臺灣臺中地方法院107年度訴字第321號

• 裁判案由: 給付仲介服務費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 107 年 07 月 31 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第321號原　　　告　大欣不動產經紀有限公司
法定代理人　陳恩彤
訴訟代理人　吳志鈞
被　　　告　王清謀
訴訟代理人　林開福律師
複代理人　　沈暐翔律師
上列當事人間請求給付仲介服務費事件，本院於民國107 年7 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程式方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴原聲明第1 項請求：被告應給付原告新臺幣（下同）108 萬元，及自民國107 年1
月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於107 年4
月3 日言詞辯論期日，以言詞變更訴之聲明第1 項之利息起算日為自起訴狀繕本送達翌日起算利息（見本院卷第28頁）。經核上開原告所為訴之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於106 年9 月1 日經由原告公司仲介，將重劃前坐落臺中市○○區○○段000 ○00000 ○00000 地號土地，重劃後為臺中市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地），出售予訴外人耀宇國際有限公司（下稱耀宇公司），成交金額為1 億0800萬元（下稱系爭買賣契約），依約被告須給付原告108 萬元仲介服務費，耀宇公司則須給付50萬元仲介服務費予原告，然被告係私自偽造土地所有權人即訴外人王順民之信託，經王順民發現後不願出售系爭土地，並塗銷系爭土地之信託關係，致無法順利過戶予耀宇公司，經原告協調買賣雙方達成由被告違約賠償耀宇公司250 萬元，於107 年1 月15日簽立解約同意表。耀宇公司事後已依約給付原告50萬元仲介服務費，然被告私自違約且迄未給付仲介服務費，爰依法提起本件訴訟。並聲明：（一）被告應給付原告108 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）兩造間就本件居間契約係約定被告就委託出售之系爭土地要實拿每坪41萬元價款，且不支付仲介費，惟倘原告出售之價格高於每坪41萬元，則於被告取得全部價款後，將超過每坪41萬元部分的差額給予原告，亦即，本件居間契約係約定不給付仲介服務費，而給付差價款，並附有「被告確實收取全部買賣價款後，始給付差價款予原告」之停止條件。而依不動產經紀業管理條例第22條規定如不動產買賣委由經紀業仲介者，應由經紀業指派經紀人簽章於「出售委託契約書」，上開出售委託契約書之重要內容即為委託報酬，因兩造約定不給付仲介報酬，故原告始未提出該出售委託契約書讓被告簽署；又原告為被告處理系爭土地買賣契約解除事宜時，向被告表示耀宇公司提出之解約條件為被告須賠償250 萬元違約金，原告為消弭爭端乃同意耀宇公司之條件而給付250 萬元予耀宇公司，惟被告嗣後自耀宇公司處知悉，耀宇公司就解約乙事僅要求被告賠償200 萬元，被告溢付之50萬元，原告竟向耀宇公司表示應由其取得此差價，亦可佐證兩造間係約定不給付居間報酬，而係約定給付差價；因系爭土地買賣契約已解除無從收取全部買賣價款，上開停止條件未成就，原告不得向被告請求差價款，另依不動產經紀業管理條例第19條規定，原告亦不得向被告請求差價款。至原告提出之「不動產交易服務費證明」，係於買賣契約書簽署當天始簽立，並非於委託出售時簽立，僅係欲證明有差價之約定，被告簽名係因原告表示如直接註明兩造間約定給付差價款，法律上會有問題，乃以不動產交易服務費證明之形式來證明兩造間有給付差價款之約定，並非兩造間確有給付仲介服務費之約定，故原告向被告請求給付仲介服務費108 萬元，自屬無據。
（二）縱認兩造間有給付仲介服務費之約定，惟依前述，原告明知耀宇公司所提出之解約條件為給付賠償金200 萬元，卻對被告隱瞞該真實之解約條件，致被告溢付50萬元，此50萬元差價，原告竟向耀宇公司表示應由其取得，原告所為已違反對被告之忠實義務，而為利於相對人即耀宇公司之行為，並違反誠實及信用方法，自耀宇公司處收受利益，依民法第571 條規定，被告自得拒絕給付報酬予原告。
（三）再者，若認原告對被告有所謂108 萬元仲介服務費債權存在，惟被告對原告亦有4 萬0100元之設定抵押相關費用債權及溢付50萬元之損害賠償請求權存在，爰為抵銷之意思表示。蓋系爭土地因進行重劃之故，致權狀於簽約時仍未核發，兩造及耀宇公司遂約定耀宇公司在給付簽約款3500萬元予被告時，被告應另提供非本件買賣標的之他筆土地，即坐落臺中市○○區○○段0000地號土地設定抵押權予耀宇公司作為擔保，而設定抵押之相關費用4 萬0100元則由原告負擔，此觀系爭買賣契約第12條其他約定事項即明，然嗣卻由被告墊付，被告自得依兩造之約定，請求原告給付該筆費用，並以之與原告所主張之仲介服務費抵銷。又被告就系爭買賣契約之解除係委由原告居中協調，原告隱瞞耀宇公司要求200 萬元賠償金之真實解約條件，謊稱耀宇公司提出之解約條件為被告必須賠償250 萬元違約金，致被告受有溢付50萬元之損害，被告亦得依民法第184
