臺灣臺中地方法院107年度訴字第1698號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1698號

原告

崴鋼工業有限公司

法定代理人

楊文章

被告

三楓塑膠股份有限公司

法定代理人

顏貽鋘

訴訟代理人

陳金村律師

上列當事人間損害賠償事件，本院於民國107年9月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告主張：

一、被告與原告於民國（下同）99年4月1日起簽訂廠房租賃契約，雙方約定由原告以每月租金新臺幣（下同）6萬5,000元向被告承租門牌號碼臺中市○○區○○路○段000巷0號（縣市升格及整編前之門牌為臺中縣○○鎮○○路○段000巷0號）之雙層鋼骨結構烤漆板外牆廠房（一、二樓合計550坪），並約定每3年簽一次。在承租期間，廠房附設電梯即因廠房屋頂鏽蝕漏水，加上建造廠房時偷工減料，未於電梯井週邊砌造阻水牆，下雨時電梯井頂部邊緣雨水不斷滴入電梯井內，積少成多，讓電梯頂部的電器控制系統及電梯天花板的燈具進水，電梯井底部積成小水池，導致電梯故障無法使用。又該電梯係作為人員、貨品、半成品往返一、二樓之用，由於貨品、加工品每袋皆25公斤以上，運送全須仰賴電梯，該設備無法如期使用，直接影響原告營運，更曾經有人員困在其中，使用故障電梯將有生命危險之可能，故原告只能暫停使用二樓，並請求被告修繕該電梯。被告雖承諾修繕，惟原告數度催告仍不處理。嗣104年續簽合約時，原告再度向被告反應電梯問題，被告保證會修繕電梯，原告相信被告承諾乃繼續承租。惟被告一直未處理，遲至106年中始完成電梯及屋頂修繕。二樓部分約占250坪，該空間本用於原告新品研發及精密成品組裝、倉儲之用途，因電梯有前述故障之情形，導致原告工廠生產場地不足，電梯故障5年期間，原告只能以每月2萬5,000元之代價另向訴外人許王梅雀租廠房來填補本案廠房二樓無法使用的空間。被告亦向原告自認電梯係故意拖延不修繕，欲藉此刁難原告。雙方簽立租賃合約時，550坪係包含二樓部分，被告明知原告貨物往返皆須仰賴電梯，電梯在本約中應視為廠房必要之部分，電梯卻因故障，原告請求被告修繕卻屢遭拖延欺騙，使原告尚需額外租其他廠房彌補本案廠房二樓不能使用的面積，此多餘支出實為被告不履行債務所致，原告主張被告應賠償這5年來原告另租廠房的租金損失150萬元（其他廠房租金25,000元x12個月x5年=1,500,000）。

二、又於105年10月間，被告因為其他區域之租賃者黑貓宅急便公司要求被告需安裝消防設備否則不願續租，迫於安檢問題，被告才一併更新原告所承租之廠房鐵皮屋頂及消防設備部分。乃被告竟將大部分工程款轉嫁至原告之租金，由原本6萬5,000元漲至8萬2,500元，更以合約遺失為由，要求原告出示104年雙方續簽之合約。即便合約明載租賃至106年12月31日止，被告卻聲稱該合約無效，並自行擬定提高廠房租金每月8萬2,500元，要求原告重新簽訂新約，否則收回廠房，還多次未經原告同意擅帶第三人參觀原告承租之廠房，表示有人願以9萬元承租，要求原告須提高租金，否則遷離云云。被告不堪其擾，願意退讓從106年7月1日起每月多付1萬元房租，被告要求從106年2月起每月改為租金7萬7,000元，原告認為被告所派任處理本案租賃事務之顏貽鋘多次失信，經原告之法定代理人配偶林淑惠與顏貽鋘電話協議後，仍勉強接受此價格，但必須從106年7月1日起算，然之後重新送來之租賃合約，租金卻提高至8萬2,500元，原告無法再與被告繼續簽約。被告無故為原租賃合約終止之意思，已屬違約，依照上開所述租賃合約第9條第2項規定，應賠償違約金2個月共13萬元（每月租金65,000元x2=130,000元）。

