減少價金訴訟，應已罹於6個月之請求權時效期間，被告何佳芳爰為時效消滅之抗辯等語。（二）被告有鑫公司部分：１、被告有鑫公司自104年11月14日起至105年6月3日接受委託銷售系爭房屋之期間內，不斷陪同客戶帶看系爭房屋，經長期留意觀察，並無發現系爭房屋有漏水現象。又被告有鑫公司接受屋主即被告何佳芳之委託出售時，除有詢問被告何佳芳房屋情況外，另有請被告何佳芳勾選屋況說明書及簽認在卷，且詢問大樓管理人員及鄰居，均無人表示系爭房屋有漏水之情形。２、系爭房屋於105年8月2日交屋時，因發現主臥房浴廁門口之木質地板色澤與他處不同，經詢問原屋主即被告何佳芳，其表示係因洗澡出來足部潮濕，始致該處木質地板受潮，因而產生色差緣故。惟嗣於交屋後，原告雇工將該處木質地板敲開，始發現地板下方確有漏水情形，被告有鑫公司已支付費用而予以修繕完畢，故被告有鑫公司確已善盡受原告委任之責任，原告以系爭房屋浴廁頂板漏水為由，訴請被告有鑫公司返還仲介報酬，自非有理等語。四、法院得心證之理由：（一）原告主張於105年6月23日經由被告有鑫公司之居間，而與被告何佳芳就系爭房屋及所坐落之基地應有部分，成立買賣總價金為1,468萬元之系爭不動產買賣契約，原告另有於105年6月24日給付被告有鑫公司居間報酬10萬元。嗣於105年7月29日辦畢買賣標的物所有權移轉登記事宜。繼於105年8月2日點交系爭房屋予原告管領，原告則付清買賣價金予被告何佳芳收受等情，有不動產買賣契約書、土地及建物登記第一類謄本、匯款申請書等在卷可參（見本院卷第11頁至第20頁），且為兩造所不爭執，信屬實在。（二）原告主張入住系爭房屋後，發現主臥房浴廁洗臉台上方頂板區域，及房屋北側另間浴廁之浴缸上方頂板區域，均有買賣契約成立前即已存在之漏水瑕疵一節，則為被告所否認。玆判斷如下：１、原告主張系爭房屋存在有漏水瑕疵，被告何佳芳應負物之瑕疵擔保責任部分： (1).按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。民法第354條第1、2項、第360條前段定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。且民法第354條第1項所規定瑕疵擔保責任，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人另有免除擔保責任之特約外，出賣人當然負有此一責任，不得謂當事人間未訂有出賣人應負擔保責任之特約，即謂出賣人無此一責任。至同條第2項所規定出賣人應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質。此乃在出賣人在上述之一般瑕疵擔保責任之外，另對買受人為特約擔保具有其所保證品質之瑕疵擔保責任，出賣人尚不得另藉舉證而以危險移轉時，不知有該項保證內容之瑕疵存在為由，據為免責之抗辯。再者，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，同法第179條亦有明文。 (2).查原告與被告何佳芳間所約定之系爭買賣契約之標的即系爭房屋，屬大樓之區分所有住宅，主要功能為供居住使用，如房屋一旦發生滲漏水之情事，不但將致毀損屋內裝潢或財物，並會嚴重干擾使用人之生活起居，而致無法完足發揮房屋供人安然居住之目的。是房屋如有滲漏水之情事，自足減少其通常效用，而構成物之瑕疵及減損房屋之價值。雖系爭房屋辦理第1次建物所有權登記之日期為96年7月3日，有建物登記謄本可稽（見本院卷第18頁），是於系爭買賣契約簽立當時，屋齡約為9年，而屬中古成屋之買賣，惟依通常之交易觀念，購買中古屋者，仍預期出賣人所交付之房屋，仍應具備上述足供人生活起居之效用及無滲漏水之居住品質。尚不得謂中古成屋之交易，即無須具備此通常效用及品質之需求，或概得免除出賣人之瑕疵擔保責任。