臺灣臺中地方法院108年度消字第6號

臺灣臺中地方法院民事判決　108年度消字第6號

原告

廣茂電腦科技有限公司

法定代理人

賴東耀

訴訟代理人

詹漢山律師

被告

大買家股份有限公司

法定代理人

張異昌

訴訟代理人

簡淳璇

　　　　　　楊劍合

　　　　　　簡輔均

上列當事人間返還價金等事件，本院於民國109年8月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國108年3月18日簽訂房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被告購買「臺中軟體園區文創數位3D示範基地」建案之編號B棟9樓G室房屋（門牌號碼臺中市○○區○○路0號9樓）及地下第四層編號第666號、667號、668號平面式停車位（下稱系爭建物）。被告於銷售房屋之廣告文宣上明載「本示範基地由二變電所供電，與中科、新竹科學園區相同，保持不斷電」，並有設置3D列印機供廠商使用，另與中華電信公司配合提供正常價格3至5折之寬頻網路服務等（下稱系爭文宣），有利於提供電腦軟硬體服務之公司營運之設備，原告因而向被告購買系爭建物。嗣原告發現系爭建物有嚴重漏水之瑕疵，且被告無法提供中華電信公司3至5折之寬頻網路服務、3D列印機，及由二變電所供電，與中科、新竹科學園區相同，保持不斷電之設備，與被告售屋廣告文宣內容不符。因原告從事伺服器代管業務，一旦發生斷電情形，將造成原告及原告客戶之巨大損失，故原告委請律師於108年5月20日以臺中民權路郵局第000769號存證信函，催告被告於收到存證信函後7日內說明中部軟體園區係由那二處變電所供電，及能否達到系爭文宣中所述之提供不斷電服務，另就中華電信公司3至5折寬頻服務及3D印表機之設置提出說明，逾期即以該存證信函作為解除契約之意思表示。詎被告遲至108年6月11日始回函表示於銷售房屋時未提供系爭文宣云云，顯無意依系爭文宣內容履約之意。為此，爰依消費者保護法第22條、民法第227條第1項、第354條第1項、第359條及系爭買賣契約第19條第1項規定解除契約，並請求被告返還已繳房屋價款新臺幣（下同）686萬元、被告代收款53,000元，並給付違約金348萬元，合計10,393,000元（計算式︰6,860,000＋53,000＋3,480,000＝10,393,000）及解除契約後之法定遲延利息。並聲明：㈠被告應給付原告1,0393,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告於106年3月15日購買原編號13E之預售屋，後因原告對公共設施及部分園區簡介、系爭文宣有意見，雙方經過磋商後於107年11月28日簽訂保密協定（下稱系爭保密協定），改購買編號9G之成屋，並以折償60萬元之方式，同意無條件現況交屋。基此，縱使系爭建物有瑕疵或廣告不實，也因雙方簽定系爭保密協定約定以現況交屋，原告已喪失繼續主張瑕疵及廣告不實之減價請求權及解約權。又瑕疵之解除權及減價請求權，應在標的物移轉之後才能主張，若未移轉標的物之危險前，依民法第359條第1項規定解除契約時，必須符合「瑕疵十分重大無法修補」、「若不同意解約則顯失公平」之情形方可主張，而本件尚未占有交屋，且未到達「物具有減少其通常效用或契約預定效用之重大瑕疵，且縱經減價或修繕均無法回復之情形」，原告解約顯不合法。縱認原告得依伊主觀認定所謂瑕疵及廣告不實解除契約，自雙方於107年11月28日簽訂系爭保密協定起算6個月，原告之請求權亦於108年5月28日屆滿，故原告於108年6月26日起訴，顯已罹於請求權時效。況系爭文宣僅具「要約引誘」之性質，並非銷售承諾之文件，更非契約之一部分，且系爭建物所在園區與中科、竹科均採用雙迴路配電系統，供電硬體採用雙變電站供電模式，即每條線由獨立的主變電站供電，如出現其中一線路出現異常，系統將自動切換，由另一線路擔負供電任務，即使遇到停電，亦能維持其正常營運。至於原告所執「本示範基地由二變電所供電，與新竹科學園區相同，保持不斷水電」、「設置3D列印機供公眾使用」、「中華電信優惠方案」等事項，顯並非契約一部分，自應以契約為準。退步言，若認原告解約有理，亦應審酌原告實際所受損害及損失利益，酌減違約金。並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

