臺灣臺中地方法院109年度簡上字第349號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　109年度簡上字第349號

上訴人

陳怡君

訴訟代理人

賴昭彤律師

訴訟代理人

許哲嘉律師

被上訴人

黃金蓮

訴訟代理人

黃仕勳律師

上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國109年7月2日本院臺中民事庭109年度簡字第14號第一審判決，提起上訴，本院合議庭於民國110年5月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、被上訴人部分：

一、於原審主張：上訴人向被上訴人承租門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋），約定租期自民國108年9月1日起，至111年8月31日止，租金每月新臺幣（下同）13萬元，惟上訴人自108年12月起即未給付租金，經被上訴人委請律師發函終止租約，兩造租約已於109年4月8日終止，上訴人仍積欠租金555,100元未付。並聲明：上訴人應給付被上訴人555,100元，及自起訴狀繕本送達翌日（即109年5月5日）起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、於上訴補稱：

（一）系爭房屋分隔為A、B、C區，上訴人106年間經由信義房屋逢甲店店長王順弘介紹，原承租A、B、C區，後協議改承租A、B區，每月租金改為13萬元，保證金26萬元。108年間，上訴人經王順弘向被上訴人表示，想改承租系爭房屋B、C區，租賃期間本希望自108年8月15日起，後因故決定自108年9月1日起承租，至111年8月31日止，租金每月13萬元，保證金26萬元，而其中13萬元保證金則從先前系爭房屋A、B區剩餘13萬元保證金轉過來，另13萬元保證金，上訴人希望連同每月租金給付時陸續補足（即109年9月起，至110年2月計6個月，上訴人除給付每月租金13萬元外再加上2萬元保證金，合計給付15萬元；110年3月給付每月租金13萬元外再加上1萬元保證金合計給付14萬元），且上訴人並先開立108年9月、10月、11月的租金、保證金，15萬元支票3張交付給被上訴人。

（二）系爭房屋B區經上訴人轉租給第三人林美萱、C區則轉租給第三人蔡曜興即米可利事業社（迷克夏飲料店）。惟被上訴人出租系爭房屋B、C區，僅收到保證金19萬元（其中13萬元從之前租賃契約保證金轉來，另前述3張15萬元支票兌現，每張支票含保證金2萬元，共6萬元）。因上訴人積欠租金，被上訴人經其同意，先以保證金19萬元抵償積欠租金，經扣除108年12月之租金13萬元，餘6萬元；109年1月租金13萬元，因上訴人有由王順弘處轉65,000元給被上訴人、再扣除剩餘保證金6萬元後，109年1月份租金仍積欠5,000元。嗣上訴人仍積欠109年2、3月租金，故被上訴人於109年3月31日寄發存證信函，催告上訴人於函到5日內付清租金，上訴人於109年4月1日收到此存證信函，逾期仍不清償，被上訴人於109年4月7日委請律師發函給上訴人，終止雙方租約，並請上訴人於3日內付清租金及遷讓房屋，上訴人於翌日109年4月8日收到此律師函。上訴人於109年1月積欠被上租金5,000元、109年2月至109年4月8日積欠294,667元。

（三）上訴人主張之2張7萬元支票（票號YE0366148號、YE0366148號，面額各為7萬元），並非給付系爭房屋B、C區租賃契約之租金票據，而係上訴人108年10月15日又向被上訴人承租系爭房屋A區，租期自108年10月15日至109年2月14日共4個月，租金每月7萬元。上訴人遂開立4張7萬元支票給被上訴人，票載日各為108年11月10日、108年12月10日、109年1月10日及109年2月10日。上訴人因積欠水電費未繳，雙方於108年12月終止A區租約，當時被上訴人已經兌現108年11月10日、108年12月10日之支票，並保留109年1月10日及109年2月10日之支票，而上訴人尚有半個月租金35,000元未付，被上訴人本想兌現109年1月10日支票，但上訴人及其配偶林天佑強勢要求不得兌現，否則會跳票，被上訴人遂不敢兌現，已於109年7月21日由王舜弘返還給林天佑。上訴人主張之2張7萬元支票，其實與本件系爭房屋B、C區租賃無關。

