臺灣臺中地方法院107年度訴字第35號

臺灣臺中地方法院民事判決　107年度訴字第35號

原告

金中區不動產經紀有限公司

法定代理人

陳瑞昌

被告

陳子萍

被告

峰展塑膠股份有限公司

法定代理人

劉阿純

共同訴訟代理人

盧兆民律師

上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國107年12月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴時原僅以陳子萍為被告，並依民法居間之法律關係，請求：（一）被告陳子萍應給付原告新臺幣（下同）1,034,125元，及自民國106年10月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行。嗣於107年2月5日具狀，追加峰展塑膠股份有限公司（下稱峰展公司）為被告，並變更聲明為：（一）被告應連帶給付原告1,149,250元，及自106年10月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行。（見本院卷第52頁至第53頁），核請求之基礎事實同一，訴訟資料得以援用，且金額部分係屬擴張，與前揭規定相符，應予准許。

貳、實體事項

一、原告主張：被告陳子萍、峰展公司於106年4月共同委任伊仲介銷售被告陳子萍所有臺中市○○區○○段000○000○000○000○000地號土地、同段478、478-2建號建物，及被告峰展公司所有同段567、568、569地號土地，口頭約定報酬按買賣價金百分之一計算，且未約定委託期限。經伊居間仲介，訴外人陳林鑾嬌於106年5月6日表示願以每坪25萬元預定購買前述不動產，並交付票面金額500萬元之支票作為議價金，伊斡旋後被告亦同意出售。被告陳子萍、峰展公司於106年5月9日分別以67,771,400元、47,153,600元，與陳林鑾嬌簽立不動產買賣契約書（下合稱系爭不動產買賣契約），伊法定代理人陳瑞昌於簽約當時在議價金臨時收據上記載「仲介費總價金百分之壹由買方價金扣除」，經被告同意及蓋用印信確認。伊已完成被告之委託，被告等人自應連帶給付買賣總價金114,925,000元百分之一作為仲介報酬，經伊以存證信函催請被告於106年10月15日前給付，未獲置理。為此爰依民法第565條、第566條、第568條第1項規定提起本件訴訟，並聲明：（一）被告應連帶給付原告1,149,250元，及自106年10月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：兩造間並無原告所稱「口頭約定仲介報酬按買賣價金百分之一計算，且未約定委託期限之居間契約」之協議內容，此由系爭不動產買賣契約書之「仲介人」欄位上並未載明原告，即可知悉。系爭不動產買賣契約完全未記載扣除百分之一價金做為賣方仲介費用之文字，陳林鑾嬌簽約時亦係開立各1,000萬元之支票做為簽約金，並未扣除價金百分之一，足見原告主張兩造間存有「仲介費總價金百分之一由買方價金扣除」之約定，顯非事實。議價金臨時收據上方「仲介費承諾書賣方仲介費總價金百分之一由買方價金扣除」文字，係原告法定代理人於事後自行填寫，伊等並不知情。伊等自始至終未與原告有任何居間契約存在，亦未承諾給付任何仲介費等語，資為抗辯。並均聲明：（一）原告之訴駁回。（二）願供擔保，請准免為假執行。

三、不爭執事實（見本院卷第69頁反面至第70頁，本院依判決格式修正或增刪文句）：

（一）訴外人明承貿易有限公司（下稱明承公司）負責人陳林鑾嬌於106年5月6日向原告法定代理人陳瑞昌表示希望購買被告陳子萍、峰展公司名下不動產，並交付票面金額500萬之支票1紙做為議價金，被告陳子萍、峰展公司委由陳瑞昌代管議價金支票，並由被告峰展公司負責人劉阿純即被告陳子萍配偶在議價金臨時收據上簽名。

（二）被告與陳林鑾嬌於105年5月9日簽立系爭不動產買賣契約，約定由被告峰展公司以47,153,600元出售臺中市○○區○○段000○000○000地號土地、由被告陳子萍以67,771,400元出售同段570、571、572、573、574地號土地及同段167、168建號建物與陳林鑾嬌，陳林鑾嬌並各給付票面金額為1,000萬元之支票與被告陳子萍、峰展公司。

