臺灣臺中地方法院106年度訴字第3394號

• 裁判案由: 給付報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 107 年 09 月 26 日
• 法官: 賴恭利
• 法定代理人: 黎政彥
• 原告: 升聚不動產經紀有限公司法人
• 被告: 簡貴品

臺灣臺中地方法院民事判決　106年度訴字第3394號
原　　　告　升聚不動產經紀有限公司
法定代理人　黎政彥
訴訟代理人　張嘉麟律師
被　　　告　簡貴品
訴訟代理人　趙彥榕律師
楊佳璋律師
上列當事人間給付報酬事件，本院於民國107 年7 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣被告曾於民國（下同）106 年9 月17日委託原告居間銷售坐落臺中市○○區○○段○000000000 ○000000000 地號土地及其上門牌號碼為臺中市○○區○○路○段00巷00號之房屋（下稱系爭房地），約定被告委託前開系爭房地買賣價額為新臺幣（下同）1560萬元。訴外人即買方蔡佳宏原於106
年10月11日表示願意以1460萬元購買，並簽立不動產買賣意願書，惟被告表示價額過低，嗣經原告之居間下，買方蔡佳宏於106 年10月18日再次簽立第2 份不動產買賣意願書（下稱系爭不動產買賣意願書），並表示願意出價1560萬元購買系爭房地，並支付現金5 萬元予原告作為斡旋金之用，並約定應於106 年10月31日24時前至原告營業處簽立不動產買賣契約書。詎料，經原告通知被告上開事項後，被告女兒竟於106 年10月19日向原告表示想更改出賣金額為1700萬元，並拒絕與買方蔡佳宏簽立買賣契約書，更於106 年10月19日以存證信函變更價額。惟依兩造簽立之專任委託銷售契約書（下簡稱系爭委託銷售契約書）第6 條之規定，被告同意原告作為系爭房地買賣契約之代理人，可得代為收受買方支付之定金外，更有授權原告於買方出價達於委託價額且承購條件與系爭委託銷售契約書相當或更有利於被告時，原告無須再行通知被告即可全權代理收受定金，而契約內容所載，足見被告委託系爭房地買賣價額確實為1560萬元，原告實無被告所稱出售價低於委託價格乙情。
二、依系爭委託銷售契約書第5 條約定，被告應給付原告624,000 元之居間報酬（計算式：15,600,000×0.04＝624,000 ）
。詎買方蔡佳宏支付定金由原告收受完成後，被告在無正當理由情況下，拒絕簽立不動產買賣契約書，嗣經屢次催促亦置之不理，更於106 年10月19日以存證信函函覆表示改稱希望委託出售價格變更為1700萬元，即無視兩造簽立之系爭委託銷售契約書。是以，買方蔡佳宏無法與被告於106 年10月31 日24 時前簽立不動產買賣契約，係因可歸責於被告之事由所致，仍可認定原告就其居間仲介之義務履行完畢，且被告於原告收受買方蔡佳宏之定金後，改稱希望委託出售價格變更為1700萬元云云，亦有違反民法第148 條誠實信用原則之情，是原告仍得請求服務報酬。
三、對被告答辯之主張：
（一）被告於106 年10月18日以前未曾向原告表示更改價額至1700萬元，是被告於106 年10月19日寄送存證信函乙事，自不影響原告已於原先兩造居間契約約定事項內履行相關義務，再者依契約條文及先前慣例，雙方自應會再次簽立1
份委託事項變更契約書，始符合經驗常情，然就被告提供之LINE通訊軟體對話記錄內容觀之，顯非契約之約定內容，更與一般不動產仲介交易商業習慣有違。退步言之，就本件系爭委託銷售契約書第14條規定，顯然兩造已將系爭不動產委託銷售價格之變更合意約定為要式行為，非經雙方書面同意不得變更，縱單憑被告單方之存證信函表示，應不生契約變更之效力，故被告主張其已有再次更改出賣金額為1700萬元部分，應先行負擔舉證責任。
（二）被告雖答辯稱其尚無於系爭不動產買賣意願書右下方處簽名確認，故並無達成買賣價金及條件一致之合意、系爭房地之仲介未成交，須至簽訂買賣契約書時始為仲介成交云云。惟依系爭委託銷售契約書第6 條第1 項、第2 項、系爭不動產買賣意願書第3 條第1 項及民法第153 條第1項