三、並聲明：被告應給付原告163 萬元。

貳、被告抗辯：

一、雙方約定之租賃期限自99年4月1日起至102年3月31日止，租約屆期雙方同意重新續訂租約，最後一次雙方所簽訂之租賃契約為104年1月1日起至106年12月31日止。雙方所簽訂租賃契約，除第2條租賃期限之記載有不同外，其餘之租賃條件均完全相同。依104年1月1日租賃契約第5條之約定，原告並未於租賃期滿之兩個月前向被告表示欲續租廠房，且被告亦無意將廠房再出租予原告，雙方之租賃關係即因租約到期後未續訂租約而消滅，原告自應依上開第5條規定恢復廠房原狀且返還之。原告並未依約遷讓交還廠房，現由鈞院107年度訴字第1354號案件審理。原告雖提出林淑惠與顏貽勳間之對話內容，擬證明兩造於106年年初已協定以每月租金7萬7,000元作為新合約之租金，惟林淑惠與顏貽勳均非該租約之當事人，亦非兩造之法定代理人，其二人就租約所為之對話，並無變更或展延系爭租約效力之餘地。本件原告於鈞院開庭時，自認兩造並未簽訂新的租賃契約，故兩造之就廠房之租賃關係已於106年12月31日屆期而終止。茲因原告於106年12月31日租期屆滿後仍未依約遷讓房屋予被告，被告乃於107年初授權顏貽勳處理收回廠房之相關事務．之後原告擬與被告洽商和解事宜時，亦均由顏貽勳代表被告出面洽談，惟在106年12月31日之前，顏貽勳並未經被告授權處理廠房租賃之相關事務，故在此之前其就廠房所為一切言語及行為，對被告應不生任何拘束之效力。再者，觀諸林淑惠與顏貽勳之對話內容，對於租金調漲之金額、始點，及租賃期間等租賃契約之必要，均未達成合意，原告卻稱雙方已達成協定云云，顯非事實。況原告自承嗣後雙方並未簽立新約如前所陳，一切仍應依照系爭租約進行，而自林淑惠與顏貽勳對話後直到106年12月31日租期屆滿為止，原告均依照原本租約按月支付6萬5,000元，亦非按照7萬7,000元，原告所述雙方達成協議云云，並非事實。被告前於106年11月7日即已委託陳金村律師對原告寄發律師函，明確告知被告於租賃期滿後即收回廠房，並無繼續出租予原告之意思，且經原告收受在案，故兩造間就系爭廠房之租賃關係已於106年12月31日屆期消滅。至原告稱被告於其承租期間，多次未經原告同意帶第三人參觀原告承租之廠房，要求原告須提高租金，否則原告需遷離，並主張重新訂約，否則收回廠房等語，均非真正。迄至租賃期限屆至為止，原告仍依使用系爭廠房，而被告亦依約收受原告所給付租金，原告並無因此而受到任何損失甚明。原告主張被告違約，依系爭租賃契約第9條第2項請求被告給付違約金13萬元，並無理由。