另依卷附兩造所簽立之系爭買賣契約書第9條第5項所約定：「乙方（即被告何佳芳）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜…或滲漏水…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」內容觀之，被告何佳芳就系爭房屋交屋前並無存在滲漏水瑕疵一節，業已為保證，並約明交屋前如有物之瑕疵存在，即應負瑕疵擔保責任。 (3).次查，原告主張系爭房屋交屋後，陸續發現該屋主臥房浴廁之洗臉台上方頂板區域，及北側另間浴廁之浴缸上方頂板區域均有漏水一情，業據提出臺中市結構工程技師公會所出具之鑑定報告書為證。被告何佳芳雖以系爭鑑定報告書為原告於訴訟前所單方委任鑑定，未經兩造合意而為等語，資為抗辯。然查，就訟爭事項，本得委由具特別知識之人或機關為鑑定，以為法院裁判之參考。另鑑定亦為調查證據之方法，經法院行調查證據之程序所得之結果，本得據為裁判心證之依據，非必以鑑定人所為之鑑定，限於法院訴訟中由法院親為囑託者為限。有關系爭房屋浴廁頂板漏水爭議，原告於訴訟前委請臺中市結構工程技師公會進行鑑定所取得之鑑定報告書，乃屬書證，其上蓋有臺中市結構工程技師公會之印文及騎縫章，復有鑑定技師林明勝先生之簽章，另其內容並無缺損或塗改之情形，形式上信為真正，而具有形式上之證據力。至其實質證據力之有無？即其內容是否足以證明待證之事實？自應由法院依調查後之心證判斷之。再查，臺中市結構工程技師公會為專業之不動產瑕疵鑑定機構，與兩造均無法律上或私人間之利害關係存在，該公會本於專業，指派專業技師所為之鑑定報告，自具有客觀與中立性，而不容在未能舉出確切事證下，任意否定其專業上意見。且依系爭鑑定報告書所載，鑑定技師係會同原告及訴訟代理人、住戶代表至系爭房屋共同實地會勘，聽取滲漏水情形並拍攝紀錄照片後，才據以分析漏水瑕疵存在與否及判斷造成之原因。足徵系爭鑑定報告書之製作，符合專業鑑定上所應具備之品質，應可採為判斷系爭房屋滲漏水瑕疵之有無及其原因之參考。 (4).依系爭鑑定報告書之鑑定結論與建議，記載：依現場調查結果，標的物頂版現況滲水位置主要有兩處，分別為主臥房浴廁之洗臉台上方頂版區域及北側浴廁之浴缸上方頂版區域。標的物主臥房浴廁洗臉台上方頂版區域之滲水問題，應係正上方4樓B1戶之浴廁地版防水功能失敗所致，導致浴廁地板之積水未完全由浴缸旁之排水孔流下，而部分滲入地板混凝土，再沿地板底部裂縫滲出…標的物北側浴廁之浴缸上方頂版區域之滲水問題仍持續發生中，現況仍有水滴懸掛滴落，研判應係4樓B2戶地板埋設之給水管滲漏所致，且可能係接往臨惠中路陽台給水出水口之給水管，該埋設之給水管可能有破損或接頭鬆漏；而滲入地板混凝土之水再由底部長條裂縫滲出，滴落積留於3樓（即系爭房屋）浴廁天花板（即頂板），再順著牆面及木門框往下流，導致天花板（即頂板）局部腐蝕、木門框、牆面及地磚有水漬染污等語，有系爭鑑定報告書可稽。另本院於107年1月17日會同兩造、鑑定技師林明勝先生，同至系爭房屋現場勘驗，經本院就該鑑定報告書之內容，詳為詢問，鑑定人林技師亦當場證稱：「右側衛浴目前的現況和當時鑑定時比較有明顯改善，沒有像當初那般潮濕積水，可見滲漏水情形有改善…依照其個人判斷，如果沒有3、5年的滲漏期間，應該不至於產生鐘乳石的，而且也有白曄現象，可見滲水時程並非短暫」等語（見本院卷第149頁至第150頁）。另證人陽銘工程行負責人陳昭銘於本院107年6月14日言詞辯論時，另到庭結證：（【提示大樓外觀照片】是否有到這棟大樓3樓？）有，當時是永慶不動產找我去的，他打電話給我時，告訴我廁所天花板有漏水的情形，大概是在105年12月左右，我到4樓之後，就看4樓廁所沒有看到什麼特別異狀的情形，於是我就下到3樓（即系爭房屋），看主臥房廁所的上方，天花板有滲水，我有從檢修孔來看，有發覺主臥房廁所上方有裂縫，有漏水的情形，當時我有進行修繕…。