107年度訴字第2411號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：107 年 12 月 27 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第2411號原　　　告　賴黃秀粉被　　　告　安聯消防工程有限公司法定代理人　蘇永祥訴訟代理人　吳文鈺上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國107年11月23日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○地號土地如附圖編號A 所示部分，面積為一０二平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還與原告。被告應給付原告新臺幣玖萬柒仟肆佰參拾伍元，及自民國一百零七年八月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一百零七年八月八日起至返還前項該部分土地之日止，按年給付原告新臺幣貳仟柒拾肆元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣參萬貳仟肆佰柒拾捌元為被告供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：㈠原告所有坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）與被告承租坐落同地段853-2地號土地（下稱853-2地號土地）相鄰，詎被告未得原告同意，亦無任何合法占用系爭土地使用收益之權源，逕越界無權占用系爭土地，並搭建地上物使用。原告依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告拆除系爭地上物，並將系爭土地返還原告。㈡次查，被告無權占用系爭土地屬無法律上原因而獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自得請求被告自起訴日（民國107年7月31日）起往前推算至被告承租土地（即91年7月1日）之日止，相當於租金之不當得利。又被告以新臺幣（下同）7千元向訴外人黃俊雄承租853-2地號土地，而被告占用系爭土地之面積與其承租853-2地號土地面積相當，則比照鄰地土地租金之計算，原告至少每月可收取7千元租金，並自被告起租土地91年7月1日起至107年7月31日止，共計16年1個月，請求總金額為1,351,000元。又被告持續無權占用系爭土地，則原告自得向被告請求自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利7千元。㈢對於臺中市中興地政事務所土地複丈成果圖沒有意見。被告應拆除之面積及位置如上開複丈成果圖所示。且原告在89年間就持有系爭土地，並無與訴外人黃秀琴、黃俊雄共有土地，而被告與黃秀琴、黃俊雄所租賃之土地與原告無關。㈣聲明：⑴被告應將坐落於臺中市○○區○○段000地號土地上於測量後範圍內之建物拆除，並將占用之土地返還原告。⑵被告應給付原告1,351,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至給付之日止，按年息百分之5計算之利息；另自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還前項土地之日止，按月給付原告7千元。⑶願供擔保請准宣告假執行。二、被告則辯以：㈠被告於91年7月1日向訴外人黃俊雄及黃秀琴承租地址位於臺中市○○區○○里○○路○段00號（門牌整編現為萬和路一段29-36號）地上建物鐵皮屋及其建物上之853-2地號土地，作為辦公室、廠房、倉庫使用，租約期限為至政府徵收止，每月租金7千元繳交予出黃俊雄，嗣於93年5月1日後出租人黃俊雄要求被告將每月租金收益轉繳交給予其胞妹黃秀琴，故於93年5月1日至107年7月，被告按時每期（三個月）將租金交由黃秀琴，電費則按時每期繳交給原告。被告承租建物鐵皮屋時，原建物鐵皮屋因老舊破損不堪使用，故出租人黃俊雄及黃秀琴同意被告於承租權利範圍之鐵皮屋及石牆圍牆範圍內進行翻修、辦公室及廁所增建，黃俊雄及黃秀琴並同意改建及裝修設備產權為被告所有。故被告自起租日起至今所承租的土地及其地上建物，都只在黃俊雄及黃秀琴原已圍起土地建物範圍內使用，且此建物外圍有當初黃俊雄及黃秀琴以石牆與鄰近建物隔離，被告並非無權占有系爭土地。按租賃廠房承租者依其出租者出租建物範圍內及其建物範圍內土地合法使用，此出租權利範圍為出租人提供並依法簽訂租賃契約，若原告對其範圍有異議應要向出租人主張權利，被告實為善意合法第三者。