107年度重訴字第108號｜民事：返還租賃物等｜裁判日期：107 年 06 月 11 日

臺灣臺中地方法院民事判決　107年度重訴字第108號原　　　告　啟和興業有限公司法定代理人　陳國周訴訟代理人　凃榆政律師黃聖棻律師朱仙莉律師被　　　告　茂勝鑫鑄煉股份有限公司法定代理人　林秋子訴訟代理人　林春池上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國107年5月28日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將坐落臺中市○○區○○段0000○0000地號土地，及其上臺中市○○區○○段000○號建物（門牌號碼：臺中市 ○○區○○路000號，面積2411.65平方公尺），全部遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣捌拾伍萬貳仟貳佰伍拾玖元及其中新臺幣陸拾萬貳仟貳佰伍拾玖元自民國107年2月2日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、被告應自民國107年1月1日起，至遷讓返還第一項所示房地之日止，按日給付原告新臺幣捌仟參佰參拾參元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔百分之九十六，餘由原告負擔。六、本判決原告勝訴部分，如原告以現金新臺幣玖佰參拾柒萬伍仟元或等額之銀行可轉讓定期存單供擔保後，得為假執行；如被告以新臺幣貳仟捌佰壹拾貳萬肆仟伍佰伍拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查：原告起訴原聲明：（一）被告應將坐落臺中市○○區○○段0000○0000地號土地，及其上臺中市○○區○○段000○ 號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路000號，面積2411.65平方公尺），全部遷讓返還予原告。（二）被告應給付原告175萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即107年2月2日）起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（三）被告應自107年1月1日起，至遷讓返還第一項所示房地之日止，按日給付原告16,666元。嗣於民國（下同）107年5月28日言詞辯論期日，因被告部分清償乃減縮訴之聲明為：（一）被告應將坐落臺中市○○區○○段0000○0000地號土地，及其上臺中市○○區○○段000○號建物（門號碼：臺中市○○區○○路000號，面積2411.65平方公尺），全部遷讓返還予原告。（二）被告應給付原告60萬2259元及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即107年2月2日）起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（三）被告應自107年1月1日起，至遷讓返還第一項所示房地之日止，按日給付原告16,666元。核前揭原告變更聲明部分，係基於同一基礎事實，變更應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，自應准許。乙、實體部分壹、原告主張：一、原告與被告前於民國（下同）104年10月6日，就坐落臺中市○○區○○段0000○0000地號之土地（面積依序為2400平方公尺、1232平方公尺），及其上臺中市○○區○○段000○ 號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路000號，面積2411.65平方公尺，下稱系爭租賃物），簽訂租賃契約，期限自104年10月1日至109年9月30日止（下稱系爭契約）。惟被告自105年11月起即未依約繳付租金，經原告就105年11月起至106年5月之租金，聲請強制執行被告之財產始獲得清償（即鈞院106年度司執字第57391號），惟被告自106年6月起仍未依約給付租金，積欠租金已達2個月以上，雖經原告多次催告，被告仍未支付。原告於106年12月28日發函通知被告，表示因被告遲延給付租金逾2個月以上，故依據系爭契約第8條第4項約定於106年12月31日終止租約，請求被告返還租賃物，並應給付租金。因被告仍未返還租賃物，且未支付欠繳之租金，原告乃提起本件訴訟。二、被告遲延給付106年6月至12月之租金原為175萬元，因訴訟期間，被告部分清償剩60萬2259元未付，爰依約請求被告給付上開租金及其自起訴狀繕本送達被告之翌日（107年2月2 日）起，至清償日止計算之法定遲延利息。三、系爭租賃契約業經原告依法終止，被告已無占有系爭租賃物之權利，原告得依民法第455條、第767條之規定，請求被告返還前述租賃之土地及房屋。四、系爭租賃契約業已終止，被告自107年1月1日起無權占用系爭租賃物，迄今仍繼續使用收益，無法律上之原因而獲有占有租賃物使用之利益，致原告受有無法出租或使用收益之損害，爰依民法第179條不當得利規定，請求被告返還其無權占用期間相當於租金之不當得利。被告應返還無權占用期間相當於租金之不當得利之金額，即自107年1月1日起至被告遷讓返還系爭租賃物之日為止，以每日8,333元計算（計算式：月租金25萬元÷30日＝日租金8,333元，元以4捨5入，下同）。