臺灣臺中地方法院108年度重訴字第553號

• 裁判案由: 遷讓房屋
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 110 年 06 月 18 日

臺灣臺中地方法院民事判決　108年度重訴字第553號
原　　　告
即反訴被告　旌美實業有限公司

法定代理人　江信昌
訴訟代理人　羅閎逸律師
林吟蘋律師
複 代理 人　羅泳姍律師
被　　　告
即反訴原告　光宇材料股份有限公司

法定代理人　何英志

訴訟代理人　王森榮律師
許家豪律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國110 年5 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺中市西屯區市○○○路000 號10樓之1
房屋及停車位編號第005 、006 、024 號停車位遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）貳佰參拾參萬柒仟玖佰陸拾捌元，及其中伍拾陸萬柒仟元，自一○八年八月七日起至清償日止，週年利率百分之五計算之利息。
三、本判決第一、二項，如原告以玖佰肆拾肆萬伍仟玖佰捌拾玖元為被告供擔保，得為假執行，但被告如以貳仟捌佰參拾參萬柒仟玖佰陸拾捌元為原告供擔保，得免為假執行。
四、本訴訴訟費用由被告負擔。
五、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
六、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
壹、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。第一項情形，第三人未參加或承當訴訟者，當事人得為訴訟之告知；當事人未為訴訟之告知者，法院知悉訴訟標的有移轉時，應即以書面將訴訟繫屬之事實通知第三人，民事訴訟法第254 條第1 項、第3 項分別定有明文。查原告起訴主張其為如附表所示不動產（下稱系爭不動產）之所有權人，前將附表所示建物即門牌號碼臺中市西屯區市○○○路000 號10樓之1 房屋（下稱系爭房屋）及所屬停車位編號第005 、006 、024 號停車位（下稱系爭車位）出租予被告，爰依租賃契約約定、民法第455 條前段及第767 條第1 項前段、第179 條等規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及車位並給付租金與不當得利，嗣於訴訟繫屬中之民國109 年5 月1 日將系爭不動產之買賣為登記原因移轉予訴外人盧詠仁，有系爭不動產所有權狀在卷可憑（見本院卷二第43、45頁），本院復將本件訴訟繫屬之事實以書面通知告知盧詠仁（見本院卷二第123 頁），受告知人盧詠仁並未聲請承當訴訟，依前開規定，於本件訴訟無影響，故原告仍得繼續為當事人，先予敘明。
貳、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。，民事訴訟法第259 條、第260 條分別定有明文。此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。換言之，為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度臺抗字第440 號、98年度臺抗字第1005號裁定意旨可資參照）。查被告即反訴原告主張就系爭不動產與原告即反訴被告間有借名登記契約存在，因借名登記契約業經反訴原告終止，乃提起反訴請求反訴被告將系爭不動產回復登記予反訴原告所有，則兩造間有無存在借名登記關係，事涉反訴被告得否依民法第767 條第1 項規定請求返還系爭房屋及車位，顯見本訴標的與反訴標的具牽連關係，是反訴原告所提起之反訴，核與前開規定相符，應予准許。是反訴被告辯稱本件反訴不合法，自無足取。
參、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。經查：
一、本件原告起訴時原聲明：「⑴被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告。⑵被告應給付原告新臺幣（下同）567,000 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，週年利率5%計算之利息。暨自民國108 年7 月6 日起至遷讓系爭房屋日止，按月給付原告18萬元。」；嗣分別於108 年12月5 日及109 年6 月19日以民事變更訴之聲明暨準備二狀及民事減縮訴之聲明暨準備四狀變更聲明為：「⑴被告應將系爭房屋及車位全部遷讓返還予原告。⑵被告應給付原告567,000 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。暨自108 年7 月6 日起至109 年4 月30日止，按月給付原告18萬元。」（見本院卷一第233 、235 頁、本院卷二第33、35頁）。核原告上開訴之變更，請求之基礎事實同一，核與前開規定相符，應予准許。
