臺灣臺中地方法院107年度重訴字第686號

• 裁判案由: 解除契約等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 109 年 01 月 21 日

臺灣臺中地方法院民事判決　107年度重訴字第686號
原　　　告　林國全
訴訟代理人　李思樟律師
被　　　告　張榮毅

張文雄

張武雄

張永盛
張碧娥
胡張桂美
張昭洋

張平生

張榮旭
上九人共同
訴訟代理人　王世勳律師
上列當事人間解除契約等事件，本院於民國108 年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告張榮毅、張文雄、張武雄、張永盛、張碧娥、胡張桂美、張昭洋、張平生、張榮旭應各給付原告新臺幣陸萬捌仟捌佰捌拾貳元，及各自附表所示利息起算日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之四，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告分別以新臺幣貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告各如以新臺幣陸萬捌仟捌佰捌拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告於起訴時，原聲明請求：㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）3300萬元，及自民國103 年6
月30日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡前項請求，如有任何一被告對原告給付，其他被告於該給付金額範圍內同免給付之責（見本院107 年度司促字第20489 號卷第2 頁，下稱司促卷）；嗣於107 年12月28日具狀將上開聲明列為先位聲明，並以原聲明所示對於被告之請求屬可分債權，且被告間非不真正連帶債務為由，將聲明變更為：被告應分別給付原告366 萬6667元，及自103 年6 月30日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；另追加備位聲明為：被告應分別給付原告183 萬3333元，及自103 年6 月30日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷第34頁正反面）。核前揭變更、追加，係基於兩造間買賣關係所生之糾紛而為，請求基礎事實均屬同一，於法並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、先位聲明部分：
㈠兩造於103 年4 月21日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告以總價3300萬元向被告購買坐落臺中市○○區○○段000 ○000 地號土地（下分稱836 地號土地、845 地號土地，合稱系爭土地），原告已給付價金3300萬元予被告，被告並於103 年6 月3 日完成所有權移轉登記。詎訴外人張子燕於103 年間，對原告提起確認通行權存在事件，經臺灣高等法院臺中分院105 年度上易字第308 號民事判決認定張子燕就原告所有系爭土地之通行權存在（通行範圍詳如該該判決附表所示）而告確定在案，造成原告就系爭土地無法為整體利用，屬物之瑕疵，原告乃以存證信函通知被告，系爭土地有上開瑕疵存在之事實，爰依民法第359 條規定解除系爭契約，及依同法第259 條規定請求被告負回復原狀之義務，並附加自受領價金時即103 年6 月30日起之利息償還之。
㈡並聲明：
1.被告應分別給付原告366 萬6667元，及自103 年6 月30日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、備位聲明部分：
㈠倘認原告先位聲明無理由，原告主張解除系爭契約顯失公平，則因系爭土地上有張子燕行使通行權，致原告無法利用被通行之範圍，該範圍之面積共95.56 平方公尺，已使原告買受系爭土地減少價值及減少通常效用。又836 地號土地係可供建築使用之土地，因被通行後最狹窄處僅剩5.48公尺，在建築規劃上顯有困難，且其與845 地號土地遭通行道路切割分離，造成兩筆土地難以合併利用，而價值減損1650萬元。爰依民法第359 條規定請求減少買賣價金，及依系爭契約第5 條約定請求損害賠償。
㈡並聲明：