、第248 條，足證雙方明確約定，買方出價達到被告於系爭委託銷售契約書所約定之底價時，原告即可代理被告收受買方交付之斡旋金，並將該斡旋金視同作為定金，無庸另請被告於系爭不動產買賣意願書再行簽名，即可認定買賣契約成立，要無可疑。至被告辯稱需另行簽名之情事，係於「在買方出價低於賣方低於系爭委託銷售契約書所約定之底價時」之情形，若賣方同意始另行簽名於不動產買賣意願書，作為承諾；另觀諸系爭委託銷售契約第6 條第3 項約定，可見於仲介成交後，始有簽定不動產買賣契約書之義務，亦即「仲介成交」所指之時點係於簽訂不動產買賣契約書之前，是被告所辯並不可採。依系爭委託銷售契約書第8 條第3 項約定，仲介成交後，賣方反悔不賣或因可歸責於賣方之事由致無法完成買賣契約簽訂者，賣方仍需給付系爭委託銷售契約第5 條約定所應給付之服務報酬。
（三）系爭委託銷售契約書雖係原告預先擬定之契約，惟內容並非艱澀難懂，被告簽署前，更有充分時間得以充分瞭解後方作決定，如認已覓得買方出價符合被告願出售之價格後，被告仍可恣意變更底價而藉故不賣，亦毋須支付服務報酬，對原告亦屬不公平。又系爭委託銷售契約書第8 條第3 項之情事發生與否操之於被告，是兩造約定於上開情形原告得請求服務報酬，並無加重被告之責任而違反平等互惠、誠信原則。再者，系爭專任銷售契約書之最終目的仍在於使買賣成交，此一約定限制委託人反悔不賣之權利，並不會導致系爭契約之目的難以達成，被告簽署系爭專任銷售契約書，於享有原告代為尋覓買方服勞務之同時，本於契約平等原則，自應依約定內容履行義務。故被告抗辯系爭委託銷售契約書部分條文違反定型化契約規定為無效云云，並不足採。
（四）由證人陳秀美於本院證述內容可知：
1.本件系爭委託銷售契約書確屬專任委託銷售契約書性質，因此原告確實可得代理被告收受買方蔡佳宏給付之斡旋金或定金，並同為代理買方及被告雙方，進而成立系爭房地之買賣契約，亦無任何違反消費者保護法或誠信原則之疑慮。
2.系爭委託銷售契約書委託銷售價格之變更合意約定為要式行為，非經雙方書面同意，不得變更，若非以書面方式為之，即不生變更之效力，是以被告主張其於買賣契約成立前已有與原告合意變更出賣底價為1700萬元部分，應屬誤會，並應負舉證責任。
3.原告公司之「不動產買賣意願書」兼具「要約書」及「斡旋金」契約之性質，依系爭委託銷售契約書第6 條約定被告同意原告為買賣雙方代理人，買方出價達於委託價額時，被告同意原告無需再行通知原告即可全權代理收受定金。
4.原告確實從中居間積極與出價買方斡旋、磋商買賣價金後，買方蔡佳宏始出價1560萬元達到被告之底價，足徵原告已盡民法第565 條、第567 條之居間義務，並無任何違反居間義務之情事。
四、綜上，本件原告居間仲介被告出售系爭房地，並依約尋求願意出價達於委託價格之買方，且該買方業已出具定金及簽立系爭不動產買賣意願書，足徵原告確實已完成居間任務，而被告逕自拒絕出售系爭房地，實因可歸責於甲方之事由而不願與買方簽立不動產買賣契約書所致。為此，原告爰依系爭銷售契約書5 條第1 項、第8 條第3 項及民法第528 條、第546 條第1 項、第547 條、第565 條、第568 條第1 項專任委託銷售契約書約定及委任、居間法律關係之規定，請求法院擇一為有利原告之判決。
五、聲明：
（一）被告應給付原告62萬4000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告之答辯：
一、被告於106 年9 月17日經朋友介紹原告居間出售系爭房地，原委託原告出售系爭不動產之價額為1750萬元，而依原告公司之承辦人陳秀美與被告女兒間之LINE對話記錄可知，在買方蔡佳宏表達希望以1460萬元（即第1 份不動產買賣意願書）購買時，被告即已向原告表示變更系爭契約之意願，而原告亦表示同意，兩造間對於系爭委託銷售契約書已有變更之合意；嗣後買方蔡佳宏雖更改為1560萬元，惟被告已於106