二、本件租賃雙方於簽訂廠房租賃契約時，已約定有關廠房及其附屬施設（如電梯）之維護、修繕責任，均由原告負責，原告主張被告遲未修繕廠房之屋頂及電梯，應負債務不履行之損害賠償責任，並無理由。被告雖然基於情誼，且為避免電梯、屋頂之損害擴大，前曾勉予同意代為僱工修繕電梯、屋頂，並於106年時僱工修繕完成，但不得因此即認定被告應負修繕之責任或債務不履行之損害賠償責任。且系爭廠房電梯係因原告未保持電梯之清涼，以致電梯因木屑、細小零件之堵塞造成故障而無法正常運作，故廠房電梯之故障，係因原告未進行必要之維護、清潔之過失所致，自不應由被告就電梯之故障負修繕之責。至原告主張被告早已承諾修繕電梯，卻遲至106年中或105年下半年始完成修繕，以致其在電梯故障之5年期間，另需以每月2萬5,000元之租金另租其他廠房使用。惟原告所述與事實不符，若被告確有承諾修繕該電梯瑕疵，為何兩造於104年1月1日續訂系爭租賃契約時，原告未要求被告降低租金或就該電梯之修繕責任另為特約？況本件電梯之修繕實際上僅支出1萬1,000元，原告豈有可能為了不負擔該筆電梯修繕費用而另行租賃廠房，並每月另行負擔2萬5,000元租金？原告請求被告賠償150萬元於法無據。

三、聲明：原告之訴駁回。

參、本院之判斷：

一、原告主張：其於99年4月1日起，與被告簽訂廠房租賃契約，由原告以每月租金6萬5,000元向被告承租系爭房屋，租期3年，期滿兩造又於102年4月1日再次簽訂租賃契約，租期至106年12月31日止，而雙方所簽訂之上開租賃契約，除第2條租賃期限之記載有不同外，其餘之租賃條件均完全相同等情，為被告所不爭執，並有原告提出之104年1月1日廠房租賃契約（見本院卷第9-11頁）、被告所提出之99年3月1日廠房租賃契約（見本院卷第42-43頁），在卷可憑，自堪信為真實。又原告主張被告所交付之租賃物於100年10月間因電梯故障無法使用，使原告無法使用租賃物二樓空間250坪，原告只能以每月2萬5,000元之代價另向訴外人許王梅雀租廠房5年，以填補本案廠房二樓無法使用的空間，此多餘支出150萬元，實為被告不履行債務所致，原告自得請求被告賠償；又105年10月間，被告要求原告租金欲由6萬5,000元漲至8萬2,500元，要求原告重新簽訂新約，否則收回廠房，經原告所派林淑惠與顏貽鋘電話協議後，勉強接受從106年7月1日起以每月7萬7,000元計算，然被告送來之新租賃合約，租金卻提高至每月8萬2,500元，兩造乃未續約，被告無故為原租賃合約終止之意思，已屬違約，依約應賠償違約金2個月租金共13萬元云云，惟原告之主張業經被告否認並以前詞置辯。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。是原告就其對被告有違約金給付請求權及債務不履行損害賠償請求權存在之事實，自應負舉證之責？經查：

（一）原告對被告並無違約金給付請求權存在：

１、按民法第98條解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。依卷附前述原告提出之104年1月1日廠房租賃契約，其第9條（違約處理）第2項明載：「乙方（即原告）如前項情事發生，甲方（即被告）不得無故中途終止契約，否則除須退還乙方所存於甲方之保證金外，甲方尚須給付保證金相等金額作為賠償乙方損失。」，上開條款固約定被告如無故中途終止契約，除應返還原告所交付之保證金外，並應付同等金額作為對原告之賠償，惟必於被告「無故中途終止契約」方有此條款之適用，如被告無「無故中途終止契約」之情事存在，原告對被告即無違約金給付請求權可言。