(一)兩造於108年3月18日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告購買「臺中軟體園區文創數位3D示範基地」建案建物，兩造於107年11月28日因故另簽立保密協定（見本院卷第271頁），約定買賣標的由13E戶，變更為9G戶，車位部分不變，均為地下第4層編號666、667、668號停車位，買賣價金由1,890萬元變更為2,320萬元。

(二)系爭建物之門牌號碼為臺中市○○區○○路0號9樓。

(三)系爭建物之買賣價金為2,320萬元。

(四)原告已支付被告買賣價金686萬元、代收款53,000元。

(五)被告尚未將系爭建物之所有權移轉登記並交付予原告。

四、兩造爭執之事項：

(一)系爭文宣是否為被告交付原告？

(二)原證8及系爭文宣是否為系爭買賣契約之一部？

(三)被告是否有「無法提供依目前市價計算3至5折折扣優惠之電信光纖、長途電話、手機、網路、雲端等服務」、「無法提供3D列印機」、「無法提供來自兩處變電所，與臺中及新竹科學園區相同之不斷電模式供電」之情形，而應負不完全給付之責？

(四)系爭建物是否有公共設施漏水、違法使用類似隔音棉之材質填充玻璃帷幕牆與牆邊地板、未依契約約定使用膠合強化玻璃之瑕疵？

(五)原告主張依消費者保護法第22條、民法第227條第1項、第354條第1項、第359條及系爭買賣契約第19條第1項規定解除契約，有無理由？

(六)原告請求違約金348萬元，有無理由？若有，是否應予酌減？

(七)原告請求被告給付10,393,000元，有無理由？

五、得心證之理由：

(一)依被告訴訟代理人於本院自陳：系爭文宣為被告公司影印，內容亦係被告所擬，公司影印後交給業務，由業務決定是否要使用，僅抗辯被告公司之業務並無使用（見本院卷一第258頁）。復依證人陳志雄到庭結證：系爭文宣係被告公司提供；建案剛開始預售時，被告公司提供系爭文宣，當時在傳單上有附上系爭文宣；系爭文宣有使用2、3年，後來沒有在用了，因大樓有作過多次的變更設計，伊就沒有再拿這份使用了；伊曾經使用過系爭文宣，時間是在宣傳的時候，之後比較沒有使用了，伊在辦說明會上使用過上開文宣，原告法定代理人當時在現場，有跟伊拿上開文宣；上開文宣是在辦說明會時使用，說明會是在銷售系爭建案前所召開；剛開始跟原告法定代理人談系爭建案是在5、6年前，最早是在102、103年等語（見本院卷二第20至22頁）。是系爭文宣為被告所製作，且由被告之建案銷售人員陳志雄交付原告之法定代理人，應堪認定。