（【提示系爭鑑定報告第14、15頁】第14頁照片下方及第15頁管路部分是否為你修繕的位置？）是。在我還沒有做以前，看不出來有修理過的痕跡，因此這個照片上面高壓灌注修理的情形就是我做的。還沒有高壓灌注以前，我判斷漏水的情形至少1年以上，因為有鐘乳石產生的現象，但是因為滲水的情形很小，所以不會像水管漏水會有水滴滴下來的水滴聲，因此並不會有聲音，但是之所以會知道有漏水，是因為矽酸鈣板有漏水的痕跡，我修理完畢以後就離開了，後來4樓的人又有告訴我說3樓的住戶說別的地方又有漏水的情形，漏水的地方是在主臥房一進門天花板又有漏水的現象，我有再去看過，我打開後有看到鐘乳石的現象，所以應該也是1年以上的滲水問題，只是第一次維修時並沒有注意到這個位置，所以沒有去維修等語（見本院卷第195頁反面至第196頁）。(5).是依上述鑑定報告書及二位證人所為之證言可知，系爭房屋之主臥房浴廁之洗臉台上方頂板區域及北側另間浴廁之浴缸上方頂板區域漏水之情形，於105年12月間證人陳昭銘前往修繕時，應已至少存在1年以上之滲漏水情況。則系爭房屋於105年8月2日由被告何佳芳點交予原告管領時，系爭房屋之主臥房浴廁之洗臉台上方頂板區域及北側另間浴廁之浴缸上方頂板區域漏水情況，於交屋當時顯已存，並非於交屋後始新發生之滲漏水情況。 (6).兩造所簽立之系爭買賣契約書第6條第5項既已約明被告何佳芳保證系爭房屋於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜…或滲漏水…等瑕疵），如有此一情事，願負瑕疵擔保責任等語。另依上所述，系爭房屋之主臥房浴廁之洗臉台上方頂板區域及北側另間浴廁之浴缸上方頂板區域之漏水情況，係於交屋當時即已存在一段時日之滲漏水情形。則被告何佳芳依其所約定之保證內容，自應就系爭房屋主臥房浴廁之洗臉台上方頂板區域及北側另間浴廁之浴缸上方頂板區域之漏水情況，對原告負物之瑕疵擔保責任。尚無從以其交屋時亦不知有此瑕疵存在，其非故意隱暪或為鑑定時距交屋已有8個月之久等語，據為其所應負之瑕疵擔保責任之免除理由。 (7).再查，系爭房屋目前主要之漏水位置，係在主臥房浴廁之洗臉台上方頂板內部及北側另間浴廁之浴缸上方頂板內部等區域，而一般房屋買受人進入屋內觀看時，多僅能就裝潢外部予以觀察，顯有得要求拿取手電筒及搬取梯子，再打開頂板維修孔以觀察浴廁頂板內部之情形，是系爭浴廁頂板內部之滲漏水情況，應非買受人依看屋時之一般觀察方式所能立即發現，應屬依通常檢查未能即時發現之瑕疵性質，常需使用一段期間後，始能由頂板外部受潮情形而察悉內部有異。自不得以原告交屋當下未立即反應有此瑕疵存在為由，應認交屋時並無瑕疵存在。又查，原告固曾於105年10月間向被告反應漏水問題，但當時所察知者乃係浴廁外地面之木質地板下方之滲漏水問題，所進行之修繕亦非系爭浴廁頂板內部之滲漏水工項。另證人陳昭銘證述其係於105年12月間始前去修繕系爭房屋主臥房浴廁頂板漏水之情況；而原告係於105年12月27日向臺中市結構工程技師公會申請鑑定，並於確知瑕疵內容後之106年1月6日即行委由律師發函通知被告何佳芳賠償事宜，有英典聯合法律事務所106年1月6 日106典字第1號函可稽，距交屋之105年8月，或最初發見系爭房屋浴廁頂板滲漏水之瑕疵存在之105年12月間起，均尚未逾6個月之請求權時效期間，自因原告所為請求而生時效中斷之效力，加以原告復係於對被告為請求後6個月內之106年5月10日提起本件訴訟，是本件自未罹於時效。被告何佳芳以原告曾書立切結書表明不再追究，及請求權時效業已消滅等抗辯，亦非有理。 (8).系爭房屋之浴廁頂板內部既有上述交屋前即存在之滲漏水瑕疵，被告何佳芳復保證在交屋時無滲漏水之情事，自應依約對原告負物之瑕疵擔保責任。