臺灣臺中地方法院106年度重訴字第301號

臺灣臺中地方法院民事判決　106年度重訴字第301號

原告

即反訴被告

吳阿玉（林鐵石之繼承人）

即反訴被告

林莉青（林鐵石之繼承人）

即反訴被告

林莉玲（林鐵石之繼承人）

即反訴被告

林莉雯（林鐵石之繼承人）

即反訴被告

林寶璘

即反訴被告

林寶琮

即反訴被告

林純立

即反訴被告

林育立

即反訴被告

林峻民

即反訴被告

林玟媛

即反訴被告

蘇林玟娟

即反訴被告

林耿立

即反訴被告

林純白

即反訴被告

林純青

即反訴被告

林和鸞

即反訴被告

林睦鈴

即反訴被告

林哲生

即反訴被告

林哲漢

即反訴被告

林妍芳

即反訴被告

林婉芳

即反訴被告

林仁平

即反訴被告

林京彥

即反訴被告

林妙姿

即反訴被告

林娜娜

即反訴被告

林慶煇

即反訴被告

林翠吟

即反訴被告

賴憲德

即反訴被告

賴憲正

即反訴被告

賴靜瑩

即反訴被告

賴憲毅

即反訴被告

陳正一

即反訴被告

魏健裕

即反訴被告

魏伯憲

即反訴被告

魏克儒

即反訴被告

詹明惠

即反訴被告

詹基宏

即反訴被告

詹家欣

即反訴被告

林慶星

即反訴被告

高瀨想瑛

即反訴被告

黃貴聰

即反訴被告

黃貴顯

即反訴被告

周奇潭

即反訴被告

黃熙雪

即反訴被告

黃熙玲

即反訴被告

兼 共 同

訴訟代理人

林倉民

上一人訴訟代理人

徐曉萍律師

被告

即反訴原告

寰宇汽車有限公司

法定代理人

謝垂津

被告

廖銘濱

共同訴訟代理人

周進文律師

被告

台中商業銀行股份有限公司

法定代理人

賴進淵

訴訟代理人

蔡易道

　　　　　　李明哲

上列當事人間請求解除契約等事件，本院於中華民國107 年4 月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、本訴部分：

一、程序部分：

（一）原告起訴時，原先位聲明關於請求被告寰宇汽車有限公司（下稱寰宇公司）塗銷所有權移轉登記部分，嗣更正為如主文第5 項所示，以資明確。原先位聲明關於請求被告寰宇公司、廖銘濱將土地騰空交還原告，及被告寰宇公司、廖銘濱連帶給付原告相當於租金之損害部分，嗣更正為僅向被告寰宇公司請求；請求被告寰宇公司給付原告相當於租金之損害金額，併予更正為如附表二所示之不當得利，並補充聲明由原告林倉民代為受領。原先位聲明陳明願供擔保請准宣告假執行部分，更正為僅就請求被告寰宇公司騰空交還土地部分聲請假執行。原備位聲明請求被告寰宇公司、廖銘濱連帶給付新臺幣（下同）16,460,000元，及自民國105 年9 月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，嗣更正為不真正連帶之聲明，暨利息起算日均改為105 年11月9 日。以上，應係不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加（民事訴訟法第256 條參照），被告寰宇公司、廖銘濱亦表明同意原告所為之更正（見本院卷二第173 頁反面），均無異議，合先敘明。

（二）原告於訴訟中追加被告台中商業銀行股份有限公司（下稱台中商銀），併追加如主文第1 至4 項所示之聲明，被告寰宇公司、廖銘濱表明對此無意見（見本院卷二第136 頁正反面）。查被告於訴之追加均無異議，而為本案之言詞辯論，已視為同意追加，依民事訴訟法第255 條第2 項、第1 項第1 款之規定，應准許追加。

（三）被告寰宇公司之法定代理人原為廖銘濱，嗣於訴訟中變更為謝垂津，此有被告寰宇公司基本資料及變更登記表相關資料在卷可稽（見本院卷二第244 至261 頁），業據被告寰宇公司謝垂津以及原告具狀聲明承受訴訟（見本院卷三第4 、7 頁），核無不合，應予准許。