年10月18日22時51分向原告代理人傳達改約之事，並經原告代理人於106 年10月19日9 時51分表示同意改約，被告並於同日17時04分再次表達希望訂約金額變更為1700萬元，更於同日以存證信函通知原告上開事項，而原告方於同年10月19日22時47分傳LINE訊息表示買方蔡佳宏已與其於106 年10月18日簽訂1560萬元之系爭不動產買賣意願書，可見被告表達變更底價意願係先於訴外人蔡佳宏所提出之1560萬元，則兩造間既未就系爭房地之出賣價金達成合意，且原告向買方蔡佳宏報告之出賣價格依被證一、被證二之line訊息所示，究為1460萬元或1560萬元，屬不明而未確定，何得認定被告與買方蔡佳宏間已成立買賣契約？退步言之，縱認為兩造間約定出賣金額為1560萬元，然依兩造間簽立之委託事項變更契約書所載，被告於變更買賣價款（或承買總價款）支付方式為「依代書作業」，然依系爭不動產買賣意願書所載，買方蔡佳宏為「依成交價」，且系爭不動產買賣意願書第1 條記載為「依成交價」，且尚未經被告於右下角「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之訂金無誤」欄位簽章，顯見買方蔡佳宏與被告尚未就上開買賣條件達成合致，而未成立買賣契約。另系爭委託銷售契約書第3 條雖有約定原告可代理被告收受訂金，但下方表格處有寫到簽約款、等期款，其中的簽約款依照文意及買賣實務，才可認定是本案之定金，且委託書亦未提到買方之斡旋金就會認定是本案之買賣定金，故即使原告代理被告收受斡旋金，被告與買方蔡佳宏間亦不會成立買賣契約。是原告無論依據委任契約或居間契約請求給付報酬均屬無據。
二、兩造間之系爭委託銷售契約書為居間契約，亦屬消費關係，兩造於系爭委託銷售契約書之約定屬消費者保護法（下稱消保法）第2 條第7 款之定型化契約條款。原告向買方蔡佳宏收受之斡旋金非定金，斡旋金之規定違反消保法第11條、12條規定而屬無效；另系爭委託銷售契約書第8 條第3 項第2
、3 款約定，排除民法568 條第1 項規定（成立始得請求報酬），即與居間契約之立法意旨矛盾；又依系爭委託銷售契約書第6 條第2 項規定，倘原告可不論買賣條件磋商結果是否為符合被告之較佳利益，即已收受斡旋金強令被告選擇接受，致被告無取捨、議約之權利，原告亦無盡善良管理人義務為磋商之必要，要難達成系爭委託契約目的，以上條款均與消保法第12條第2 項第3 款規定有悖而無效。
三、由證人陳秀美於本院之證述可知：
（一）其證述稱買方出價達1560萬元有於18日跟被告報告之事，顯與客觀事實不符。
（二）系爭不動產買賣意願書形式上雖係10月18日，但實際上確切簽立時點是否為該日，誠有疑問？甚者，亦有可能是在被告方面為先表達修改契約之意願後，原告為使買方出價達到買賣金額1,560 萬元，而有倒填之可能。
（三）證人為原告之員工，二人利害關係甚切，證述之可信性為低，應非可信。
四、綜上，被告與訴外人蔡佳宏間之買賣契約尚未成立，系爭不動產買賣意願書之斡旋金約定，除不能拘束被告外，亦違反消保法第11條、第12條而無效；斡旋金未經被告確認同意，非轉為定金性質；且系爭契約第8 條第3 項第2 、3 款違反消保法第12條第2 項第2 款、第3 款規定，即應推定其顯失公平，上開約定與系爭委託銷售契約書實際運作情形，亦屬有間，顯屬違反誠信原則之定型化契約條款，亦均屬無效，是以，原告請求給付報酬自無理由。退步言之，若法院認定原告請求違約金為有理由時，因被告違約致原告因此省卻本需處理系爭不動產相關費用，若按委託銷售價格4%計算之違約金尚屬過高，懇請法院核減之。
五、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
參、兩造經法院整理並簡化爭點（配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語），結果如下:
一、兩造不爭執事項：