四、爭點（見本院卷第69頁反面至第70頁，本院依判決格式修正或增刪文句）：

（一）被告陳子萍、峰展公司是否曾以口頭委任原告仲介出售臺中市沙鹿區護安段570、571、572、573、574、567、568、569地號土地及同段167、168建號建物？

（二）被告陳子萍、峰展公司是否與原告約定賣方仲介費總價金百分之一由買方價金扣除？

五、得心證之理由：

（一）被告陳子萍、峰展公司確與原告成立居間契約，並由原告居間完成與陳林鑾嬌間之系爭不動產買賣契約：

１、參諸卷附議價金臨時收據（見本院卷第7頁），其上載明「茲收到預購買人明承貿易有限公司預定購買座落於沙鹿區護安段572、573、574地號之土地約459.5坪8筆，欲購總價新台幣每坪貳拾伍萬元整，因與委託價尚有差距，特委任陳瑞昌代為斡旋，並付議價新台幣伍佰萬元整……」、「五、斡旋期限自106年5月6日至106年5月15日止」、「買方服務費為成交總價新台幣百分之壹元整。於正式簽訂買賣契約時一次付清」等文字，可知原告法定代理人陳瑞昌係受明承公司表達願購買土地之意願及條件，並與之約定土地買賣居間之報酬計算方式，陳瑞昌與明承公司成立居間契約，且此居間乃屬於周旋於他人間為之說合之媒介居間，而非報告居間，當可認定。又居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔，民法第570條定有明文，可見在未有特別約定之情況下，居間人同時為與委託人交易之相對人活動及受報酬，即所謂之「雙重居間」則非法所不許。嗣本件被告陳子萍、峰展公司分與陳林鑾嬌於105年5月9日簽立系爭不動產買賣契約，業為兩造所不爭執，原告有無與被告陳子萍、峰展公司間成立居間契約，則為本件爭點所在。

２、原告主張其與被告陳子萍、峰展公司間成立居間契約，並提出其上載有「仲介費總價金百分之壹由買方價金扣除」之議價金臨時收據為佐（見本院卷第7頁），上情為被告所否認，並以前詞置辯。經查：稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第153條第1項、第565條分別定有明文。又民法第565條規定之居間，乃債權契約、不要式契約，無論係報告居間或媒介居間，祇要雙方意思表示一致，及有居間之事實存在，即應成立居間契約，不以訂立書面為必要。被告雖辯稱卷附系爭不動產買賣契約（見本院卷第8頁至第13頁、第15頁至第20頁），其上之仲介人欄位為空白，並無原告之記載，即無法證明居間契約存在云云，然參酌前述說明，居間契約本非為要式契約，本院尚無法以之逕認原告主張居間契約存在乙節即屬無據，此合先敘明。

３、本件兩造對於議價金臨時收據上方「仲介費總價金百分之壹由買方價金扣除」文字及與該等文字有部分重疊之被告峰展公司法定代理人「劉阿純」印文間，究為「先書寫該等文字，再用印以為確認」、或「先有印文存在，原告法定代理人事後自行填載該等文字」乙節，有所爭議，經本院先後囑託內政部警政署刑事警察局、法務部調查局就該等文字記載與其上印文之重疊先後順序進行鑑定，然均因欠缺特徵，而無法鑑定，此有內政部警政署刑事警察局107年6月5日刑鑑字第1070050361號函、法務部調查局107年8月21日調科貳字第10703320750號函在卷可參（見本院卷第78頁、第112頁）。又就議價金臨時收據上方文字書寫經過，業經證人即系爭不動產買賣契約之地政士蔡銘嘉結證證稱：議價金臨時收據本非系爭不動產買賣契約之一部分，於系爭不動產買賣契約簽約完成後，原告法定代理人拿出議價金臨時收據，表示要加註賣方仲介費由買方價金裡面扣除之文字，在場峰展公司法定代理人、陳子萍均未表示意見，買賣雙方都有同意，原告法定代理人當場書寫該等文字，其忘記用印與加註該行文字之先後順序，但議價金臨時收據上之印章均係其當場蓋印，蓋章時被告峰展公司法定代理人、陳子萍均在場，隔幾日有糾紛產生，賣方又不同意等語（見本院卷第95頁至第96頁反面），衡酌證人蔡銘嘉應無偏袒任何一方而故為不實陳述之必要，其證詞應為可信，蓋居間報酬為居間契約之重要要素，如原告與被告確已先成立居間契約，惟未作成書面，為求保障居間契約報酬請求權，原告法定代理人於簽定系爭不動產買賣契約當日表示欲於議價金臨時收據上書寫相關文字之舉止，與常情並未相悖；倘原告與被告陳子萍、峰展公司並無先就居間契約及其約定報酬達成意思表示合致，於原告法定代理人取出議價金臨時收據表示欲加註該等文字時，在場之被告陳子萍、峰展公司法定代理人當應表示反對意見，甚或互有爭執，豈有坐視原告法定代理人逐字寫完該等文字之理。基此，原告主張被告陳子萍、峰展公司曾與原告成立居間契約，且居間報酬約定以系爭不動產買賣契約成交價金百分之一計算等節，應為可採。