條第1 項、第544 條、第227 條第2 項規定請求賠償，並以之與原告所主張之仲介服務費抵銷等語，資為抗辯。
（四）並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告主張被告於106 年9 月1 日經由原告公司之仲介，將系爭土地以1
億0800萬元出售予耀宇公司，依約被告須給付原告108 萬元仲介服務費，耀宇公司則須給付50萬元仲介服務費予原告。嗣因被告偽造土地所有權人王順民之信託，經王順民發現後不願出售系爭土地，並塗銷系爭土地之信託關係，致系爭土地無法過戶予耀宇公司，經原告協調買賣雙方達成由被告賠償耀宇公司250 萬元，而於107 年1 月15日簽立解約同意表等情，被告對於其與耀宇公司於106 年9 月1 日簽訂系爭買賣契約，系爭買賣契約嗣於107 年1 月15日解除，由被告賠償耀宇公司250 萬元之事實不爭執，惟否認兩造間有被告應給付原告108 萬元仲介服務費之約定，並以前詞置辯，自應由原告就兩造間有給付108 萬元仲介服務費之約定乙節，負舉證責任。
（二）原告固提出106 年9 月1 日之不動產交易服務費證明為證（見本院卷第10頁），欲證明兩造間確有給付108 萬元仲介服務費之約定。惟證人即被告女兒王佩如於本院具結證稱：簽署不動產交易服務費證明時我不在場，簽署買賣定金收據時我在場，這份證明書是簽約時，原告訴訟代理人請我父親到旁邊寫，當時在辦公室是寫買賣定金收據，這上面有寫到108萬元服務費，因為原告訴訟代理人當時說
買賣定金收據上不可以寫價差，因此寫服務費，他說服務費或價差對我們來說沒有影響，所以就同意他寫成服務費，然本件買賣我父親是想把土地以每坪41萬元賣掉，不再支付其他費用，超過41萬元的部分由原告取得等語（見本院卷第52頁反面至第54頁）；證人即被告女兒王麗芳於本院具結證述：我們在仲介辦公室寫買賣合約書，不動產交易服務費證明是在原告訴訟代理人與被告辦公室外簽的，我當時在辦公室內，因為仲介規範只能收服務費不能收價差，所以他拿給我們簽名的文件只能寫服務費等語（見本院卷第55頁），而上開106年9月1日簽署之不動產交易服
務費證明，其上雖有記載系爭土地地號、面積、權利範圍及服務費金額108萬元，並經被告簽章確認，然並未有記
載由被告給付原告108萬元仲介服務費之意，況依證人王
佩如、王麗芳之證述，亦難認該紙不動產交易服務費證明，即為被告同意給付原告108萬元仲介服務費之約定。
（三）原告復提出106 年8 月30日之買賣定金收據為證（見本院卷第10頁），主張被告與耀宇公司於簽訂系爭買賣契約前，即有與原告確認仲介服務費為108 萬元等語。經查，該買賣定金收據第1 條記載：原告公司確係依據賣方之委託全權代為仲介買賣系爭土地，第2 條約定：買方願意購買系爭土地，並以元大銀行為付款銀行之支票交付定金100
萬元，第3 條約明：買賣雙方同意買賣總價款為1 億0800萬元，其中第8 條特約條款固有手寫記載「甲方支付108
萬元予乙方服務費」等語，惟該條款已載明「本特約條款須經買方及受託業務員另行簽章始生效力」，而其後方之買方簽章欄及受託業務員簽章欄均為空白，並未如106 年8 月25日之買方議價委託書般，於第7 條特別約定事項仲介服務費50萬元之後方，有經委託人即買方陳振興、受託業務員簽章確認。是該紙買賣定金收據，至多僅能證明被告有收受買方即耀宇公司交付之定金100 萬元支票之情，尚難認定兩造間有給付仲介服務費108 萬元之約定。另證人即買方耀宇公司之代理人陳振興於本院具結證稱：簽約當時買方的部分有談給付仲介服務費，我是跟原告談的，買方應該要在交易成功付50萬元仲介服務費，賣方部分我不清楚，我一定要等到所有權狀拿到才願意給仲介費，辦理過戶後我才會付仲介費，簽約時我還沒有付原告50萬元仲介費等語（見本院卷第28頁反面至第29頁反面），則證人陳振興之證述，亦不能作為兩造有給付仲介服務費之證明。
（四）再者，內政部所頒之「不動產委託銷售契約書範本」，係不動產所有權人將其不動產委託不動產仲介公司（或商號）銷售時之參考，其中第5 條服務報酬部分，有約定買賣成交者，受託人得向委託人收取實際成交價一定百分比之服務報酬，並明定受託人之服務報酬於簽訂買賣契約時、交屋時分別支付之成數，而原告為專業不動產經紀公司，其所營事業含不動產仲介經紀業，理應對此知之甚詳，然本件除原告提出之不動產交易服務費證明、買賣定金收據外，並無類此之不動產委託銷售契約書，益徵前揭證人王佩如、王麗芳所證本件係約定超過41萬元的部分由原告取得，而未約定仲介服務費乙節，尚非全然無稽。
四、綜上所述，原告並未舉證證明被告就系爭買賣契約之成立有給付原告仲介服務費之約定，則原告依居間契約之法律關係請求被告給付仲介服務費108 萬元，即無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 7 月 31 日民事第一庭 法 官 廖欣儀
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 31 日書記官 許家豪