106年度重訴字第48號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：107 年 04 月 17 日

臺灣臺中地方法院民事判決　106年度重訴字第48號原　　　告　龍樺資產管理有限公司法定代理人　黃麗華原　　　告　隼澤企業有限公司法定代理人　林素玉原　　　告　許祈文王淑真双林企業有限公司法定代理人　林郁芬訴訟代理人　羅永安律師上五人共同訴訟代理人　李進建律師被　　　告　澤豐國際資產管理股份有限公司法定代理人　林國旭被　　　告　鉌豐開發股份有限公司法定代理人　林國旭上二人共同訴訟代理人　王俊凱律師被　　　告　林國旭上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年4月3日言詞辯論終結，判決如下：主文被告澤豐國際資產管理股份有限公司應將門牌號碼台中市○○區○○○街○○○號五樓之二房屋遷出並返還原告龍樺資產管理有限公司。被告澤豐國際資產管理股份有限公司應給付原告龍樺資產管理有限公司新臺幣玖拾伍萬叁仟陸佰貳拾伍元及自民國一百零六年九月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並自民國一百零六年十二月一日起，至將前項房屋返還原告龍樺資產管理有限公司之日止，按月給付新臺幣壹拾萬肆仟捌佰柒拾伍元。被告澤豐國際資產管理股份有限公司應將門牌號碼臺中市○○區○○○街○○○號二樓之一房屋、二樓之二房屋、三樓之一房屋、三樓之二房屋及如臺中市中興地政事務所一百零六年十月三十日土地複丈成果圖所示編號Ａ部分、面積一四點一八平方公尺建物遷出並返還與原告隼澤企業有限公司。被告澤豐國際資產管理股份有限公司應給付原告隼澤企業有限公司新臺幣壹佰叁拾柒萬肆仟玖佰玖拾玖元及自民國一百零六年九月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並自民國一百零六年九月二十七日起，至將前項房屋及建物返還原告隼澤企業有限公司之日止，按月給付新臺幣肆拾伍萬捌仟叁佰叁拾叁元。被告澤豐國際資產管理股份有限公司應將門牌號碼台中市○○區○○○街○○○號四樓之一房屋、四樓之二房屋及如臺中市中興地政事務所一百零六年十月三十日土地複丈成果圖所示編號Ｂ部分、面積六二點一二平方公尺建物與如附表一所示停車位遷出並返還與原告双林企業有限公司。被告澤豐國際資產管理股份有限公司應給付原告双林企業有限公司新臺幣柒拾萬捌仟叁佰貳拾捌元及自民國一百零六年九月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並自民國一百零六年九月二十七日起，至將前項房屋及建物返還原告双林企業有限公司之日止，按月給付新臺幣壹拾柒萬柒仟零捌拾叁元。被告澤豐國際資產管理股份有限公司應將門牌號碼台中市○○區○○○街○○○號五樓之一房屋遷出並返還原告許祈文。被告澤豐國際資產管理股份有限公司應給付原告許祈文新臺幣肆拾肆萬玖仟伍佰肆拾貳元及自民國一百零六年九月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並自民國一百零六年十二月一日起，至將前項房屋返還原告許祈文之日止，按月給付新臺幣肆萬玖仟伍佰肆拾壹元。被告澤豐國際資產管理股份有限公司應將門牌號碼為台中市○○區○○○街○○○號六樓之一、六樓之二房屋遷出並返還原告王淑真。被告澤豐國際資產管理股份有限公司應給付原告王淑真新臺幣肆拾陸萬叁仟貳佰肆拾捌元及自民國一百零六年九月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並自民國一百零六年九月二十七日起，至將前項房屋返還原告王淑真之日止，按月給付新臺幣壹拾伍萬肆仟肆佰壹拾陸元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告澤豐國際資產管理股份有限公司負擔。本判決主文第一、三、五、七、九項所命給付之履行期間為拾伍日。本判決主文第二、四、六、八、十項得假執行，但被告澤豐國際資產管理股份有限公司如以新臺幣玖拾伍萬叁仟陸佰貳拾伍元、柒拾萬捌仟叁佰貳拾捌元、玖拾伍萬叁仟陸佰貳拾伍元、肆拾肆萬玖仟伍佰肆拾貳元、肆拾陸萬叁仟貳佰肆拾捌元分別為原告隼澤企業有限公司、雙林企業有限公司、龍樺資產管理有限公司、許祈文、王淑真預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、程序部分㈠、按民事訴訟法第255條第1項第2款規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…(二)請求之基礎事實同一者…」。所謂「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關聯之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者（參照最高法院91年度臺抗字第552號裁判意旨）。