４、被告雖又抗辯系爭不動產買賣契約價金均未扣除居間報酬，可證兩造間並未成立居間契約云云，惟參酌證人即系爭不動產買賣契約買受人陳林鑾嬌證稱：於簽約時曾聽聞原告法定代理人表示賣方仲介費由買方價金扣除，其記不清楚被告陳子萍、峰展公司之回覆，只知道後來賣方表示反對，最後也沒有從價金扣除等語（見本院卷第92頁反面至第94頁反面），核與前述證人蔡銘嘉之證稱後續因尚有糾紛，被告又有反對意見等節大致相符，故縱然系爭不動產買賣契約價金均未扣除居間報酬，亦係被告是否依居間契約之約定而為履行層次之問題，不能以之反推兩造間從未成立居間契約，附此敘明。

（二）原告請求被告給付居間報酬，應有理由：

１、居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。兩造間確有成立居間契約，業如前述，被告因原告居間仲介而與陳林鑾嬌訂立系爭不動產買賣契約，系爭不動產買賣契約為合法有效，縱嗣後被告分與陳林鑾嬌解除系爭不動產買賣契約，對於原告得行使之居間報酬請求權，不生影響。又原告請求之仲介服務費用係以系爭不動產買賣契約成交價金百分之一計算，依原告所提供之勞務情形，尚無過高，是原告依居間契約法律關係，請求被告給付居間報酬，當屬有據。

２、按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。參以前開議價金臨時收據之記載，未見被告須負連帶清償責任之約定，原告復未提出其他舉證，即難認兩造間存有被告須連帶清償責任之約定。原告請求被告陳子萍、峰展公司應連帶給付居間報酬，為無理由，原告得請求被告陳子萍、峰展公司給付之居間報酬數額，自應分別依照被告陳子萍、峰展公司與陳林鑾嬌簽定買賣契約價金之數額加以計算。觀諸系爭不動產買賣契約，被告陳子萍與陳林鑾嬌簽定買賣契約之價金為67,771,400元，被告峰展公司與陳林鑾嬌簽定買賣之價金則為47,153,600元，以此計算，原告依序請求被告陳子萍、峰展公司給付之居間報酬應為677,714元、471,536元（計算式：67,771,400×1%=677,714；47,153,600×1%=471,536），原告之請求於此範圍內為有理由，逾此部分，則屬無據，應與駁回。

（三）另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。再按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查原告對被告之居間報酬債權，核屬無確定期限之給付，既經原告於106年9月29日以存證號碼000305號存證信函請求被告陳子萍、峰展公司於106年10月15日前給付，且該等存證信函均已送達被告，此有前開存證信函暨回執在卷可佐（見本院卷第33頁至第37頁），被告收受後迄未給付，應負遲延責任，是以，原告請求自106年10月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。

（四）綜上所述，原告依居間契約之法律關係，請求被告陳子萍、峰展公司依序給付677,714元、471,536元，及106年10月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，併予駁回。

七、本件原告敗訴部分極微，本院認訴訟費用仍應由被告負擔為適當，爰依職權酌定如主文所示。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。