再者，從91年7月起租至今，16年多來被告都將每期電費繳交給原告，原告並經常出入被告承租之地址，但未曾提出任何無權占有系爭土地之異議，表示原告也清楚被告自91年至今承租該地與建物使用情形。㈡另依系爭土地及853-2地號土地的地籍圖，其地號劃分與異動為黃俊雄、黃秀琴及原告私人家產問題，家族土地劃分問題非被告所知，被告於91年間承租該土地及建物時，原告之家族早於之前已將相關地號圍起四間南北走向建築物供不同承租者租賃，如google地圖顯示系爭土地與853-2地號及相關地號上有四間南北走向建築物，但今原告提供的地籍圖豐樂段該相關地號為東西走向，但實際建物為南北走向，此證為該相關地號上共有人所建之建築物為相互侵占使用各別收益租金，且該相關地號上四間建築物上電錶所有人與出租人不同，可證原告家族當初持有之豐樂段相關地號為家族公同共有分別管理。被告為善意合法有權租有之第三人，本件是因為涉及重劃徵收補償，原告想要領取補償費，所以才要訴請拆屋還地。㈢綜上，原告主張被告未經同意占有系爭土地，顯非事實。且原告主張被告應給付租金及訴訟標的物公告現值金額與法不符，若原告主張屬實，依民法及土地法明文規定：不當得利追溯權為五年，若要求土地租金返還應為申報地價一成，若以租金收益計算被告以每月7千元承租該建物及其建物上之土地，被告主張被占用之面積為被告租用面積約七分之一，故原告僅能請求租金七分之一，租金若以申報地價一成計算，即每月只能請求7000×1/7×1/10=100元，若以五年計算共計6千元。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：原告主張系爭土地係其所有，而被告係以7千元向訴外人黃俊雄承租853-2地號土地，卻逕越界搭建地上物如附圖所示而無權占用系爭土地，爰請求被告將無權占用系爭土地上之地上物拆除並返還土地，且返還占用土地相當於租金之不當得利等語，惟為被告否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠被告是否搭建地上物占用系爭土地？㈡如有，原告訴請被告拆除並返還占用之土地是否有理由？㈢原告訴請被告返還占用土地相當於租金之不當得利是否有據？如有據，得請求返還之數額為何？茲分述如下： (一)原告就其主張，業據提出系爭土地所有權狀、照片及租賃契約等為證（本院卷第7-12頁）；而被告自行搭建鐵皮屋部分占用系爭土地如附圖所示編號A部分，面積為102平方公尺等情，經本院會同兩造及臺中市中興地政事務所測量人員至現場履勘明確，製有本院107年10月22日勘驗筆錄及現場照片、臺中市中興地政事務所107年10月24日中興地所二字第1070010771號函附之107年10月22日土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第81-92頁），且為被告所不爭執，堪認被告確有搭建鐵皮屋（下稱系爭地上物）占用系爭土地之情事。 (二)被告抗辯稱：被告於91年間承租該土地及建物時，原告之家族早於之前已將相關地號圍起四間南北走向建築物供不同承租者租賃，該四間建築物為相互侵占使用各別收益租金，電錶所有人與出租人不同，所以93年5月1日至107年7月，被告按時將租金交予黃秀琴，電費也按時每期繳交給原告；嗣因所承租建物鐵皮屋老舊破損不堪使用，出租人黃俊雄及黃秀琴同意被告於承租權利範圍之鐵皮屋及石牆圍牆範圍內進行翻修、辦公室及廁所增建，並同意改建及裝修設備產權為被告所有，原告經常出入被告承租之地址，清楚上情，故被告為善意第三人並非無權占有系爭土地，原告應向出租人主張權利云云，固提出google空照地圖、地籍圖謄本、系爭土地及853-2地號土地異動索引等為憑（見本院卷第61-71頁），惟此已為原告否認，而上開證物亦僅是土地異動及地上物現狀，尚無從證明所謂四間建築物租賃情形或當事人間之真意；況出租人黃秀琴於107年10月22日勘驗現場時已表示其父親所搭蓋之鐵皮屋大概約退萬和路4至6米，將之出租予被告後，被告未告知即自行加蓋鐵皮屋至萬和路，90年後沒漲房租，水電被告自行負擔等語，以否認系爭土地上之地上物與渠有關，有勘驗筆錄可參（見本院卷第81頁背面）；又租賃契約第一條已明載「房屋所在地及使用範圍台中市○○區○○里○○路○段00號，地號852-2。地上物為乙方（即被告）所增建所有。」等語，即被告所承租部分係指門牌台中市○○區○○里○○路○段00號建物及852-2地號土地，目前在系爭土地上之門牌台中市○○區○○里○○路○段00○00號鐵皮屋，依系爭契約約定，顯然為被告所增建之地上物，屬被告所有而非為該租賃範圍，與黃秀琴出租852-2地號土地及地上物無關。被告此部分上開辯解，應屬無據，並不足採。 (三)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。