臺灣臺中地方法院106年度訴字第652號

臺灣臺中地方法院民事判決　106年度訴字第652號

原告

林清好

訴訟代理人

施澍芳

被告

民權福邸管理委員會

法定代理人

蔡松茂

訴訟代理人

楊進銘

　　　　　　謝馨慧

上開當事人間請求返還停車位事件，經本院於民國106 年8 月17

日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告方面：

一、原告於民國91年4 月4 日購買門牌號碼臺中市○區○○街000號1樓房屋（註：系爭房屋坐落於臺中市○區○○○段000000號土地上之同地段4612號建物），位於民權福邸公寓大廈後方（出入口皆由民權福邸公寓大廈後方的民權路466巷內，其他住戶無法從此處進出），購買時賣方有告知且在買賣契約上註明，在389號門口右方有一平面車位即編號25停車位為389號使用。依照權狀記載，原告之公共持分應有61.85平方公尺【指：共同使用部分4643建號，面積1110.05平方公尺×權利範圍557/10000＝61.85平方公尺】，土地權狀的公共持分有38.61平方公尺，為同一大樓其他住戶的2至3倍，其他住戶也都知道無人提異議，15年來大家相安無事。被告管理委員會（下稱被告）於105年12月突然提異議並表示編號25停車位之土地為大樓所有，要求收回編號25號停車位由被告處理，原告不同意被告請求，因原告持有公共持分確實包含編號25停車位，且由工務局核發之使用執照亦註明室外停車位1輛，15年來原告一直有繳管理費（包含公共持分），原告將權狀範圍內花圃打除設置停車位並非佔用社區土地，其他住戶亦無法從此處出入。原告買受上開房屋是在91年簽立，被告訂立規約條款於99年，因此該規約對原告自無拘束力。

二、聲明：

㈠被告應返還坐落於臺中市○區○○○段000000○地地號上停車位編號25號，即門牌號碼臺中市○區○○街000 號後方之左後側停車位。

㈡訴訟費用由被告負擔。

貳、被告方面：

一、依公寓大廈管理條例第3 條第4 項規定：「公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」，原告所佔用之空地為民權福邸公寓大廈之法定空地（即原告所指之編號25停車位位置），由臺中市○區○○○段000000地號土地之地籍圖謄本，可知其土地所有權為區分所有權人共33戶共同持有共分，系爭法定空地屬社區公用部分，並因分割增加144-87地號作迴車道使用，由被告管理委會管理，原告卻私自佔用。原告雖稱購買前賣方有告知且在買賣契約上有註明，389 號門口右方有一平面停車位為389 號使用，然查原告提出之買賣契約書僅備註：「交屋前，乙方應將本件屋前車位用欄杆回復原狀」，並未有任何停車位標示，且原告未提供任何法定權狀證明編號25停車位之空地屬原告所有，而該空地欄杆係於89年間，為維護社區安全，防止外來車輛進入巷道內停放車輛影響社區內進出而設置，屬於公共設施之一部分，並非屬於原告所有之財產，原告要求賣方修復是因當時欄杆因外力受損，始備註要求修復，自不得作為編號25停車位之空地屬原告所有之憑證。

二、另臺中市○區○○○段0000○號之建物屬地下室停車位，乃透過買賣或繼承等方式由24位區分所有權人取得，而編號25停車位則屬民權福邸公寓大廈之法定空地，為社區公用部分。又依公寓大廈管理條例第58條規定，持分共有部分須經由管理委員會管理或開會由區分所有權會議通過，並由管理委員會出證分管專用之，1 樓法定空地（即原告所指編號25停車位所處位置）乃管理委員會或建商，為利用建物本身多餘之空間所自行劃設之車位，對各區分所有權人均無應有部分；依民權福邸公寓大廈規約第2 條第4 項：停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共用持分之停車空間經區分所有權人會議之決議者，得將部分之停車空間約定為特定專用部分供特定區分所有權人使用。被告於105 年10月20日召開第2 次區分所有權人會議，1 樓編號25停車位為民權福邸公寓大廈法定停車位，屬社區公用部分，經由在場區分所有權人投票28票通過，並函臺中市北區區公所備查在案。是1 樓法定空地（即原告所指之編號25停車位位置）為民權福邸公寓大廈法定空地，屬社區公用部分，原告無權佔用，自應返還予民權福邸大廈區分所有權人。