五、被告應給付原告自107年1月1日起，至被告遷讓返還租賃物之日止，以日租金計算之違約金：（一）按系爭契約第4條第3項約定：「乙方於租賃期滿或終止租約時，應將戶籍、公司登記、營利登記、工廠登記遷移同時將租賃標的物遷讓交還，不得向甲方請求遷移費或任何費用」；系爭契約第6條約定：「乙方如違約或於租賃期滿不交還租賃標的物，經甲方催告後，仍不履行交還租賃標的物，則每逾期1日應給付甲方按日租金1倍之違約金。」。（二）承上，原告業已合法終止系爭契約，被告自應依系爭契約第4條第3項遷讓交還租賃物；復依系爭契約第6條之約定，被告如違反前開遷讓義務，且經原告催告後仍不履行交還租賃物，應另按日給付相當於日租金壹倍之違約金。原告已寄發存證信函催告被告於106年12月31日前遷讓返還租賃物，被告迄未履行，則原告除得依法請求被告返還相當於租金之不當得利之外，復得因被告違約經催告猶未補正之行為，進一步依系爭契約請求被告給付自107年1月1 日起，至被告遷讓返還租賃物之日為止，以每日8,333元計算之違約金。六、並聲明：（一）被告應將坐落臺中市○○區○○段0000○0000地號土地，及其上臺中市○○區○○段000○號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路000號，面積2411.65平方公尺），全部遷讓返還予原告。（二）被告應給付原告60萬2259元及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即107年2月2日）起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（三）被告應自107年1月1日起，至遷讓返還第一項所示房地之日止，按日給付原告16,666元。（四）原告願以現金或等額之銀行可轉讓定期存單供擔保後，請准宣告假執行。貳、被告抗辯：一、被告從事各式特殊耐熱耐鑄鋼製造，自104年10月承租使用爭房地至今，前於106年間被告為擴大營運，開發大陸地區鑄煉市場陸續投入大量資金，致106年間之租金始無法如期給付，今被告之營運已陸續步入正軌，此前未按期租金實非惡意拖欠，祁請原告予於諒察，且被告有繼續使用承租系爭房地之誠意，願自107年3月份起按期如實給付租金。二、被告就積欠原告106年度175萬元租金部份，被告於107年2月初已備妥現金25萬元欲先行支付，並電話詢問法院人員，惟該人員告知應175萬元全額一次付清，現被告已備妥50萬元並願於107年3月1日先行給付，餘款125萬元部分被告與台灣電力公司間採購案款項亦將於近期陸續核撥，被告將於107 年4月底給付62.5萬元，5月底再給付62.5萬元，將106年度積欠175萬元全數清償完畢，另就107年1、2月之租金50萬元被告亦同意於107年6月底前全數給付予原告完畢。三、對原告主張被告未依約履行給付租金，且催告給付後終止租約一節，被告並不爭執，但租金部分，被告會設法清償，被告有續租之誠意，希望原告不要對被告請求違約金，被告陸續有清償，但沒有清償完畢，原告請求之違約金過高，原告請求之廠房建號是正確的。四、並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；願供擔保請准宣告免為假執行。參、本院之判斷：一、原告主張：其與被告前於104年10月6日，就系爭租賃物，簽訂系爭租賃契約，期限自104年10月1日至109年9月30日止。惟被告自105年11月起即未依約繳付租金，經原告就105年11月1日至106年5月31日之租金，聲請強制執行被告之財產始獲得清償，惟被告自106年6月1日起仍未給付租金，積欠租金已達2個月以上，雖經原告多次催告，被告仍未給付。原告於106年12月28日發函通知被告，表示因被告遲延給付租金逾2個月以上，故依據系爭租約第8條第4項約定，於106年12月31日終止租約；被告迄今仍積欠原告租金60萬2259元，且被告繼續占用系爭租賃物未返還等情，為被告所不爭執，並有原告所提出之坐落臺中市○○區○○段0000○0000地號土地之土地登記謄本乙份（見本院卷7-8頁）、租賃契約書影本乙份（見本院卷9-12頁）、原告106年12月28日之存證信函及郵局送達回執影本乙份（見本院卷13-14頁）、106年房屋稅繳款書乙份（見本院卷18頁）、臺中市○○區○○段000號建物登記謄本乙份（見本院卷第50頁）在卷可參，且經本院調閱106年度司執字第57391號卷，查屬相符，原告上開主張之事實，自堪信為真實。二、按土地法第100條第3款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。．．。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」，次按民法第440條第1項及第2項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，又按最高法院20年上字第211號民事判例謂：「承租人遲付租金，出租人得定相當期限催告，如期限內仍不支付，出租人自得終止契約」，故承租人遲付租金達二個月之租額時，出租人得依法終止租賃契約。本件系爭租賃物約定每月租金為25萬元，然而被告自105年11月起即未約繳付租金，除經原告就105年11月1日起至106年5月31日之租金，聲請強制執行被告之財產始獲得清償，被告自106年6月1日起仍未給付租金，積欠租金已達2個月以上仍共積欠60萬2259 元之租金（原積欠175萬元，被告於訴訟期間有部分清償），經原告為前述催告，被告未依期給付，原告自得依法終止契約。原告於106年12月31日向被告終止系爭租約，於法有據。