臺灣臺中地方法院108年度訴字第3561號

• 裁判案由: 返還買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 110 年 03 月 16 日

臺灣臺中地方法院民事判決　108年度訴字第3561號
原　　　告　陳錦詮
被　　　告　蔡銘哲
訴訟代理人　陳盈壽律師
複代理人　　廖珮羽律師
王慈萱
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國110年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告透過訴外人揚展開發股份有限公司加盟之有巢氏房屋居間介紹，向被告購買坐落臺中市○區○○○○段000000○000000地號土地（權利範圍10000分之466）及其上同段6079建號建物（門牌號碼臺中市○區○○路000號4樓之1，下稱系爭房地）暨地下第一層編號10號機械式上層車位
（下稱系爭車位）。原告購買之初，被告代理人游美雲及業務員廖治嘉一再說明因下層車位故障，住戶十多年來不曾使用，下層車位不會上移，系爭車位等同平面停車位之功能，原告信以為真，乃於民國108年7月28日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。詎於108年9月底進行點交後，原告始發現下層車位除無故障可升降外，亦為其他住戶使用中，亦即系爭車位顯無法具有平面停車位之功能，且受限於高度，原告之休旅車無法停於格內，造成原告空有車位卻無法使用。系爭房地及系爭車位之買賣價金高達新臺幣（下同）770萬元，原告已依約給付完畢，然系爭車位具有無法停
放之瑕疵，已不具約定及減少使用價值，原告依民法第354
條、第359條規定請求減少價金99萬元。原告雖有去現場看
過車位，並知道系爭車位是機械式停車位，但被告強調下層車位是長期故障不會移動，原告相信賣方才會沒有以休旅車試停測試。被告主觀上以平面車位的價格來賣給原告，與機械式車位有價差達30萬元等語。並聲明：被告應返還原告99萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告委託仲介廖治嘉出售系爭房地及系爭車位，原告至現場查看時已知悉系爭車位為機械車位上層，可正常使用，並非平面車位，被告母親游美雲未曾向廖治嘉及原告說過下層車位故障及系爭車位等同平面車位等語，只有說下層車位長期沒有在使用。系爭契約第1條買賣標的物包括地
下第一層車位（機械式上層），並無提及原告所稱機械車位等同平面車位，被告亦無同意此一保證。原告明知所購買為機械上層車位，廖治嘉也有告知不是平面車位，且原告自始未表示機械車位要能停放休旅車之特別要求，被告依約點交機械車位上層予原告，並無任何瑕疵，原告主張減少價金，自屬無據。退步言，系爭車位倘若無法停放休旅車，亦可停放原告配偶之轎車，亦符合停車位之功能，自無任何瑕疵，原告主張減少價金，並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張兩造於108年7月28日簽訂系爭契約，由原告以買賣價金770萬元向被告購買系爭房地及系爭車位，原告已
依約給付價金等情，為被告所不爭執，並有系爭契約在卷為憑（見本院卷第18至30頁），自堪信為真實。
（二）原告主張系爭車位雖是機械式上層車位，但被告委託代銷之仲介廖治嘉及被告代理人游美雲曾向原告表示下層車位故障，不會上移，系爭車位等同平面停車位之功能，嗣點交後發現下層車位除無故障可升降外，亦為其他住戶使用中，且受限於高度，原告之休旅車無法停於系爭車位內，主張系爭車位不具約定效用及減少使用價值之瑕疵，依民法第359條規定請求減少買賣價金99萬元，為被告所否認
，並以前詞置辯。經查：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由
原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按當事人於訂立書面契約時，如未將先前洽商有關契約履行之事項以文字記載於契約者，除法律另有規定或另有變更契約內容之意思表示合致外，應僅得以該契約文字之記載作為解釋當事人立約當時真意之基礎，無須別事探求（最高法院93年度台上字第988號民事判決意旨
參照）。
2.原告主張廖治嘉及游美雲曾向原告表示系爭車位等同平面停車位之功能，自應由原告就上開事實負舉證責任。查證人廖治嘉到庭證稱略以：伊是賣方仲介，伊沒有說下層車位是故障，只有說長期沒有在使用，因為社區車位會強制回到平面，所以原告回來的時候，就會保持平面的位置，但沒有說機械車位是故障的。當初有清楚跟買方說是機械上層車位，會回歸到原來位置，屋主有說下方車位是好的，只是長期無人使用，伊只是把屋主告知的事情傳達給買方等語（見本院卷第67至68頁、第186至187頁）；證人游美雲到庭證稱略以：伊是被告的母親，伊沒有跟原告或原告配偶說系爭車位等於平面停車位，下方車位不是伊的位置伊不會說，社區機械停車位長期有在維修，不可能故障等語（見本院卷第70頁）；證人張駿為到庭證稱略以：簽約前，屋主媽媽有說機械車位下層長期沒有使用，屋主媽媽有告訴原告等語（見本院卷第192頁）。可知，廖治嘉