查原告起訴時原聲明：「⑴、被告澤豐國際資產管理股份有限公司應將坐落臺中市○○區○○段00○00地號土地上、門牌號碼為臺中市○○區○○○街00號A棟五樓房屋遷讓並返還原告龍樺資產管理有限公司。⑵、被告應連帶給付原告龍樺資產管理有限公司新臺幣（下同）31萬4,625元及自民國106年1月1日起至清償日只按年息百分之五計算之利息；並被告澤豐國際資產管理股份有限公司自106年1月1日起，至將前項房屋返還原告龍樺資產管理有限公司之日止，被告應按月連帶給付原告龍樺資產管理有限公司10萬元4,875元。⑶、被告澤豐國際資產管理股份有限公司應將坐落臺中市○○區○○段00○00地號土地上、門牌號碼為臺中市○○區○○○街00號A棟二樓及三樓、B棟二樓及三樓房屋遷讓並返還原告隼澤企業有限公司。⑷、被告應連帶給付原告隼澤企業有限公司137萬4,999元及自106年1月1日起至清償日只按年息百分之五計算之利息；並被告澤豐國際資產管理股份有限公司自106年1月1日起，至將前項房屋返還原告隼澤企業有限公司之日止，被告應按月連帶給付原告隼澤企業有限公司45萬8,333元。⑸、被告澤豐國際資產管理股份有限公司應將坐落臺中市○○區○○段00○00地號土地上、門牌號碼為臺中市○○區○○○街00號B棟五樓房屋遷讓並返還原告許祈文。⑹、被告應連帶給付原告許祈文14萬8,625元及自106年1月1日起至清償日只按年息百分之五計算之利息；並被告澤豐國際資產管理股份有限公司自106年1月1日起，至將前項房屋返還原告許祈文之日止，被告應按月連帶給付原告許祈文4萬9,541元。⑺、被告澤豐國際資產管理股份有限公司應將坐落臺中市○○區○○段00○00地號土地上、門牌號碼為臺中市○○區○○○街00號A棟六樓、B棟六樓房屋遷讓並返還原告王淑真。⑻、被告應連帶給付原告王淑真46萬3,248元及自106年1月1日起至清償日只按年息百分之五計算之利息；並被告澤豐國際資產管理股份有限公司自106年1月1日起，至將前項房屋返還原告王淑真之日止，被告應按月連帶給付原告王淑真15萬 4,416元」。嗣追加双林企業有限公司為原告及追加林國旭為被告，並經臺中市中興地政事務所於106年10月30日複丈而製作之複丈成果圖（下稱附圖，本院卷一第157頁）後，變更聲明為「⑴、被告澤豐國際資產管理股份有限公司應將應將坐落臺中市○○區○○段00地號土地上同段713建號建物（即門牌臺中市○○區○○○街00號4樓之2房屋）、714 建號建物（即門牌臺中市○○區○○○街00號4樓之1房屋）返還與原告。⑵、被告鉌豐開發股份有公司、澤豐國際資產管理股份有限公司、林國旭應連帶給付原告1,062,498元及自106年4月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息暨自106年1月1日起至遷讓返還前項建物之日止按每月177,083元計算之金額」核屬訴之追加及變更，原告所主張之上開請求標的及當事人，均本於原告之所有物返還請求權、租賃物返還請求權、租賃契約及不當得利之法律關係，被告致房屋無法收益而受有損害之同一事實，且就該基礎事實之攻擊防禦，訴訟及證據資料有其社會事實上之共通性及關聯性，原已經進行之訴訟資料與證據資料，於追加之訴亦可繼續使用，宜利用同一訴訟程序加以審理，藉以一次解決本件紛爭俾符訴訟經濟要求，復對於被告程序權之保障不生影響，揆之前揭說明，本院認為原告所為訴之追加應予准許。其於另案之防禦方法可援用於本件訴訟，本件追加應不甚礙其防禦及訴訟之終結，並有利於訴訟之經濟、發見真實、防止裁判之矛盾、擴大解決紛爭效能，揆諸首揭規定及說明，自應准許，合先敘明。㈡、次查，原告起訴時所明如上，嗣歷經多次變更，最後一次於106年12月1日變更之聲明為：「⑴、被告澤豐國際資產管理股份有限公司應將坐落臺中市○○區○○段00○00地號土地上、門牌號碼為臺中市○○區○○○街00號A棟五樓房屋遷讓並返還原告龍樺資產管理有限公司。⑵、被告應連帶給付原告龍樺資產管理有限公司1,163,375元及自民國106年1月1日起至清償日只按年息百分之5計算之利息；並被告澤豐國際資產管理股份有限公司自106年1月1日起，至將前項房屋返還原告龍樺資產管理有限公司之日止，被告應按月連帶給付原告龍樺資產管理有限公司10萬元4,875元。⑶、被告澤豐國際資產管理股份有限公司應將坐落臺中市○○區○○段00○00地號土地上、門牌號碼為臺中市○○區○○○街00號A棟二樓及三樓、B棟二樓及三樓房屋遷讓並返還原告隼澤企業有限公司。⑷、被告應連帶給付原告隼澤企業有限公司137萬4,999元及自106年1月1日起至清償日只按年息百分之5計算之利息；並被告澤豐國際資產管理股份有限公司自106年1月1日起，至將前項房屋返還原告隼澤企業有限公司之日止，被告應按月連帶給付原告隼澤企業有限公司45萬8,333元。⑸、被告澤豐國際資產管理股份有限公司應將坐落臺中市○○區○○段00○00地號土地上、門牌號碼為臺中市○○區○○○街00號B棟五樓房屋遷讓並返還原告許祈文。