(二)按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容，消費者保護法第22條定有明文，是以此企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖無廣告內容記載，消費者如因信賴該廣告內容，而與企業經營者簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任應及於該廣告內容（最高法院101年度台上字第246號判決參照）。經查，原證8依原告自陳為經濟部中部辦公室提供之文宣（見本案卷一第301頁），復由原證8文宣所示內容為：「七、投資服務窗口：經濟部加工出口區管理處、經濟部加工出口區管理處中港分處」、「八、本處網站：http://www.epza.gov.tw」（見本院卷一第313頁），顯非被告製作、提供，自不得作為系爭買賣契約之一部。至於系爭文宣，依證人陳志雄於本院之證述：3D列印、不斷水、不斷電及中華電信3至5折優惠等皆是被告應提供給買方的內容，但因後來無法提供，所以才改以價金折抵的方式處理；原告法定代理人曾經告訴過伊，依稀知道好像是為了優惠，還是什麼忘了，原告是做伺服器的，所以如果有電信優惠的方案當然會比較好等語（見本院卷二第23、24頁），是系爭文宣既為被告為銷售系爭建案所提供，且有關系爭文宣所載之3D列印、不斷水、不斷電及電信公司3至5折優惠等，皆係被告原應提供之服務或設備，又原告於簽立買賣契約時，確實提及因公司業務性質，對於系爭文宣所載之服務、設備有所需求等情，堪認原告係以系爭文宣載有可提供市價計算3至5折折扣優惠之電信光纖、長途電話、手機、網路、雲端等服務、3D列印機，及提供來自兩處變電所具有不斷電模式供電，作為重要考量而買受系爭建物之主張為真。是原告信賴系爭文宣內容，並據為考量是否簽立系爭買賣契約之重要依據，依上開說明，系爭文宣自得視為系爭買賣契約之一部，被告所負之契約責任應及於系爭文宣。

(三)次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別定有明文。再按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第359條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約（最高法院99年度台上字第2443號判決參照）；又按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。則買受人解除契約是否顯失公平，自應比較買賣雙方因解除契約所受損害程度而為判斷（最高法院97年度台上字第256號判決參照）。經查：

⒈依證人陳志雄之證述：當時被告公司有跟中華電信簽到3至5折優惠的方案，原本希望將這方案提供給建案用戶，但事過境遷已經沒有這樣的方案了（見本院卷二第22頁）；復依被告於本院自陳：被告與中華電信從來都沒有任何契約關係，也就是說被告從來沒有跟中華電信簽約讓系爭建物的住戶都能享有上開3至5折的優惠，故無原告訴訟代理人上述的優惠（見本院卷二第109頁）；3D列印機則在購買中（見本院卷二第301頁），是被告未提供依目前市價計算3至5折折扣優惠之電信光纖、長途電話、手機、網路、雲端等服務及3D列印機，堪予認定。再依台灣電力股份有限公司南投區營業處108年10月23日南投字第1081598193號函表示：二、經查來函檢附規劃方案，係本處5年前為因應新設用電戶（大買家股份有限公司）依規定應設置配電場所辦理圖審時，預先擬定電力饋供方案，以縮短該用戶正式申請用電後之規劃設計時程。三、本公司配電系統可能因應整體區域負載新增或變動而必須適時予以調整、調撥、變更及分割，以維持用戶供電穩定，故用戶饋供饋線並非恆然不變，爰查上述方案之饋供饋線已與現況有所差異。三、通常用戶僅為單一饋線供電，如用戶為提高用電可靠度欲再由同一變電所之另一饋線或不同變電所之另一饋線供電時，需向本處提出相關備用電力申請。四、有關來函說明一所示之「霧峰D/S AG26」及「霧峰D/S AG36」是為霧峰配電變電所內2條不同供電饋線，當單一供電饋線事故異常，一般不會影響另一供電饋線供電，但如因天災或不可抗力等因素導致整所變電所供電異常時，則該變電所所轄供電饋線皆會受影響（見本院卷一第281、282頁）。是被告所提出之配電規劃案（見本院卷一第273頁），僅為台灣電力股份有限公司南投區營業處預先擬定之電力饋供方案，且該規劃案之饋供饋線已與現況不同，系爭建物是否仍有2條饋線供電不明；又依上開被告所提之配電規劃案，2條饋線仍為同一變電所，一般情況固然使用無虞，惟遇該變電所供電異常，2條供電饋線皆受影響，則系爭建物仍有斷電之可能。是難認被告已提供如系爭文宣所載之不斷電設備。從而，被告既未能提供系爭文宣所載，有關依目前市價計算3至5折折扣優惠之電信光纖、長途電話、手機、網路、雲端等服務、3D列印機、不斷電設備供電，已有減少契約預定效用之瑕疵。又原告既為電腦科技公司，對於電信、通訊、3D科技及不斷電供電應有高度需求，且屬持續性之需求，被告無法提供相關服務，對於原告之損害不可謂不大，若解除契約後，因系爭建物已為成屋，被告尚得將之出售予他人，兼衡兩造損害，解除契約並無有失平衡之情，是原告自得解除系爭買賣契約。至於被告抗辯物之瑕疵擔保責任，應自出賣人交付買賣標的物經買受人受領後，始得主張云云，依上開說明，自無足採。

