106年度訴字第2604號（給付報酬） - 臺灣臺中地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺中地方法院民事判決　106年度訴字第2604號原　　　告　燊鼎地產股份有限公司法定代理人　林映辰訴訟代理人　吳仁傑訴訟代理人　王有民律師複代理人　　陳瑾瑜律師被　　　告　廖林彩絹林彩華林彩秀林志明林志祥林靜儀林淑美林東隆上八人共同訴訟代理人　張嘉育律師陳鎮律師上列當事人間給付報酬等事件，本院於民國107年8月6日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告方面：㈠主張： 1.原告於民國106年4月間接受被告林靜儀等人之委託，就被告等人所有坐落臺中市○○區○○段00○0000地號土地（下稱系爭兩筆土地）之買賣事宜，簽訂「土地一般委託銷售契約書」（下稱系爭委託銷售契約書），並於契約第4 條約定「買賣成交時，乙方（即原告）得向甲方收取服務報酬，實際成交價百分之壹…」。 2.嗣原告即與訴外人湯林淑惠等2人共同聯手為本件委託案件而努力奔走，最後終於覓得訴外人楊游碧鳳願以新臺幣（下同）3億3500萬元之價格購買系爭兩筆土地。隨後，楊游碧鳳與被告等簽下不動產買賣意願書，復於106年4月8日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由買方即楊游碧鳳交付被告3張支票，到期日分別為106年4月30 日、106年5月5日、106年5月15日，面額分別為3500萬元、1億5000萬元、1億5000萬元之支票，作為系爭兩筆土地買賣價金之支付，顯見本件買賣業已成交。 3.居間報酬部分，原告委請湯林淑惠出面與被告等人再為協議，被告等人同意將原告與湯林淑惠之居間服務費提高為420萬元，且同意匯入湯林淑惠所指定之帳戶內。嗣後再由林淑惠簽立同意書，將此筆服務費報酬債權讓與原告，並指定服務費應匯款至原告之帳戶，原告確已取得420萬元之服務費請求權，依法自得向被告等人請求服務費之給付。 4.詎系爭兩筆土地之買方楊游碧鳳在簽訂系爭買賣契約後，無意履約，任令其所簽發之第一張到期日為106年4月30日、面額3500萬元之定金支票跳票。嗣後系爭兩筆土地之買賣雙方更在未告知原告之情形下，相約逕為解約之協議，拒不支付原告本件居間服務費。 5.民法第565條規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響」最高法院49年台上字第1646號判例意旨可資參照。 6.被告等人所有之系爭兩筆土地，既已因原告及湯林淑惠之合力居間，於106年4月8日簽訂系爭兩筆土地之買賣契約，原告依法即可請求報酬，縱系爭兩筆買賣契約事後因故而由被告等人與買方協議解除，然此並不影響原告對於居間報酬420萬元之請求等語。㈡聲明： 1.被告應給付原告420萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。 2.訴訟費用由被告負擔。 3.前兩項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告方面：㈠抗辯： 1.當初被告與湯林淑惠有特別約定，即須待買方匯入總價金3億3500萬元於價金信託履約保證專戶後，被告始「同意異動轉出」。換言之，被告給付仲介服務費係以買方將全部款項匯入履約保證帳戶後，為給付仲介服務費之停止條件。 2.依照最高法院93年度台上字第1431號民事判決「縱債權讓與債權讓與契約因讓與人與受讓人間之意思合致而發生債權移轉之效力。且附有條件之債權亦得為讓與，惟因附有契約因讓與停止條件之債權，於條件成就時始發生效力，而於斯時方得為債權之移轉。若停止條件確定的不成就，該債權即確定的不生效力，所讓與之債權自不生移轉之效力」。本件系爭兩筆土地之買方楊游碧鳳並未如期給付款項至信託履約保證專戶內，則雙方所約定須待買方匯入總價金3億3500萬元於信託履約保證專戶後，始撥付仲介費之約定，條件尚未成就，依民法第99條第1項反面解釋，自不發生效力。另依上揭最高法院判決意旨，此債權亦不因湯林淑惠與原告之讓與協議而移轉為原告。