107年度訴字第1316號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：108 年 12 月 30 日

臺灣臺中地方法院民事判決　107年度訴字第1316號原　　　告　陳宣竹訴訟代理人　王世勳　律師複代理人　　賈俊益　律師被　　　告　群利不動產有限公司法定代理人　蔡月珠訴訟代理人　林軒正訴訟代理人　葉柏青被　　　告　陳淑雯訴訟代理人　吳中和　律師複代理人　　彭冠寧　律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國108年12月5日言詞辯論終結，判決如下：主文被告群利不動產有限公司應給付原告新臺幣93000元，及自民國 107年5月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告陳淑雯應給付原告新臺幣465萬元，及自民國107年5月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。訴訟費用由被告群利不動產有限公司負擔1/50，被告陳淑雯負擔49/50。本判決第1項得假執行。但被告群利不動產有限公司如以新臺幣 93000元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第2項於原告以新臺幣155萬元為被告陳淑雯供擔保後得假執行。但被告陳淑雯如以新臺幣465萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：原告經由被告群利不動產有限公司(下稱群利公司)居間介紹，以價金新臺幣(下同)465萬元，向被告陳淑雯購買其所有門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號房屋(下稱系爭房屋)及其坐落土地。雙方於民國106年8月18日簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約)，被告陳淑雯於系爭契約「標的物現況說明書」中勾選公共設施無重大修繕決議情形。詎被告陳淑雯於106年11月間將房地交付原告後，原告始知悉系爭房屋及大樓其他住戶均早已有瓦斯管線破裂漏氣之重大瑕疵，原告業於107年2月7日以臺中法院郵局第345號存證信函(下稱系爭存證信函)通知之送達，對被告陳淑雯為解除系爭契約之意思表示，被告陳淑雯依民法第259條第1款、第2款規定，應返還受領之價金465萬元。另被告群利公司違背其身為經紀人員之調查及據實告知之義務，致原告不知系爭房屋有重大瑕疵而予以買受，依民法第571條規定，被告群利公司自不得請求報酬。從而，被告群利公司取得原告所交付之2%仲介費93000元(即456萬元×2%＝93000元」，顯係無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告群利公司返還93000元，爰先位請求判決如主文第1、2項所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。設若鈞院認為原告不得解除系爭契約，則以起訴狀繕本送達對被告陳淑雯為減少價金之意思表示，並以100 萬元為減少償金之數額，後位請求被告陳淑雯應給付原告 100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、被告群利公司以：系爭房屋所屬社區的房子很熱門，空屋率很少，我們不知道實際情形，賣方也沒有跟我們講。被告陳淑雯則以：系爭房屋於82年間完工，迄兩造於106年買賣時，已逾24年，屋內水、電、瓦斯管線或有損害，乃屬自然正常老化現象。被告於簽立系爭契約時，並不知系爭房屋有瓦斯內管漏氣之問題，且不動產買賣契約書之現況說明書，亦未要求說明「瓦斯內管」有無漏氣之選項。又系爭房屋所屬之東正王朝A棟社區並無重大修繕之決議，故被告於「標的物現況說明書」中勾選公共設施無重大修繕決議情形，並無欺騙原告之情事。被告直至簽約後之106年9月6日欣中天然氣股份有限公司(下稱欣中公司)至東正王朝A棟社區進行定期檢查後，才得知系爭房屋之瓦斯內管有輕微漏氣情形，然只需更換內管即可解決，況原告也已自行委請欣中公司改裝明管，支出裝置工程費13183元，被告亦表示願全額負擔，「瓦斯內管」漏氣之瑕疵亦已補正，原告主張系爭房屋有重大瑕疵解除契約或要求減少價金，核無理由等語置辯，均請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、按民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，分別有最高法院29年渝上字第826號、73年台上字第1173 號民事判例可參。本件經兩造合意送請臺中市大臺中建築建築師公會鑑定結果，認為：㈠鑑定標的物(指系爭房屋)社區總戶數約67戶，以明管施作約有4戶，以灌藥填補約有7戶，合計11戶，社區住戶瓦斯管線破裂漏氣比例達16.41%，足以顯示該社區瓦斯管線破裂漏氣的嚴重性。㈡鑑定標的物(指系爭房屋)社區現在所面臨的狀況是在整體社區需負擔瓦斯管線全面明管更新等費用共423萬，且該經費需由分戶依施作瓦斯明管管線長度不同而分擔不同的管線費用，該經費支付方式無法取得全體社區住戶共識，所以無法全面改善該社區瓦斯管線破裂漏氣之情形，在無法改善該社區瓦斯管線破裂漏氣提供整體安全的居住環境之前提下，已涉及公共安全之嚴肅議題。㈢該社區房屋瓦斯管線破裂漏氣之情形，會減損該社區房地之交易行情形及價值，有該會108年9月27日中市大臺中建師(000-0000)鑑字第436號函檢送之鑑定報告書在卷可稽，足認系爭房屋因所屬社區存有無法全面改善瓦斯管線破裂漏氣提供整體安全的居住環境之缺點，該缺點依通常交易觀念，應屬重大瑕疵。而觀諸原告提出之系爭契約及標的現況說明書內容，並未免除上開系爭房屋重大瑕疵之特約，揆諸上開最高法院判例意旨，系爭房屋出賣人即被告陳淑雯自應對系爭房屋上開重大瑕疵，負物之瑕疵擔保責任。四、買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保責任者，買受人得解除其契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第359條前段、第259條第1、2款、第179條定有明文。系爭房屋出賣人即被告陳淑雯應對系爭房屋所屬社區存有無法全面改善瓦斯管線破裂漏氣提供整體安全的居住環境之重大瑕疵負物之瑕疵擔保責任，已如前述。而原告已於107年2月7 日寄發存證信函通知被告陳淑雯解除契約，該解除契約之意思表示於同年月9日送達被告陳淑雯，有原告提出之系爭存證信函及回執在卷可稽。是系爭契約業經原告合法解除系爭契約，即溯及歸於消滅，與自始未訂立契約同。被告群利公司、被告陳淑雯在系爭契約存續期間所受領之給付，即成為無法律上之原因，自構成不當得利。原告主張被告群利公司、被告陳淑雯在系爭契約存續期間，分別受領原告交付之仲介費93000元及價金465萬元之事實，為被告所不爭執。從而，原告依民法第179條、第259條第1款、第2款規定，先位請求被告被告群利公司、被告陳淑雯應分別返還如主文第1、2項之受領本金及法定遲延利息，即屬有據，應予准許。本院既已認原告先位請求有理由，即無庸審酌備位請求有無理由，併予敘明。五、本判決主文第1項所命被告群利公司給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，自應依職權宣告假執行，此部分雖經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院無庸就其聲請為準駁之裁判，併此敘明。被告群利公司就此部分陳明願供擔保聲請免為假執行之宣告，經核與規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之。至本判決主文第2項，原告及被告陳淑雯均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 108 年 12 月 30 日民事第三庭法官劉正中正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決正本送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 12 月 30 日書記官吳克雯

臺灣臺中地方法院107年度訴字第1316號

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