臺灣臺中地方法院民事判決

原告

財政部國有財產署

法定代理人

曾國基

訴訟代理人

趙子賢

複代理人

蔣志明律師

複代理人

楊榮富律師

被告

朱啓崇（被繼承人朱正東之繼承人）

被告

朱啓英（被繼承人朱正東之繼承人）

被告

朱琬琪（被繼承人朱正東之繼承人）

被告

朱啟麟（被繼承人朱正東之繼承人）

被告

朱啟臺（被繼承人朱正東之繼承人）

被告

朱蘋 （被繼承人朱正東之繼承人）

被告

王家韶

被告

張鑫泉

被告

周海鵬

被告

葉秋菊

被告

王韻如

被告

王寶弘

被告

周月琴

被告

黃國誠

被告

袁崇敏

被告

新立中金屬股份有限公司(兼周文偉、周海翔、于

被告

永宓、于永定、陶正綱、張大程、周慧美、沈丹屏

被告

之承當訴訟人)

法定代理人

李宗遠

訴訟代理人

楊蔡玉雪

于河成 住○○市○○區○○路0段000巷00弄0 號

上列當事人間分割共有物事件，經於民國110年12月2日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告變更後訴之聲明：

（一）被告朱啓崇、朱啓英、朱琬琪、朱啟麟、朱啟臺、朱蘋應就其被繼承人朱正東所遺坐落臺中市○○區○○段000地號土地（權利範圍206/10000）辦理繼承登記。

（二）被告周慧美應就其被繼承人周隆隆所遺坐落臺中市○○區○○段000地號土地（權利範圍494/50000）辦理繼承登記。

（三）兩造所共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地（面積1,174平方公尺）如附圖一所示A部分土地由原告取得；另如附圖一所示B部分土地由被告等人依原權利範圍比例維持共有。另陳述：

（一）坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），為原告所管理之中華民國與被告等人所共有，各共有人之權利範圍如土地登記資料所示，又兩造間並無不分割之約定，復無因使用目的而不能分割之情，但因共有人眾多，致無法達成分割協議，為此爰訴請裁判分割。

（二）按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第2、3項定有明文。系爭土地原告所管理之權利範圍為1/2，自得獨立分割取得半數面積之土地，另相鄰之同段399-1、400地號亦為國有地，有土地建物查詢資料可稽，如由原告取得如附圖一所示A部分位置，即得與同段399-1、400地號土地合併使用。又被告人數眾多，如各別單獨分配土地，將造成土地過度細分，難為有效利用，故由被告等人共同取得如附圖一所示B部分位置，並依原權利範圍比例繼續維持共有。

（三）共有人朱正東已於起訴前之民國76年8月7日死亡，其繼承人為朱啓崇、朱啓英、朱琬琪、朱啟麟、朱啟臺、朱蘋等6人，另共有人周隆隆亦於起訴前之107年1月6日死亡，其繼承人為周慧美，有繼承系統表及戶籍謄本可憑。爰追加改列朱啟崇等6人及周隆隆為被告，又因渠等尚未辦理繼承登記，爰一併訴請辦理繼承登記。

（四）雖不動產估價師鑑定表示系爭土地若考量現遭第三人占用之因素，其每平方公尺單價為新臺幣（下同）51,400元，若不考量有遭占用之情形，則每平方公尺單價為63,400元。但原告查詢附近土地之實價登錄資料，同段25地號土地之售價為每平方公尺98,690元；同段437-2地號土地之售價為每平方公尺93,637元；另鄰近之瑞欣段79-13地號之售價為每平方公尺86,904元，有查詢資料影本可憑，足見鑑價結果顯然偏低，應另為鑑定等語。

二、到庭被告答辯聲明：原告之訴駁回。另陳述：

（一）被告黃國誠、王寶弘、王韻如、朱啟麟部分：兩造所共有之系爭土地，面積雖有1,174平方公尺，但若採原物分割方式分配土地予各共有人，則各共有人所能分得之面積甚小，顯無從採原物分割方式為之。是應採變價方式分割，再分配價金予各共有人，最符合全體共有人利益，亦最為公平，另鑑定價格過低。