（四）上訴人另抗辯被上訴人私自向轉租戶收取租金一情，被上訴人否認。林美萱109年3月、蔡曜興即米可利事業社（迷克夏飲料店）109年3至4月應付租金均先由房仲收取抵償水電費，被上訴人並無收到租金。被上訴人與林美萱、蔡曜興即米可利事業社（迷克夏飲料店）重新訂租賃契約，才分別從109年6月、109年5月收取租金。

貳、上訴人部分：

一、上訴人於原審未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。

二、於上訴補稱：

（一）上訴人先前係向被上訴人承租系爭房屋A、B、C三區，租金23萬元，於106年至107年間將A區轉租給賣黑輪之攤商、於107年底將B區轉租給林美萱、於108年8月起將C區轉租給蔡曜興米可利事業社（迷客夏飲料店），兩造於108年租約到期續約時，被上訴人委託之房屋仲介王順弘以A區黑輪攤商積欠其水電費為由，拒絕上訴人續約A區，希望上訴人與黑輪攤商終止租約。而王順弘108年9月1日與上訴人續約時，只願意租B、C區，B區每月租金6萬元、C區每月租金7萬元，共計每月13萬元，押金2個月即26萬元，上訴人因為先前積欠1個月之租金13萬元，僅餘一個月之押金可以轉為續約押金，仍缺1個月押金，上訴人遂同意於108年9月至109年2月間，每月多支付2萬元，109年3月多支付1萬元，以填補短少之押金13萬元。上訴人事後將B區轉租給林美萱、C區轉租給蔡曜興即米可利事業社（迷克夏飲料店）。

（二）上訴人於108年9月至11月間之租金皆已付清，並已給付3個月共計6萬元之押金，此外於109年1月給付2萬元、4萬元及5000元給王順弘，由王順弘轉交65,000元給被上訴人。被上訴人拒絕兌現發票日為109年1月1日、109年2月10日之2張遠期支票，共計14萬元，且不願返還該支票，並以上訴人積欠租金為由終止租約，故並非上訴人命被上訴人不得將該14萬元支票兌現，而是被上訴人意圖終止租約。上訴人108年12月積欠之租金應由押租金13萬元先抵扣，109年1月之租金應由押租金6萬元、1月支付之租金65,000元先抵扣，剩下5,000元應由上訴人簽發之14萬元支票先抵扣，抵扣後尚餘135,000元，109年2月之租金亦應從支票抵扣13萬元，尚餘5,000元，109年3月之租金尚有5,000元之支票得抵扣，故截至109年3月，上訴人僅積欠125,000元之租金，積欠總額未達2個月。被上訴人109年4月1日催告終止租約、109年4月8日終止租約，並非合法。

（三）被上訴人從109年3月開始，自行向上訴人轉租之店家林美萱、蔡曜興即米可利事業社（迷克夏飲料店）收取房租，每月共收取145,000元，被上訴人自109年3月1日至109年4月8日間，共受有183,667元之利益【計算式：145,000x（1+8/30）=183,667】，其無法律上原因受有轉租之租金利益，致上訴人受有租金債權之損害，而構成不當得利，上訴人主張以此不當得利債權抵銷積欠被上訴人之租金債權。

叁、原審審認事證後，判決上訴人應給付被上訴人555,100元，及自109年5月5日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並依職權宣告假執行。上訴人就原審判決其敗訴部分全部不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：㈠上訴人之上訴駁回。㈡第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔。