⒉雖被告以前詞置辯，惟查：

⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。系爭保密協定固約定「無條件現況交屋」（見本院卷一第271頁），原告對於被告曾折讓60萬元部分亦無爭執，惟依證人陳志雄之證述：系爭文宣畫螢光筆的部分，於108年3月15日也有拿出來談過，當天主要在談要如同中科或竹科模式有不斷電、不斷水系統，及中華電信提供3至5折優惠方案、3D列印機，這些都是包含在折抵價金的內容中，所以當天已經告知原告法代這些都已經用折抵價金的方式抵掉了；伊和謝副總來與原告法定代理人會談雙方簽立保密協定後，原告法定代理人在當下還是翌日有要求伊去處理中華電信提供3至5折優惠方案之事；伊去有請公司去問中華電信，公司回覆說早期有3至5折的優惠，但因為中華電信現在已經前面降價，所以不再提供以前3至5折的優惠方案（見本院卷二第21、23、24頁）。則系爭保密協定係於107年11月28日簽立，若其上所載之「現況交屋」，包含被告未能提供市價計算3至5折折扣優惠之電信光纖、長途電話、手機、網路、雲端等服務、3D列印機、不斷電模式供電等瑕疵，證人及被告公司副總，何需於108年3月15日再與原告進行商討；又依被告提出原告於簽立契爭買賣契約前所提出主張減價之相關資料，其中臚列者，均無關於被告未能提供市價計算3至5折折扣優惠之電信光纖、長途電話、手機、網路、雲端等服務、3D列印機、不斷電模式供電等（見本院卷一第339、341頁），是兩造是否確係因被告無法提供上開電信優惠、3D列印機及不斷電設備，而以被告減價60萬元為補償，已堪置疑。再依證人陳志雄證述：伊和謝副總來與原告法定代理人會談雙方簽立保密協定後，原告法定代理人在當下還是翌日有要求伊去處理中華電信提供3至5折優惠方案之事；伊去有請公司去問中華電信，公司回覆說早期有3至5折的優惠，但因為中華電信現在已經全面降價，所以不再提供以前3至5折的優惠方案（見本院卷二第21、23、24頁）。則苟如證人所述，兩造就被告無法提供上開電信優惠、3D列印機及不斷電設備等糾紛，業經以減價、換屋之方式和解，原告為何又隨即要求證人陳志雄詢問有關電信優惠之事，且證人陳志雄又何須依原告要求再向被告公司詢問，是被告上開所辯，即屬有疑。又被告復未能舉證證明系爭保密協定確有就被告公司無法提供上開電信優惠、3D列印機及不斷電設備等瑕疵，約定以減價、換屋之方式為填補，致令原告不得再為請求，依上開規定，被告之抗辯即難逕採。

⑵第按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；上開減少價金之請求權，須買受人依民法第356條規定為「通知」後6個月間不行使始歸消滅，而非以買受人「知悉」瑕疵後6個月間不行使，作為其減少價金請求權消滅之要件，此觀同法第359條、第365條第1項之規定自明（最高法院103年度台上字第196號判決參照），是系爭建物既未交付原告，自無民法第365條第1項，有關解除權於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使而消滅之適用。