⑹、被告應連帶給付原告許祈文548,624元及自106年12月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；並被告澤豐國際資產管理股份有限公司自106年12月1日起，至將前項房屋返還原告許祈文之日止，被告應按月連帶給付原告許祈文4萬9,541元。⑺、被告澤豐國際資產管理股份有限公司應將坐落臺中市○○區○○段00○00地號土地上、門牌號碼為臺中市○○區○○○街00號A棟六樓、B棟六樓房屋遷讓並返還原告王淑真。⑻、被告應連帶給付原告王淑真46萬3,248元及自106年1月1日起至清償日只按年息百分之五計算之利息；並被告澤豐國際資產管理股份有限公司自106年1月1日起，至將前項房屋返還原告王淑真之日止，被告應按月連帶給付原告王淑真15萬4,416元」（卷二第31-36頁，原告龍樺公司、隼澤公司、許祈文、王淑真部分，原告双林公司起訴後即未變更）。核其性質係為擴張、減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，自屬適法（至原告双林公司訴訟代理人間關於返還建物部分及不當得利之聲明有二，一包含增建編號Ｂ部分、停車位及「附連露台及其餘附屬建物及附著於建物之設施」，另一則僅僅主張713、714主建物部分；而不當得利部分一主張被告鉌豐公司、澤豐公司、林國旭應連帶給付原告自105年10月23日起至遷讓返還前項建物之日止按每月177,083元計算之金額，暨各該月翌日起均至清償日止，分別各按年息百之5計算之利息」，另則主張「被告鉌豐公司、澤豐公司、林國旭應連帶給付1,062,498元及自106年4月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息暨自106年1月1日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告177,083元」，本院認兩訴訟代理人所為主張既不相同，應採取有利原告之最大公倍數之聲明作為原告双林公司之聲明）。㈢、本件被告林國旭經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：㈠、被告澤豐國際資產管理股份有限公司（下稱澤豐公司）、鉌豐開發股份有限公司（下稱鉌豐公司）於103年間邀同被告鉌豐公司為連帶保證人，分別向原告龍樺資產管理有限公司（下稱龍樺公司）、隼澤企業有限公司（下稱隼澤公司）許祈文、王淑真承租所有門牌號碼為臺中市○○區○○○街00號5樓之2（龍樺公司所有同區福興段715建號房屋，坐落基地為同段50地號土地）、同街51號2樓之1房屋（隼澤公司所有同區福興段710建號房屋，坐落基地為同段50地號土地）、2樓之2房屋（隼澤公司所有同區福興段709建號房屋，坐落基地為同段50地號土地）、3樓之1房屋（隼澤公司所有同區福興段712建號房屋，坐落基地為同段50地號土地）、3樓之2房屋（隼澤公司所有同區福興段711建號房屋，坐落基地為同段50地號土地）及增建部分如臺中市中興地政事務所106年10月30日土地複丈成果圖所示編號Ａ部分、面積14.18平方公尺建物、同街51號5樓之1房屋（許祈文所有同區福興段716建號房屋，坐落基地為同段50地號土地）、同街51號6樓之1（王淑真所有同區福興段718建號房屋，坐落基地為同段50地號土地）、6樓之2房屋（王淑真所有同區福興段717建號房屋，坐落基地為同段50地號土地），經營「默砌旅店商務旅館」之用，約定租賃期間自被告澤豐公司正式經營「默砌旅店商務旅館」之日起算8年，至遲應自鉌豐公司取得原住宅使用執照滿6個月之次日起算，租金部分則分前4年及後4年不同金額，以每月為1期，被告澤豐公司應於每租賃年度開始簽發12張支票交與原告龍樺公司、隼澤公司、許祈文、王淑真，並簽訂租賃契約書（下稱系爭租約）。詎被告澤豐公司自105年10月起即積欠租金未給付，因系爭租約簽訂時未約定押租金，至原告起訴時，被告澤豐公司已積欠2期以上之租金未付，原告委請律師寄發存證信函催告被告澤豐公司履行給付租金義務，並載明如逾期未給付則以存證信函之送達為終止系爭租約之意思表示，嗣為求慎重，於鈞院審理期間，曾多次以書狀及言詞向被告之訴訟代理人表示終止系爭租約之意思表示，系爭租約既已合法終止，原告自得依租賃物返還請求權之規定，請求被告澤豐公司遷讓並返還與原告，且被告澤豐公司繼續占用系爭房屋及增建部分作營業使用，即受有相當於租金之不當得利，被告澤豐公司除欠之租金外，尚需給付不當得利與原告，因系爭建物係供作經營「默砌旅店商務旅館」之用，應以系爭租所約定之每月租金作為不當得利之計算標準。而被告鉌豐公司為系爭租約之連帶保證人，就上開積欠之租金及不當得利，應負連帶給付之責。