肆、兩造經協商簡化爭點就下列事項不為爭執，本院自得採為判決之基礎（見本院卷第156頁至158頁）：

一、門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋(即系爭房屋)為被上訴人及陳坤在兩夫妻所共有，應有部分各2分之1；系爭房屋又分隔為共分A、B、C區，上訴人106年間經由信義房屋逢甲店店長「王順弘」介紹向被上訴人承租系爭房屋A、B區（原承租A、B、C後協議改承租A、B區），每月租金13萬元，保證金26萬元。

二、於108年8月間，上訴人積欠1個月租金未付，被上訴人同意先從保證金扣除，故保證金剩13萬元。

三、上訴人經「王順弘」向被上訴人表示想改承租系爭房屋B、C區，租賃期間本希望自108年8月15日起承租，後因故決定租賃日期自108年9月1日起，至111年8月31日止，租金每月13萬元，保證金26萬元，其中13萬元保證金從前「系爭房屋A區、B區」剩餘13萬元保證金轉過來，另13萬元保證金，上訴人希望連同每月租金給付時陸續補足，後決定109年9月起至110年2月計6個月，上訴人除給付每月租金13萬元外再加上2萬元保證金合計給付15萬元，另110年3月給付每月租金13萬元外再加上1萬元保證金合計給付14萬元，且上訴人並先開立108年9月、10月、11月的租金、保證金15萬元支票3張交付給被上訴人。

四、系爭房屋B區由上訴人轉租給第三人林美萱、系爭房屋C區則轉租給第三人蔡曜興即米可利事業社。

五、B、C區租賃僅收到保證金19萬元(其中13萬元從之前租賃契約保證金轉來，另3張15萬元支票兌現，每張支票含保證金2萬元，共6萬元）。

六、因上訴人有積欠租金之情事，被上訴人先以保證金19萬元抵償積欠租金，故108年12月之租金13萬元先由保證金中抵扣，保證金剩6萬元(19萬元-13萬元=6萬元)，而109年1月租金13萬元，因上訴人有由王順弘處轉2萬元、45000元給被上訴人、再扣抵剩餘保證金6萬元，故109年1月份租金仍積欠5000元。

七、被上訴人認為上訴人積欠109年2月、3月租金，故被上訴人於109年3月31日寄發存證信函催告上訴人於函到5日內付清租金，上訴人於109年4月1日收到此存證信函，逾5日期限仍不清償，被上訴人於109年4月7日委請律師發函給上訴人終止雙方就系爭房屋之租賃契約，並請上訴人於3日內付清租金並遷讓房屋，上訴人於翌日109年4月8日收到此律師函。

伍、本院之判斷：

一、被上訴人主張：上訴人向被上訴人承租系爭房屋B、C區，約定租期自108年9月1日起，至111年8月31日止，租金每月13萬元，保證金26萬元，惟上訴人僅交保證金19萬元，自108年12月起未依約給付租金迄109年4月8日，於扣抵保證金後，上訴人仍積欠被上訴人租金555,100元，爰依約請求上訴人給付給付租金等語，惟被上訴人之主張為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：上訴人向被上訴人承租系爭房屋B、C區，迄109年4月8日，上訴人是否仍有積欠被上訴人租金？若有，計積欠多少元？查：

（一）上訴人於106年間向被上訴人承租系爭房屋A、B區（系爭房屋分隔為共分A、B、C區，上訴人原欲承租A、B、C後協議改承租A、B區），每月租金13萬元，保證金26萬元，惟於108年8月間，上訴人積欠1個月租金未付，被上訴人同意先從保證金扣除，故保證金剩13萬元之事實，為兩造所不爭執，已如前述。又上訴人事後改向被上訴人承租系爭房屋B、C區，租賃期間自108年9月1日起，至111年8月31日止，租金每月13萬元，保證金26萬元，其中13萬元保證金從前「系爭房屋A區、B區」剩餘13萬元保證金轉過來，另13萬元保證金，上訴人希望連同每月租金給付時陸續補足，兩造約定109年9月起至110年2月計6個月，上訴人除給付每月租金13萬元外再加上2萬元保證金合計給付15萬元，另110年3月給付每月租金13萬元外再加上1萬元保證金合計給付14萬元，且上訴人並先開立108年9月、10月、11月的租金、保證金15萬元支票3張交付給被上訴人之事實，亦為兩造所不爭執（以上，同前述不爭執事項所示）。