三、並聲明

㈠原告之訴駁回。

㈡訴訟費用由原告負擔。叁、本件經本院與兩造整理不爭執及爭執事項，結果如下（見本院卷第191 頁反面）：

一、本件不爭執事項：

㈠原告於91年4 月4 日向訴外人張唯淯購買坐落於臺中市○區○○○段000000地號土地及其上同地段4612建號，即門牌號碼台中市○區○○街000 號房屋。

㈡臺中市○區○○○段0000○號為民權福邸公寓大廈的地下層，共編列由24人共同持有（見本院卷第54至58頁）。

㈢民權福邸公寓大廈是由起成建設股份有限公司於82年間興建（中工建使字第1972號）（見本院卷第29至30、83頁至84頁）。

㈣起成建設有限公司所核發之民權福邸停車位分管證明書（見本院卷第127 頁至第133 頁、第145 頁至第147 頁、第151頁至第152 頁）。

二、本件爭執事項：

㈠原告請求返還坐落於臺中市○區○○○段000000地號土地上停車位編號25號，即門牌號碼臺中市○區○○街000 號後方之左後側停車位（即本院卷第13頁照片紅色車輛旁邊之停車位），有無理由？

肆、本院得心證之理由：

一、本件原告於91年4 月4 日向訴外人張唯淯購買坐落於臺中市○區○○○段000000地號土地（權利範圍：10000 分之508）及其上同地段4612建號（權利範圍：全部），即門牌號碼台中市○區○○街000 號房屋，及共用部分之4643建號（權利範圍：10000 分之557 ）等事實，為兩造不爭執，並有不動產買賣契約書、建物及土地登記簿第一類謄本、建物登記本第二類謄本（建號全部）、土地及建物所有權狀、支票（均為影本）等在卷可佐（見本院卷第10至11、14至17、179至180 、189 至189 頁），堪認信實。又民權福邸公寓大廈是由起成建設股份有限公司於82年間興建，而位於臺中市○區○○○段0000○號即門牌號碼臺中市○區○○街000 號，為民權福邸公寓大廈之地下層，共編列由24人共同持有，起成建設有限公司亦核發之民權福邸停車位分管證明書等事實，為兩造不爭執，並有中工建使字第1972號使用執照存根在卷可佐（見本院卷第29至30、83頁至84頁）、及臺中市政府都市發展局106 年5 月5 日中市都工字第1060071736號函文檢送之上開建造執照相關資料、建物登記地類謄本、車位證明書、停車位分管證明書等在卷可憑（見本院卷第54至58、127 至133 頁、145 至147 頁、151 至152 頁），亦堪信實。

