106年度訴字第3152號｜民事：回復原狀等｜裁判日期：107 年 07 月 24 日

臺灣臺中地方法院民事判決　106年度訴字第3152號原　　　告　李玲珍訴訟代理人　徐子軒被　　　告　許宏平上列當事人間回復原狀等事件，本院於民國107年7月10日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，且無民事訴訟法第386條各款所列情形，因此依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。原告起訴原主張被告違反兩造簽立之房屋租賃契約書，依約請求：「⒈被告應將門牌號碼臺中市○區○○路000號1樓及地下室裝璜與廢棄物、2至4樓外牆招牌，如起訴狀所附相片所示拆除並回復原狀。⒉被告應給付原告違約金新臺幣（下同）4萬元及自民國106年9月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒊被告應給付原告電費 943元及自106年9月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒋被告應自106年9月1日起按月給付原告違約金10 萬元，至第1項聲明回復原狀為止。⒌願供擔保，請准宣告假執行。」，嗣於訴訟進行中之107年3月8日言詞辯論期日捨棄上開第1、4項聲明，僅請求40,943元部分，又於107年6月12日言詞辯論期日，因已自行雇工處理等，主張受有被告違約，未回復原狀，因而致原告受有不能出租之損失，將請求金額再變更為：「被告應給付原告44,243元。」，均係本同一請求基礎事實，及減縮、擴張應受判決事項之聲明，於法自無不合，應予准許。貳、實體部分一、原告起訴及其後更正後主張略以：㈠原告所有門牌號碼臺中市○區○○路000號（下稱系爭房屋）1樓及地下室房屋，自民國102年間出租予被告經營帕路亞企業有限公司（下稱帕路亞公司）後，迭經續租，嗣於106 年續訂租賃契約，約定月租2萬元，租期至同年8月31日止。詎被告於租期屆滿後，系爭房屋仍留置有被告營業期間所裝璜櫃子、大型辦公桌等廢棄物及2樓至4樓外牆招牌，顯未依兩造租賃契約約定回復原狀遷讓交還系爭房屋，影響原告再使用系爭房屋之權益，經原告屢以電洽聯繫催告，並於106 年8月30日以臺中英才郵局第2162號存證信函，催告被告應拆除承租期間所為系爭房屋裝璜、牆外（2樓至4樓）招牌、清理現場所留置廢棄物，並於106年8月31日將帕路亞公司遷移及完納承租期間（即106年8月31日前）電費等，惟被告仍未履行，留置櫃子及大型廢棄物未清理，仍有繼續占有使用系爭房屋之情，顯未於租賃期滿交還系爭房屋。另系爭房屋106年9月電費943元之電費，其計費期間為106年7月3日至同年8月28日，為被告承租期間，依租賃契約第7條第1項約定，自應由被告自行負擔繳納，原告為免未完納，恐衍生加計滯納金及後續斷電，乃先行完納。嗣於訴訟進行中，原告為早日使用並再出租系爭房屋，乃先雇人為廢棄物清理及拆遷，加計代繳電費，計受有44,243元損害賠償（包括電費943 元、外牆拆除費9,300元、本院卷第67頁之拆除費用及廢棄物清理費34,000元），爰請求被告給付之。㈡兩造所簽租賃契約，被告承租範圍僅有系爭房屋1樓及地下室，並不包括2至4樓，2到4樓只是方便被告掛招牌而已。被告於租期屆滿日，僅將有價值銷售展示物品及冷氣設備搬遷拆除變賣，留下不欲處置之垃圾、定置櫃子、大型辦公桌等廢棄物，及外牆大型招牌，未依上開契約規定回復原狀並點交遷還系爭房屋及鑰匙，顯已違約。原告於租期屆滿日前再三叮嚀被告，請依約回復原狀，被告卻於同年8月中旬僅請人拆除空調設備（變賣），致損壞天花板。倘如被告所稱原告阻擾回復原狀，何以原告與被告手機多次連絡，被告均未明確告知何時回復原狀並移除大型廢棄物，僅強調願以保證金4萬元代替回復原狀，嗣經原告再次連絡卻不接電話。被告係在8月中旬電話上講的，當時是說4萬元押租金要讓原告抵拆遷費，但原告怕拆完後被告還要向原告要4萬元，原告會因此吃虧，故向被告表示可以抵拆遷費，但是被告要來寫一張書面同意，但是被告不同意簽，所以原告才不敢拆，後來原告也有寄送存證信函給被告。因被告未如期回復原狀，原告為免損害擴大，始於106年11月中旬請證人陳奎良報價拆除屋內展示櫃、壁紙、地板、1樓及地下室廢棄物清運打掃計34,000元，明清藝術廣告有限公司報價正面帆布看板拆除吊車車資計9,300元，共計43,300元，顯逾被告願以租賃契約保證金即押金4萬元代替回復原狀所需之費用。