２、本件兩造於104年1月1日所簽訂之廠房租賃契約，其租期約明至106年12月31日止，而兩造簽約後迄今系爭租賃物仍原告占有中，因原告屆期未將租賃物返還被告，致被告另行起訴請求原告遷讓房屋等情，為原告所不爭執，並經本院調閱107年度訴字第1354號民事卷宗，查核屬實。且前述契約第5條約定依「期滿約定」之約定，該租約期滿即不再續租，如原告欲續租時應於期滿兩個月前先告知被告，同時徵得被告同意重新簽訂新的書面租賃契約，否則原告應即時將系爭廠房恢復原有建築及原有完整設備交給被告。被告抗辯：由於原告並未於租賃期滿之兩個月前向被告表示欲續租廠房，且被告亦無意將廠房再出租予原告，雙方之租賃關係即因租約到期後未續訂租約而消滅，應非無據。再審諸被告曾於106年11月7日委託律師核發律師函，請原告屆期遷讓返還系爭租物，亦有原告所提出之律師函及其回執（見本院卷第114-117頁）在卷可憑。足認兩造於104年1月1日所簽訂之廠房租賃契約係於106年12月31日屆期消滅無誤，並無原告所指屆期前提前終止之情事存在。至於原告指兩造於租期中就未來租約之租金調漲協商一節，僅係就未來租約內容之商談與提前無故終止租約無涉，尚難以兩造有期前磋商租金調漲與否之事宜即認被告有無故終止租約之情事存在。被告既無「無故終止租約」之情事，原告對被告即無前述違約金給付請求權存在。原告主張其對被告有違約金給付請求權存在，自無可採。

３、基上，原告對被告無違約金給付請求權存在，原告主張其得依違約金給付請求權請求被告給付13萬元，於法無據。

（二）原告對被告無債務不履行損害賠償請求權存在：

１、按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。」、「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」民法第421條、第423條、第424條分別定有明文。依前述原告提出之租契約，被告係將位於臺中市○○區○○路○段000巷0號雙層鋼骨結構烤漆板外牆廠房（面積550坪）出租予原告使用，期間104年1月1日至106年12月31日，並按月收取租金6萬5,000元，被告自租期開始即將租賃物交付予原告使用迄今，租期已屆滿，期間原告並無對被告主張廠房有瑕疵，無法依合於約定使用、收益之情事，或危及承租人或其同居人之安全或健康而提前終止契約之情事存在，原告於租期屆至經被告對原告訴請返還租賃物後，方主張被告交付予原告使用之租賃物於交付之初有瑕疵無法使用，顯違常情，難以遽採。

２、又原告主張被告交付之廠房內電梯於100年10月中旬間即有損壞瑕疵，致其無法使用系爭廠房之二樓（250坪），而有另行租用廠房使用之必要，於101年1月1日至106年12月31日期間，原告必需另行租用廠房使用受有損害150萬元云云。惟原告之主張業為被告否認，且查：

⑴原告就其主張固提出房屋及電梯破損、漏水、鏽蝕照片（見本院卷第12-19頁）1份為證，然觀諸上開照片廠房大門柱之鏽蝕尚無礙原告就租賃物之使用，且廠房鐵皮已更新，更無礙原告就租賃物之使用，而就電梯部分之照片，依原告標示部分，被告抗辯已修復，為原告所不爭執，尚難以原告所提出之照片即認原告主張不能使用租賃物之損害存在。

⑵又依原告主張其不得正常使用電之情事，於100年10月中旬即有之，依兩造提出前述之104年1月1日廠房租賃契約（見本院卷第9-11頁）、99年3月1日廠房租賃契約（見本院卷第42-43頁），除第2條租賃期限之記載有不同外，其餘之租賃條件均完全相同。即被告交付相同之廠房予原告使用收益，而原告則於期間按月交付相同租金予被告。如系爭廠房於100年10月間即有原告所指之不能收益之情事，則原告何有再於101年1月1日至106年12月31日期間，與被告訂約就有瑕疵無法收益之廠房加以承租，並按月給付相同租金之理？況原告於承租前就系爭廠房得使用之狀況均已明白得知，其仍願加以承租，被告就原告認知之廠房出租交予原告使用收益，亦難謂被告有債不履行之情事存在。