二、按公寓大廈區分所有建物之共同使用部分，性質上係屬共有，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或協議分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又共同使用部分之停車位，與建物專有部分，具有密不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之停車位使用權單獨出售他人，或保留停車位使用權而將建物專有部分出售他人（公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定參照）。至依共有人間之分管協議，區別有無停車位使用權之表徵，則莫衷一是。大別之可分為二，即以應有部分之比例多寡（有停車位者較無停車位者多出若干比例之應有部分），或非以應有部分之比例多寡為表徵。前者，完全受物權變動法則之規範，且可自應有部分之登記判定何人有停車位之使用權；後者雖無從自應有部分之登記看出端倪，惟仍應受前述停車位使用權轉讓法則之限制（最高法院97年度台上字第694號判決參照）。次按「區分所有建物之共用部分，應另編建號，單獨登記，並依下列規定辦理：一、同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。二、區分所有建物共用部分之登記僅建立標示部，及加附區分所有建物共用部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」、「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。前項非屬共用部分之權利範圍及位置，應依當事人合意為之。」土地登記規則第72條第1 款、第2 款及第82條分別定有明文。內政部曾以80年9 月18日台內營字第8071337 號函釋示：「一、依建築法第102 條之1 規定，建築物依規定應附見防空避難設備或停車空間，按其性質應依土地登記規則第72條規定辦理所有權登記，但為考量社會實際發展需要，依左列規定辦理：㈠區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。㈡前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第72條規定辦理。㈢區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。二、基於法律不溯既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理。」嗣土地登記規則第72條第1 、2款於80年11月29日修正為「同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外；共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人。」（於84年7 月12日修正後為第75條第1 款、第80條，90年9 月14日修正後再移為現行之第81條第1 款、第94條）。其後，內政部再以83年5 月13日台內地字第8375317 號函釋示：「依法自行增設或獎勵增設供公眾使用之停車空間，由當事人合意，倘非屬共同使用部分，並編列有門牌、領有戶政機關核發之地下室證明書、或領有地下室所在地址證明書者，得依土地登記規則第73條規定申辦建物所有權第一次登記。至增設停車空間之確切位置範圍，依使用執照所附竣工平面圖上所標示位置為準。」此一土地登記規則修正及相關函釋之意旨，實與前述公寓大廈管理條例第4 第2 項之規定意旨相牟，合先敘明。

三、經查：

㈠根據卷附之臺中市政府都市發展局106 年5 月5 日中市都工字第1060071736號函文及上開建造執照、施工平面圖、土地及建物謄本，可知臺中市○區○○○段000000地號土地之所有權人登記為民權福邸大廈區分所有權人共有，編號25停車位所處位置之土地並無獨立之土地登記或建物登記，而是位於臺中市○區○○○段000000地號土地，屬民權福邸大廈社區之法定空地。再依B1之施工平面圖（見本院卷第65頁反片），可知民權福邸公寓大廈地下室設置有台電受電室、水箱、辦公室、機械室、防空避難室兼停車空間使用；而停車位部分則置有24車位（2 平面車位、22機械車位），該停車位有獨立之建物登記，即臺中市○區○○○段0000○號，分別登記由陳素珠等24人共有，有土地暨建物登記謄本、民權福邸公寓大廈竣工及二次工程圖在卷可參（見本院卷第41頁至第49頁反面、第54頁至第58頁、第86頁），益證民權福邸公寓大廈就停車位部分，僅有24個停車位，且有獨立產權登記，而編號25停車位之位置，屬民權福邸公寓大廈之法定空地，屬民權福邸公寓大廈共有人之共有。

㈡雖原告主張其於91年4 月4 日向訴外人張唯淯購買坐落於144-32地號，及其上4612建號即門牌號碼台中市○區○○街000 號不動產，該不動產買賣契約第15條第2 項有加註「交屋前，乙方（指賣方張唯淯）應將本件屋前車位用欄杆回復原狀」等語，然此並未及提編號25停車位是屬於該用戶之專用共同部分或專屬部分，僅是出賣人負有將屋前車位用欄杆回復原狀之義務；況上開不動產買賣倘如原告主張編號25停車位屬其購買之不動產範圍，理應於不動產買賣契約書第4 條【停車位標示】將停車位之編號及產權資料詳細記載，然細觀該不動產買賣器約書並無關於停車位之記載，是原告主張該不動產買賣契約書已含有編號25停車位之所有權，即有疑義？