被告未能舉證證明其所增建之地上物占用如附圖所示編號A部分（面積102平方公尺）土地，有任何合法權源存在，原告主張被告占用前述土地屬無權占有，原告請求被告拆除地上物並將土地返還原告，於法有據。 (四)再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。民法第126條已定有明文。經查： 1、原告於88年12月16日登記為系爭土地之所有權人至今，有土地登記謄本在卷足稽（見本院卷第44頁），被告以系爭地上物無權占用系爭土地，業如前述，並參被告所自陳其是92年12月重做前面鐵門，92年底再做中間遮雨棚及鐵皮等語（見本院卷第132頁），而本件起訴狀繕本送達被告為107年8月 7日（見本院卷第16頁），回溯5年為102年8月6日，則原告訴請被告給付自102年102年8月6日起至107年7月31日止所占用相當租金之不當得利，及自起訴狀繕本送達翌日即107年8月8日起至被告返還土地之日止，按月返還不當得利，核屬有據，逾此範圍部分，於法未合，應予駁回。。 2、按諸城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，該條項所謂土地申報總價，土地價額依法定地價，土地法施行法第25條亦有明定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查諸系爭土地除遭被告占用部分為營業使用外，其餘部分現況為空地，又系爭土地面臨萬和路，附近均為住家或工廠，僅有雜貨商店，距離學校、郵局、銀行、公車站牌等約有1至2公里等情，載於勘驗筆錄甚明（見本院卷第81頁），本院審酌上情認以系爭土地申報總價年息5%計算相當於租金之不當得利，尚為允妥。再查，依卷附之系爭土地登記謄本，系爭土地之107年1月當期申報地價為4,880元/平方公尺，而公告地價自102年1月起至104年 12月止均為3,300元/平方公尺，自105年1月起至106年12月止均為6,200元/平方公尺，有公告土地現值及公告地價查詢資料在卷可考（見本院卷第133頁），申報地價依前揭平均地權條例第16條之規定為換算，102年1月起至104年12月止之申報地價均為2,640元/平方公尺，自105年1月起至106年 12月止之申報地價均為4,960元/平方公尺，故原告本件請求被告應給付自102年102年8月6日起至107年7月31日止之不當得利共計為97,435元【計算式：（102×2,640×5％×148/3 65）＋（102×2,640×5％×2）＋（102×4,960×5％×2）＋（102×4,880×5％×212/365）＝97,435】，及自107年 8月8日起按月給付2,074元（計算式：102×4,880×5％÷12 ＝2,074），逾此部分，即屬無據。 3、又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項、第203 條亦有明文。本件原告對被告上述97,435元之不當得利返還債權，核屬無確定期限之給付，而原告之民事起訴狀係於107年8月7日送達被告，被告遲未給付，當應負遲延責任，是原告就本件上開主張，併請求自起訴狀繕本送達被告翌日起，即自107年8月8日起至清償日止按年息5%計算之利息，自是有據。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告應將坐落系爭土地如附圖編號A部分，面積為102平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還與原告；且依民法第179條規定，請求被告給付原告97,435元，及自107年8 月8日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自107年8月8日起至返還上開占用部分之土地之日止，按月給付原告2, 074元，均為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金宣告之；原告其餘假執行之聲請，因該部分之訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。五、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 107 年 12 月 27 日民事第二庭法官王怡菁以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 12 月 27 日書記官黃泰能

臺灣臺中地方法院107年度訴字第2411號

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