（四）被告台中商銀受合法之通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：

（一）先位之訴：

1.被告寰宇公司於103 年12月26日向原告吳阿玉、林莉青、林莉玲、林莉雯之被繼承人林鐵石（104 年7 月10日死亡），原告林寶璘、林寶琮、林純立、林育立、林倉民、林峻民、林玟媛、蘇林玟娟、林耿立、林純白、林純青，訴外人黃林綠綺（103 年8 月26日死亡）之繼承人即原告黃貴聰、黃貴顯、周奇潭、黃熙雪、黃熙玲，原告林和鸞、林睦鈴、林哲生、林哲漢、林妍芳、林婉芳、林仁平、林京彥、林妙姿、林娜娜、林慶煇、林翠吟、賴憲德、賴憲正、賴靜瑩、賴憲毅、陳正一、魏健裕、魏伯憲、魏克儒、詹明惠、詹基宏、詹家欣、林慶星、高瀨想瑛購買坐落臺中市○區○○○段0000地號土地（下稱系爭土地），並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。

2.依此買賣關係，系爭土地登記為林鐵石及原告林寶璘、林寶琮、林純立、林育立、林倉民、林峻民、林玟媛、蘇林玟娟、林哲生、林仁平、林京彥、林妙姿、林娜娜、林慶煇、林翠吟、林慶星、高瀨想瑛分別共有，應有部分合計12分之11部分，於104 年8 月14日以臺中市中山地政事務所普登字第142750號收件將所有權移轉登記與被告寰宇公司；其餘登記為原告林倉民、林峻民、林玟媛、蘇林玟娟、林純立、林耿立、林育立、林純白、林純青、林寶璘、林和鸞、林睦鈴、林寶琮、林哲生、林哲漢、林妍芳、林婉芳、賴憲德、賴憲正、賴靜瑩、賴憲毅、陳正一、魏健裕、魏伯憲、魏克儒、詹明惠、詹基宏、詹家欣、黃貴聰、黃貴顯、周奇潭、黃熙雪、黃熙玲公同共有應有部分12分之1 部分，於104 年10月7 日以臺中市中山地政事務所普登字第173860號收件將所有權移轉登記與被告寰宇公司，已於104 年10月12日完成登記，全部移轉為被告寰宇公司所有。且系爭土地已於104 年3 月30日交付被告寰宇公司管領使用。

3.依系爭買賣契約第2 條、第3 條約定，被告寰宇公司應給付總價金為23,564,750元，並分為簽約款2,300,000元、用印款2,300,000 元、完稅款即「雙方於分別共有部分（持分11/12 ）所有權移轉登記完成及依本約交付擔保本票之同時，買受人一次付清（含土地增值稅）。」7,000,000 元、尾款即「所有權全部移轉完竣後，買方以本件標的向金融機構貸款核撥時一次付清，貸款金額如有不足買方應以現金一次補足。」11,964,750元。並於系爭買賣契約第12條第16款載明：賣方全體授權原告林倉民為領款等行為。然而被告寰宇公司僅給付如附表一所示之價款，合計10,333,186元，尚有不足額之完稅款及尾款合計13,231,564元（計算式：23,564,750－10,333,186＝13,231,564）未給付。原告遂委託律師於105 年8 月25日發函催告被告寰宇公司於七日內出面處理買賣價金，預告將解除契約，於105 年8 月26日送達；再委託律師於105 年9 月8 日發函表示解除契約，於105 年9 月9 日送達。其後，原告又委託律師於105 年11月2 日發函催告被告寰宇公司於七日內出面處理買賣價金，再預告將解除契約，於105 年11月3 日送達，並以本件起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，係依民法第254 條之規定及系爭買賣契約第10條第1 項之約定解除契約。

4.至於被告寰宇公司以原告林純立曾就系爭土地應有部分36分之1 為訴外人周全祥設定擔保債權10,000,000元、存續期間為86年5 月8 日至87年5 月8 日之抵押權，因原告未能塗銷該抵押權，而為拒絕付款之抗辯。但此事曾經雙方協議，被告寰宇公司可保留系爭土地36分之1之價款，迄該抵押權塗銷完成後再為給付。從而，被告寰宇公司拒絕給付剩餘買賣價金，並無理由。

5.系爭買賣契約因可歸責於被告寰宇公司之事由，致解除契約，依民法第259 條第1 款規定，被告寰宇公司負有將系爭土地之所有權及占有狀態均回復原狀之義務，即塗銷所有權移轉登記等（詳後述），並交還土地；至於被告寰宇公司已繳之所有價金，依系爭買賣契約第10條第1 項約定，由原告沒收，作為懲罰性違約金。既解除契約，被告寰宇公司自104 年3 月30日起占有系爭土地而受利益，即致原告受有相當於租金之損害，爰依民法第179 條規定，按每月50,000元，依應有部分比例計算（小數點以下四捨五入），請求被告寰宇公司按月給付原告如附表二所示金額。