⑶再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。所謂誠信原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。所謂不得以損害他人為主要目的，係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的；若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受此限制。又權利人在相當期間內不行使其權利，依特別情事足使義務人正當信賴權利人已不欲其履行義務，甚至以此信賴作為自己行為之基礎，而應對其加以保護，依一般社會通念，權利人行使權利乃有違誠信原則者，應認其權利失效，不得行使（最高法院108年度台上字第101號、102年度台上字第1766號判決參照）。查原告提起本件訴訟，乃基於消費者保護法第22條、民法第227條第1項、第354條第1項、第359條及系爭買賣契約第19條第1項之權利正當行使，且原告簽立系爭保密協定亦無放棄本件請求之權利，已如前述，是原告在客觀上係為自己之利益而行使，縱令對被告之利益造成損害，然既非以損害被告之利益為主要目的，原告之行使權利行為即與前揭民法第148條規定無違。

(四)復按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。被告既不爭執依系爭買賣契約收受原告所交付之買賣價金686萬元及代收款53,000元，則系爭買賣契約既因原告以起訴狀之送達為解除契約之意思表示，而予解除，依上開規定，被告自應將所受領之買賣價金686萬元及代收款53,000元，返還予原告。

(五)再按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額；契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1606號、102年度台上字第1378號判決參照）。依系爭買賣契約第19條第1、2項約定：「一、賣方違反本契約之第16條瑕疵擔保責任規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。二、買方依前項解除契約時，賣方除應將買方已繳之房屋價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房屋總價款百分之15之金額為違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（見本院卷一第57頁）。本件依上開約定，原告故得請求以系爭建物總價2,320萬元百分之15計算之違約金，即348萬元（計算式：2,320萬元×0.15＝348萬元）。惟考量原告並未繳納系爭買賣契約之其餘款項，亦無因申辦房屋貸款而需繳納借貸本金及利息之損失，僅生無法以已支付被告之買賣價金獲取利息收入之損失，及因本件買賣糾紛所生金錢、勞力、時間之花費，是認原告依系爭買賣契約第19條第2項約定，得沒收原告已給付之款項，應酌減為116萬元，較為適當。

(六)基上，原告請求被告返還已支付之買賣價金686萬元、代收款53,000元，及給付違約金116萬元，即屬有據。又本件既准原告解除契約，有關原告主張系爭建物有公共設施漏水、違法使用類似隔音棉之材質填充玻璃帷幕牆與牆邊地板、未依契約約定使用膠合強化玻璃之瑕疵等節，本院即無庸論述。至於原告另依民法第227條第1項規定請求返還已支付之買賣價金686萬元、代收款53,000元，核屬請求權競合，毋庸贅述，附此敘明。

六、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第233條第1項、第203條亦有明文。原告對被告請求回復原狀及給付違約金等債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起民事訴訟，且起訴狀繕本已於108年7月15日送達被告，有送達證書在卷可佐（見本院卷一第251頁），被告迄未給付，自應負遲延責任。是原告請求被告於108年7月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，自屬有據。

七、綜上所述，原告依民法第354條第1項、第359條規定及系爭買賣契約第19條第1項約定，請求被告返還已支付之買賣價金686萬元、代收款53,000元，並給付違約金116萬元，共計8,073,000元（計算式：686萬元＋53,000元＋116萬元＝8,073,000元），及自108年7月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。至逾上開範圍之請求，則無理由，不應准許。

八、本件兩造分別請求供擔保分別准予宣告假執行及免為假執行之宣告，就原告勝訴部分核無不合，於法均無不合，爰酌定相當金額，分別准許之。至原告敗訴部分，其假執行聲請失所依據，併予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊防禦方法及主張，於事實認定及判決結果不生影響，爰不逐一審究，併此敘明。

十、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。