（一）被告（即賣方）委託原告仲介銷售被告所有系爭房地，雙方於106 年9 月17日分別簽訂系爭委託銷售契約書（下稱委託契約書，內容如原證1 所示）、委託事項變更契約書（內容如原證2 所示）。其中系爭委託銷售契約書所約定被告委託原告銷售系爭房地之開價為1750萬元，委託期間為106 年9 月17日起至107 年9 月16日止。另委託事項變更契約書就買賣價金（或承買總價款）約定變更為1560萬元，委託期間不變。
（二）原告與買方蔡佳宏於106 年10月11日13時簽訂第1 份系爭不動產買賣意願書（見原證6 ），承買總價款為1460萬元，斡旋期間自該意願書簽立起至106 年10月25日止。嗣原告與訴外人蔡佳宏再簽訂第2 份不動產買買意願書（即系爭不動產買賣意願書，見原證3 ），承買總價款為1560萬元，斡旋期間自該意願書簽立起至106 年10月31日止，系爭不動產買賣意願書之外觀上簽立日期為106 年10月18日。
（三）第1 張不動產買賣意願書及系爭不動產買賣意願書右下方「賣方簽章」欄位內載有：「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤。」等語，被告均未在該「賣方簽章」欄位上簽章。
（四）原告公司之承人陳秀美與被告女兒間曾於106 年10月18日13時10分、13時29分、13時49分，互通3 通電話（見原證7 ），並於10月19日17時05分由被告女兒傳送簡訊給陳秀美（見被證5 ）。
二、兩造爭執事項：
（一）系爭不動產買賣意願書，實際簽立日期為106 年10月18日或同月19日？
（二）雙方就系爭房地委託出售之總價格是否於106 年9 月17日後曾合意變更為1700萬元整？
（三）被告向原告變更底價在先或是訴外人蔡佳宏向原告表達願以1560 萬元買受在先？
（四）原告向買方蔡佳宏收受之斡旋金是否為定金？系爭斡旋金之規定是否違反消費者保護法（下稱消保法）第11條、12條規定而屬無效？
（五）系爭委託銷售契約書第8 條第3 項第2 、3 款是否違反誠信原則並顯失公平，及違反消保法第12條之規定，而屬無效？
（六）被告與買方蔡佳宏是否成立系爭房地之買賣契約？即原告可否代理被告收受買方蔡佳宏給付之斡旋金或定金，並同為代理買方蔡佳宏與賣方即被告之雙方，進而成立系爭房地之買賣契約？
（七）原告依據委任居間法律關係或系爭委託銷售契約書約定，請求被告給付仲介報酬624,000 元，有無理由？
肆、本院之判斷：
一、關於被告於何時向原告表達變更銷售條件，及原告與買方蔡佳宏間之系爭不動產買賣意願書係於何時簽立之認定：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。
（二）依被告所提出被告女兒江小姐與原告公司之承辦人陳秀美間之line通訊軟體對話顯示（見本院卷第53至56頁被證3
），106 年10月18日13：43分陳秀美以line傳送買方蔡佳宏所簽立之第1 份不動產買賣意願書，其內顯示買方蔡佳宏係於106 年10月11日13時簽立，承買之出價為1460萬元，約定斡旋截止日為106 年10月18日，但於「18日」塗改為「25日」；緊接著於同日22時32分陳秀美再次傳line訊息予被告女兒，表達已經約好明天（19日）早上10點等語，惟並未一併傳送買方蔡佳宏所簽立之系爭不動產買賣意願書（見本院卷第34頁被證1 ），由是可見在同日22時32分前，買方蔡佳宏尚未變更承買之出價，否則陳秀美大可一併傳送予被告女兒，職是原告主張買方蔡佳宏於106 年10月18日再次簽立第2 份不動產買賣意願書，同意以1560萬元承買云云（見本院卷第42頁答辯狀載），即屬有疑？（三）原告自認被告確實曾有表示前揭1460萬元金額確實過低等語（見本院卷第42頁答辯狀載），則陳秀美於106 年10月18日13時43分以line傳送買方蔡佳宏之第1 張承買出價1460萬元不動產買賣意願書，明顯與兩造間所簽立系爭委託銷售契約書所約定銷售價格1560萬元不合，自非被告所能接受，此由江小姐並未於該line訊息後回覆意見即明，由是亦可確認於同日22時32分陳秀美再次傳line訊息予被告女兒時，被告仍無法接受買方之承買出價，故被告女兒緊接其後於同日22時51分回以：「陳小姐妳好，妳只是我們的仲介，我們明天十點沒空。請妳以後不要臨時通知。再來，明天下午煩請妳來我們家，我們要商談改約事情。在改約條件沒有確認之前，我不會同意妳安排會見任何買方」等語（見本院卷第98頁背面），由此可見被告對原告之低價仲介銷售行為顯然已有微詞，並於斯時要求變更銷售金額，則被告辯稱：106 年10月18日被告認為出賣之價格甚低，因此要求原告更改出賣金額為1700萬元等語（見本院卷第29頁背面），當非虛妄。
