臺灣臺中地方法院106年度訴字第2956號

• 裁判案由: 租佃爭議
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 108 年 03 月 29 日
• 法官: 李悌愷
• 法定代理人: 王萬來
• 當事人: 祭祀公業王佳瑚、王志坤

臺灣臺中地方法院民事判決　106年度訴字第2956號
原　　　告　祭祀公業王佳瑚

法定代理人　王萬來
訴訟代理人　黃進祥律師
黃建雄律師
蔡志宏律師
被　　　告　王志坤
訴訟代理人　蘇千祿律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國108年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠緣坐落臺中市○○區○○段000○000○000○000地號等4筆
土地（下稱系爭土地）係原告所有。兩造就系爭土地訂立三七五租約，最近1次續約租期自104年1月1日起至109年12月
31日止，租約字號為臺灣省臺中縣梧和字273號私有耕地租
約書（下稱系爭租約）。然被告自96年起至106年止，每年
約有7至11個月在大陸工作，無法自為耕作而將系爭土地交
由他人耕作，顯有未自任耕作之情事，是系爭租約無待原告另為終止之意思表示，當然向後失其效力，但因被告現仍無權占有系爭土地，是原告爰依耕地三七五減租條例第16條第1項前段、第2項及民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭土地。
㈡再者，原告從未收到系爭租約之租金，被告已積欠租金達2
年以上之總額，經原告於106年10月16日以存證信函催告被
告於函到後7日內給付租金，若不給付，即以存證信函之送
達被告為終止系爭租約之意思表示，不再另為終止租約之通知。本件被告未依限給付租金，系爭租約業已終止，原告自得依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款及民法第767條
第1項前段規定，請求被告返還系爭土地。
㈢並聲明：被告應將系爭土地返還原告。
二、被告抗辯稱：
㈠本件被告為系爭租約之承租人，依臺中市梧棲區公所就系爭土地之照片及現場會勘記錄表記載「現況為翻耕」可知，系爭土地現仍為農業使用，是本件並無承租人未自任耕作之情事存在。又依耕地三七五減租條例之規定內容，並未限制承租人不得兼職其他行業，本件被告雖長期任職於裕力機械股份有限公司，近期公司因大陸投資而要求被告出差（並非被告自己設立公司至大陸投資或被告自己至大陸任職），然此並不影響被告自任耕作或總理耕地農務自任耕作之事實，從而，本件並無原告所指被告有未自任耕作之情事存在。
㈡在原告於完成祭祀公業登記之前，皆由當時祭祀公業代理人王進喜代收被告給付之系爭租約租金；另原告於106年10月
16日及本件訴訟起訴前，從未向被告催討過任何租金，且事後催繳亦未載明請求租金之數額及年數，亦未定適當之催告期間，故原告主張被告積欠租金達2年以上之催告難謂為有
效。本件原告雖主張應以梧棲鎮農會存款簿之稻穀款之1000分之375計算被告應給付租金之數額云云，惟依據系爭租約
第1條之約定，係以每年租額為「2679台斤」之定額制為計
算標準，並換算為當時稻穀市價金額給付租金。本件原告於106年12月8日以高雄中都郵局第75號存證信函提供原告帳戶後，被告即於106年12月18日將租金69,427元（計算式：「
105年度」2,769台斤×13.5元＋「106年度」2,769台斤×
11.5元＝69,224元）匯入原告指定之帳戶，此亦足證被告並無原告所稱未給付足額租金之事實。
㈢本件被告並無不自任耕作或欠繳租金達2年以上之事實存在
，原告依法主張租約無效、無權占有或終止租約皆不合法且無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執事項：
㈠本件被告有無違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定
，而有「未自任耕作」之情事？
㈡系爭租約之每年租金如何計算？本件被告是否積欠租金達2
年以上之總額？
㈢原告於106年10月16日以高雄中都郵局第61號存證信函催告
被告給付租金，是否生終止系爭租約之效力？
四、本院判斷：
㈠原告為系爭土地之所有權人，自62年1月1日起即為出租人，與承租人訂有耕地三七五租約（租約字號為臺灣省臺中縣梧和字273號私有耕地租約書）；而被告承繼其父親王碧裕之
承租人地位（88年11月2日承租人名義變更備查、96年11月6日承租人變更登記）就系爭土地訂立系爭租約，最近1次續
約租期自104年1月1日起至109年12月31日止等情，有「臺灣省臺中縣私有耕地租約書」（見本院卷一35頁）在卷可憑。又系爭土地於105年11月24日、同年12月22日經臺中市梧棲
區公所派員會勘後，認系爭土地「現場（況）為翻耕」乙情，亦有於臺中市梧棲區公所耕地三七五租約會勘表及研商會議紀錄表附卷可稽（見本院卷一130頁至137頁、144頁至151頁）。另本件原告於106年10月16日以高雄中都郵局第61號
存證信函催告被告給付租金，並經被告於106年10月19日收
受，有存證信函及回執在卷足據（見本院卷一69頁、70頁）。而在此之前，原告從未向被告催討過租金。且原告於106
年12月8日以高雄中都郵局第75號存證信函提供原告帳戶，
以利被告匯入租金，嗣被告於106年12月18日匯入6萬9427元給原告，有存證信函及原告之龍井區農會存摺可據（見本院卷一187、188頁）。上開事實亦均為兩造所不爭執，自堪採憑。
㈡被告並無違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，而
有「未自任耕作」之情事：