6.惟被告寰宇公司已於105 年7 月6 日以系爭土地為被告台中商銀設定擔保債權總金額19,200,000元、擔保債權確定期日為135 年6 月30日之最高限額抵押權，同時為被告台中商銀設定存續期間105 年7 月1 日至135 年6月30日之地上權。因被告台中商銀尚未將任何貸款核撥與被告寰宇公司，故被告寰宇公司與被告台中商銀間所為上開設定抵押權及地上權之物權行為，均屬無償行為，而有害及原告因解除買賣契約，請求被告寰宇公司將系爭土地之所有權回復原狀之債權，爰依民法第244 條第1 項規定，訴請撤銷被告寰宇公司與被告台中商銀間所為上開行為，並依民法第244 條第4 項規定，聲請命被告台中商銀回復原狀，即塗銷上開抵押權及地上權設定登記等語。

7.並聲明：

（1）被告寰宇公司與被告台中商銀間於105 年7 月6 日就系爭土地所為擔保債權總金額19,200,000元最高限額抵押權設定行為應予撤銷。

（2）被告台中商銀應將前項抵押權設定登記予以塗銷。

（3）被告寰宇公司與被告台中商銀間於105 年7 月6 日就系爭土地所為地上權設定行為應予撤銷。

（4）被告台中商銀應將前項地上權設定登記予以塗銷。

（5）被告寰宇公司應將系爭土地應有部分12分之11於104年8 月14日以臺中市中山地政事務所普登字第142750號收件所為之所有權移轉登記塗銷，並將系爭土地應有部分12分之1 於104 年10月7 日以臺中市中山地政事務所普登字第173860號收件所為之所有權移轉登記塗銷。

（6）被告寰宇公司應將系爭土地騰空交還原告。

（7）被告寰宇公司應自104 年3 月30日起至前項履行止，按月給付原告如附表二所示金額，由原告林倉民代為受領。

（8）聲明第6 項部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。

（二）備位之訴

1.如認原告與被告寰宇公司間就系爭土地之買賣關係未經合法解除，則依買賣關係，請求被告寰宇公司給付剩餘之價款13,231,564元，加計違約金，共16,460,000元。又因原告委託律師於105 年11月2 日發函催告被告寰宇公司於七日內出面處理買賣價金，爰以105 年11月9 日起算法定遲延利息。

2.被告廖銘濱於104 年10月6 日簽發如附表三所示之本票二張交付原告林倉民收執，面額合計16,460,000元，以擔保被告寰宇公司上揭應給付之買賣價金及違約金，爰依票據關係，請求被告廖銘濱給付票款16,460,000元。又因原告委託律師於105 年11月2 日亦發函催告被告廖銘濱於七日內出面處理買賣價金，爰以105 年11月9 日起算法定遲延利息。

3.被告寰宇公司、廖銘濱具有同一目的，本於各別之發生原因，對原告各負全部給付之義務，為不真正連帶債務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務等語。

4.並聲明：

（1）被告寰宇公司應給付原告16,460,000元，及自105 年11月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（2）被告廖銘濱應給付原告16,460,000元，及自105 年11月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（3）前二項所命給付，如其中一被告已為給付，他被告於該給付範圍內同免其責任。