（四）翌（19）日上午9 時42分起，陳秀美與被告女兒互相以line對話相約會面商談改約事宜，被告女兒於9 時49分傳達：「我早上在忙，麻煩你下午兩半過來改約內容」等語，陳秀美於9 時51分表示「好的，謝謝您」等語，顯然同意進行雙方商談改約，最終雙方相約於同日15時前在被告住處商談改約，於會面商談後之同日17時04分被告女兒再次以line傳達被告對於承買總價款變更為1700萬元之意思表示，並要求原告之銷售不得低於此價格，及要求重訂委託銷售契約等語（見本院卷第99頁背面至100 頁），由此被告之反應，可見雙方當日下午之會面商談最終並無交集。陳秀美稍後於相隔5 小時43分後之同日22時47分以line傳送訊息表示：房仲陳秀美已告知買方價格已達賣方專任委託之底價1560萬元等語，並傳送買方所簽立系爭出價1560萬元之不動產買賣意願書及已交付斡旋金之照片予被告女兒（見本院卷第100 頁背面至101 頁）。由是以觀，可以確認陳秀美最早實際正式提示買方所簽立系爭出價1560萬元之不動產買賣意願書予被告方之時點，若非106 年10月19日15時在被告住處商談之際，即是同日22時47分以line傳送照片時。而參照被告辯稱：原告代理人陳秀美直至「直至」同日22時47分始通知被告，原告已與買方蔡佳宏簽立第2 張不動產買賣意願書等語（見本院卷第51頁答辯狀載），依此說法，陳秀美於被告住處商談時，並未提示買方蔡佳宏所簽立之系爭不動產買賣意願書，且證人陳秀美於本院到庭亦證稱於19日到被告住處商談時，並未提出買方蔡佳宏簽立之系爭不動產買賣意願書予被告等語（見本院卷第128 頁）。職是，在此10月18日22時51分，被告女兒已以line訊息表示相約19日下午變更委託銷售條件，在改約前不同意會見任何買方，已明顯表達無意依先前所簽立系爭委託銷售契約書及委託事項變更契約書所約定銷售條件出售之意，並且表達兩造應先行改約再行委託銷售。（五）買方蔡佳宏所簽立第1 份不動產買賣意願書之簽立日期，明確填載「106 年10月11日13時」，但系爭不動產買賣意願書，則僅記載簽立日期「106 年10月18日」，而無簽立時間之填載（按原告主張係於106 年10月18日22時51分之前簽立，見本院卷第59頁準備二狀載），證人陳秀美於本院到庭為證，亦無法證明具體之簽立時間（見本院卷第126 至127 頁）。而由此對照兩份不動產買賣意願書簽立時間之差異，以及上開陳秀美與被告女兒之line對話內容，暨陳秀送傳送系爭不動產買賣意願書出現之時點，綜合以觀，系爭不動產買賣意願書是否確於被告要求改約前之「106 年10月18日」先為簽立？顯有疑竇！尚難遽信。
（六）雖原告舉中華電信通信記錄報表以證明106 年10月18日13時10分、13時29分、13時49分許，「原告公司之員工陳秀美與原告間」曾有電話聯繫，及於10月19日17時05分有傳3 封簡訊等情（見本院卷第103 至105 頁原證7 ）。惟此通聯紀錄並無法證明該電話聯繫及簡訊內容為何？而對照106 年10月18日13時43分，陳秀美猶以line傳送買方蔡佳宏所簽立之第1 份出價1460萬元不動產買賣意願書予被告女兒，顯見在該時間之前後，買方蔡佳宏仍未與原告簽立系爭不動產買賣意願書甚明，陳秀美始會僅傳送第1 份不動產買賣意願書。反觀被告就此通聯紀錄辯稱：106 年10月18日之3 通撥打紀錄，係被告女兒撥打（發信）至原告公司員工陳秀美之手機，被告之目的係在表達改約之意願，10月19日3 封簡訊則為被告女兒傳送改約意願至原告員工陳秀美手機等語（見本院卷第109 頁正、背面答辯狀載），其所辯顯然較符合雙方以line傳達訊息之內容。故原告所提上開通聯紀錄並不能為有利於己之佐證，反而可證明於買方蔡佳宏向原告表示願以1560萬元買受前，被告既已先表達改約之意。