㈡、又被告澤豐公司於103年間邀同被告鉌豐公司、林國旭為連帶保證人承租原告双林企業有限公司（下稱双林公司）所有門牌為臺中市○○區○○○街00號4樓之1（双林公司所有同區福興段714建號房屋，坐落基地為同段50地號土地）、4樓之2房屋（双林公司所有同區福興段713建號房屋，坐落基地為同段50地號土地）及增建部分如臺中市中興地政事務所106年10月30日土地複丈成果圖所示編號B部分、面積62.12.平方公尺建物、編號4、9、16、21平面停車位與附連露台及其餘附屬建物及附著於建物之設施，經營「默砌旅店商務旅館」之用，約定租賃期自原告双林公司取得房屋所有權之日起算滿3年，至106年10月23日屆滿（至遲於106年12月3日屆滿），租金約定為每年2,125,000元，分12期按月於每月始日計付，每月應給付原告双林公司17萬7083元。詎被告澤豐公司自105年10月23日起未給付租金，積欠原告双林公司之租金達6個月以上，原告除以106年3月15日之追加起訴狀催告被告給付租金外，並同時以追加起訴狀繕本之送達為終止系爭租賃契約之意思表示，並於訴訟中言詞表示終止系爭租約之意思表示。系爭租約既已合法終止，原告自得依租賃物返還請求權之規定，請求被告澤豐公司遷讓並返還與原告双林公司，且被告澤豐公司繼續占用系爭房屋及增建部分作營業使用，受有相當於租金之不當得利，被告澤豐公司除應給付積欠之租金外，尚需給付不當得利，因系爭建物係供作經營「默砌旅店商務旅館」之用，應以系爭租所約定之每月租金作為不當得利之計算標準。而被告鉌豐公司、林國旭為系爭租約之連帶保證人，就上開積欠之租金及不當得利，應負連帶給付之責。㈢、綜上所述，兩造間租賃契約業經終止，原告爰依租賃物返還請求權、所有物返還請求權請求被告遷讓，並依系爭租賃契約之法律關係請求尚未給付之租金，及被告仍繼續占用系爭房屋而無法律上之原因而受有利益，致原告受有損害，爰依不當得利之法律關係請求被告按月給付相當於租金之不當得利。並聲明： ⑴、被告澤豐公司應將門牌號碼台中市○○區○○○街00號5樓之2房屋遷出並返還原告龍樺公司。 ⑵、被告澤豐公司、鉌豐公司應連帶給付原告龍樺公司1,163,375元及自106年12月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；並自106年12月1日起，至將前項房屋返還原告龍樺公司之日止，按月給付104,875元。 ⑶、被告澤豐公司應將門牌號碼臺中市○○區○○○街00號2樓之1房屋、2樓之2房屋、3樓之1房屋、3樓之2房屋及如附圖所示編號Ａ部分、面積14.18平方公尺建物遷出並返還與原告隼澤公司。 ⑷、被告澤豐公司、鉌豐公司應連帶給付原告隼澤公司1,374,999元及自106年1月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；並自106年1月1日起，至將前項房屋返還原告隼澤公司之日止，按月給付458,333元。 ⑸、被告澤豐公司應將門牌號碼台中市○○區○○○街00號5樓之1房屋遷出並返還原告許祈文。 ⑹、被告澤豐公司、鉌豐公司應連帶給付原告許祈文548,624元及自106年12月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；並自106年12月1日起，至將前項房屋返還原告許祈文之日止，按月給付49,541元。 ⑺、被告澤豐公司應將門牌號碼為台中市○○區○○○街00號6 樓之1、6樓之2房屋遷出並返還原告王淑真。 ⑻、被告澤豐公司、鉌豐公司應給付原告王淑真463,248元及自 106年1月1日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息；並自106年1月1日起，至將前項房屋返還原告王淑真之日止，按月給付154,416元。 ⑼、被告澤豐公司應將應將坐落臺中市○○區○○段00地號土地上同段713建號建物（即門牌臺中市○○區○○○街00號4樓之2房屋）、714建號建物（即門牌臺中市○○區○○○街00號4樓之1房屋）、如附圖B部分面積62.12平方公尺所示建物、721建號建物車位編號4、9、16、21號車位遷讓返還原告，並將同段721建號建物其餘共同使用部分返還原告及其他共有人。 ⑽、被告鉌豐公司、澤豐公司、林國旭應連帶給付原告1,062,498元及自106年4月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自106年1月1日起至遷讓返還前項建物之日止，按月連帶給付177,083元。 ⑾、原告願供擔保請准宣告假執行。三、被告部分：㈠、被告澤豐公司、鉌豐公司： ⑴、原告双林公司併請求返還地政機關複丈成果圖編號B部分、面積62.12平方公尺所示建物以及將同段721建號建物其餘共同使用部分返還原告及其他共有人，惟此部分之共同使用部分為何？似指721建號汽車車道部分，被告澤豐公司、鉌豐公司無從知悉，此部分被告被告澤豐公司、鉌豐公司不同意。況依房屋買賣契約書記載，713建號附屬建物陽臺之面積為25.52平方公尺，第714建號附屬建物面積為無，顯見原告双林公司並未購買上開增建建物部分，原告双林公司主張取得該增建建物所有權於法未合，其請求返還此部分，亦於法未合。