況為便利再行出租系爭房屋，室內拆除及清理部已委由陳奎良於 106年11月上旬清除完畢。至租賃契約之押租金4萬元，係因為被告有違約情形，造成原告2個月不能出租之損失，故原告得主張以該押租金賠償原告不能出租之損害賠償，無庸再返還被告。㈢聲明： ⒈被告應給付原告44,243元。 ⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告未於最後一次言詞辯論期日到場，惟據其前出庭及答辯狀則以：被告並無違約情事，且原告後來即另行出租予他人，原告並無損失。被告於106年8月29日本欲搬遷系爭房屋1 樓及地下室部分，因原告稱農曆7月不要拆裝房子，故於8月31日、9月底都有跟原告說請他找人拆，原告亦應允，被告亦同意原告找人拆除，後來原告也將系爭房屋1樓出租他人，即系爭房屋1樓及地下室內部被告已按兩造原約定，將押租金作全部處理費用，並多退少補。招牌部分在系爭房屋外，該裝璜及招牌並沒有損害原告利益，被告已不需要，由原告自行處理，當作廢棄物處理亦無意見，惟原告未完全拆除招牌，係沿用之前被告的鐵架，認原告受有利益，且天花板、電動門、電動窗全為被告的，原告將原有裝璜租予新房客，讓新房客繼續使用。且被告均有回復原狀，本院卷第11頁至21頁照片中有一些紙張、紙屑，僅是少部分，天花板挖洞部分係因冷氣機拆掉後所留下，當時原告亦有現場監工，亦未處理，所以不是被告造成。磚角脫落部分係浴室磁磚，是小小瑕疵，大部分廢棄物被告均已拿走，僅有留下一些紙板，並無重大瑕疵。被告於8月31日致電原告稱返還系爭房屋1樓及地下室，但鑰匙還在被告處，8月31日致電請原告找裝璜，原告於7月份已於系爭房屋門口張貼出租廣告，9月即已有出租，新房客亦已使用系爭房屋1樓，當時被告有同意拆除費用由被告負擔，但原告和新房客簽約後的費用與被告無關。至電費欠繳部分亦可由原告應返還被告之押租金扣抵，惟兩造尚未結算，故主張抵銷。另估價單應提出發票及日期，原告稱於106年9月請人估價，嗣提出估價單卻為106年11 月份，恐有偽造嫌疑等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。依原告所提兩造於106年6月 26日所簽租賃契約書，承租範圍僅為系爭房屋1樓及地下室，並不包括2至4樓，原告訴訟代理人於本院106年11月23日言詞辯論時亦陳稱：2到4樓只是方便被告掛招牌而已等語，足證兩造合意之租賃範圍確僅有系爭房屋1樓及地下室，至2至4樓由被告懸蓋招牌，確僅係供被告無償使用無誤。㈡原告主張被告於租期屆滿日，僅將有價值銷售展示物品及冷氣設備搬遷拆除變賣，留下不欲處置之垃圾、定置櫃子、大型辦公桌等廢棄物，及外牆大型招牌，未依上開契約規定回復原狀並點交遷還系爭房屋及鑰匙，顯已違約等情，為被告所否認，自應由原告舉證以實其說。查原告雖主張其於租期屆滿日前再三叮嚀被告，請依約回復原狀，被告卻於同年8 月中旬僅請人拆除空調設備（變賣），其後原告多次聯絡，均僅強調願以保證金4萬元代替回復原狀，嗣經原告再次連絡卻不接電話等語（見本院卷第45頁），於本院106年11月 23日言詞辯論時亦陳稱：我有打電話給被告，被告在8月底時本來有跟我表示要用2個月留下的押租金當作委託我幫忙拆遷的費用，但我擔心他回頭在我拆遷後又請求我返還他押租金，所以我就要他過來跟我簽個書面約定，但被告就不肯，並掛我電話，確實我在11月16日已經把房子租出去，外面的招牌還在，當初被告繳的押租金一個月2萬元共4萬元，我租賃給他的範圍是房子的1樓及地下室，至於掛招牌部分因為整棟房子所有權人都是我，所以2到4樓只是方便被告掛招牌等語（見本院卷第34頁反面），足證被告106年8月中旬時，已請人拆除空調設備（變賣），被告確已履行一部分回復原狀之義務甚明，並非全未履行，至其餘回復原狀部分，被告既已強調願以保證金4萬元代替回復原狀，僅係原告自己擔心被告其後會再請求返還押租金，始要求被告簽書面約定，但被告既已口頭同意以押租金扣抵回復原狀費用，法律上亦未要求被告需簽書面證明，就此部分自難歸責於被告。