二、本件反訴原告起訴時原聲明：反訴被告應將系爭房屋及坐落土地返還登記予反訴原告；嗣於108 年12月12日以民事變更反訴聲明狀變更聲明為：「反訴被告應將系爭不動產返還登記予反訴原告。」（見本院卷一第275 頁），核原告上開訴之變更，請求之基礎事實同一，核與前開規定相符，應予准許，併予敘明。
乙、實體事項：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠原告原名為旌美建設開發有限公司，經更名後為旌美實業有限公司，為系爭房屋及車位之所有權人。原告於106 年10月間與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告承租系爭房屋及車位，租期自106 年10月1 日起至109 年9 月30日止，每月租金18萬元，營業稅5%部分由被告負擔，故實際被告每月須繳付189,000 元租金予原告，押租金為2
個月租金即378,000 元。
㈡詎料，被告自108 年2 月起即未支付租金，而被告分別於108 年1 、2 月底寄送108 年2 、3 月租金之發票予被告，皆遭被告無故退回，原告乃於108 年3 月15日委託律師發函催被告給付，被告於收受催告函後仍未給付租金，原告遂再次委託律師於108 年5 月6 日函請被告繳清108 年2 月至5 月之租金，若未給付則終止兩造間之系爭租約，被告收受該函後仍未給付，原告乃於108 年7 月4 日委託律師向被告為終止系爭租約之通知，並經被告於108 年7 月5 日收受，故兩造間之系爭租約業於108 年7 月5 日因合法終止而消滅，原告自得依民法第455 條前段及第767 條第1 項前段等規定，擇一請求被告將系爭房屋及車位騰空遷讓返還予原告。
㈢又被告自108 年2 月起即未支付租金，至系爭租約終止之日，積欠108 年2 月至6 月共5 個月之租金及營業稅金合計945,000 元（計算式：189,000 ×5=945,000 ），扣除2 個月
之押租金378,000 元，被告仍應給付原告567,000 元（計算式：945,000-378,000= 567,000），爰依系爭租約之法律關係請求被告如數給付。另系爭租約於108 年7 月5 日終止後，被告無權占用系爭房屋及車位迄今，自可能獲得相當於租金之利益，原告因此無法使用，而受有相當於租金之損害。因原告已於109 年5 月1 日移轉系爭不動產所有權登記予受告知人盧詠仁，故原告自得請求被告返還自108 年7 月6 日起至109 年4 月30日止相當於租金之不當得利。又系爭租約約定租金每月18萬元，則原告以每月18萬元作為計算被告無權占有系爭房屋及系爭車位之不當得利，請求被告自108 年7 月6 日起至109 年4 月30日止，按月給付18萬元，應屬適當等語。
㈣綜上所述，兩造間之系爭租約業已終止，原告依系爭租約約定及民法第455 條前段、第767 條第1 項前段及第179 條等規定提起本件訴訟，並聲明：①被告應將系爭房屋及車位遷讓返還予原告。②被告應給付原告567,000 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自108 年7 月6 日起至109 年4 月30日止，按月給付原告18萬元。③原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告公司係於106 年6 月間完成設立登記，設立時之名義負責人為訴外人楊泗和，係被告當時董事長李隆晉之舅父。而爭不動產名義所有人為訴外人茂森機電股份有限公司（下稱茂森公司），實際為該公司之負責人即訴外人林建軒與其妻劉紫瑄所有，於106 年4 、5 月間，李隆晉向劉紫瑄及林建軒夫妻，表示要由被告購買系爭不動產，並以被告名義簽定買賣契約，然嗣後卻以規避稅捐為由，透過訴外人即代書劉慶勝要求劉紫瑄等將原買賣契約交回銷毀，再改由被告借名原告名義與茂森公司簽訂買賣合約書（下稱系爭買賣合約）。且一開始洽談時，茂森公司是與被告當時董事長李隆晉及財務長即訴外人余啟全洽商，整個簽約買賣及交屋過程中，均未見原告當時代表人楊泗和，系爭不動產買賣相關處理人員之主要聯絡人為余啟全及擔任與銀行聯繫人員即訴外人王翠岑，足證被告方為系爭不動產實際買受人。