（4）聲明第1 項、第2 項部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告寰宇公司則以：

（一）原告林純立曾就系爭土地應有部分36分之1 為周全祥設定擔保債權10,000,000元、存續期間為86年5 月8 日至87年5 月8 日之抵押權。原告林倉民於代理原告全體簽訂系爭買賣契約時聲稱：林純立設定予周全祥之抵押權，並未有抵押債權存在，僅因周全祥出境而無法使周全祥協同辦理抵押權之塗銷事宜云云。但查，周全祥並未出境，更主張該抵押債權迄今存在，並曾於本院91年度執字第19627 號強制執行事件實行抵押權，剩餘本金債權為8,476,273 元，自該件強制執行完畢迄今超過十年，以十年計算，一年遲延利息及違約金為本金之57.6％，十年即為576 ％，以本金債權8,476,273 元計算，十年遲延利息及違約金即為48,823,332元（8,476,273 ×576 ％＝48,823,332元），該金額遠遠超過系爭買賣契約之剩餘價金13,231,564元。顯見原告於簽訂系爭買賣契約當時故意為虛偽表示，隱瞞該抵押權債務存在之實情。至於原告聲明之證人陳若羚、許士樟雖證稱：雙方有提議由買方先保留林純立及林倉民部分之價金而給付剩餘價金云云。但被告寰宇公司對於該提議並未同意，且該提議係以原告聲稱該抵押權未有債權存在，其找到周全祥時，會辦理塗銷登記云云為前提，而與實情顯然不合，原告無權主張僅扣除原告林純立可得之買賣價金。依系爭買賣契約第12條第14款約定：「原抵押權設定登記由賣方負責塗銷，塗銷費用由賣方負擔，賣方無條件協助買方及代書塗銷登記作業。（包括律師費、訴訟費用等一切費用。」亦即原告全體（非僅原告林純立）負有塗銷該原抵押權設定登記之義務。原告迄今不履行該塗銷義務，即屬違約甚明。被告寰宇公司以原告未塗銷該原抵押權設定登記，主張同時履行抗辯權以拒絕給付剩餘買賣價金，自有理由。基此，被告寰宇公司係因不可歸責於自己之事由，致未為給付剩餘買賣價金，故原告所為之解除契約應屬無效。

（二）退步言，如認原告所為之解除契約有效，則被告寰宇公司對於原告先位之訴所請求撤銷被告寰宇公司與被告台中商銀間所為設定抵押權及地上權之行為，請求被告寰宇公司塗銷受讓系爭土地所有權移轉登記及交還土地部分，並無意見。至於原告請求被告寰宇公司自104 年3 月30日起至前項履行止，按月給付如附表二所示之金額，超過土地法所規定法定土地租金上限，顯然過高，並就此部分主張由原告林倉民代為受領，亦乏依據，應無理由。

（三）如認原告所為之解除契約無效，即被告寰宇公司主張同時履行抗辯權以拒絕給付剩餘買賣價金為有理由，則原告於備位之訴，依買賣關係，請求被告寰宇公司給付剩餘價金13,231,564元，即無理由。至於原告主張16,460,000元與剩餘價金13,231,564元間之差額係所謂違約金云云，毫無依據，亦無理由等語資為抗辯。

（四）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、被告台中商銀（僅就先位之訴）則以：其尚未將貸款核撥與被告寰宇公司，故對於原告所請求撤銷被告寰宇公司與被告台中商銀間所為設定抵押權及地上權之行為，並無意見，亦同意塗銷上開抵押權及地上權設定登記等語答辯。並聲明：同意原告之請求。

五、被告廖銘濱（僅就備位之訴）則以：既已認原告所為之解除契約無效，即被告寰宇公司主張同時履行抗辯權以拒絕給付剩餘買賣價金為有理由，則原告於備位之訴，依票據關係，請求被告廖銘濱給付擔保上開剩餘價金之票款，被告廖銘濱依原因關係抗辯，原告主張即無理由。至於原告主張該二張本票之擔保範圍包括違約金云云，毫無依據，亦無理由等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

六、兩造不爭執之事實：

（一）如原告主張先位之訴之原因事實1.2.3.部分所示。

（二）原告林純立曾就系爭土地應有部分36分之1 為周全祥設定擔保債權10,000,000元、存續期間為86年5 月8 日至87年5 月8 日之抵押權。依系爭買賣契約第12條第14款約定：「原抵押權設定登記由賣方負責塗銷，塗銷費用由賣方負擔，賣方無條件協助買方及代書塗銷登記作業。（包括律師費、訴訟費用等一切費用。」亦即原告全體（非僅原告林純立）負有塗銷該原抵押權設定登記之義務。周全祥並未出境，更主張該抵押債權迄今存在，並曾於本院91年度執字第19627 號強制執行事件實行抵押權，剩餘本金債權為8,476,273 元。

（三）被告寰宇公司於105 年7 月6 日以系爭土地為被告台中商銀設定擔保債權總金額19,200,000元、擔保債權確定期日為135 年6 月30日之最高限額抵押權，同時為被告台中商銀設定存續期間105 年7 月1 日至135 年6 月30日之地上權。因被告台中商銀尚未將任何貸款核撥與被告寰宇公司，故被告寰宇公司與被告台中商銀間所為上開設定抵押權及地上權之物權行為，均屬無償行為。