從而，原告本於受讓債權之法律關係請求被告給付仲介費報酬，自無理由。 3.原告自承系爭兩筆土地之買方楊游碧鳳前即曾與其交易多次，是原告長期合作之客戶，甚至原告對其資金來源知之甚稔，然原告始終未如實告知關於訴外人楊清林、楊游碧鳳、楊竣順等人之身分背景，也未如實告知被告關於買方之資金有無法如期匯入之不確定風險。迄至楊游碧鳳跳票後，湯林淑惠才與被告承認其未如實告知被告買方之訊息，對被告等人很抱歉，並表示此是買方經紀人即尹維萱之錯誤所致等語。因此，原告明知買方有資金匯入與否之不確定問題，卻在委由湯林淑惠與被告等人接洽期間，皆未據實告知，原告為自身利益，刻意隱匿此一重要交易資訊，以賺取佣金報酬，實違反誠實及信用方法，亦未盡善良管理人之義務，當不得再向被告請求居間報酬。 4.原告知悉楊游碧鳳買地之目的及需求，卻未盡善良管理人之注意義務，告知其都市更新後是否原地原配、道路用地比例、以及是否可為汽車旅館等重要交易資訊，原告對於買賣雙方都刻意隱瞞重要資訊，導致系爭兩筆土地買賣無法順利進行。原告未善盡調查及據實告知之義務，其本於追求自身利益，刻意隱瞞買賣雙方重要資訊，其行為已然違反誠信原則。 5.另按都市計畫法第34條規定「住宅區為保護居住環境而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生」。又都市計畫法臺灣省施行細則第15條規定「住宅區為保護居住環境而劃定，不得為下列建築物及土地之使用：一、第十七條規定限制之建築及使用。…十、戲院、電影片（映演）業、視聽歌唱場、遊藝場、歌廳、保齡球館、訓練場、攤販集中場及旅館。但訓練場及旅館經目的事業主管機關審查核准者，不在此限」。都市計畫法第79條第1項規定「都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）（局）政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔」。由此可知，住宅區不得為旅館業之開發係為原則，可為開發則為例外。然原告始終未提出相關「經主管機關核准」可作為旅館之相關證明文件，此恐係原告為掩飾其未盡調查義務及告知義務所作之辯解。 6.原告早已知悉買賣雙方要解除契約，卻從未積極處理，於事後再怪罪於無歸責事由之賣方即被告等人，並要求被告等人給付居間報酬420萬元，有違誠信原則。 7.退步言，倘鈞院認被告等人須給付服務報酬，本件於兩造間所簽訂之系爭委託契約書第4條，固然規定買賣成交時，賣方即被告等人即應按成交價之百分之一計算服務報酬支付予仲介人即原告公司，惟買賣成交當以價金收訖為限，而非簽約即為完成；本件係因原告對於買賣雙方隱匿重大交易事項，致買賣雙方未能完成買賣契約。原告係於簽訂系爭買賣契約書當日，始與被告等人簽訂系爭委託契約書，其對此委託銷售系爭兩筆土地一事，實無投入太多成本；再者，系爭兩筆土地買賣並未完成，原告也因此省卻本需處理系爭土地相關之過戶、點交等事宜所需付出之人事、勞務費用等情，請鈞院斟酌原告未有任何損失，並依民法第572條規定，職權酌減服務報酬等語。㈡聲明： 1.原告之訴駁回。 2.訴訟費用由原告負擔。 3.如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。三、本院之判斷：原告主張：原告於106年4月間與被告簽訂系爭委託銷售契約書，將被告等人所共有系爭兩筆土地委由原告出售；原告其後仲介訴外人楊游碧鳳願以3億3500萬元之價格向被告購買系爭兩筆土地。楊游碧鳳與被告於106年4月8日在原告公司處簽訂系爭買賣契約書，由楊游碧鳳交付其子即訴外人楊竣順所簽發之3張支票（到期日分別為106年4月30日、106年5 月5日、106年5月15日，面額分別為3500萬元、1億5000萬元、1億5000萬元）予被告，作為系爭兩筆土地買賣價金之支付；詎買方楊游碧鳳於簽訂系爭買賣合約後，事後卻任令其所簽發之第一張到期日為106年4月30日、面額3500萬元之定金支票跳票，而未履行系爭買賣契約；其後，楊游碧鳳於 