（二）被告于河成部分：被告于河成並未使用系爭土地，亦不知土地有無被占用，但所持分面積不多，希望分配價金。

（三）被告袁崇敏部分：依原告所提出之分割方案，被告等人所分得附圖一所示之B部分位置，現遭第三人興建廠房及烤漆遮雨棚占有，根本無法利用，且將成為袋地而無法進出，應將附圖一所示A部分分給被告等人共有，原告分得B部分。另鑑定價格過低，應採變價分割，將整筆土地變賣再由全體共有人依持分比例分配價金，較為公平。

（四）被告朱啟臺、朱啟崇、周月琴部分：被告並未使用系爭土地，亦不知有無占用問題，希望變價分割或以金錢補償，但鑑定價格過低。

（五）被告新立中金屬股份有限公司（下稱新立中公司）部分：

１、本件原列之被告周文偉、于永宓、于永定、陶正綱、周慧美、沈丹屏、張大程、周海翔等人已分別於訴訟進行中之110年4月28日、109年11月27日、109年9月21日、109年11月23日、109年12月30日、109年8月25日、110年5月27日、110年6月29日將其等對系爭土地之持分出售並移轉登記予被告新立中公司所有，爰依民事訴訟法第254條第2項後段規定，由被告新立中承當訴訟。

２、被告新立中公司希望能分配取得土地，並願意單獨取得整筆土地並以金錢補償其他共有人，但鑑定價格過高，因系爭土地尚有被占用之問題需行處理。

（六）被告王家韶、張鑫泉、朱啓英、朱琬琪、朱蘋、周海鵬、葉秋菊未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀而為答辯聲明及陳述。

三、法院得心證之理由：

（一）程序方面：

１、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。同法第255條第1項第2、4款亦有明定。查原告起訴時所列之被告朱正東、周隆隆於訴訟前即已死亡，原告具狀追加其等之繼承人為被告，另追加請求所追加之被告應就其等之被繼承人就系爭土地所有之權利範圍辦理繼承登記。程序上核無不合。

２、訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。民事訴訟法第254條第1項亦有明文。本件原列之被告周文偉、于永宓、于永定、陶正綱、周慧美、沈丹屏、張大程、周海翔等人於訴訟進行中以買賣為原因將其等對系爭土地之權利範圍分別辦理所有權移轉登記予被告新立中公司取得，並具狀聲明承當訴訟。是原列之被告周文偉、于永宓、于永定、陶正綱、周慧美、沈丹屏、張大程、周海翔即脫離訴訟，而由被告新立中公司承當訴訟。

３、被告王家韶、張鑫泉、朱啓崇、朱啓英、朱琬琪、朱啟麟、朱啟臺、朱蘋、周海鵬、葉秋菊均經合法通知而未於最後言詞辯論期日到庭，核均無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，就未到之被告部分，准由原告一造辯論而為判決。

（二）實體方面：

１、按分割共有物，性質上為處分行為，依民法第759條規定，共有不動產之共有人中有人死亡時，於其繼承人未為繼承登記以前，不得分割共有物，惟於分割共有物訴訟中，原告請求該已故共有人之繼承人辦理繼承登記，並合併對該已故共有人之繼承人及其他共有人為分割共有物之請求，不但符合訴訟經濟原則，亦與民法第759條及強制執行法第130條規定之旨趣無違。查系爭土地之原共有人朱正東於訴訟繫屬前死亡，被告朱啓崇、朱啓英、朱琬琪、朱啟麟、朱啟臺、朱蘋為其繼承人，有繼承系統表及戶籍謄本在卷足憑。是原告於本件分割共有物訴訟中一併請求被告朱啓崇、朱啓英、朱琬琪、朱啟麟、朱啟臺、朱蘋應就其被繼承人朱正東所遺系爭土地權利範圍10000分之206所有權辦理繼承登記，即無不合，爰判決如主文第一項所示。

２、原告雖另訴請系爭土地之原共有人周隆隆之繼承人即原列之被告周慧美辦理繼承登記。惟原列之被告周慧美業已辦理繼承登記並將其對系爭土地之權利範圍50000分之494辦理所有權移轉登記予被告新立中公司取得，且由被告新立中公司承當訴訟。是原告仍訴請已辦理繼承登記並已脫離訴訟之周慧美應就其被繼承人周隆隆就系爭土地之權利範圍50000分之494所有權辦理繼承登記，即非有理。爰判決如主文第三項所示。