（四）被告廖銘濱於104 年10月6 日簽發如附表三所示本票二張交付原告林倉民收執，面額合計16,460,000元，用以擔保被告寰宇公司應給付之買賣價金。

七、本件兩造所爭執之處，應在於：

（一）原告林倉民於代理原告全體簽訂系爭買賣契約時有無稱：林純立設定予周全祥之抵押權，並未有抵押債權存在，僅因周全祥出境而無法使周全祥協同辦理抵押權之塗銷事宜云云？如有，對本件有何影響？

（二）原告主張其已與被告寰宇公司達成協議，被告寰宇公司可保留系爭土地36分之1 之價款，迄該部抵押權塗銷完成後再為給付，剩餘價金仍應先給付，是否可採？

（三）被告寰宇公司以原告未塗銷周全祥之抵押權設定登記，而主張同時履行抗辯權以拒絕給付剩餘買賣價金，有無理由？

（四）原告所為之解除契約是否有效？

（五）如認原告所為之解除契約有效，原告請求被告寰宇公司自104 年3 月30日起至前項履行止，按月給付如附表二所示之金額，有無理由？由原告林倉民代為受領，有無理由？

（六）如認原告所為之解除契約無效，原告得否向被告寰宇公司請求違約金？原告依買賣關係請求被告寰宇公司給付剩餘之價款13,231,564元，加計違約金，共16,460,000元，及自105 年11月9 日起算之法定遲延利息，有無理由？

（七）如認原告所為之解除契約無效，被告廖銘濱簽發如附表三所示本票二張，有無擔保被告寰宇公司應給付之買賣價金以外之款項？原告依票據關係，請求被告廖銘濱給付票款16,460,000元，及自105 年11月9 日起算之法定遲延利息，有無理由？

八、得心證之理由：

（一）按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，買受人固得請求出賣人補正或賠償損害，並得依民法第264 條規定行使同時履行抗辯權；惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任「相當」，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正或損害賠償責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制，不得遽以拒絕全部之給付（最高法院102 年度台再字第19號民事判決要旨參照）。原告林純立前就系爭土地應有部分36分之1 為周全祥設定抵押權，其擔保債權雖高達10,000,000元，但那是原告林純立個人債務，對於系爭土地之受讓人即被告寰宇公司而言，只是抵押權人即周全祥得本於追及其物之效力實行抵押權，亦即充其量為周全祥得就系爭土地應有部分36分之1 實行抵押權，聲請法院拍賣，其拍賣價額，充其量與系爭土地總價36分之1相當，參照原告與被告寰宇公司間就系爭土地買賣總價金為23,564,750元，其36分之1 約為654,576 元（計算式：23,564,7501/36＝654,576.3889），此時被告寰宇公司為未拍賣之應有部分之共有人，得聲明土地法第34條之1第4 項之優先承買權（臺灣高等法院暨所屬法院99年法律座談會民執類提案第40號研討結果參照），僅需繳足拍定之價金；或不行使優先承買權，而喪失系爭土地應有部分36分之1 所有權，但仍保有系爭土地應有部分36分之35，依民法第820 條第1 項、土地法第34條之1 第1 項規定，對於系爭土地之管理使用方法及處分行為，仍享有絕對的支配力。換言之，不論被告寰宇公司是否行使優先承買權，其因周全祥得就系爭土地應有部分36分之1 實行抵押權所受之損失，充其量約為654,576 元。至於原告林純立就該抵押物賣得價金不足清償其所欠周全祥之10,000,000元本金及高額利息債務，仍是原告林純立自行負擔，根本與被告寰宇公司無關。準此，縱認被告寰宇公司得以因原告未能依約塗銷周全祥之抵押權設定登記，而主張同時履行抗辯權（假設語），被告寰宇公司只能拒絕給付剩餘買賣價金其中與出賣人即原告應負之瑕疵補正或損害賠償責任「相當」之部分，即大約654,576 元，不得遽以拒絕全部之給付。然而，被告寰宇公司拒絕給付剩餘買賣價金高達13,231,564元，顯不相當，其對於超過654,576 元部分，究不得行使同時履行抗辯權。以上所述，已為爭點（三）之結論。

（二）原告主張其已與被告寰宇公司達成協議，被告寰宇公司可保留系爭土地36分之1 之價款，迄該部抵押權塗銷完成後再為給付，剩餘價金仍應先給付乙節，業據證人許士樟（原名許三貴）、陳若羚即承辦代書於本院106 年8 月1 日言詞辯論期日到庭結證稱確有此事（見本院卷二第46、48頁）。被告寰宇公司雖辯稱其對於該提議並未同意，原告無權主張僅扣除原告林純立可得之買賣價金云云，但揆諸上開說明，被告寰宇公司充其量就只能拒絕給付剩餘買賣價金其中與出賣人即原告應負之瑕疵補正或損害賠償責任「相當」之部分，即系爭土地總價36分之1 約654,576 元，不得遽以拒絕全部之給付，不論證人許士樟、陳若羚之證詞是否可信，不論被告寰宇公司有無同意該提議，結論都相同。換言之，爭點（二）於本判決結果並無影響。