106年5月4日以存證信函寄送予被告等人，陳稱系爭買賣契約係因遭原告之蒙蔽而有重大瑕疵，更陳稱其已告知原告系爭買賣契約有資金無法如期匯入之不確定性，惟原告卻未如實告知買賣雙方，導致買方無法依約履行契約，故予解除系爭買賣契約等語；被告因此先後於106年5月5日及5月8日寄發存證信函予楊游碧鳳，表示解除契約；被告與買方楊游碧鳳於106年5月12日訂立解約協議書，無條件解除系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執（參本院卷第55頁），並有土地一般委託銷售契約書影本、土地買賣契約書影本、支票影本、同意書影本、解約協議書影本、土地登記第一類謄本、臺中市地籍異動索引、郵局存證信函影本（參本院卷第9至23、144至155頁），足認上揭事實，堪予認定。而本件原告係主張：依照系爭委託銷售契約書第4條之約定，系爭兩筆土地買賣成交時，原告得向被告收取服務報酬，實際成交價百分之1；因原告與湯林淑惠等2人共同聯手居間仲介系爭兩筆土地完成買賣交易，被告等均同意將原告與湯林淑惠之居間服務費提高為420萬元，且同意匯入湯林淑惠所指定之帳戶內，再由湯林淑惠將此筆服務費報酬債權讓與原告，指定匯入原告之帳戶，故原告已取得420萬元之服務費請求權；雖事後買方即楊游碧鳳事後未給付被告系爭兩筆土地之買賣價金，且楊游碧鳳及被告在未告知原告之情形下，相約逕為解約之協議，然此並不影響原告對於居間報酬420萬元之請求權，自得向被告等人請求服務費之給付等語。然此為被告所否認，並以前詞加以置辯。是本件兩造之主要爭點為：㈠被告抗辯：被告給付原告仲介服務費之前提係以買方楊游碧鳳將全部款項匯入履約保證帳戶後，始為給付仲介服務費之停止條件成就，是否可採？㈡被告抗辯：原告委由湯林淑惠與被告等人接洽期間，刻意向被告隱匿買方即訴外人楊游碧鳳、楊清林、楊竣順等人之身分背景；也未如實告知被告關於買方之資金有無法如期匯入之不確定風險等重要交易資訊，違反誠實及信用方法，且未盡善良管理人之義務，不得向被告請求居間報酬，是否可採？㈢被告抗辯：原告已知悉買方楊游碧鳳買地之目的及需求，卻未告知其都市更新後是否原地原配、道路用地比例、以及是否可為汽車旅館等重要交易資訊，並刻意隱瞞買賣雙方，導致系爭兩筆土地買賣無法順利完成交易，原告未善盡調查及據實告知之義務，為圖得仲介費之利益，已違反誠信原則，是否可採？㈣被告抗辯：原告早已知悉系爭買賣契約之買賣雙方有意解除契約，卻從未積極處理，事後再怪罪於無歸責事由之被告，並要求被告等人給付居間報酬420萬元，有違誠信原則，是否可採？㈤原告依照系爭買賣契約之約定，請求被告應給付原告420萬元之仲介服務費，有無理由？㈥倘原告請求被告給付原告420萬元之仲介服務費有理由者，則被告抗辯：因系爭兩筆土地之買賣並未完成，原告因此省卻本需處理系爭兩筆土地相關之過戶、點交等事宜所需付出之人事、勞務費用，且未有任何損失，請求依民法第572條規定酌減服務報酬，是否可採？經查：㈠就被告抗辯：被告給付原告仲介服務費之前提係以買方楊游碧鳳將全部款項匯入履約保證帳戶後，始為給付仲介服務費之停止條件成就，是否可採部分： 1.按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。依當事人之特約，使條件成就之效果，不於條件成就之時發生者，依其特約，民法第99條定有明文。而民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生之一種附款。茍當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定之事實之到來者，則非條件，應解釋為於其事實之到來時，為權利行使期限之屆至（最高法院95年度台上字第2750號民事判決意旨可資參照）。次按解釋契約，應以立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，並應通觀契約全文，於文義上及理論上詳為推求，不能拘泥文字致失真意（最高法院82年度台上字第341號民事裁判意旨參照）。 2.