⑶按「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」民法第429條定有明文。故租賃物之修繕，如契約未有訂定者，固應由出租人負擔，惟當事人非不得另於租賃契約約定由承租人負修繕責任。而依卷附本件廠房租賃契約第7條：「負責維護租賃廠房及維護保養配備」所載約定：「乙方（即原告）應做好保固租賃廠房措施，除因天災地變等不可抗拒之情形發生外，因乙方之故意、過失致廠房損毀或因可歸責乙方之事因致失火焚燬時，乙方應負損害賠償之責。所有配套設施配備之維護保養均屬於乙方負責。」，足認租賃雙方於簽訂廠房租賃契約時，已約定有關廠房及其附屬施設（如電梯）之維護、修繕責任，均由原告負責，而嗣後雙方復未就該修繕責任之歸屬另為約定，故原告主張被告遲未修繕廠房之屋頂及電梯，應負債務不履行之損害賠償責任，並無理由。

⑷又被告抗辯：其為避免電梯、屋頂之損害擴大，曾僱工修繕電梯、屋頂，並於106年時僱工修繕完成等情，為原告所不爭執，按系爭廠房之電梯如有故障，會造成使用之不便，惟如予修繕則會有使用上之便利，此為原告明知，原告自104年1月1日承租後，期間電梯有故障之情事，原告不願依約修繕而無法使用電梯，此為原告權利行使之選擇，但不得因此即認定被告應負修繕之責任或債務不履行之損害賠償責任。更不得因被告為避免電梯、屋頂之損害擴大而於106年間僱工修繕完成等情，反推被告應負責維護租賃廠房及維護保養配備之責任，而對原告應負債務不履行之責任。且依被告提出附卷之電梯維修證明書（見本院卷第60頁），該電梯修繕單位江竣鈺精機有限公司所出具之證明書所載內容，廠房電梯門損壞開不了之主因，是因為電梯箱內未做好環境清掃，導致電梯門被砂土、木屑及微小零配件卡住．．導致故障，該公司在106年元月，派了兩梯次維修師傅查看維修，皆為此結果無誤。是系爭電梯之電梯門損壞開不了乃因使用者未盡清潔工作所致，故廠房電梯之故障，係因原告未進行必要之維護、清潔之過失所致，非可歸責於被告，自不應由被告就電梯之故障負修繕之責。

⑸另原告固提出101年7月1日至102年6月30日、102年7月1日至103年7月31日、103年8月1日至104年7月31日、104年8月1日至105年7月31日、105年8月1日至106年7月31日租賃其他廠房契約（見本院卷第61-75頁）為證，然上開租約僅足證明原告有另行支付租金向許王梅雀取租賃物使用，故原告支付租金係取得租賃物使用之代價，而原告取得該租物之動機為何？原因為何？做何使用？外人無從得知，尚難認原告向許王梅雀另行承租房屋使用，與系爭電梯瑕疵有關。又參諸上開租賃之始期為101年7月1日，如系爭電梯確於100年10月中旬損害無法使用，致原告非另行租賃廠房使用不可，原告豈會延至101年7月1日方另行租廠房應急？顯不符常情。且依被告所提出支付電梯維修費用轉帳憑單（見本院卷第118頁）本件電梯之修繕實際上僅支出1萬1,000元，遠低原告另行租賃房屋之每月租金2萬6,000元或2萬5,000元，況依常理而言，修繕系爭廠房電梯所需花費應遠低於另行租賃廠房之租金，原告豈有可能為了不負擔該筆電梯修繕費用而另行租賃廠房，並每月另行負擔2萬5,000元或2萬6,000元租金之理？更明原告向訴外人許王梅雀所租賃廠房，應與電梯故障無關。

３、基上，原告未能舉證證明其對被告有債務不履行損害賠償請求權存在，則原告主張其得基於債務不履行損害賠償請求權訴請被告給付150萬元，於法亦屬無據。

二、綜上所述，原告對被告並無債務不履行損害賠償請求權及違約金給付請求權存在，從而，原告基於債務不履行損害賠償請求權及違約金給付請求權，訴請被告給付如聲明所示，為無理由，應予駁回。

三、本件事證已明，兩造其餘主張、抗辯及攻擊、防禦方法於判決之結論不生影響，均不一一贅述，均附此敘明。

肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。