或游美雲雖曾向原告表示下層車位長期沒有在使用，但並未向原告表示下層車位是故障、不會上升。則就原告主張廖治嘉、游美雲有表示下層車位故障、系爭車位等同平面停車位之功能乙節，明顯與證人所述之情節，不相符合。3.至原告雖提出系爭房地及系爭車位之網頁廣告資料「南區大四房+休旅車位-等同平面」（見本院卷第98頁）為據，主張為契約成立要件。就此證人張駿為雖到庭證稱：伊是買方仲介，伊與廖治嘉是同事，廣告上確實有記載，該內容是廖治嘉提供的等語（見本院卷第189、190頁）。但同時證稱：原告買的房子的確是機械車位，過程上原告沒有明確說要放休旅車，原告跟他太太各有一部車。現場是伊帶看，帶看過程有看機械車位，帶看時沒有測試機械車位是否正常可使用。原告第一次看房子時，是看沒有車位的房子等語（見本院卷第189至191頁）；及證人廖治嘉證稱略以：網路上的廣告是伊告訴張駿為，經紀人在刊登房子的時候，會刊登房子的優點，我們帶看到現場還是會明確告知買方車位是機械上位車位，不是廣告上的平面車位，也會告知社區規範，車位會回到平面等語（見本院卷第191頁）。是以，本件縱認證人廖治嘉、張駿為有以此廣告
訊息吸引原告看屋為真實，惟證人張駿為帶看過程中確實帶看機械車位，原告也明知是機械車位而非平面車位，則難認該廣告內容已當然成為契約之一部，尚難資為有利於原告之具體事證。
4.此外，本件依標的物現況說明書（成屋），其中項次14載明車位種類為坡道機械式上層，及依系爭契約第1條載明
本契約買賣標的物包括地下第一層車位（機械式上層），車道（昇降式），有標的物現況說明書（成屋）、系爭契約附卷可參（見本院卷第20、124頁）。復依證人林秀娟
到庭證稱略以：系爭契約由伊製作，簽立買賣契約時，伊有在場，雙方對系爭標的物停車位沒有做特別約定。原告買的停車位沒有強調可以停休旅車，如果買賣雙方有特別要求，一定會載明在合約上，合約沒有特別載明就是沒有要求等語（見本院卷第187、188頁）；及證人廖治嘉證稱略以：簽約時，買方沒有特別強調停車位要可以停放休旅車或平面停車位等語（見本院卷第186頁），則兩造簽訂
系爭契約時，既未將攸關原告所主張系爭車位等同平面停車位功能之內容以文字加以記明，應僅得以該契約文字之記載作為解釋當事人立約當時真意之基礎，無須別事探求。即令證人廖治嘉、游美雲曾有向原告表示下層車位長期沒有在使用等語，但系爭契約既僅簽訂機械式上層車位，原告復不爭執所購買者為機械式停車位，自應以其記載為準。又系爭車位既為機械式車位，衡情使用後即會回歸原來上層位置，以原告之智識程度，自應屬可得而知，且互核契約內容與證人之上開證述，客觀上顯不足令原告產生被告有保證系爭車位等同平面車位功能之認知，本院即無從為原告有利之認定。
5.又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔
保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之
缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號裁判意旨參照）。基此，原告所購買之系爭車位，運作狀況良好未故障，且可停放原告配偶之車輛（見本院卷第248頁），自難認有何瑕疵
，而是否能停放原告之休旅車，要與系爭車位之通常效用或契約預定效用無涉，依通常交易觀念，自非為瑕疵。是原告以物有瑕疵主張減少價金，自不足取。況且，縱認下層車位目前故障，惟故障一旦排除即可使用，原告於簽約前即已知悉此風險（見本院卷第248頁），原告既已了解
未來可能面臨下層車位修復之風險，仍與被告簽訂系爭契約，亦難認系爭車位回歸上層位置係屬具備瑕疵。
（三）原告主張被告主觀上以平面車位之價格出售系爭車位，平面車位與機械式車位有價差30萬元等語。經本院囑託元照不動產估價師事務所鑑定，鑑定事項為：本案系爭車位位於「臺中市○區○○路000號4樓之1」於108年7月28日買
賣契約成立時：1.請鑑定如為平面車位，價金應為多少？為機械車位，價金應為多少？2.原告以770萬元購買本件
不動產（含機械車位上層）是否符合當地市場行情？鑑定結果為：升降平面車位價格62萬3000元、升降機械車位42萬4000元，價差19萬4000元。房地總價（含機械車位上層）767萬9520元，原買賣價格770萬元，高出評估價格2萬
0480元（鑑定報告誤載為90480元），高出幅度1.18%(<
10%)，本所認為符合當地市場行情，有該不動產估價報告書在卷可佐（外放）。本院審酌升降平面車位與升降機械車位雖有價差19萬4000元，惟被告出售系爭房地與系爭車位是一起計價，最終交易價格為770萬元，此交易價格（
房地總價含機械車位上層）合乎當地市場行情。準此，原告自行推敲主張被告以平面車位之價格出售云云，顯屬無據，復未提出具體事證或專業憑據以資佐證，本院自不宜僅憑原告個人主觀所認而逕予採信。
四、綜上所述，原告所為舉證，尚不足使本院形成被告確有保證系爭車位具有平面停車位功能及被告以平面車位之價格出售等事實之確切心證，原告係負舉證責任之一方，其舉證責任未盡，自應受不利之認定，是原告主張系爭車位不具約定效用及減少使用價值，其得請求減少價金云云，即屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 110 年 3 月 16 日民事第六庭 法 官 謝慧敏
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 16 日書記官 黃于娟