本件依照被告等授權被告林靜儀與原告106年4月8日所簽訂之系爭委託銷售契約書第4條約定「買賣成交時，乙方（即原告）得向甲方（即被告）收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之壹（最高不得超過中央主管機關之規定），於成交時以現金一次給付或逕由『交易價金安全專戶』中撥款支付」等內容（參本院卷第9頁）觀之，系爭兩筆土地買賣契約於106年4月8日簽約成立時，應認被告與買方楊游碧鳳買賣契約已意思表示合致而成立，亦即應認系爭買賣業已成交，故系爭兩筆土地之買賣雙方均有依約履行之義務，則原告依據系爭委託銷售契約第4條之約定，得向被告收取系爭買賣契約實際成交價之百分之1之價金，自屬無疑，而僅係對於價金給付之方式，被告得選擇於成交時以現金一次給付，抑或以事後由履約保證專戶撥款支付之方式為之，在此情形下，顯然兩造間並非將所約定服務報酬之給付繫於將來不確定之事實，而僅係將履行方式選擇以履約保證專戶撥款之方式支付，是此與民法第99條所定之附停止條件之法律行為有異，故被告此部分抗辯，揆諸前開規定及說明，自無可採。㈡就被告抗辯：原告委由湯林淑惠與被告等人接洽期間，刻意向被告隱匿買方即訴外人楊游碧鳳、楊清林、楊竣順等人之身分背景；也未如實告知被告關於買方之資金有無法如期匯入之不確定風險等重要交易資訊，違反誠實及信用方法，且未盡善良管理人之義務，不得向被告請求居間報酬，是否可採部分： 1.按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第1、2項定有明文。次按仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務（最高法院84年度台上字第1064號民事判決意旨可資參照）。又本件依照兩造所簽訂之系爭委託銷售契約書第5條約定「乙方之義務：㈠乙方受託處理仲介業務，應以善良管理之注意義務為之」。是本件原告對於接受被告委託系爭兩筆土地之買賣，自應善盡預見危險及調查等善良管理人之注意義務，自屬無疑。 2.本件原告於本院106年9月25日言詞辯論期日時自承：系爭買賣契約之買方楊游碧鳳一直以來有跟原告交易多次，甚至有跟原告買過9000多萬之不動產，此次因資金在新加坡無法匯回，一部分原因是因其先生不同意，屢次去協調處理，但楊游碧鳳也不願意買系爭不動產，買賣雙方才會私下去解約」等語（參本院卷第55頁背面）；對照原告於106年11月7日所提出之準備㈡狀明確記載「本件買方楊游碧鳳，乃酒店大亨楊清林之配偶，渠等家族坐擁區土地之眾多，及其家族財力之雄厚，乃不動產界眾人所皆知之事，近幾年，渠等家族在原告公司進行土地交易買賣之案件，即高達十件之多，近日，還透過原告公司之仲介在日本東京置產；針對系爭兩筆土地，原本係由買方夫妻協商好，直接以渠等在新加坡之移民資金，作為支付本件買賣價金，只要待渠等將新加坡之移民資金匯回臺灣，即可完成交易，且完全無庸貸款」等語（參本院卷第170頁）；復於本院106年11月13日言詞辯論期日時自承「新加坡的移民資金是訴外人楊游碧鳳與楊清林一起的，資金與不動產都是共有的，這件買賣的時候，訴外人楊清林在監獄執行，他們本來夫妻都有討論過要買系爭土地，之後才由訴外人楊游碧鳳才來簽這份合約，訴外人楊清林還有請假出來跟訴外人楊游碧鳳討論要買土地的事情，也有確認這塊土地是在重劃區的位置，兩夫妻打算這塊土地將來要作汽車旅館之用」等語（參本院卷第197頁背面）。由此可見，原告前已與楊游碧鳳有多次其他不動產買賣交易往來之情形，彼此早已熟識，對於系爭兩筆土地買賣契約之實際買受人應為酒店大亨楊清林、楊游碧鳳夫妻2人，以及買受之目的等情，均知之甚詳；且亦知悉本件用以支付系爭買賣契約之資金，係楊游碧鳳與楊清林共有之新加坡移民資金之事實，堪予認定。 3.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨可資參照）。原告雖稱有於事前將買方之身分背景、資金來源以及買受之目的等上揭情事告知被告（參本院卷第170頁背面），然此為被告所否認（參本院卷第197頁）。揆諸前開規定及說明，自應由主張此有利於己之原告就有此等積極事實存在之事實，負舉證之責。本件原告就此雖聲請證人湯林淑惠為證。