則原告就此特定物買賣，訴請損害賠償以修繕瑕疵及為減少價金之主張，於法自屬有據。至買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額。本院審酌：Ａ、系爭房屋經本院囑託理德不動產估價師聯合事務所，就上開漏水瑕疵是否致交易價格減損一事，進行估價鑑定。經該所估價師針對勘估標的物進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及最有效使用分析後，採用比較法及收益法等2種估價方法進行評估。評估結果，系爭房屋之正常屋況與滲漏水屋況，其二者之交易價值減損程度為6.6%一節，有該所理估字第1070103 號不動產估價報告書可參。是依系爭估價報告所示，系爭房屋如未予以修繕，則因滲漏水現況所致房屋之交易價值減損金額為968,880元。Ｂ、另依上述臺中市結構工程技師公會鑑定報告書之建議結論所載：「標的物主臥房浴廁洗臉台上方頂版區域之滲水問題…因現況已未見滲漏，研判應非滲漏位置或已予有效改善止漏。標的物北側浴缸上方頂版區域之滲水問題，建議以高頻式透地雷達探測埋設之給水管確切位置後，再從3樓頂板底部鑿除局部混凝土找出給水管破損點或接頭鬆脫點，予以切除並施作明管接回」，另於106年7月21日以補充說明函知：北側浴廁之滲漏水修復費用約需139,650元等語（見本院卷第69頁）。足見上開浴廁頂板之漏水瑕疵，並非無法修補及改善；如經修補及改善後，對系爭房屋之通常效用及品質，在所施作之修補或防水工程能有效阻絕漏水之期限內，固不致對系爭房屋產生巨大之影響，但時日愈久，工程材料因而老化或變質，加以臺灣地處地震帶，不時有地震之發生而極易導致原有裂縫再次分離，將來仍有再次發生滲漏水之可能。則系爭房屋未來在使用上仍具有不確定之滲漏水風險存在。本院綜合上情，因認系爭房屋現如支出139,650元費用以為漏水瑕疵之修復，雖因有滲漏水紀錄而對系爭房屋之交易價值仍有所減損，但所減損價值之程度，自當較未修復之情形下為輕。本院因認修繕後之系爭房屋因仍有滲漏水之風險，對其價值所構成降低之損害，應以交易總價之4%為適當。原告與被告何佳芳就系爭不動產所約定交易之價格為1,468萬元，以此實際交易價格乘以價值減損比率4%得出系爭房屋如予以修繕後，仍受有價值587,200元（計算式：14680000×4 %＝587200）減損之損害為合理，再加計上開修繕所需費用139,650元，則如按此一方式計算，則原告所受需支出修繕費用之損害及修繕後仍因房屋價值減損所受之損害，計為726,850元。 (9).基上各情，上述二種計算方式，以先予修繕再核算房屋價值減損損害之方式，對原告之起居生活品質較為妥當，亦可減輕被告之賠償責任，應較合理。本院因認原告本於物之瑕疵擔保責任所生之損害賠償、減少價金請求權及不當得利等規定，所得訴請被告何佳芳給付之金額，應以上述先予修繕及加計修繕後仍減損之價值所合計之726,850元為有理。２、原告主張被告有鑫公司未善盡預見危險及調查義務，而訴請返還居間報酬10萬元部分： (1).按經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。此為不動產經紀業管理條例第4條第4、5、7款所規定。而稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565條亦有明文。是以仲介業所從事之不動產交易居間及代理行為，係為「報告訂約之機會」或為「訂約之媒介」之地位，及協助買賣雙方為交易上之必要注意行為。故仲介業對委託人所應負擔之責任，自與出賣人對買受人所應負擔之瑕疵擔保責任有別。 (2).另關於不動產經紀業者之業務與責任，不動產經紀業管理條例第18條以下設有規定，惟著重於不動產交易之法律或行政管制上事務之處理事宜，以及應誠實進行廣告與銷售，不得有故意欺瞞客戶之情形，並非就關於不動產本身結構、測量等工程技術事項，要求不動產經紀業者負有工程上之專業協助或注意義務。