退步言之，縱認被告澤豐公司、鉌豐公司應返還遷讓房屋，惟因被告澤豐公司於系爭建物經營旅館，非長時間無法履行，請求定履行期間。 ⑵、依原告提出系爭租約第3條租金之約定，被告澤豐公司負有法定代扣義務；另依被告澤豐公司、鉌豐公司提出之支票明細表所示，被告澤豐公司、鉌豐公司給付已原告双林公司、許祈文、龍樺公司如支票明細表所示之金額，縱認原告等主張有理，依照上開約定及支票明細表所示，亦應於扣除代扣原告等依法應繳納之稅金及已領取票款後之金額給付，而非如原告所請求之金額。 ⑶、本件縱認原告等終止系爭租約有理由，惟原告等以系爭租約約定每月租金金額作為不當得利請求基礎，顯與市場行情有差距。況締約時距現今之經濟狀況已大不相同，如仍已藝約時之租金計算，顯非公平，且系爭建物附近均是住家，締約時之租金本即過高，既然終止租約後之不當得利係以被告所獲利益計算，自不應以系爭租約之租金作標準。 ⑷、另依系爭買賣契約書及買賣契約書補充條款所示，買回時間自106年10月15日起算三個月內，由賣方（被告鉌豐公司、林國旭）或指定第三人買回並給付價金及辦妥所有權移轉登記，買回同意買回。則目前仍未屆至買回時間，且仍可以指定第三人買回，則原告於書狀中稱被告林國旭空言欲買回系爭建物等語，無非是事後臆測之詞，當與事實不符，更與常情有違。此買回權觀諸契約書第1條所示，原告双林公司並無拒絕之權，蓋由補充條款第1條約定只要買回並辦理所有權移轉登記，買方同意賣回。顯示原告双林公司並無拒絕之權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。㈡、被告林國旭未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。四、法院之判斷：原告主張被告澤豐公司邀同被告鉌豐公司為連帶保證人（原告双林公司公司部分尚有被告林國旭為連帶保證人）向原告承租如主文所示不動產，作為經營「默砌旅店商務旅館」之用，並簽訂租賃契約書，租賃期間、租金金額及給付方式等均如主文所示，而被告澤豐公司至本院106年9月26日言詞辯論時，均已積欠2期以上之租金未給付等事實，業據提出建物登記第一類謄本、租賃契約書、土地登記第一類謄本、區分所有建物應分擔基地權利種類及範圍之分配書等件為證，經本院會同兩造前往現場勘驗，製有勘驗筆錄及現場相片附卷可稽，並囑託臺中市中興地政事務所測量，有複丈成果圖附卷可按，且為被告澤豐公司、鉌豐公司所不爭執，堪信原告上開主張為真實。而被告林國旭已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，自堪信原告主張之事實為真正。本件兩造有爭執者，為⑴原告終止系爭租約之時間為何；⑵原告本於租賃物返還請求權、所有物返還請求權請求被告澤豐公司返還如附表所示不動產，有無理由；⑶原告主張以系爭租約約定之租金金額作為不當得利請求權之標準，並請求被告鉌豐公司連帶給付（其中原告双林公司請求被告鉌豐公司、林國旭連帶給付），是否有據。㈠、原告於106年9月26日本院言詞辯論時始合法終止系爭租約：⑴、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。又按契約當事人之一方，因他方遲延給付而催告其履行時，並表明如於期限內不履行，契約視為終止，即係於催告之同時，表示附有停止條件之終止意思，因此他方當事人如未履行契約，則停止條件成就，終止契約之意思表示發生效力。故無須再另為終止契約之意思表示。茲被上訴人於催告函內既已表明如上訴人劉佐生逾期不繳付欠租，即視為終止租約，上訴人劉佐生未於期限繳交租金，依上說明，自已發生終止租約之效力（最高法院83年度台上字第1773號判決參照）。 ⑵、本件原告龍樺公司、隼澤公司、許祈文、王淑真與被告澤豐公司簽訂之系爭契約定，以每個月為1期，分12期，每年所需繳納之分前4年後4年不同金額，於租賃年度開始一次簽發當年度12個月之支票交與出租人；双林公司則不分年度之租金均相同，給付方式則同為以每個月為1期，分12期，於租賃年度開始一次簽發當年度12個月之支票交與出租人，惟並未約定支票兌現日為當月何日，原告之訴訟代理人亦自承：「契約中沒有約定何時支付，但至遲至月底的末日，則票期以最遲至月底之末日為兌現日」等語（本院卷二第62頁反面）。次查，原告龍樺公司、隼澤公司、許祈文、王淑真起訴狀載明主張被告澤豐公司自105年10月起即未給付租金，並以彰化員林郵局存證號碼000516號存證信函催告被告澤豐公司繳納所欠105年10、11月之租金，逾期未繳則以該存證信函之送達為終止租約之意思表示。依上開最高法院判決意旨，原告龍樺公司、隼澤公司、許祈文、王淑真係於同一次之存證信函併為催告及終止，應屬附停止條件之催告及終止，以此方式為催告及終止，於法相符，當無不可。