３、按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又共有物之分割，依共有人協定之方法行之。分割之方法不能協定決定，或於協定決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第823條第1項前段、第824條分別定有明文。是共有物之分割方法，應依共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等因素決之，如分配原物有困難、不能達共有物之最佳利用效能或難求全體共有人之公平利益時，法院自得以變賣共有物而分配價金於各共有人。

４、經查，原告主張系爭土地為兩造所共有，且就系爭土地並無不予分割之協議，另系爭土地之使用分區經編定為「乙種工業區」等節，有土地登記謄本及使用分區證明在卷可證，復為被告所未爭執，信為真正。是原告訴請分割系爭土地，為有理由。又原告雖表示應採原物分割方式，並主張依如附圖一所示A、B部分位置分別歸原告及被告取得；另被告新立中公司則表示全部土地分歸被告新立中公司取得並願以金錢補償他共有人等語。但查：

（1）系爭土地之地形呈北寬南窄之狹長形狀，另有合計超過284平方公尺以上面積之土地為第三人所占有使用中而需另行處理一情，除有卷附衛星圖片可參外，並經本院履勘現場及囑託地政機關協助測量，有如附圖二所示複丈成果圖在卷可憑。是如採原告之主張將如附圖一所示之A部分土地分歸原告取得，另將B部分土地分歸被告等人繼續維持共有，除有違分割共有物訴訟消滅共有關係之目的外，更導致遭占用之南側B部分土地形成袋地，且將遭占用之土地位置均分歸被告取得，亦非公平。本院因認原告所提如附圖一所示之分割方案並非可採。

（2）被告新立中公司雖表示願分配取得全部土地並以金錢補償其他共有人。此一方案雖非不可行，惟經本院囑託昊詮不動產估價師事務所鑑估結果，認系爭土地依如附圖二成果圖所示：編號D部分為寬約5-6米之通行範圍，惟經由編號D至道路即宜昌東路160巷，現況有鐵門及水泥塊阻隔，且須另經他人之土地始能通達道路，又系爭土地東側所臨之12M計畫道路迄未開闢。考量土地使用分區為乙種工業區，工業產業繁多且迥異，另涉及開規模大小，個別廠房所需及其他不同之因素，並不適用土地開發分析法，而宜以比較法及收益法估算土地之價格，因而估算出：如以有第三人占用之現況得出系爭土地之總值為60,343,600元；如不考量有第三人占用之現況則得出系爭土地之總值為74,431,600元一節，有估價報告書可參。是系爭土地因有無被第三人占用之因素而生之影響估值差額高達14,088,000元。又第三人占有使用系爭土地之部分位置，是否具有正當之權源？亦未曾經過法院審理及裁判，日後取得土地之人能否順利排除該第三人之占有，尚屬未定；加以被告新立中公司嗣對鑑價結果於本院最後言詞辯論期日中改表示鑑估金額過高，伊不願以該價格補償其他共有人等語；另原告及其他到庭之被告則對鑑價結果表示金額過低，並認如以該價格計算補償並非合理等語；再者不動產價格高昂，影響不動產交易價格之因素甚多，於法院拍賣實務上，亦常見不動產估價師所出具之鑑估價格與最終之拍定價格間存在有相當落差之情形。果若採行將系爭土地全部分歸被告新立中公司取得，並以金錢補償他共有人之分配方式，將因不確定因素過多而致生補償金額之合理性差異過鉅之情事；再審酌工業區土地本宜以大面積方式使用為宜、系爭土地之經濟效用及全體共有人之公平利益等各項因素，本院因認系爭土地應採整筆土地變價分割，交由市場機制決定其合理價值，並以變價所得依全體共有人之權利範圍比例分配之方式，最為公允，亦最能發揮系爭土地之最高經濟利用價值，且符合分割共有物徹底消滅共有關係之本旨，爰判決如主文第二項所示。

四、共有物分割事件訴訟，乃固有必要共同訴訟，原被告間本可互換地位。是分割共有物之訴，原告訴請分割雖於法有據，但被告應訴乃因訴訟性質上所不得不然，如由敗訴之被告負擔全部訴訟費用，顯失公平，本院認應參酌兩造於言詞辯論終結時就系爭土地之權利範圍比例，依如主文第四項所示分擔，始為公允。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、依民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條，判決如主文。