然證人湯林淑惠於本院106年12月18日言詞辯論期日時具結證稱：「（法官問：系爭土地訂約後，是後來楊游碧鳳不願意買，還是被告不願意賣？）我所知道的是地主請楊游碧鳳繼續履約，至於楊游碧鳳有無願意買我不確定。我之後聽原告說是楊太太不想買，我認為不是被告的問題」、「（被告共同訴訟代理人問：你有跟地主說，買方會現金付款嗎？）有。因為楊清林跟楊游碧鳳買賣不動產從來都沒有貸款。…」、「（法官問：簽約的時候，楊先生在哪裡？）他在花蓮的監獄服刑。我是聽…律師說的，說他逼良為娼，因為我當時有拜託…律師說有建商要買楊清林的土地，有說到楊先生是開酒店的，那時候有很大的社會新聞，我沒有跟被告說這個情形，…」等語（參本院卷第252頁背面、253頁背面、255頁背面）。是由證人湯林淑惠之上揭證述可知，其並未向被告等人明確表示買方之真實身分及背景，被告對於系爭兩筆土地買賣契約之履行，並無違約之情形，足見被告此部分之辯解，堪予採信。 4.證人楊游碧鳳於本院106年12月18日言詞辯論期日時具結證稱：「（被告共同訴訟代理人問：在簽約那天，有無跟地主交談？）都沒有」、「（被告共同訴訟代理人問：簽約當天不論是湯林淑惠還是尹維萱，有無跟你揭示完整的土地資訊嗎？有跟你說明道路用地或重劃後的分配問題嗎？）沒有。是事後我們自己去查的」、「（被告共同訴訟代理人問：簽約當天有針對付款的問題作討論嗎？討論內容有無談論到買賣系爭土地的錢是海外資金？）有。我有跟兩位仲介湯林淑惠跟尹維萱講到說，我要買賣土地的錢要從海外匯款回來，但是要買土地之前，錢要先到位才可以買，我先生也有要求，…」、「（被告共同訴訟代理人問：你有跟被告說上揭付款的問題嗎？）沒有」、「（被告共同訴訟代理人問：簽約當天你跟被告是否在同一空間裡面？）剛開始是分開的，然後要簽約的時候，尹維萱才帶我過去簽約的地方」、「｛被告共同訴訟代理人問：尹維萱帶你過去簽約的地方，然後見到湯林淑惠才跟她討論上揭付款問題（就是有海外資金不確定何時匯入的問題）｝在仲介公司小房間的時候，在簽約前就已經有再談要怎麼付款，湯林淑惠就有聽到，有在旁邊協調如何付款，我有說我的海外資金沒有這麼快，也沒有辦法確定匯回來的日期，也沒有辦法確定是否可以匯回來，因為匯回來需要一些手續及程序，沒有辦法確定一定可以完成，而不是時間的問題，所以不一定可以完成」、「（被告共同訴訟代理人問：你剛才跟湯林淑惠跟尹維萱講這些海外資金的問題時，被告在場嗎？）不在」、「｛被告共同訴訟代理人問：簽約時有無將這個付款的重要問題跟被告（即地主）講嗎？｝沒有」、「（被告共同訴訟代理人問：有無聽到湯林淑惠或尹維萱，跟被告講這些事情嗎？）我沒有聽到」、「（被告共同訴訟代理人問：既然證人所述很重要的付款問題，為何沒有記載在契約當中？）仲介帶我到要簽約的地點，代書直接把付款的條件都寫在契約書上面，當時是說要原地原配，可以蓋汽車旅館的，這些條件都沒有寫上去，海外資金可否匯回來的情形，這個也沒有寫上去。我就覺得很奇怪，我先生的要求為什麼都沒有寫，仲介沒有跟我說系爭土地有1/2快到2/3比例是道路用地，沒有辦法蓋汽車旅館，這些我們要的條件都沒有寫上去，我去找仲介的尹維萱說我們要的條件都沒有寫上去，尹維萱說沒寫上去沒關係，所以我之後我才不願意再付款」、「（法官問：證人不願付款的原因為何？）我覺得被臺灣房屋的仲介欺騙，就是原告這邊的仲介，我要買這麼大塊的土地，但沒有辦法蓋汽車旅館，然後土地又被大家當作道路在走，誰願意買這塊土地呢」、「（被告共同訴訟代理人問：因為原告在庭上有稱你是因為知道楊先生在外面有女人，事後不想買系爭土地，是這樣的原因嗎？）不是」、「（原告複代理人問：你看到的不動產說明書的內容有哪些？有無土地謄本、地籍圖、土地分區使用說明書等？）都沒有。他只有拍了幾張的系爭土地現場的照片給我看」、「｛原告複代理人問：簽約當時有無附上土地使用分區說明書（本院卷第18頁）？｝我沒有印象，我沒有看過」、「｛原告複代理人問：系爭買賣合約特約事項的第15條第2項，『土地重劃後，分配回來之面積及位置以政府公告為準』緊接後面之簽名是否你本人所簽（請庭上提示本院卷第15頁）？｝是我簽的沒錯，但就是這點我簽約時跟事後都有跟尹維萱講說，我老公的要求都沒有做到。