（三）被告寰宇公司辯稱：原告林倉民於代理原告全體簽訂系爭買賣契約時佯稱：林純立設定予周全祥之抵押權，並未有抵押債權存在，僅因周全祥出境而無法使周全祥協同辦理抵押權之塗銷事宜云云，故意為虛偽表示，隱瞞該抵押權債務存在之實情乙節，也是引述證人陳若羚於本院106 年8 月1 日言詞辯論期日之證詞（見本院卷二第48頁反面），並無全然無據。被告寰宇公司無非抱怨其受詐欺，始為買受系爭土地之意思表示。但被告寰宇公司縱有受詐欺或其他錯誤或不知事情（含重要動機錯誤）而為意思表示之情事，充其量得依民法第88條、第92條撤銷其意思表示，事實上迄今未撤銷其意思表示，不影響其買受系爭土地之意思表示及系爭買賣契約之效力。因此，不論原告林倉民於代理原告全體締約過程中有無說過上開言語，不論被告寰宇公司有無受詐欺或其他錯誤或不知事情而為意思表示之情事，在法律關係上並無影響。換言之，爭點（一）於本判決結果並無影響。

（四）次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254 條定有明文。又依系爭買賣契約第10條第1 項約定：「買受人因可歸責於自己之事由，致違反本契約之約定，經出賣人定期催告仍不履行者，出賣人除得解除契約外，亦得沒收買受人已繳之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其它損害，並得請求賠償。」依兩造不爭執之事實（一）3.所示：依系爭買賣契約第2 條、第3 條約定，被告寰宇公司應給付總價金為23,564,750元，並分為簽約款2,300,000 元、用印款2,300,000 元、完稅款即「雙方於分別共有部分（持分11/12 ）所有權移轉登記完成及依本約交付擔保本票之同時，買受人一次付清（含土地增值稅）。」7,000,000 元、尾款即「所有權全部移轉完竣後，買方以本件標的向金融機構貸款核撥時一次付清，貸款金額如有不足買方應以現金一次補足。」11,964,750元。並於系爭買賣契約第12條第16款載明：賣方全體授權原告林倉民為領款等行為。然而被告寰宇公司僅給付如附表一所示之價款，合計10,333,186元，尚有不足額之完稅款及尾款合計13,231,564元未給付。原告遂委託律師於105年8 月25日發函催告被告寰宇公司於七日內出面處理買賣價金，預告將解除契約，於105 年8 月26日送達；再委託律師於105 年9 月8 日發函表示解除契約，於105 年9 月9 日送達。其後，原告又委託律師於105 年11月2 日發函催告被告寰宇公司於七日內出面處理買賣價金，再預告將解除契約，於105 年11月3 日送達，並以本件起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，係依民法第254 條之規定及系爭買賣契約第10條第1 項之約定解除契約。由此可見，被告寰宇公司確有未依契約按期給付買賣價金之給付遲延情事，而被告寰宇公司不得就剩餘買賣價金13,231,564元中超過654,576 元部分行使同時履行抗辯權，前已敘明；又因契約文字已經明定「貸款金額如有不足買方應以現金一次補足」，故被告寰宇公司縱未能取得足額貸款，亦屬買受人可歸責於自己之事由而違約，經出賣人即原告定期催告仍不履行，則原告所為之解除契約自屬合法有效。