1.被告應分別給付原告183 萬3333元，及自103 年6 月30日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、原告係威全機械工業股份有限公司之董事長及威尚機械工業股份有限公司之董事，具有相當社會歷練，系爭契約總價金高達3300萬元，且原告於系爭契約成立前已至現場看過，知悉土地現況明知門牌號碼臺中市○○區○○路00號房屋（下稱86號房屋）之使用人為張子燕及其家屬，數十年來均利用系爭土地上留設3 米寬道路，作為該屋對外通行臺中市神岡區三民南路之通路，該使用外觀一見即知，任何人均可見聞，原告不可能不知通道經過系爭土地之事實。縱使原告不知情，亦係重大過失而不知。則原告明知或可得而知上情仍願買受，依民法第355 條第1 、2 項規定，被告不負瑕疵擔保責任。又836 地號土地、845 地號土地分屬建地、農地，本即不能合併利用，且通行道路可供作系爭土地建築時之法定空地之用，對原告之損害非鉅，原告不得以物之瑕疵為由解除系爭契約，並請求被告返還買賣價金。
二、並聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、本件兩造整理並協議不爭執事項與爭執事項如下（見本院卷第141 頁正反面）：
一、不爭執事項：
㈠原告於103 年4 月21日，以總價3300萬元向被告購買坐落臺中市○○區○○段000 地號及同段845 地號等2 筆土地，兩造並簽訂系爭契約書（司促卷被證一），並於103 年6 月3
日完成所有權移轉登記。
㈡張子燕於103 年間，對原告提起請求確認通行權存在事件，經臺灣高等法院臺中分院105 年度上易字第308 號判決（原審案號：本院103 年度訴字第2534號）諭知確認張子燕就原告所有上揭系爭土地通行權存在（通行範圍詳如該臺中高分院判決附表所示）。
二、爭執事項：
㈠原告先位依民法第359 條規定，解除系爭契約，並請求被告返還買賣價金3300萬元，是否有理由？
㈡如原告先位之訴無理由，其備位依民法第359 條規定請求減少買賣價金，有無理由？如果有理由，金額若干？
肆、得心證之理由：
一、先位聲明部分：原告依民法第359 條規定解除系爭契約，並請求被告返還買賣價金3300萬元，是否有理由？
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項前段定有明文。所謂「物之瑕疵」，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照）。次按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355 條亦有明文。此乃買受人於締結買賣契約時，若已明知標的物之價值或效用有滅失或減少之瑕疵，則是拋棄本於瑕疵而請求擔保之權利，不必使出賣人負其責任。
㈡本件原告於103 年4 月21日以總價3300萬元向被告購買系爭土地，兩造簽訂系爭契約書，於103 年6 月3 日完成所有權移轉登記；另張子燕於103 年間對原告提起確認通行權存在事件，經臺灣高等法院臺中分院105 年度上易字第308 號判決確認張子燕就原告所有系爭土地有通行權存在，通行範圍詳如本院卷第36頁附圖一所示而告確定在案（下稱前案）等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈡），可見原告向被告購買之系爭土地因張子燕行使通行權，造成部分土地無法或甚難利用，且本院囑託天翼不動產估價師事務所就系爭土地有或無通行權存在，其資產價值之影響進行鑑定，經該事務所以108 年5 月7 日天翼字第1072002 號函檢附估價報告書所示，相較兩者之資產價值，同一時期有通行權者較無通行權者為低，而有價值貶損，進而影響其交易之價格，堪認系爭土地確實因通行權存在，而有減少其價值及通常效用之瑕疵無訛。
㈢被告雖辯稱：原告購買系爭土地前已到現場看過，明知或可得而知土地上留設3 米寬道路供86號房屋之使用人對外通行，是原告於系爭契約成立時知悉有上開物之瑕疵，其等不負瑕疵擔保責任等語；惟參以證人即永春不動產仲介李琦琮於本院言詞辯論期日具結證稱略以：當地里長陳茂松告訴我有系爭土地要出賣，我就介紹原告向被告張武雄購買，簽約前我有去看過現場，也有帶原告去看過1 次，當初土地有條1