1.耕地三七五減租條例第16條規定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人（第1項）。承租人違反
前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租（第2項）。」本條第1項所謂耕作，係指就作物為種植、採收、澆水、施肥、除草、噴藥及管理等農事，而為耕作之主體而言。解釋上，雖非農作過程悉須由承租人躬自為之，惟將農作過程之一部分交與他人操作，承租人本身仍須總理其事，始不違自耕之本旨。
2.本件系爭土地現實際耕作係由王廷原在耕作，至於王廷原與王志坤之間的耕作關係及有無討論農事，伊不知道等情，業經證人即原告法定代理人王萬來之子王世景到庭證述明確（見本院卷二29頁至30頁）。而證人王廷原則於言詞辯論期日到庭證稱：系爭土地是原告的土地，由被告耕作，被告之前長期在臺灣都是他在耕作，但這幾年被告有出國，他都有回國來我家坐坐，被告出國這幾年及這些年因被告的母親王紀貴子年紀比較大，所以一些除草、施肥的工作，被告就花錢請我幫忙，都是我親自去除草、施肥，這樣的情形大約有六、七年了，被告都種植水稻，播種插秧是被告回來後，就播種、插秧、翻耕、噴藥、收割等，都是他自己找專門幫人播種插秧的人去處理，價格就依一般的行情。如果被告在大陸時，他會請我幫忙找人去處理等，被告在大陸會用ＬＩＮＥ跟我交代農作上的事情等語（見本院卷二27至28頁）。則系爭土地現況客觀上確有耕作行為，而該等耕作行為，依證人王廷原之證述，已可認定係受被告之指示辦理，則本件應認被告對系爭土地之耕作農事，已總理其事，依上揭說明，被告並無原告所稱有「未自任耕作」之情事。
㈢被告並無積欠地租達2年之總額之情事：
按耕地租約在租佃期限未屆滿前，承租人積欠地租達2年之
總額時，出租人得終止租約，此觀諸耕地三七五減租條例第17條第1項第3款之規定自明。原告主張被告有積欠地租達2
年之總額，已為被告所否認，則就被告有積欠地租達2年之
總額之事實，自應由原告負舉證之責任。茲就兩造之爭點說明如下：
1.系爭租約之每年租金如何計算？本件被告是否積欠租金達2
年以上之總額？
⑴兩造之耕地租約書（見本院卷一35頁）第3條約定：「租率
：依正產物全年收獲總量千分之三百七十五為最高額，其原低于千分之三百七十五者，從其原有之規定計算。」此條文係以打字之制式契約書所為之約定。而該耕地租約書第一條則以手寫之方式記載系爭土地之正產物種類係「稻谷」，收穫總量「七三八0」台斤，租率千分之375，租額「二七六九」台斤。足證兩造就系爭土地之地租總額已有合意約定每年係2769台斤之稻穀。至於該耕地租約第4條所稱繳納期間：
定為每年旱季七月晚季十二月（收成後一個月內），則係指就上開每年應繳納之2769台斤之稻穀，承租人即被告可分2
期繳納而已，非謂被告應繳納之租金係上下半年各應為2769台斤，此不可不察。
⑵依兩造上開耕地租約書第4條之約定，可知該租約書於62年1月1日簽訂時，原係約定地租以實物（即稻穀）繳納。然該
耕地租約自62年迄今，經過多次換約，期間雙方顯已有約定被告應繳納之地租由實物繳納改由現金繳納。至少從本件最近1次續約即自104年1月1日起至109年12月31日止之耕地租
約，即應認為變更為折算現金繳納之約定。此從原告107年1月31日準備（二）狀中檢附存證信函載明「提供公業所有龍井區農會…號帳戶…請台端（按即被告）將…糧款金額之
375/1000，匯入本公業上開帳戶…」等語（見本院卷一187
頁反面），即可知之。
⑶承上所述，本件應予認定者，係對於本件耕地租約自104年1月1日起，被告每年應繳之地租為若干？
依卷附梧棲區農會108年2月12日函所附稻穀收購每台斤市價表（見本院卷二167至168頁）所載，可知104年7月之稻穀收購價每台斤13元，105年7月係13.14元，106年7月係13.20元。則經換算後，被告於104年間應繳納之地租為3萬5997元（2769x13=35997元）、105年應繳納之地租為3萬6385元（2769x13.14=36385元）、106年應繳納之地租為3萬6551元（2769x13.20=36551元）。總計自104年起至106年止應給付之地
租總額為10萬8933元（35997+36385+ 36551=108933元）。
⑷兩造不爭執被告於106年12月18日匯入地租6萬9427元給原告。故於106年12月止，被告所積欠原告之地租僅3萬9506元（108933-69427=39506元）。被告顯無積欠原告地租達2年以
上總額之情事。
2.被告既無積欠原告地租達2年以總額之情事，則原告主張其
於106年10月16日以存證信函催告後，以存證信函之送達被
告為終止系爭租約之意思表示乙節，因該終止行為並不合法，自不生終止之效力。
㈣綜上所述，原告主張被告未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1項前段、第2項及民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭土地；及主張被告有積欠租金達2年以上
之總額，其以106年10月16日以存證信函終止系爭耕地租佃
契約，耕地三七五減租條例第17條第1項第3款及民法第767
條第1項前段規定，請求被告返還系爭土地，均無理由，應
予駁回。
五、本件事證已經明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，不再一一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 29 日民事第一庭 法 官 李悌愷
正本係照原本作成。
原告如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 29 日書記官 陳其良