㈡嗣李隆晉等人以虛增營收販售手上持股不法所得之款項200
萬元，先由訴外人月月成企業股份有限公司（下稱月月成公司）名義匯款至茂森公司於土地銀行西屯分行帳戶（下稱茂森公司土銀帳戶）作為買賣價金之一部分，後以月月成公司無法貸款為由，要求劉紫瑄將上開200 萬元款項匯回月月成公司，再分別於106 年7 月17日及106 年7 月20日以原告名義義匯款900 萬元及600 萬元至茂森公司土銀帳戶內作為金流後，余啟全旋要求劉紫瑄將該1,500 萬元中之1,300 萬元提領出匯至被告前員工即訴外人詹雅玲、葉蓹禎及張文俊名下，之後約定以每股60元之價格，將220 張由員工認股權憑證發行新股所取得之股票轉讓予林建軒及劉紫瑄作為買賣價金之一部分，其餘價金則以向銀行申請貸款之方式支付。然當時原告係無任何與銀行往來紀錄新設立公司，其能取得數千萬貸款係因實際買受人為被告所致。故系爭不動產確實係李隆晉等人以不法行為而借名登記於原告名下，後原告公司陸續變更負責人為訴外人邵祈、簡生，直至107 年12月3 日被告由現有經營團隊接手後，李隆晉等人為避免系爭不動產遭新經營團隊追討，遂將原告之負責人再度變更為訴外人江信昌。
㈢又原告成為系爭不動產名義所有人後，與實際買受人之被告簽訂系爭租約，約定每月租金18萬元，然該等租金款項分別用以繳納貸款繳納及李隆晉等人朋分花費之用。嗣因新經營團隊接手後，於108 年2 月間查出系爭不動產實際買受人係被告，原告僅係出名人而非實際所有權人，遂自該月起即不再支付租金，而李隆晉等人因陸續離職，且無人願意以自己之資金去繳交貸款利息，迄於108 年5 月9 日，負責放貸系爭不動產借款之土地銀行臺中分行楊姓副理撥打電話予被告，向接聽電話之被告員工林碩煌言明系爭不動產貸款利息未繳，要找被告前職員王翠岑、李隆晉、簡國晉及余啟全等人，此些人等均係被告前經營團隊而非原告名義上負責人，更可知貸款銀行亦知悉實際買受人為被告而非原告。
㈣綜上可知，被告為系爭不動產真正所有權人，僅係借名登記於原告名下，故原告請求被告給付租金、遷讓系爭房及車位，即無理由等語，資為抗辯。並聲明：①原告之訴駁回；②如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
系爭不動產為反訴原告所有借名登記在反訴被告名下，反訴原告業以民事答辯暨反訴狀送達對反訴被告為終止借名登記契約之意思表示，反訴被告已於108 年9 月24日收受此書狀，故兩造間之借名登記契約業於108 年9 月24日合法終止而消滅，反訴原告得直接或類推適用民法第541 條規定，或依民法第179 條及第767 條第1 項等規定，擇一請求本院判決反訴被告返還登記於其名下之系爭不動產所有權等語。並聲明：①反訴被告應將系爭不動產返還登記予反訴原告；②願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：
㈠反訴被告與茂森公司就系爭不動產所簽訂之系爭買賣契約及系爭不動產所有權狀均係由反訴被告保管，系爭買賣契約當事人亦為反訴被告，足證系爭不動產之實質所有權人為反訴被告。而反訴原告未能提出相關之金流證明係其所購買，其所提出之交易明細反益證購買系爭不動產時，係由反訴被告所出資；另反訴原告員工個人名義轉讓股票部分，亦無從據以推定係反訴原告給付之買賣價金。況反訴原告承租系爭房屋及車位已有相當時日，先前亦皆如期給付租金，若真有借名登記之情事，反訴原告豈可能支付租金長達1 年之久，顯見反訴原告所稱有借名登記情事乃屬無稽之談。是反訴原告請求反訴被告將系爭不動產所有權移轉登記予反訴原告，並無理由。
㈡再者，反訴原告雖主張原先係經由月月成公司購買系爭不動產云云，然係因月月成公司與茂森公司未完成交易後，始由反訴被告向茂森公司購買，亦無從認定月月成公司與反訴原告間具有何法律上之關係。況反訴被告於106 年7 月17日及106 年7 月20日分別以現金匯款900 萬元及600 萬元予茂森公司帳戶，並於106 年7 月26日向土地銀行西臺中分行申請購屋貸款5,000 萬元，土地銀行西臺中分行於106 年9 月13日核貸反訴被告購屋貸款5,000 萬元，反訴被告並分別以代償方式及匯款方式支付系爭不動產之買賣價金予茂森公司，亦即，是反訴被告購買系爭不動產之所有房地價款6,800 萬元皆由反訴被告帳戶內之金錢或貸款所支出，兩造間顯無借名登記關係。