米寬的路，是建地裡面一層樓鐵皮屋出入的通路，通往三民南路、神林路口，土地外另有間快要倒掉的舊厝，看起來好像沒有人住，舊厝應該有自己的土地可以走。出賣人或里長都沒有告訴我系爭土地會被他人通行使用，如果系爭土地要花3 千多萬元買來給別人通行的話，我就不會介紹土地買賣了。系爭契約簽訂前，我都是透過里長接觸被告張永盛、張昭洋、張平生，我代表買方、里長代表賣方，雙方事前不曾聯絡或見面，避免雙方私下交易規避仲介費等語（見本院卷第53至56頁）。足見原告於簽訂系爭契約前，雖曾至現場察看，然而對於系爭土地須供相鄰土地使用人通行之情形並不清楚，出賣人或其代理人亦不曾告知上情，自無從僅以系爭土地上有條道路之客觀事實，遽認原告明知或可得而知系爭土地有相鄰關係之限制之瑕疵。至證人張子燕於本院言詞辯論期日具結證稱略以：原告與仲介李琦琮去我家那邊看土地，第1 次是在外面看田地，第2 次繞到我家後面看工廠，接著繞出來到我家前面繼續走，原告有向李琦琮說建地變成路地沒有意思，我在後面表示系爭土地上本來就有祖先留下來的路，但原告不理我繼續走。我只說這裡有路而已，沒說土地當時的使用情況等語（見本院卷第127 頁反面至第128 頁），可知證人張子燕僅係向原告陳述系爭土地上有留設通道之客觀情狀，與證人李琦琮前揭證述土地外觀可見之狀態一致，仍無法證明原告主觀上確實知悉系爭土地須供相鄰土地使用人通行之事實，自無從為有利於被告之認定。被告就原告於訂約時知悉系爭土地有相鄰關係之限制，或不知係有重大過失，復未能舉證以實其說，其等抗辯不負出賣人物之瑕疵擔保責任，自不足採。
㈣次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。是該瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除契約（最高法院97年度台上字第739 號判決意旨參照）。
㈤經查，836 、845 地號土地分屬建地、農地乙節，有土地登記謄本在卷可憑（見司促卷第6 頁反面至第9 頁），兩筆土地不能合併利用，不至於發生因有通行權存在，使土地被通路分隔而無法合併利用之困境，且道路面積佔土地面積尚非甚廣，通行道路亦可供作系爭土地建築時之法定空地之用，該瑕疵對原告所生之損害並非重大，原告據以解除系爭契約顯失公平，應僅得主張減少價金。從而，原告先位聲明請求解除系爭契約，並回復原狀，於法無據，不應准許。
二、備位聲明部分：原告依民法第359 條規定請求減少買賣價金，有無理由？如果有理由，金額若干？
㈠按預備訴之合併係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件；先位之訴無理由，為備位之訴之停止條件。原告先位之訴既經以無理由駁回，本院即應就其備位之訴予以裁判。本件原告先位聲明經審認調查後認無理由，則應再審究原告爰依民法第359 條規定減少價金，並請求被告返還款項，是否有理由。
㈡本件系爭土地上有相鄰關係之限制之瑕疵，已如前述，原告主張減少價金，應屬有據。又系爭土地於103 年4 月間交易時，有無通行權影響之下資產價值如估價報告書所示，836
地號、845 地號土地於無通行權時總價分別為1445萬5676元、1862萬6758元，合計3308萬2434元（鑑定報告誤載為330
8 萬2435元，應予更正）；於有通行權時總價分別為1402萬2006元、1844萬491 元，合計3246萬2497元，有天翼不動產估價師事務所出具之估價報告書可參。則原告向被告買受之系爭土地因有通行權所減損之價值，即原告得請求被告減少之價金應為61萬9937 元【計算式：3308萬2434元－3246萬
2497元＝61萬9937元】。
㈢原告雖主張：系爭土地同屬其所有且相連，購買目的亦是要將兩筆土地合併規劃及使用，故應合併估價等語，而質疑上開估價報告書違反不動產估價技術規則第84條規定，其鑑定專業性不足、違背經驗法則且有失公允，不得作為價值減損程度之參考基礎。惟本院就原告所提出對鑑定結果之疑義，關於估價報告書是否有漏未斟酌上開因素，而有修正報告書之必要乙節，進一步函詢天翼不動產估價師事務，經該事務所108 年7 月9 日天翼字第0000000A號函覆以：不動產估價技術規則第84條：「數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。」，另有第85條：「一宗土地內有數種不同法定用途時，應考量其最有效使用及各種用途之相關性及分割之難易度後，決定分別估價或依主要用途估價。」亦訂有明文。鑑定報告於第32至34頁已詳加說明勘估標的之土地使用管制，845 地號土地使用分區為農業區土地，依農業發展條例施行細則第2 條規定，「依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地」為農業用地。836 地號土地原應屬農業用地，惟受都市計畫法台中市施行自治條例第40條保護，「農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地或已建築供居住使用之合法建築物基地者，得建築使用。」