惟原告龍樺公司、隼澤公司、許祈文、王淑真寄發上開存證信函時間為105年11月15日（見本院卷一第10頁郵戳），而依上開說明兩造就租金支票兌現日期並未約定，甚至原告之訴訟代理人自承為當月末日，則原告於105年11月15日寄發上開存證信函催告時，105年11月之租金債務尚未屆期，所為皴告及終止自不生效力，尚難認原告已於上開存證信函送達後2日即生終止系爭租約之效力甚明。至双林公司部分並未以存證信函終止，其終止時間詳後述。 ⑶、嗣原告先追加原告双林公司，並於本院106年9月26日言詞辯論時當庭向被告澤豐之訴送代理人表示終止系爭租之意思表示，而被告訴訟代理人當日在場並已受領意思表示，而生終止系爭租約之效力。至原告嗣後以書狀、或言詞表示終止系爭租約，僅為再次確認之用意，對已生終止效力系爭租約並無其他法律上效果。又被告澤豐公司雖抗辯105年10月至106年3月間曾交付9張支票與原告兌領（卷一第116頁）惟被告並未指明所提出9張支票係繳納那期積欠之租金，且最後1張支票係106年3月，嗣後即未見有再清償情事，縱或予以抵償租金債務，然至106年9月26日以原告言詞終止系爭契約時，被告澤豐公司所積欠之租金亦已逾2期以上，核與民法第440條第1、2項規定相符，原告訴訟代理人所為終止系爭契約之意思表示，自已生終止之效力。㈡、原告請求被告返還如主文所示不動產為有理由： ⑴、按上訴人係本於租賃物返還請求權及所有物返還請求權兩項訴訟標的而請求被上訴人返還同一系爭土地，其以複數之法律關係而請求法院依其一之聲明而為判決，即學者間所謂重疊的訴之合併，法院必須認定上訴人所主張之兩項訴訟標的均無理由時，始得為其敗訴之判決（最高法院72年度台上字第1882號判決參照）。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。查系爭房屋為出租人之被上訴人所有，兩造間不定期租賃契約業經終止，為原審所確定，復有建物登記謄本可稽，被上訴人之租賃物返還請求權與其所有物返還請求權即有併存競合之情形，自非不得擇一請求。 ⑵、原告等起訴狀及加起訴狀，關於請求被告澤豐公司返還如主文所示不動產時，係本於民法第450、455條租賃終止後之租賃物返還請求權及民法第767條所有權之作用，所有物返還請求權。依上開說明，原告等本於租賃物返還請求權及物上請求權係屬重疊合併，又依上開說明原告於106年9月26日以言詞為終止系爭租約之意思表示已達到被告澤豐公司而生終止之效力，因此原告等本於租賃物返還請求權，訴請被告澤豐公司返還如主文所示不動產，自屬合法有據，應予准許。又原告双林公司併請求返還地政機關複丈成果圖編號B部分、面積62.12平方公尺所示建物部分，經本院向臺中市中興地政事務所函查結果，該部分建物並不在原來原告双林公司所有713、714建號建物範圍之內，有該所107年3月8日中興地所二字第1070002236號函附卷可作（本院卷三第20頁），且該部分經本院會同兩造勘驗結果係屬增建部分，目前供被告澤豐公司經營「默砌旅店商務旅館」接待廳之用，復僅能713、714建號建物進入聯絡，並無其他出入口得出入聯絡，此亦為兩造所不爭執，足見編號Ｂ增建部分應屬713、714建號建物之附屬建物。又兩造於系爭租約中亦載明租賃範圍包含附屬建物、附連露台等物，原告双林公司於終止系爭租約後，請求被告澤豐公司返還增建部分自屬合法有據。另原告双林公司依系爭租約請求被告澤豐公司返還編號4、9、16、21號停車位部分，此於系爭租約中已有記載，復經原告双林公司提出土地登記申請書及區分所有建物應分擔基地權利種類及範圍之分配書為證（本院卷三第33-38頁），而停車空間雖屬全體區分所有人所共有，但屬可得約定為專用部分，且出租人亦不必然係租賃物之所有權人，因此，編號4、9、16、21號停車位既載明於系爭租中，系爭租約既已合法終止，原告双林公司依租賃物返還請求權，訴請被告澤豐公司返還編號4、9、16、21號停車位，核屬有據，自應准許。至原告双林公司與被告澤豐公司所簽訂之系爭租約固亦記載出租範圍包含713、714建號建物「附連露台及其餘附屬建物及附著於建物之設施」等文字，原告双林公司併請求被告澤豐公司返還。惟「附連露台及其餘附屬建物及附著於建物之設施」等文字，除編號Ｂ增建部分可認定為713、714建號之附屬建物外，餘均無法辨明所指何物，且依建物登記第一類謄本記載同段50地號土地上建物之共有部分721建號建物係包含電信室、受電室、機械室、門廳、車道、水塔、梯廳、安全梯等用途，上開用途之建物固為全體區分所有權人共有並為區分所有建物於使用上不可分割之物，惟依社會通念及國民感情所為認知，上開用途之建物於簽訂租賃契約時並不會特別約定包含在出租範圍之內，亦不會將之列入租金計算範圍，於承租人依法進入租賃之區分所有建物使用時，當然可以使用上開用途之建物，況原告双林公司並未將上開用途之建物「交付」與被告澤豐公司使用，原告双林公司併請求返還713、714建號建物「附連露台及其餘附屬建物及附著於建物之設施」，難認有據，不應准許。至原告亦本於所有權之作用請求被告澤豐公司返還上開「附連露台及其餘附屬建物及附著於建物之設施」部分，因被告未實際占，請求自屬無據，不應准許。 ⑶、另原告隼澤公司除請求被告澤豐公司返還710、709、711、712建號房屋外，併請求返還編號Ａ增建部分，經本院向臺中市中興地政事務所函查結果，該部分建物並不在原來隼澤公司所有709至712建號建物範圍之內，有該所107年3月8日中興地所二字第1070002236號函附卷可作（本院卷三第20頁），且該部分經本院會同兩造勘驗結果係屬增建部分，目前供被告澤豐公司經營「默砌旅店商務旅館」員工辦公室之用，復僅能709至712建號建物進入聯絡，並無其他出入口得出入聯絡，此亦為兩造所不爭執，足見編號Ａ增建部分應屬710 建號建物之附屬建物，原告隼澤公司於終止系爭租約後，請求被告澤豐公司返還增建部分自屬合法有據。㈢、請求被告澤豐公司給付如附表所示租金及不當得利為有理由： ⑴、原告龍樺公司、隼澤公司、双林公司、許祈文、王淑真請求被告積欠之租金分別為1,363,375元（龍樺自105年11月1日至106年11月30日，卷二第34頁）、1,374,999元（隼澤自105年10月至12月，卷一第3-4頁）、1,062,498元（双林105年10月至106年3月，卷一第55、57頁）、693,574元（許祈文 105年10月1日至106年11月30日，卷二第34頁）、463,248元（王淑真為105年10、11、12月，卷一第4頁），惟依上開說明系爭租約已於106年9月26日合法終止，租約終止後承租人僅負不當得利之賠償義務，原告龍樺公司、許祈文請求被告澤豐公司給付至106年11月30日之租金顯於法未合，不應准許，應僅得請求至106年9月之租金，即原告龍樺公司、許祈文得請求之金額為1,153,625元、594,492元，其中原告許祈文部分應再扣除後列已給付部分144,950元，請求之金額為 449,542元；而原告龍樺公司應再扣除後列已給付之租金 200,000元（10月部分因原告已減縮故不須扣除），得請求 953,625元。 ⑵、原告等請求被告澤豐公司給付積欠之租金及遲延利息，被告澤豐公司抗辯就原告龍樺公司、許祈文、双林公司已為部分給付（分別給付龍樺公司105年10月23日104875元、106年3 月25日200000元；給付許祈文105年10月17日49950元、105 年11月6日49950元、105年12月3日20000元、105年12月19日20000元；給付双林公司105年10月4日177083元、105年11月4日177087元，本院卷一第116頁），其中原告龍樺公司、許祈文部分已扣除上開已給付部分並減縮請求金額（卷二第34頁），而原告双林公司部分並未扣除，雖原告双林公司主張被告澤豐公司所交付兌領之支票並未指定清償機欠租金之月份，而依第323條之規定：「清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本」，然兩造就租金支付之時間並未約定，亦無費用、利息之支出，因此依上開規定自應先抵充本金即積欠之租金，原告双林公司所請求被告澤豐公司給付之租金於扣除已給付部分，尚得請求708,328元，逾此部分之請求自屬無理由，不應准許。 ⑶、又兩造就租金支付之時間並未約定，應自催告時起負遲延責任，惟原告並無法證明何時催告，本院認應以起訴後在本院言詞辯論之日催告、終止之翌日作為遲延利息之計算始點較為合理。本件原告龍樺公司請求自105年11月1日至106年9月26日（逾106年9月26日則已終止而不得請求），原告龍樺公司請求106年1月1日起計算遲延利息、原告隼澤公司請求105年10月至12月租金而請求自106年1月1日起計算遲延利息、原告双林公司請求105年10月至106年3月租金，請求自106年4月1日起計算遲延利息、原告許祈文請求105年10月1日至106年11月30日之租金，請求106年1月1日起計算遲延利息；原告王淑真請求105年10、11、12月租金，請求自106年1月1日起計算遲延利息，均非適當，應均以106年9月27日即終止契約翌日作為遲延利息請求時點為可採，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。。 ⑷、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。經查，被告隼澤公司於原告等於106年9月26日終止系爭租約後仍無權占用系爭建物，經營「默砌旅店商務旅館」，此為兩造所不爭執，並經本院會同兩造勘驗屬實，製有勘驗筆錄及相片附卷可稽。被告隼澤公司於系爭租終止後繼續占用系爭不動產使用，自係無法律上之原因受有使用系爭不動產之利益，原告等依前開規定請求被告澤豐公司分別自106年12月1日（龍樺）、106年9月27日（隼澤）、106年9月27日（双林）106年12月1日（許祈文）、106年9月27日（王淑真）起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利，自屬有據。