二、買賣雙方就預約買賣價金意思表示未合致，原告尚未達成「仲介成交」：
（一）按契約有預約與本約之分。其因當事人由他方受有定金，依民法第248 條規定，視為成立之契約。究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立「本約」（最高法院70年台上字第1474號民事判例參照）。次按不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約（最高法院79年度台上字第1357號判決要旨參照）。查系爭委託銷售契約書之契約關係重在委託銷售，並非買賣雙方之買賣契約書，此由系爭委託銷售契約書第6 條第3 項約定：「甲乙雙方約定本契約為專任委託契約，買賣雙方價金與條件一致時，甲方應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂『不動產買賣契約書』…」等語（見本院卷第6 頁）即明。又原告與買方蔡佳宏所簽立之不動產買賣意願書，是由委託仲介斡旋之買方交付斡旋金以表達承買意願，經由仲介向賣方磋商，是其契約關係重在買方委託斡旋之權利義務約定，就買賣當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式、稅負、費用及違約等重要事項之具體內容，均未載明，且其意願書右下方預留買方簽章欄及賣方簽章欄，賣方簽章欄之內容為：「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」等語（見本院卷第10頁），其明顯非買賣契約之本約，以此參照上開系爭委託銷售契約書第6 條第3 項約定成交之買賣雙方需另行簽訂「不動產買賣契約書」乙節以觀，可見買方與仲介所簽立不動產買賣意願書，充其量僅得解為係由仲介斡旋促成買賣雙方成立買賣契約（本約）之預約而已。
（二）再按買方於簽立系爭買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約) 之成立為目的之所謂「立約定金」。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，而有民法第249 條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定（最高法院93年度台上字第441 號判決要旨參照）。而預約之本質仍屬契約之一種，故預約之成立與否，仍應依一般契約法則之規定斷之。是民法第153 條第1 項規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，此於預約之訂立仍有適用。查：
1.買方蔡佳宏於簽立第1 份不動產買賣意願書時，已交付現金5 萬元之斡旋金予原告公司之承辦人陳秀美，此見被證1 之第1 份不動產買賣意願書所載即明（見本院卷第34至35頁），而當時買方蔡佳宏之承買出價為1460萬元，與被告委託原告銷售之出價1560萬元明顯不合，斯時不生買賣雙方成立買賣預約之意思表示合致，買方蔡佳宏所簽立之第1 份不動產買賣意願書，依該不動產買賣意願書第3 條第1 項後段之約定，自動失效，則該筆5 萬元現金之斡旋金，自不得作為預約買賣之定金。
2.原告公司之代理人陳秀美雖於106 年10月19日22時47分以li ne 傳送系爭出價1560萬元不動產買賣意願書及已交付斡旋金現金之照片予被告女兒（見本院卷第100 頁背面至101 頁）。惟在此之前，被告女兒已於106 年10月18日22時51分向原告代理人傳達改約之事，並經原告代理人於106 年10月19日9 時51分表示同意進行商談改約，已如上述。