我請求的是原地原配，但尹維萱都講說先寫這樣子沒關係，我那天就有跟尹維萱反應，但尹維萱事後才跟我解釋，她事後才跟我講說沒有辦法保證原地原配，所以我才要求要解約，跟我當初委託她的不一樣」、「我有拜託代書去查，查結果大部分的土地都是道路用地，分下來的土地都是一點點，哪有可能會原地原配」、「（原告複代理人問：為何在不動產買賣意向書沒有寫到你所到的這些條件，且直接指定陳麗君代書辦理買賣的程序？）因為尹維萱跟我說我先生交代的事情，他一定會遵照辦理，跟我說你簽沒有關係，我會幫你這樣處理，但事實上到後面都沒有遵照辦理」、「（原告複代理人問：最後海外資金有無回來臺灣？）到現在都沒有回來，我有請人辦理，但原因我不曉得」、「｛原告複代理人問：你在106年5月12日簽署解約協議書（請庭上提示本院卷第22-23頁原證7），當初你跟地主簽解約協議書時，有無通知原告的人？｝應該是有，陳麗君代書有到場，…」、「（法官問：原告有無跟你求償嗎？）目前沒有」、「（原告複代理人問：仲介費的約定是怎麼約定的？你是否要付仲介費給尹維萱？）臺灣房屋沒有跟我說要付仲介費，簽約的約定也沒有講」、「（法官問：你認為本件買賣契約不成立，被告有無責任？）因為被告同意我解約，所以被告沒有騙我」、「（法官問：被告同意你解約的請求，你認為被告有違約嗎？）應該是沒有，我認為是仲介公司的問題，而不是被告的問題，而且是我拜託被告解約的」等語（參本院卷第248頁至252頁背面）。是由證人楊游碧鳳上揭證述可知，系爭兩筆土地買方未履行給付價金之原因，係因買方楊游碧鳳認為原告未充分揭示系爭兩筆土地完整之資訊所致；買方在與被告進行系爭兩筆土地買賣交易時，在原告已知悉之情形下，卻未向被告表明買方所應給付資金款項尚未到位可能衍生之糾紛或問題，並在系爭買賣契約中加以註記買方之資金狀況；甚且，買方欲用以給付系爭兩筆土地買賣價金之海外資金，終究無法匯回以履行系爭買賣契約，被告於系爭買賣契約之履行並無任何故意或過失違約等事實，堪予認定。是在此情形下，顯難認原告就被告所委託銷售系爭兩筆土地之行為，已盡善良管理人之注意義務。足認被告上揭抗辯，並非無據。 5.證人即原告之特約代書陳麗君於本院107年4月16日言詞辯論期日時具結證稱：「（法官問：本件是誰找你來當土地仲介的代理人？）是台灣房屋，就是原告」、「（法官問：你原本認識被告等人嗎？）不認識」、「（法官問：原告是否長期與你有配合關係？）我是台灣房屋的特約代書。原告是台灣房屋的加盟店」、「（法官問：那買方即訴外人楊游碧鳳有無提及資金是如何來的，你有無印象？有無在契約特別註記？）訴外人楊游碧鳳說要從國外匯回來。就我所知在簽約當下，錢都還沒有轉回來，…，簽約日當天，是我跟賣方在填寫資料，買方跟仲介在另外一個房間，…」、「（法官問：就你所知系爭土地使用分區之住1-1種住宅區還有道路用地，可以作為開設汽車旅館使用嗎？）應該不行吧。等於重劃後分配回來的位置其實是不確定的，如果分配回來的是住1-1種住宅區還有道路用地應該就不行」、「（法官問：簽約時買方有無付任何的款項或價金？）我記得買方要開一張票，我有代收，我去存入履保帳戶，但該支票沒有付款兌現」、「（法官問：你有問買方說為何沒有將支票兌現？）買方說錢匯不進來」、「（法官問：那你知道訴外人楊游碧鳳是訴外人楊清林的太太嗎？）我知道，因為買方的仲介人有跟我說，因為買賣不動產都是楊先生決定，所以都要去監獄會客請楊先生決定」、「（法官問：你是否知道楊先生的背景？）大約知道，應該是酒店的大亨。因為那個店蠻有名的，新聞有播放，而且社會新聞也有，很多人都知道，好像是歡喜就好等系列」、「（法官問：訴外人楊游碧鳳之支票退票，你有跟賣方說嗎？賣方有如何表示？）賣方都有在追蹤錢怎麼兌現，我有跟原告仲介是否約出來大家協商，不要造成退票，但不曉得為何沒有約成協商，原告也沒有協商。賣方有表示既然沒有辦法兌現，所以請我先把權狀還給他們，賣方有說好像要去走訴訟程序，找律師談要怎麼處理，至於賣方要怎麼處理沒有告訴我」、「（原告複代理人問：在買方有提到解約時，有無提到是台灣房屋之仲介騙他之類的？）訴外人楊游碧鳳當天沒有到，是他女兒及律師在發言說，說原告沒有告知清楚，訴外人楊游碧鳳說買這塊地根本沒有用，沒有符合商業使用。退票前我有聯絡買方，但都是都是買方經紀人尹維萱在跟買方接觸，然後尹維萱再轉達給我。