而依原告所提被告尚未回復原狀部分之照片（見本院卷第11- 21頁），均僅係部分垃圾、雜物未清除、裝潢損壞、牆角少數磁磚損壞等情形，並非確有嚴重未回復原狀之情形，此亦可從證人陳奎良於本院107年7月10日言詞辯論時所證，其清除之施工作業時間，為106年11月4日至106年11月8日完工（見本院卷第81頁），足證剩餘未回復原狀之部分確實所剩不多，再依原告所提，其後請第三人陳奎良履行時，所提出估價單亦僅有34,000元（見本院卷第67頁），如再加計兩造租賃契約第7條第1項約定，應由被告負擔106年7月3日至同年8月28日之電費943元，確由被告所提供押租金4萬元，已足供抵償無誤。至被告雖坦承尚未交還鑰匙，原告亦以此主張被告違約，惟查，兩造就鑰匙如何交還，既未特別於租賃契約內明定，而原告其後亦能將系爭房屋1樓再出租予其他人，足證該鑰匙部分亦難認定確與原告主張回復原狀有關。故原告主張被告違約未回復原狀，並認可以押租金當作被告違約後，填補原告無法出租之損害之詞，自不可採，而應認被告所主張其未違約之情為可採。㈢按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334 條第1項定有明文。另按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。最高法院83年台上字第2108號民事判例意旨參照。本件被告既於租賃時繳有4萬元之押租金，並為原告所承認，而依前所述，被告確於106年8月底時向原告表示要用2個月留下的押租金當作委託原告回復原狀費用，故被告於本院審理時主張抵銷，自有理由。查被告雖否認原告所支出回復原狀之估價單部分，惟依證人陳奎良於本院107年7月10日言詞辯論時所證：「（提示原告今日所提估價單原本，該估價單原本上左下方及右方簽名及指印部分，是否均為你簽名蓋指印？《提示並告以要旨》是的。（本件估價單所估價的項目是否為該估價單上所寫的忠明路157號的房屋？《提示並告以要旨》對。展示櫃拆除等項都是我去估的，價錢也是我估價後寫上的。工程款3萬4000元也已經收取了，工程確實是該估價單上所寫106年11月8日，該工程已經完工。（除了你寫這張估價單外，是否在9月13日時也有另外寫一張估價單？）沒有。工程是11月份進行的，我寫的估價單就是11月3日這張。（提示本院卷第11頁至21頁，你施作的拆除等工程部分是不是就是這些照片上所示的房子？《提示並告以要旨》《當庭翻閱照片》是的。（你自己是獨資經營還是有受僱於人？）獨資經營。我登記獨資資料在107年1月才有申請，之前還沒有申請出來。1月登記為聖元裝璜工程行，是獨資的。106年11月份做本件的工程還沒有獨資登記，只是自己接案件。（3萬 4000元是何時施工？）是106年11月4日開始施工，到106年 11月8日才完工，並且在當天收取3萬4000元完畢。」等語，核與原告所提估價單相符，足證原告確已支出此筆34,000元之清除費用無誤。又原告確已繳納依兩造租賃契約第7條第1項約定，應由被告負擔106年7月3日至同年8月28日之電費 943元等情，亦有原告所提已繳費之繳費通失書影本（見本院卷第9頁反面），故原告依兩造租賃契約約定，可向被告主張返還之金額計為34,943元（計算式：34,000＋943＝34,943），扣除被告主張抵銷之金額4萬元，原告已無金額可以主張，故原告請求被告給付，自無理由。㈣至原告雖再主張其另有支出外牆拆除費9,300元，係因被告違約，故主張被告亦應賠償，並提出報價單影本為證（見本院卷第69頁），惟此為被告所否認，自應由原告舉證以實其說。查兩造租賃契約範圍僅為系爭房屋1樓及地下室，本不包括2至4樓部分，為兩造前揭所不爭執，況原告於本院107 年6月12日言詞辯論時亦陳稱：9,300元尚未給付，但是後續會支出，所以我們認為還是可以請求等語，核與其於107年3月8日言詞辯論時所提出之照片顯示，該外牆部分確未拆除，僅係貼上原告其後出租予他人之廣告布面（見本院卷第61-65頁）相符，足證原告確未支出該筆支出，則原告憑該報價單主張已支出，並請求被告給付，自不可採，併予敘明。五、綜上所述，原告本於租賃契約之約定，請求被告給付44,243元，均無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。六、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 107 年 7 月 24 日民事第六庭法官黃建都正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 7 月 24 日書記官王綉玟

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