（五）再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259 條第1 款定有明文。既認系爭買賣契約已解除，被告寰宇公司自負有將系爭土地之所有權及占有狀態均回復原狀之義務。從而，原告請求被告寰宇公司將先前分批受讓系爭土地應有部分12分之11、12分之1 之所有權移轉登記均塗銷，並將系爭土地騰空交還原告，即有理由（被告寰宇公司不爭執此部分）。另方面，按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。系爭買賣契約既解除，被告寰宇公司自104 年3 月30日起占有系爭土地而受利益，雖有法律上之原因（買受人之地位），而其後已不存在，致原告受有相當於租金之損害，構成不當得利。據此，原告請求被告寰宇公司返還相當於系爭土地自104 年3 月30日起至騰空交還原告止之租金利益，於法確有所本。然而，依土地法第97條第1 項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；又依土地法第105 條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。經查被告寰宇公司係在系爭土地搭建鐵皮屋作為營業用地，並在其鐵皮屋上架設廣告看板出租他人，此有原告所提出被告寰宇公司不爭執為真正之現場照片3 張附卷可憑（見本院卷二第130 、131 頁），足認被告寰宇公司使用系爭土地所受之利益，相當於租用基地建築房屋，參照土地法規定之租金上限，為申報地價年息百分之十，查系爭土地之面積為205 平方公尺，自102 年1 月起各共有人申報地價一律為每平方公尺6,240 元，自105 年1 月起申報地價為每平方公尺8,000 元，有其新舊土地登記謄本在卷可證（見本院卷一第82頁、第68至73頁），換算其申報地價總價調整前後依序為1,279,200 元、1,640,000 元，年租金上限依序為127,920 元、164,000元，換算月租金分別為10,660元、13,667元（小數點以下四捨五入）；並依前揭現場照片所示情狀，系爭土地緊鄰交岔路口，屬於角間，道路寬闊，以土地法租金上限定其相當於租金之利益，應屬合理。原告以每月50,000元計算，並無依據，且牴觸土地法規定之租金上限，就前揭租金上限重新計算，被告寰宇公司應按月給付原告之金額，如附表四所示，逾此部分之金額則無理由。此外，原告全體於訴訟上表明委由原告林倉民代為受領，自得依原告全體之授權，就其勝訴之金額准由原告林倉民代為受領。

（六）末按債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之；債權人依第1 項之規定聲請法院撤銷時，得並聲請命受益人或轉得人回復原狀，民法第244 條第1項、第4 項定有明文。依兩造不爭執之事實（三）所示：被告寰宇公司於105 年7 月6 日以系爭土地為被告台中商銀設定擔保債權總金額19,200,000元、擔保債權確定期日為135 年6 月30日之最高限額抵押權，同時為被告台中商銀設定存續期間105 年7 月1 日至135 年6 月30日之地上權。因被告台中商銀尚未將任何貸款核撥與被告寰宇公司，故被告寰宇公司與被告台中商銀間所為上開設定抵押權及地上權之物權行為，均屬無償行為。原告主張上開無償行為，有害及其得請求被告寰宇公司將系爭土地之所有權回復原狀之債權，均訴請撤銷之，並請求命被告台中商銀回復原狀即塗銷該抵押權及地上權設定登記，核無不合，應予准許。（被告寰宇公司、台中商銀不爭執此部分）

（七）至於爭點（六）（七）部分，均係備位之訴之爭點，係以如認原告所為之解除契約無效為停止條件，始得審究。茲因該條件不成就，自毋庸審究之。

（八）綜上所述，原告依民法第244 條第1 項、第4 項之規定，請求1.被告寰宇公司與被告台中商銀間於105 年7 月6 日就系爭土地所為擔保債權總金額19,200,000元最高限額抵押權設定行為應予撤銷；2.被告台中商銀應將前項抵押權設定登記予以塗銷；3.被告寰宇公司與被告台中商銀間於105 年7 月6 日就系爭土地所為地上權設定行為應予撤銷；4.被告台中商銀應將前項地上權設定登記予以塗銷；並依民法第259 條第1 款之規定，請求5.被告寰宇公司應將系爭土地應有部分12分之11於104 年8 月14日以臺中市中山地政事務所普登字第142750號收件所為之所有權移轉登記塗銷，並將系爭土地應有部分12分之1 於104 年10月7日以臺中市中山地政事務所普登字第173860號收件所為之所有權移轉登記塗銷；6.被告寰宇公司應將系爭土地騰空交還原告；又依民法第179 條之規定，請求7.被告寰宇公司應自104 年3 月30日起至前項履行止，按月給付原告如附表四所示金額，由原告林倉民代為受領部分，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即為無理由，應予駁回。原告先位之訴既屬有理由，其備位之訴部分即毋庸再審究，併此敘明。

（九）原告請求被告寰宇公司騰空交還土地勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

九、本訴判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。

十、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項後段。

貳、反訴部分：

一、程序部分：本訴原告起初將本訴被告寰宇公司、廖銘濱並列為系爭買賣契約之買受人，故本訴被告寰宇公司、廖銘濱起初於106 年6 月3 日提出民事答辯狀（於106 年6 月5 日送達本訴原告）提起反訴時，並列為反訴原告。嗣經反訴被告更正其陳述，陳明系爭買賣契約之買受人僅為反訴原告寰宇公司等情，反訴原告隨之更正，陳明反訴原告僅為寰宇公司，本訴被告廖銘濱並非反訴原告等情，應皆係不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加（民事訴訟法第256 條參照），反訴被告亦無異議，合先敘明。