㈢另反訴被告在106 年9 月12日取得系爭不動產所有權時，當時之董事長為楊泗和，與反訴原告當時之董事皆不相同，二間公司為無任何關係之獨立法人，不可能有借名登記之情事。又楊泗和與反訴原告公司前董事長李隆晉是否有親戚關係，與本件並無任何關聯。何況反訴被告之股東未曾在反訴原告公司擔任任何握有實質權力之職務，則實在難以認定系爭不動產有何關係；縱使反訴被告之股東簡生曾為反訴原告公司之股東，然多數人持有多家股份為人之常情，則自難僅憑此種是否具有相同股東即逕以認定兩造間有何實質上之關係。至余啟全雖曾為反訴原告之財務長，但亦無從認定余啟全所代理反訴被告簽訂系爭買賣契約並洽談買賣事宜即足以推論反訴被告所購買系爭不動產即屬借名登記，反訴被告授權余啟全簽訂系爭買賣契約及洽談買賣事宜此為合法授權事項，並無法僅單純係因余啟全是反訴原告之財務長即可以認定余啟全所代理簽立之系爭買賣契約即有借名登記之情事等語，資為抗辯。並聲明：①反訴原告之訴駁回。②如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本件兩造爭執及不爭執事項如下（見本院卷二第181 至182
頁；本院依判決格式修正或增刪文句，或依爭點論述順序整理內容）：
一、兩造不爭執事項：
㈠被告於102 年10月2 日經經濟部核准設立登記，其代表人為李隆晉；余啟全自103 年10月起擔任被告之財務長迄至107
年年底離職。
㈡原告於106 年6 月23日經經濟部核准設立，其代表人為楊泗和。
㈢原告於106年間與茂森公司簽訂買賣合約（即被證4、原證8
），向森茂公司購買系爭不動產，且該合約書第3頁原告用
印處後方，有手寫「余啟全代」之簽名，並於106年9月29日以買賣為原因將系爭不動產所有權移轉登記予原告。
㈣於本件起訴時至系爭不動產出賣前，原告與茂森公司所簽訂之原證8 買賣合約書及系爭不動產之土地、建物所有權狀正本皆由原告持有及保管。
㈤原告於106 年11月7 日與被告簽訂系爭租約（即被證7 ），約定系爭不動產之租賃期間自106 年10月1 日起至111 年9
月30日，每月租金189,000 元（含稅）。
㈥原告於108 年5 月6 日以原證6 之律師函通知被告繳納積欠之108 年2 月至5 月租金而未獲支付，再於同年7 月4 日以原證7 之存證信函為終止租賃契約之意思表示，被告於同年月5 日收受此存證信函。
㈦反訴原告即被告以民事答辯暨反訴狀送達向反訴被告即原告為終止借名登記之意思表示，反訴被告於108 年9 月24日收受此書狀。
㈧原告於109 年5 月1 日將系爭不動產所有權以買賣為原因移轉登記予受告知人盧詠仁所有。
二、兩造爭執事項：
㈠兩造間就系爭不動產是否存有借名登記關係？被告是否為系爭不動產之實際所有權人？
㈡原告請求被告返還系爭房屋及車位、給付積欠之租金與自108 年7 月6 日起至109 年4 月30日止按月給付18萬元之不當得利予原告，有無理由？
㈢被告即反訴原告請求原告即反訴被告移轉登記系爭不動產之所有權，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，於其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529 條規定，適用民法委任之相關規定。又主張有借名委任關係存在事實之原告，於被告未自認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277 條前段規定之舉證行為責任。（最高法院99年度台上字第1662號、103 年度台上字第1637號判決意旨參照）
二、本件原告主張其為系爭不動產之所有權人，有原告提出之經濟部商工登記公示資料查詢服務、系爭房地買賣契約書（買賣價金為6,800 萬元）、所有權狀與登記簿謄本為證（見本院卷一第23至24、241 至261 頁），惟被告抗辯伊為系爭不動產之所有權人，僅係借名登記在原告名下，伊占有使用系爭房屋及車位為有權占有，並反訴請求原告移轉系爭不動產所有權云云，揆諸上開說明，被告自應就兩造間就系爭不動產確有借名委任關係存在之利己事實負舉證責任，本院斟酌認定如下：
㈠出售系爭不動產之證人劉紫瑄本院審理中證稱：系爭不動產係茂森公司所有，第一次是被告董事長李隆晉與財務長余啟全與我洽談買賣後，由月月成公司與茂森公司簽訂買賣契約，月月成公司匯頭期款200 萬元予茂森公司後，說月月成公司無法辦貸款，我將200 萬元匯還給月月成，再由余啟全重新跟我簽訂買賣契約，買賣契約是由余啟全代理簽名，之後由原告匯款給茂森公司。被告沒有與茂森公司簽訂過買賣契約，也沒有用被告的股票支付買賣價金給茂森公司。我認為系爭不動產是由被告所購買，余啟全沒有跟我說他與原告是何關係，他說是因為被告無法貸款，才用原告名義。