簽約後票據兌現之前，尹維萱都在協助訴外人楊游碧鳳看要怎麼轉錢之類的，但都沒有下文，因為買方不能配合，至於為何不能配合我不知道」、「（法官問：本件解約賣方有無違約？是賣方的事由而導致不能履約的？）我覺得不是賣方的事由而導致契約不能履約」、「（原告複代理人問：在解約當天，台灣房屋有無派任何人去現場？）沒有，我覺得很奇怪為什麼都沒有人去，台灣房屋知道但沒有派人去。因為律師有通知原告跟我，因為我去完律師事務所解約完，原告就問我去律師事務所解約的情形如何，而且蔣代書也沒有去，就我一個人去」、「（原告複代理人問：我有問原告之店長說，為何當天解約時沒有去，店長很訝異的跟我說不知道這件事情，請問證人你是否在解約時，在現場然後打電話給原告之店長確認說買賣雙方要解約，原告之店長說人不在台中人在墾丁沒有辦法過來，而原告實際不知道這件事情？）沒有這件事情，原告確實知道買賣雙方在解約」、「（被告共同訴訟代理人問：剛剛你有看到土地分區使用證明，以此而言可否知悉，以一般人之角度而言，可否作汽車旅館？）一般人應該不可能知道。像我們這種專業的人也要問主管機關與會計師才會知道，這是件慎重的事情」等語（參本院卷第270頁背面至274頁）。是由證人陳麗君之上揭證述可知，其為原告公司之特約代書，被告與證人陳麗君原並不認識，係由原告通知證人陳麗君前來辦理系爭兩筆土地買賣契約時，始行認識，其與買方楊游碧鳳討論買賣資金來源問題時，被告並不在場；又本件縱連專業之土地登記代理人，對於系爭兩筆土地於日後重劃完畢，得否申請開設汽車旅館使用等情，在未進一步向主管機關查證確定下，亦難以確定無疑；且系爭兩筆土地之實際買受人應為楊游碧鳳之夫楊清林，而非僅係楊游碧鳳可單獨加以決定，系爭買賣契約事後可否履行實有一定之變數及不確定性；原告於買方所交付之買賣價金退票後，並未邀集買賣雙方進行協商解決；再者，原告明確知悉買賣雙方於106 年5月12日協議解除系爭買賣契約，卻未派人到場之事實，堪予認定。是由證人陳麗君之上揭證述，可得印證原告就系爭兩筆土地買賣契約，對被告而言，實難認已盡善良管理人之注意義務。 6.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條定有明文。本件原告與買方楊游碧鳳均自承渠等先前已有多筆不動產委託買賣交易之關係，彼此熟識；又依照系爭買賣契約之買方楊游碧鳳之夫楊清林與原告於106年2月16日所簽訂之不動產買賣意願書第8條特約事項記載「買方買清的，其它仲介費代書費履保費用由仲介自行負責」等語（參本院卷第123頁）；楊游碧鳳之子楊竣順與原告於106年3月31日所簽訂之不動產買賣意願書第8條特約事項記載「總價買清的，不支付服務費、代書費等所有費用」等語（參本院卷第125頁）；楊游碧鳳與原告於 106年4月4日簽訂不動產買賣意願書第8條特約事項之記載「總價為叁億叁仟伍佰萬元整買清的不支出仲介費代書費用及履保費等規費指定陳麗君代書，必須配合買方付款流程」等語（參本院卷第127條），亦即原告不論與實際之買方楊清林、楊竣順或楊游碧鳳中任何一人，均約定對於系爭買賣契約無庸給付原告任何服務報酬及相關規費。然原告與被告所訂之系爭委託銷售契約書卻約定，買賣成交時原告得向被告收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之1；嗣於106年4月4日更將原告服務報酬之金額變更增加為420萬元（參本院卷第9、20頁）。而證人蔣俊彥代書並於本院107年8月6日言詞辯論期日時則明確具結證稱：「（法官問：你認為系爭契約解約，買賣雙方誰應負責？）我認為買方要負最大的責任」、「（法官問：原告有跟買方起訴求償嗎？）沒有起訴求償，我不曉得為什麼」、「（法官問：既然系爭買賣，買方要負最大的責任，原告為何不跟買方求償，而跟賣方即被告求償？）不清楚」、「（被告共同訴訟代理人問：地主跟買方有後續做協調的動作，證人你不知道，證人有寄發兩次存證信函，此部分是地主何人跟你聯絡的？）是林靜儀，透過電話聯絡，…」、「（原告複代理人問：地主在跟你討論，發存證信函要解約的部分，有無提到要跟買方要求違約賠償金3500萬的事情？）