3.兩造間就系爭房地之委託銷售價格從最初議定1560萬元，更改為1750萬元，再變更為1560萬元，此由系爭專任委託銷售契約書及委託事項變更契約書之記載（見本院卷第6
頁、第9 頁）即明，是兩造間就委託銷售價格約定之變更，並非無前例，由此益可證一般房屋買賣仲介居間契約所約定之委託銷售價格，通常以賣方之主觀意願為主。被告委託銷售價格先由1560萬元，更改為1750萬元，再變更為1560萬元，其後為求自身利益，欲再變更調整為1700萬元，仍係在其原意定出售價金之範圍內，並非突兀。而居間契約之債權契約並不以書面訂立為必要，其後變更契約內容自亦不以訂立書面為必要，尤其是領有報酬之委託銷售居間契約，受託人應盡善良管理人之義務，自應以委託人之利益為先，不得限制委託人變更委託銷售價格及其變更方式，特別是在同意仲介為買賣雙方代理之附合型式居間契約，對於委託人權益之限制約定，更應本於契約平等及誠信原則，從嚴審認其合理性，以保護消費者。本件系爭委託銷售契約書為典型之附合契約，被告為消費者一方，制式契約條款內約定同意原告為買賣雙方之代理（見本院卷第6 頁系爭委託銷售契約書第6 條第1 項約定），此為兩造所不爭執之事。而被告亦自承：「如果買方出價低於賣方願意出售的底價，經仲介詢問賣方後，賣方如果願意接受就發生變更原來約定仲介銷售底價之效力，就會要求賣方再買方所出具的買賣意願書右下方，賣方同意欄位簽名確認。」等語（見本院卷第67頁言詞辯論期日陳述），可見兩造間原來約定之仲介銷售底價是可以隨時視仲介情況以意思表示變更之，並非一定須另書立書面約定。則在被告女兒已於106 年10月18日22時51分向原告代理人傳達改約之事時，兩造就系爭委託銷售契約書之銷售價格約定已因被告方之通知改約而推翻原約定，並經原告公司之承辦人於106 年10月19日9 時51分表示同意進行商談改約，自不受系爭委託銷售契約書第14約定「非經雙方書面同意，單方不得任意變更」之限制。是以無論被告此時已否表達變更委託銷售價格為1700萬元，抑或兩造間尚在協議具體之銷售金額，但被告既已表達變更委託銷售價格在先，可確認原約定銷售價格1560萬元之意思表示，在買方蔡佳宏簽立系爭不動產買賣意願書前，即已為被告推翻並經原告同意，自不生被告與買方蔡佳宏就系爭房地之買賣價金，達成以1560萬元成交之買賣預約之意思表示合致。因而即使買方蔡佳宏將簽立第1 份出價1460萬元不動產買賣意願書所交付之斡旋金5 萬元，移作系爭不動產買賣意願書之斡旋金，但因賣方此時之出售價金為1700萬元，作為被告委託銷售代理人之原告，自不能亦無權仍援用被告先前委託銷售價格1560萬元與買方就買賣預約之買賣價金達成意思表示合致，從而亦不生該筆5 萬元斡旋金現金充作定金之效力。何況系爭不動產買賣意願書亦尚未經被告於不動產買賣意願書右下角「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之訂金無誤」欄位簽章，顯見蔡佳宏與被告尚未就上開預約中關於買賣價金條件部分達成意思表示合致，自難謂原告已達成「仲介成交」。
三、綜上所述，就系爭委託銷售契約，被告在買方蔡佳宏簽立系爭不動產買賣意願書出價承買前，已變更系爭委託銷售契約之銷售價格，買賣雙方就買賣預約之價金意思表示未能一致，尚難認原告已達成仲介成交，亦非可歸責於被告，則原告依據委任居間法律關係或系爭委託銷售契約書約定，請求被告給付仲介報酬624,000 元，及法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。至其假執行之聲請，因其訴業經駁回而失所依附，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
五、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 26 日民事第一庭 法 官 賴恭利
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 9 月 26 日書記官 王秀如