二、反訴原告（即本訴被告寰宇公司）主張：如認反訴被告主張解除系爭買賣契約為有理由，依系爭買賣契約第10條第1 項約定得沒收反訴原告已給付之買賣價金10,333,186元，作為懲罰性違約金，約定之違約金顯屬過高，反訴原告主張酌減至1,000,000 元始屬相當，超過部分之9,333,186 元，反訴原告依不當得利之法律關係，請求反訴被告返還。反之，如系爭買賣契約未解除，則已給付之10,333,186元為買賣價金之一部，自無從請求返還等語。並聲明：（一）反訴被告應給付反訴原告9,333,186 元，及自民事答辯狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行。

三、反訴被告（即本訴原告）則以：其依約沒收反訴原告已給付之買賣價金10,333,186元，作為懲罰性違約金，其金額並未過高等語資為抗辯。並聲明：（一）反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執之事實：與本訴部分相同。

五、本件兩造所爭執之處，應在於：系爭買賣契約第10條第1 項約定之違約金有無過高？是否應酌減至何數額？

六、得心證之理由：

（一）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號民事判決要旨參照）。反訴被告主張依系爭買賣契約第10條第1 項之約定，沒收買受人即反訴原告已繳之所有價金，作為懲罰性違約金，金額高達10,333,186元，且形同買受人就給付價金義務之履約程度越高，懲罰越重，不合情理，其約定之違約金額顯然過高。查反訴被告聲稱其因反訴原告違約所受之損害包括：1.反訴原告於104 年10月間起，尚有13,231,564元未付，致反訴被告受有5 年法定利息3,307,891 元之損失（計算式：13,231,5645 5%＝3,307,891 ）；2.系爭土地每月得收取租金5 萬元，自104 年3 月30日起即交付反訴原告使用，則自104 年3 月30日起至本院107 年4 月17日言詞辯論終結，反訴被告就系爭土地租金收益之損失至少180 萬元；3.反訴被告為此支出代書費235,648 元、增值稅2,433,186 元、本件訴訟繳納裁判費219,416 元、律師費10萬元之損失；以上損失合計8,096,141 元云云。惟查：1.系爭買賣契約既經反訴被告解除，雙方互負回復原狀之義務，則原出賣人即反訴被告本依系爭買賣契約得請求原買受人即反訴原告給付買賣價金之權利已溯及自始消滅，能否遽認反訴被告受有5 年法定利息3,307,891 元之損失，顯非無疑；2.反訴被告就系爭土地自104 年3 月30日起交付反訴原告使用之租金收益損失，已於本訴部分請求反訴原告給付不當得利獲准，不能重複計算；3.反訴被告繳納本訴裁判費，係訴訟費用負擔問題，非屬損失，況本訴訴訟費用全部由本訴被告寰宇汽車有限公司負擔；關於律師費部分，一般不認為是請求損害賠償之必要費用；至於土地增值稅部分，因本訴原告請求塗銷所有權移轉登記部分獲准，並非二次移轉，自非不得循行政救濟途徑申請退稅，縱使無法退稅，也會反映在下次移轉所有權時土地增值稅之計算，不能算是反訴被告之損失。反之，依反訴原告自認其應負擔之違約金為100 萬元，此金額應已超過反訴被告實際損失，依社會經濟狀況，亦堪認相當。故本院爰依民法第252 條之規定，將系爭買賣契約第10條第1 項約定之懲罰性違約金酌減至100 萬元。

（二）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。系爭買賣契約解除後，反訴被告先前受領反訴原告給付之價金10,333,186元，扣除懲罰性違約金100 萬元，尚有餘額9,333,186 元，反訴被告保有該餘額9,333,186 元，其法律上之原因已不存在，而構成不當得利。從而，反訴原告自得依不當得利之法則，請求反訴被告返還9,333,186 元。

（三）綜上所述，反訴原告基於不當得利之法律關係，請求反訴被告給付9,333,186 元，及自民事答辯狀繕本送達翌日即106 年6 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

（四）兩造均陳明願供擔保，分別請求宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。

七、反訴判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。

八、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。