是以不動產經紀業者於法律上所應具有之專業意旨，即提供誠實之不動產交易媒介並協助完成交易有關之法律或行政（稅務）管制之申報或登記。其所應負擔之責任（含應注意之義務範圍），亦應以上開法律或行政（稅務）管制專業上之要求，為其基礎。 (3).被告有鑫公司之原有營業項目包含不動產仲介經紀業在內。自屬以居間仲介房屋買賣為其營業內容之一。又其同時接受原告及被告何佳芳買賣雙方之委託，而仲介系爭房屋之買賣，依法負有上述應本於仲介專業所應查知之不動產瑕疵告知買受人之義務。惟被告有鑫公司受賣方即被告何佳芳之委託，將系爭房屋仲介銷售予買方即原告買受後，雖嗣後發現系爭房屋存在有上述浴廁滲漏水之瑕疵。惟查：Ａ、原告於買屋之前，亦曾親自看屋，其於看屋過程中，亦未能發現系爭房屋浴廁頂板上方有滲漏水之瑕疵存在。Ｂ、依卷附鑑定報告書所載及本院履勘現場所見，系爭浴廁頂板滲漏水之瑕疵，在尚未外顯潮濕痕跡於浴廁頂板外部、門框、牆壁或地面之前，乃係隱藏於浴廁頂板內部之結構體，如非拿取手電筒及搬取梯子，再打開浴廁頂板維修孔，持以觀察浴廁頂板內部之情況下，尚無從外觀即得查知該滲漏水情形存在。核屬依一般通常之外觀檢查方式所未能即時發現之瑕疵，須因天候長期潮濕，或樓上住戶頻繁使用浴廁，或給水管內部水壓增大而致滲漏情形加劇等情，始能由頂板外部所展現之受潮情形察悉頂板內部有異。自不得以被告有鑫公司未於仲介過程中事先查知此一瑕疵存在及告知原告，即認被告有鑫公司有違「本於仲介專業而應查知之不動產瑕疵」之注意義務。Ｃ、再者，被告有鑫公司仲介系爭房屋之買賣時，所協助買賣雙方簽立之不動產買賣契約書，亦附有「標的物現況說明書」，並要求賣方即被告何佳芳應在現況說明書上之「標的物現況是否有滲漏水情形」及「是否曾在最近一年內修復滲漏水」等欄位為勾選。藉以要求出賣人就房屋狀況應據實說，應已盡適當之查證責任。 (4).基上，本院因認被告有鑫公司就系爭不動產交易所提供之媒介及協助完成交易相關之法律或行政（稅務）申報及登記業務等內容，尚無不動產經紀業者「依仲介專業所應查知之瑕疵而未查知」之情事。原告以被告有鑫公司未善盡預見危險及調查義務為由，依民法第571條及第179條規定，訴請被告有鑫公司返還原告前所給付之10萬元居間報酬，應非有理。五、綜上所述，系爭房屋既存在有出賣人應負之物之瑕疵擔保責任，則原告依損害賠償、減少價金及不當得利等規定，訴請被告何佳芳給付100萬元及遲延利息；就其中之726,850元及自106年6月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息範圍內，為有理由，予以准許；逾此部分所為請求及對被告有鑫公司之主張，則屬無據，應予駁回。另依兩造所陳明，就原告勝訴部分，爰分別酌定相當之擔保金額，分別為原告得假執行及被告何佳芳得免為假執行之諭知；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所援用之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 107 年 8 月 23 日民事第四庭法官林宗成以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀及表明上訴理由，並按對造之人數提出繕本及繳納上訴審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，得不命補正。中華民國 107 年 8 月 23 日書記官陳筱惠

臺灣臺中地方法院106年度訴字第1644號

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