我認為系爭不動產要賣給被告，因為是在被告公司裡面談的，而不是在原告公司裡面談，也因為余啟全說為了貸款而從月月成換成原告等語（見本院卷一第267 至269 頁），並有月月成公司於106 年5 月3 日匯款200 萬元至茂森公司土銀帳戶、取款憑條在卷可憑（見本院卷一第163 、165 頁，卷二第49、51、53頁），然其亦證稱：「（問：從跟你洽談到簽立買賣契約書到交款，旌美有無何人與你接洽過？）我不知道余啟全是屬於光宇還是旌美，因為我跟余啟全簽約都是光宇當時位於同棟九樓余啟全的辦公室簽約，簽約當下有我、我先生、余啟全、代書劉慶勝，還有他們的顧問簡先生。」、「（問：剛剛所述認為光宇公司與余啟全等人談系爭房地買賣事宜在光宇公司，就認為茂森所出售的系爭不動產實際買受人就是光宇公司？）對，因為發生地點都在光宇公司裡面，只是他要另外成立子公司來跟我買。那時候余啟全也是光宇公司財務長，李隆晉也是光宇公司董事長。」、「（問：茂森公司出售系爭不動產給旌美公司，實際上是由旌美公司所出資或是由光宇公司所出資，這部分是否清楚？）不清楚。」等語（見本院卷一第269 至271 頁），參以系爭買賣契約係由余啟全代理原告與茂森公司簽立，及原告於同年7 月17、20日分別匯款900 萬元、600 萬元予茂森公司，並向臺灣土地銀行西臺中分行（下稱土銀西臺中分行）貸款5,000 萬元用以支付買賣價金等情，有系爭買賣契約、原告銀行帳戶存款憑條、借據與放款計畫書在卷可憑（見本院卷一第147
至151 、165 、307 至333 頁），足見證人劉紫瑄上開證詞，僅能證明被告當時之董事長李隆晉與財務長余啟全曾與茂森公司洽談買賣系爭不動產事宜，並曾以月月成公司名義匯款200 萬元予茂森公司，因月月成公司無法辦理貸款，再由余啟全代理原告與茂森公司簽訂系爭買賣契約，並由原告支付買賣價金予茂森公司，尚不足以證明系爭不動產係由被告出資購買借名登記在原告名下。況被告未曾與茂森公司簽立買賣契約，業據證人劉紫瑄證述在卷（見本院卷一第268 頁），衡以一般不動產借名登記之常態，應係借名人為實際簽約之買受人，因某種原因而委任被借名人之名義而為登記，原告以自己名義與出賣人茂森公司簽訂買賣契約，並將系爭不動產登記於自己名下，實難其與被告間有「借名」登記。㈡被告雖主張原告係於106 年6 月間完成設立登記，設立時之名義負責人楊泗和，係被告當時董事長李隆晉之舅父，李隆晉等人以虛增營收販售手上持股之不法所得購買系爭房地借名登記在原告名下，於106 年7 月17、20日以原告名義匯款900 萬元、600 萬元，合計1,500 萬元給茂森公司後，旋要求劉紫瑄將其中1,300 萬元領出匯至被告前員工之名下，以每股60元價格，將220 張員工認股權憑證發行新股轉讓予劉紫瑄夫妻用以支付價金云云，並提出被證6 之股票轉讓紀錄為據（見本院卷一第167 頁），然系爭不動產買賣價金為6,800 萬元，已由原告支付完畢，被告並未以其公司股票支付買賣價金，劉紫瑄夫妻所持被告公司股票，係其等自行購買，與系爭不動產買賣並無關聯等情，業據證人劉紫瑄證述明確（見本院卷一第268 、271 頁），是被告主張系爭不動產買賣價金，係由李隆晉等人以被告公司之股票金支付予劉紫萱夫妻云云，自無足取。再者，原告係由股東楊泗和與簡生分別出資540 萬元及500 萬元股款，共計1,040 萬元所設立，有原告之設立登記資料、詹啟吉會計師事務所查核報告書、資本額變動表資料表在卷可憑（見本院卷一第369 至377
頁），且原告向茂森公司購買系爭不動產之6,800 萬元價金，其中5,000 萬元係原告向銀行貸款支付，已如前述，縱若楊泗和與李隆晉為甥舅關係，及楊泗和與簡生上開1,040 萬元出資款係由李隆晉自被告處所不法取得，然此係李隆晉、余啟全與楊泗和、簡生間有無共同以非法方法挪用被告資金支付其餘1,800 萬元價金之問題，要難認被告與原告就系爭不動產間有「借名登記」之合意。是被告聲請調查原告設立時資金之來源、楊泗和與李隆晉是否為甥舅關係及簡生是否為被告之股東，以證明兩造間有借名登記契約之存在，均無調查必要。
㈢被告雖又主張原告係106 年6 月間新設立之公司，並無還款能力，銀行同意撥款應係原告為被告之人頭所致，且因李隆晉等人陸續離職，無人願意繳納貸款，核貸銀行副理楊宗賢遂來電被告公司找王翠岑、李隆晉、簡生及余啟全等人，可知貸款銀行知悉系爭不動產之實際買受人為被告云云。然原告公司係經由余啟全介紹而向土銀西台中分行辦理貸款，由該分行副理楊宗賢與楊泗和、簡生對保，且銀行准予貸款是看貸款者有無還款能力，並非新設立的公司就不給予貸款等情，業據貸款銀行相關人員即證人楊宗賢、曾才毓、許玉枝證述在卷（見本院卷二第227 、229 至233 、296 至297 頁），而證人楊宗賢於107 年3 月調職到土銀台中分行，在其調職前，原告繳息正常，楊宗賢未打電話給原告公司或余啟全或其他公司催繳貸款等情，亦據證人楊宗賢證述在卷（見本院卷二第232 頁），是被告此部分主張，亦無足採。雖證人即被告公司員工林碩煌於本院審理中證稱伊確有接到楊宗賢來電找王翠岑等人並告知原告未繳貸款云云，然經本院質以為何會記得此事，其先稱伊接完電話有反應給被告公司財務長陳春固，他叫伊把這次通話內容記下來，伊有跟法務部門通知云云，再質以法務部門如何處理，即改稱係財務長去跟法務部門講的云云（見本院卷二第300 頁），足見前後所述不一，尚難據此為有利於被告之認定。