㈢至原告主張依據臺中市○區○○○段0000號建物登記第二類謄本（見本院卷第179 至180 頁）所載，其公共持分有61.85 平方公尺【計算式：1110.05 平方公尺×權利範圍10000分之557 ＝61.85 平方公尺】，土地權狀的公共持分有38.61 平方公尺，為其他住戶的2 至3 倍，是持有公共持分確實包含編號25停車位，工務局核發之使用執照亦註明室外停車位1 輛，是編號25停車位之所有權為其所有乙節；然查，編號25停車位並未獨立編列建號，如前所述，而係與其他公共設施共同編列於144-32地號土地，屬公寓大廈之共用部分；且依建物登記第二類謄本記載，前揭4643號建物公共部分一層為84.09 平方公尺、第二層為49.94 平方公尺、第三層至第七層均各為48.39 平方公尺、屋頂突出物為170.55平方公尺、騎樓為23.66 平方公尺、地下層為540.31平方公尺，若依原告主張其權利範圍為10000 分之557 ，自應就上開第一至七層、騎樓、屋頂突出物與地下層之面積為基礎計算，而非如其提出之公共使用計算總結表（見本院卷第24頁）所記載公共設施只有一層、屋頂突出物、騎樓、地下層而已，其原告應有部分之權利範圍係抽象存在於全部共有物上，是原告為此主張及其計算總結表，難以憑採。至工務局核發之使用執照雖註明室外停車位1 輛，惟此僅表示民權福邸公寓大廈得設置室外停車位1 輛，並未能證明該室外停車位係由原告取得所有權或使用權利。

㈣又依據被告所提之民權福邸大廈住戶規約（見本院卷第193至196 頁），住戶規約係於99年6 月12日訂立，依據公寓大廈管理條例第55條第2 項前段規定，自應以85年5 月27日訂立之公寓大廈規約範本（下稱規約範本）視為規約，規約範本第2 條第4 項規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用」。查，編號25停車位既位於臺中市○區○○○段000000地號土地，屬法定空地，為民權福邸公寓大廈區分所有權人共有，原告於審理期間亦陳稱賣方無交付停車位使用證明書或權利證明書（見本院卷第177 頁正反面），則縱認原告與訴外人張唯淯買賣契約標的包含編號25停車位，惟編號25停車位系爭車位於法定空地上，自應由民權福邸公寓大廈區分所有權人共有，然編號25停車位未經區分所有權人同意作為原告停車使用並由管理委員會造冊保存，縱訴外人張唯淯於不動產買賣契約中有承諾要「本件屋前車位用欄杆回復原狀」，亦僅具債權之效力，而不得成為其有利於己主張之證明。準此，原告自不得以不動產買賣契約上有前揭「交屋前乙方應將本件屋前車位用欄杆回復原狀」等語，即認其已取得編號25停車位所有權而對抗被告。

四、另原告主張買賣契約簽訂日為91年4 月4 日，而被告之住戶規約條款（見本院卷第193 至196 頁）於99年6 月12日訂立，自不適用住戶規約條款一節；惟依據公寓大廈管理條例第55條第2 項前段規定，自應以85年5 月27日規約範本視為規約，而原告，未能證明已取得編號25停車位所有權或提處正當使用權權源，已如前述，則依據公寓大廈管理條例第23條第1 項規定，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，則99年6 月12日被告訂立規約後，民權福邸公寓大廈全體住戶自應適用並遵守訂立或之後修正之規約內容，該全體住戶適用範圍自應包括原告在內。本件被告於105 年6 月2 日、同年10月20日召開區分所有權利會議，處理編號25停車位之使用權爭議，決議原告應返還區分所有權人共有之法定空地上系爭停車位，有民權福邸大廈規約第2 條作為依據，且決議內容亦未違反法令規定，則本件原告抗辯不適用被告99年6 月12日訂立之規約條款，自屬無理由。

五、綜上所述，原告未能提出編號25停車位之所有權證明資料，亦未能提出該停車位專屬使用之權利證明文件，以茲證明其有權利或使用權存在，亦未與其他區分所有權人約定供原告使用編號25停車位，則原告請求被告返還坐落於臺中市○區○○○段000000地號土地144- 32 地號土地之編號25停車位，即屬無理由，應予駁回。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。