又「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767條第1項定有明文。又「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第 455條前段亦定有明文。本件被告向原告承租前述房地，其租約業已終止，被告對系爭房地已無占有權限，被告自應將系爭房地回復原狀返還原告，原告基於上開民法第767條第1項及第455條前段規定，請求被告將前述房地全部遷讓返還原告，為有理由，應予准許。三、系爭租約於106年12月31日終止，被告自106年6月1日起即積欠租金，至106年12月31日租約終止之日止，共欠租金175萬元，因被告部分清償僅餘60萬2259元未付，是原告依系爭租約之租金給付請求權，請求被告支付積欠之租金60萬2259元，亦有理由。另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。被告未依期給付租金部分，被告已陷給付遲延，原告請求被告應給付之60萬2259元租金部分，自起訴狀繕本送達翌日（即107年2月2日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。四、按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第250條、第252條分別定有明文。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定。且約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制；此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。經查：（一）依卷附兩造所訂之系爭租賃契約第6條約定：「乙方如違約或於租賃期滿不交還租賃標的物，經甲方催告後，仍不履行交還租賃標的物，則每逾期1日應給付甲方按日租金 1倍之違約金。又乙方違反第4條第2項（違法轉租）之約定者，甲方得終止租約租約並請求乙方給付25萬元」等語，今系爭租賃契約因被告未依約給付租金而經原告依法提前終止，原告請求被告給付違約金，於法有據。又上開違約金之約定，並未明載其為懲罰性違約金，然因原告就被告繼續占用系爭房地受損部分，仍有請求不當得利之救濟方法，是系爭違約金之約定應屬懲罰性違約金，合先敘明。（二）參諸系爭租賃契約就違約金之約定，固有前述二種不同計算之方式，然觀其性質，就約滿不交還租賃標的物係以按日加計同租金之數額作為違約金，而違約提前遭終止者，則應給付25萬元違約金，本件被告係未依期給付租金而遭提前終止，依其性質與第4條第2項違法轉租提前終止類似，本院審諸按日罰同日租金之計算，其金額甚大（107年1月1日迄本院107年5月28日言詞辯論終結日，計達123萬 3284元《148×8333元》，且尚在累計中），與違約終止之25萬元（即一個月租金）違約金相較，至為懸殊，本院參酌被告違約之性質，及被告陸續清償租金之行為，與原告所受損害情形，尚有救濟之途（後敘），認兩造約定之違約金數額應屬過高，宜酌減為25萬元一次性給付較為適當，原告請求逾此部分，於法尚屬無據。五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）；又無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。經查：（一）被告向原告承租前述之房地，其租期業已終止，被告占有使用系爭房地之原有法律原因不復存在，其占有即欠缺法律依據，屬無權占有，已如前述，被告占用系爭房地自受有相當租金之不當利益，而系爭房地為原告所有，是原告請求被告應返還無權占用系爭房地之利益，於法有據。（二）被告於向原告承租系爭房屋期間，其約定每月租金25萬元（每日約8333元），已如前述，原告主張被告無權占用期間，每日應返還之不當得利數額以8,333元核算，應屬適當；是原告主張被告自107年1月1日起至遷讓返還系爭房地之日止，應按日給付原告8,333元之不當得利，應有理由。六、綜上所述，原告本於民法第767條第1項規定之所有權物上請求權及民法第455條租賃物返還請求權之法律關係，請求被告應將原告所有如主文第一項所示之房地全部遷讓返還原告；及依約請求被告給付租金60萬2259元及遲延利息，既請求給付違約金25萬元；並依民法第179條不當得利法律關係規定，請求被告自107年1月1日起，至全部遷讓返還系爭房地之日止，應按日給付原告8,333元之不當得利，均有理由，應予准許，爰判決如主文第一、二、三項所示，至於原告逾上開部分之請求，則無理由，應予駁回。七、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核無不符，爰酌定相當擔保金，併准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應予駁回。肆、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第第390條第2項、第392條第2項。中華民國 107 年 6 月 11 日民事第四庭法官王金洲正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 6 月 11 日書記官魏愛玲

臺灣臺中地方法院107年度重訴字第108號

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