㈣基上說明，被告抗辯伊為系爭不動產之所有權人，購買系爭不動產之實際出資者，兩造間就系爭不動產成立借名登記契約云云，無堪憑信。
三、又按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。民法第439 條前段、第44 0條第1 項、第2 項定有明文。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。再遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週利利率為5%；民法第229 條第1 項、第233 條第1 項、第203 條亦有明定。經查，原告主張被告向原告承租系爭房屋及車位，每月租金含營業稅為189,000 元，押租金為2 個月租金378,000 元，被告自108 年2 月起即未支付租金，經原告於108 年5 月6 日分別委託律師發函催告被告繳清108 年2 月至5 月之租金未果，遂於108 年7 月4 日委託律師向被告為終止系爭租約之通知，並經被告於108 年7 月5 日收受之事實，業據原告提出收取租金之銀行存摺內頁明細、106 年11月至108 年1 月開立予被告之租金發票、上開律師函及送達回執、系爭租約等件（見本院卷一第39至63、169 至173 頁）為證，且被告亦不否認自108 年2 月起未給付租金予原告，惟辯稱系爭不動產係被告所有借名登記在原告名下，系爭租約係兩造通謀意思表示自屬無效云云，然被告所舉證據不足以證明系爭不動產係被告所有，業如前述，且被告亦未舉證證明系爭租約係兩造通謀意思所為，自難為有利被告之認定。是以，原告此部分主張，應堪採信。又系爭租約第4 條約定，租金為每個月189,000 元（含稅），保證金由被告一次支付378,000 元，有系爭租約在卷可憑（見本院卷一第169 頁）。原告主張系爭租約於108 年7 月5 日終止前，被告積欠原告108 年2 月至6 月共5 個月之租金含營業稅金合計945,000 元（計算式：189,000 ×5=945, 000），經原告以保證金378,000 元扣
抵，被告尚積欠原告567,000 元（計算式：945,000-378,000=567,000 ），是原告依系爭租約約定，請求被告給付567,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即108 年8 月7 日（見本院卷一第73頁之送達證書）至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，核屬有據，應予准許。
四、復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455 條前段、第767 條第1 項前段亦有明文規定。末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨可參）。承前，系爭租約已於108 年7 月5 日終止，則原告與被告間即無租賃關係存在，被告亦無權繼續占有使用系爭房屋及車位。從而，原告依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段規定，請求被告自系爭房屋及車位遷出並返還予原告，即屬有據。而系爭租約終止後，被告自108 年7 月6 日起已無使用系爭房屋及車位之權源，因原告於109 年5 月1 日將系爭房屋及車位以買賣為登記原因移轉登記予受告知人盧詠仁所有，為兩造所不爭執（見本院卷二第182 頁），揆諸前開判例意旨，原告向被告請求自108 年7 月6 日起至109 年4
月30日止，按月給付18萬元計算之相當租金之不當得利，共計1,770,968 元【計算式：（31－5 ）÷31×180,000 元＋
9 ×180,000 元＝1,770,968 元，元以下四捨五入】，亦屬