（二）上訴人就108年12月起租金未如期給付等情，為上訴人所自承，是上訴人自108年12月1日至109年4月8日期間積欠被上訴人之租金算如下：

１、上訴人所交付之B、C區租賃僅收到保證金19萬元(其中13萬元從之前租賃契約保證金轉來，另3張15萬元支票兌現，每張支票含保證金2萬元，共6萬元），因上訴人有積欠租金之情事，被上訴人先以保證金19萬元抵償積欠租金，故108年12月之租金13萬元先由保證金中抵扣，保證金剩6萬元(19萬元-13萬元=6萬元)。

２、上訴人未付之109年1月租金13萬元，因上訴人有由王順弘處轉2萬元、45,000元給被上訴人、再扣抵上開剩餘保證金6萬元，故109年1月份租金仍積欠5,000元。

３、上訴人109年2月、3月租金各13萬元未付，則積欠26萬元。

４、上訴人109年4月1至4月8日所積欠之租金數額為34,667元（計算式130,000元÷30×8＝34,667元，元以下四捨五入）。

５、以上合計：296,667元 （5,000元+26萬元+34,667元）。

（三）基上，上訴人自109年1月至109年4月8日止，計積欠被上租金之數額為296,667元，被上訴人請求上訴人給付於法有據，惟逾上開數額部分，被上訴人之請求尚無理由。

二、上訴人固抗辯：上訴人有另行簽發總額計14萬元支票2紙（票號YE0366148號、YE0366148號，面額各為7萬元）予被上訴人可抵付租金；且自109年3月開始，被上訴人自行向上訴人轉租之店家林美萱、蔡曜興即米可利事業社（迷克夏飲料店）收取房租，至109年4月8日止，共受有183,667元之利益，其無法律上原因受有轉租之租金利益，致上訴人受有租金債權之損害，而構成不當得利，上訴人主張以此不當得利債權抵銷積欠被上訴人之租金債權云云，惟查：被上訴人抗辯系爭支票2紙（票號YE0366148號、YE 0366148號，面額各為7萬元）與本件之租賃無涉，且已於109年7月21日返還上訴人等情，為上訴人所不爭執（見本院卷第112頁），且有上訴人簽收之收據1份（見本院卷第99頁），是上訴人主張該2紙支票可抵扣系爭未付租金，尚無可採。又上訴人於承租期間固有將系爭房屋B區由上訴人轉租給第三人林美萱、系爭房屋C區則轉租給第三人蔡曜興即米可利事業社等情，已如前述（詳見前述不爭執事項），惟上訴人主張被上訴人私自向上開轉承租人收取上訴人之183,667元租金之情事，業為被上訴人所否認，上訴人就其前述抗辯事實，未能舉證以資證明，且被上訴人主張林美萱109年3月之租金係交予上訴人，蔡曜興109年3、4月租金亦交予上訴人等情，有被上訴人所提出而為上訴人所未爭執之林美萱與上訴人、蔡曜興與上訴人間LINE對話截圖2份為證（見本院卷第101至107頁)，是上訴人既未能舉證證明其對被上訴人有183,667元之不當得利返還請求權存在，則上訴人所為前述抵銷抗辯，自無可採。

三、綜上所述，上訴人確有積欠被上訴人租金296,667元，則被上訴人依租金給付請求權，請求上訴人給付被上訴人296,667元及法定遲延利息，為有理由，應予准許；惟被上訴人逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，由本院廢棄改判如主文第1、2項所示。至上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨仍執詞指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回此部分上訴。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

陸、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。