其立法用意在於，都市計畫發布為農業區在後，建物建築在前，應保障其財產權。845 地號非建地目土地，無此法之適用。綜上所述，845 地號為農業用地，836 地號為建築用地，其法定用途不同，自應遵循上開規則第85條之規定分別估價，而非第84條合併估價。原告將之視為可合併利用而購買，恐為動機錯誤等語（見本院卷第87至91頁）。本院審酌天翼不動產估價師事務出具之估價報告書，其採行之估價方法、鑑定過程並無違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，堪認此鑑價結果可資採憑。原告此部分主張，自不足取。
㈣又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文。次按，買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照）。是買受人即原告自得依不當得利之法律關係請求返還溢付之價金。
㈤經查，原告就系爭土地減少價金為61萬9937元部分，雖經被告以買賣關係受領，惟原告既行使減少價金請求權，則被告受領該部分價金之法律上原因即不復存在，從而，原告得依民法第179 條規定請求被告各返還上開價金。又被告9 人同負一不當得利債務，而其給付可分，應各平均分擔之，則每人各應返還不當得利金額為6 萬8882元【計算式：61萬9937元÷9 人＝6 萬8881.89 元，元以下四捨五入】，原告超過
此範圍之請求，洵屬無據。至被告辯稱：買賣價金分配比例是依持分，而非9 人均分云云，然此僅為被告間就價金之內部分配方式，並非就不當得利之返還方式有特別約定，自無可採。
三、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233 條第1
項、第203 條亦有明文。本件原告對被告之債權，核屬無確定期限之給付，既經原告依督促程序聲請發支付命令，經被告於法定期間內合法提出異議而視為起訴，且支付命令均已送達被告，有送達證書在卷可佐（見司促卷第45至55頁），被告迄未給付，應當負遲延責任，是應自支付命令送達被告翌日（各該被告之利息起算日詳見附表）起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。原告請求均自被告受領價金時即103 年6 月30日起計算遲延利息，尚乏所據。
陸、綜上所述，原告依民法第359 條規定，主張解除系爭買賣契約並回復原狀，先位聲明請求被告應分別給付原告366 萬6667元，及自103 年6 月30日起至清償日止，按年息百分之5
計算之利息，為無理由，應予駁回；另主張減少買賣價金，備位聲明請求被告應分別給付原告6 萬8882元，及各自如附表所示利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
柒、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行聲請已失所附麗，應予駁回。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 109 年 1 月 21 日民事第七庭 法 官 吳昀儒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第441 條第1 項第3 款、第4 款），提出於第一審法院。
中 華 民 國 109 年 1 月 21 日書記官 陳慧津
附表：
┌──┬────┬───────┐
│編號│ 被 告 │ 利息起算日 │
├──┼────┼───────┤
│ 1 │ 張榮毅 │107 年9 月24日│
├──┼────┼───────┤
│ 2 │ 張文雄 │107 年9 月12日│
├──┼────┼───────┤
│ 3 │ 張武雄 │107 年9 月24日│
├──┼────┼───────┤
│ 4 │ 張永盛 │107 年9 月12日│
├──┼────┼───────┤
│ 5 │ 張碧娥 │107 年9 月12日│
├──┼────┼───────┤
│ 6 │胡張桂美│107 年9 月23日│
├──┼────┼───────┤
│ 7 │ 張昭洋 │107 年9 月12日│
├──┼────┼───────┤
│ 8 │ 張平生 │107 年9 月12日│
├──┼────┼───────┤
│ 9 │ 張榮旭 │107 年9 月12日│
└──┴────┴───────┘