有據。是以，原告請求被告給付積欠之租金與不當得利共計2,337,968 元（計算式：567,000 元＋1,770,968 元＝2,337,968 元），及其中567,000 元自108 年8 月7 日起至至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，核屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被告抗辯其為系爭不動產之所有權人，兩造間成立借名登記契約而為有權占有云云，揆諸上開說明，被告所辯不足採信，被告亦無法就其占有系爭房屋之合法權源舉證以實其說，故原告本訴主張兩造間之系爭租約業因被告積欠租金達2 期以上，經原告於108 年7 月5 日合法終止而消滅，依系爭租約約定、民法第455 條前段、第767 條第1 項前段、第179 條規定，請求被告將系爭房屋及車位遷讓返還原告，並給付原告2,337,968 元，及其中567,000 元自108 年8 月7 日至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，均有理由，應予准許。反訴原告主張以反訴起訴狀繕本送達反訴被告為終止借名登記契約後，依民法第541 條、第767
條第1 項中段及第179 條之規定，請求反訴被告將系爭不動產所有權移轉登記予反訴原告，為無理由，應予駁回，其此項請求性質上本即不適宜為假執行，其假執行之聲請，亦應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提出之證據，與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不予審酌，併此敘明。
七、假執行之宣告：本訴部分兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 110 年 6 月 18 日民事第三庭 法 官 廖純卿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441條
第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中 華 民 國 110 年 6 月 18 日書記官 孫超凡

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│不動產附表： │ │
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│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積│權 利│ │
│ ├───┬────┬───┬───┬────────┤ ├──────┤ │ 備 考 │
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │小 段│ 地 號 │目│ 平方公尺 │範 圍│ │
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│１│臺中市│西屯區 │惠民 │ │138 │建│5,425.36 │100000分之673 │ │
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│編│ │ │ │建 築 式 樣 主│ 建物面積（平方公尺） │ │ │
│ │ │ │ │ ├────────┬──────┤權 利 │ │
│ │建 號│基 地 坐 落│建 物 門 牌│要 建 築 材 料│ 樓層面積 │附屬建物主要│ │ 備考 │
│ │ │ │ │ │ │建築材料及用│範 圍 │ │
│號│ │ │ │及 房 屋 層 數│ │途 │ │ │
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│１│2972 │臺中市西屯區惠│臺中市西屯區市│鋼骨鋼筋混凝土│十層：342.51 │陽台：76.59 │全部 │ │
│ │ │民段138地號 │政北二路236號 │造36層樓 │ │雨遮：12.05 │ │ │
│ │ │ │10樓之1 │ │ │ │ │ │
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│2 │3186 │同上 │ │ │35,264.86 │ │100000分之554（ │ │
│ │（共有│ │ │ │ │ │含停車位編號005 │ │
│ │部分）│ │ │ │ │ │、006 、024 ，權│ │
│ │ │ │ │ │ │ │利範圍分別為1000│ │
│ │ │ │ │ │ │ │00分之57、57、50│ │
│ │ │ │ │ │ │ │） │ │
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