被告問我有什麼救濟措施，我就跟被告說先幫你們發存證信函，再向法院聲請調解，存證信函有提到有要賠償違約金的事情，我就幫地主寄出去。其實存證信函的內容，我都有跟地主討論過，我跟地主建議可以這樣做，有透過被告同意寄出去的」、「（法官問：如果本件系爭買賣沒有成立，你認為誰應付違約金的？）應該是買方」、「（法官問：系爭契約沒有辦法繼續履行，是因為賣方被迫而不得不然？）是的」等語（參本院卷第307頁背面至310頁）。是由證人蔣俊彥之上揭證述可知，系爭買賣契約無法履行之原因，實無法歸責於被告方面，此與證人湯林淑惠、陳麗君、楊游碧鳳等人所為上揭證述，均屬相符，此並為原告所自承；又證人蔣俊彥雖為加入「臺灣房屋」之特約代書，然就本件系爭買賣契約而言，係由被告方面支付費用所聘請（參本院卷第306、308頁背面），並非代表原告，系爭買賣契約發生無法履約之爭議後，係由被告所委託之代書蔣俊彥協助寄發存證信函，就原告而言，並未出面協助被告解決系爭買賣契約無法履約之事宜；換言之，系爭買賣契約於買方楊游碧鳳未履行給付價金之狀況下，原告並未協助被告向原告協商解決，亦未協助後續合約糾紛之處理，顯難認已符合兩造所約定系爭委託銷售契約書所約定之善良管理人之注意義務，此並已造成被告面臨給付原告服務報酬、代書費及規費等嚴重損害發生。是本件系爭買賣契約事後無法履行之原因，姑不論係因買方楊游碧鳳事後違約未給付買賣價金所致；抑或係因原告未盡善良管理人之注意義務所致，均難以認定係可歸責於被告之行為所致。惟系爭買賣契約產生糾紛後，原告卻要單純出售系爭兩筆土地之被告獨自面對訴訟爭議及糾紛；且依照買方之背景，亦非被告於訂定系爭買賣契約時得以料想所及，更非一般人在單純委託仲介人員銷售不動產時所可預見。原告身為專業之不動產仲介業者，卻未對被告盡告知及善良管理人之注意義務，反而不顧系爭買賣契約事後因被告不得已而無條件解約，所造成被告之損害，竟仍以系爭買賣契約業已成立為由，獨獨僅向無過失之被告一方請求上揭服務費之給付，顯然原告所為，已有權利行使濫用及違反誠信原則之情事，依照民法第148條第1項後段及第2項等規定，原告之本件主張及請求，自無可採。㈢就被告抗辯：原告已知悉買方楊游碧鳳買地之目的及需求，卻未告知其都市更新後是否原地原配、道路用地比例、以及是否可為汽車旅館等重要交易資訊，並刻意隱瞞買賣雙方，導致系爭兩筆土地買賣無法順利完成交易，原告未善盡調查及據實告知之義務，為圖得仲介費之利益，已然違反誠信原則，是否可採部分：本件不論原告是否未告知買方楊游碧鳳系爭兩筆土地重劃更新後，可否申請設立汽車旅館之訊息，因此導致買方因此不付款之情形；抑或買方就系爭土地價金無法順利匯回國，而產生未能履約之情事；甚或是買方事後因其它因素片面毀約，而不給付系爭買賣價金等情，然此均無法歸咎係因被告之行為所致。而本件原告對被告就系爭買賣契約而言，已違反仲介業者所應盡之善良管理人之注意義務，已如前述，則原告請求被告依照系爭委託銷售契約書之約定給付服務報酬之請求，顯已違反誠信原則而有權利濫用之虞，自不應准許。㈣綜上所述，本件原告受託處理系爭買賣契約之仲介業務，已違反系爭委託銷售契約第5條第1項所訂之善良管理人之注意義務，並因此造成被告之損害，則原告依照系爭買賣契約及系爭委託銷售契約書第4條之約定，向被告主張系爭買賣契約之服務報酬，據以請求被告應給付原告420萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。而本件原告陳明願供擔保聲請宣告假執行部分，因其訴經敗訴駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。㈤本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 107 年 9 月 7 日民事第四庭法官楊忠城正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 9 月 7 日書記官陳怡潔

臺灣臺中地方法院106年度訴字第2604號

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