惟因系爭租約合法終止之日期為106年9月26日，在系爭租約終止前，被告澤豐公司使用系爭不動產係屬有權使用，自無不當得利可言，因此，原告隼澤公司、双林公司、王淑真均請求自106年1月1日起給付不當得利，難認有據，而應自106年9月27日起始有不當得利之給付義務；至原告龍樺公司、許祈文因扣除被告嗣後提出已繳租金之支票明細後，請求自被告自106年 12月1日起給付不當得利，日期係在系爭租終止後，自應准許（本院卷二第31-35頁）。 ⑸、又原告主張得請求按月給付相當於租金之不當得利，並依兩造系爭租約所訂租金金額計算，被告則抗辯該地區並非繁華、熱鬧之地，且經濟狀況大不如前，復不能將不當得利與租金混為一談等語。惟本院審酌系爭建物鄰近西苑中學，距繁華、熱鬧之逢甲商圈不過為10多公里，距離臺灣大道三段復僅數百公尺，附近雖多為住家但亦有便利商店等，交通便利，生活機能良好，復為兩造契約約訂之租金金額，且如被告澤豐公司認定租金過高而與締約時有情事變，何以均未請求減少租金，反繼續經營旅店，足見系爭建物之租金行情確實有系爭租約所訂之金額，被告之抗辯難認有理，不足採信。至原告等對被告澤豐公司所主張之不當得利，其金額超過土地法第97條第1項所定法定租金上限等語，然按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照），本件土地上建物均係供旅店使用，使為兩造所不爭執，本院認計算相當於租金之不當得利，尚無土地法第97條第1項所定法定租金上限之適用，以系爭租約於的約時所訂之租金金額作為原告等請求被告澤豐公司給付相當於租金之不當得利之依據，並無不合。㈣、按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約，民法第739條定有明文。本件被告鉌豐公司雖於被告澤豐公司與原告龍樺公司、隼澤公司、双林公司、許祈文、王淑真之系爭租約上連帶保證人欄簽名，被告林雖於被告澤豐公司與原告双林公司之系爭租連帶保證人欄簽名，惟遍觀系爭租約全文，就連帶保證人具體約定應代為履行之事項並未記載，與上開法條規定要件不符，自難僅以被告鉌豐公司、林國旭於系爭租約上連帶保證人欄簽名，即應負擔連帶保證人之責。況原告亦未能舉證證明兩造就連帶保證人應代履行之義務另有約定之事證供本院調查，原告此部分主張於法不合，不能准許。五、綜上所述，原告租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，請求如主文所示，為有理由，應予准許；逾此部分之請求不應准許，應予駁回，又按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付，民事訴訟法第396 條第1項定有明文。爰審酌被告澤豐公司占有如主文所示之不動產經營旅店，店內置放相當數量之相關設備，被告遷讓系爭不動產非立時可就，宜給予騰空遷讓返還之履行期間，惟因返還之數量非多，且被告澤豐公司於契約終止後繼續營業之時間非短，本院衡酌前情，爰酌定履行期間為15日，以資兼顧。六、本件判決第2、4、6、8、10項原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項第1款所為原告勝訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行；又被告澤豐公司陳明願供擔保免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即無宣告之依據，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中華民國 107 年 4 月 17 日民事第二庭法官李立傑上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中華民國 107 年 4 月 20 日書記官資念婷附表一： ┌──────┬─────────────────────┬────┐ │車位編號 │坐落及權利範圍 │ 用權人 │ ├──────┼─────────────────────┼────┤ │4 │臺中市○○區○○段000○號、1861/100000 │双林公司│ ├──────┼─────────────────────┼────┤ │9 │臺中市○○區○○段000○號、1861/100000 │同上 │ ├──────┼─────────────────────┼────┤ │16 │臺中市○○區○○段000○號、1861/100000 │同上 │ ├──────┼─────────────────────┼────┤ │21 │臺中市○○區○○段000○號、1861/100000 │同上 │ └──────┴─────────────────────┴────┘

臺灣臺中地方法院106年度重訴字第48號

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