109年度簡上字第349號｜民事：給付租金等｜裁判日期：110 年 06 月 04 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　109年度簡上字第349號上　訴　人　陳怡君訴訟代理人　賴昭彤律師許哲嘉律師被上訴人　黃金蓮訴訟代理人　黃仕勳律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國109年7月2日本院臺中民事庭109年度簡字第14號第一審判決，提起上訴，本院合議庭於民國110年5月7日言詞辯論終結，判決如下：主文一、原判決關於命上訴人給付被上訴人超過新臺幣貳拾玖萬玖仟陸佰陸拾柒元，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、其餘上訴駁回。四、第一審、第二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之五十四，餘由被上訴人負擔。事實及理由壹、被上訴人部分：一、於原審主張：上訴人向被上訴人承租門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋），約定租期自民國108年9月1日起，至111年8月31日止，租金每月新臺幣（下同）13萬元，惟上訴人自108年12月起即未給付租金，經被上訴人委請律師發函終止租約，兩造租約已於109年4月8日終止，上訴人仍積欠租金555,100元未付。並聲明：上訴人應給付被上訴人555,100元，及自起訴狀繕本送達翌日（即109年5 月5日）起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、於上訴補稱：（一）系爭房屋分隔為A、B、C區，上訴人106年間經由信義房屋逢甲店店長王順弘介紹，原承租A、B、C區，後協議改承租A、B區，每月租金改為13萬元，保證金26萬元。108年間，上訴人經王順弘向被上訴人表示，想改承租系爭房屋B、C區，租賃期間本希望自108年8月15日起，後因故決定自108年9月1日起承租，至111年8月31日止，租金每月13 萬元，保證金26萬元，而其中13萬元保證金則從先前系爭房屋A、B區剩餘13萬元保證金轉過來，另13萬元保證金，上訴人希望連同每月租金給付時陸續補足（即109年9月起，至110年2月計6個月，上訴人除給付每月租金13萬元外再加上2萬元保證金，合計給付15萬元；110年3月給付每月租金13萬元外再加上1萬元保證金合計給付14萬元），且上訴人並先開立108年9月、10月、11月的租金、保證金，15萬元支票3張交付給被上訴人。（二）系爭房屋B區經上訴人轉租給第三人林美萱、C區則轉租給第三人蔡曜興即米可利事業社（迷克夏飲料店）。惟被上訴人出租系爭房屋B、C區，僅收到保證金19萬元（其中13萬元從之前租賃契約保證金轉來，另前述3張15萬元支票兌現，每張支票含保證金2萬元，共6萬元）。因上訴人積欠租金，被上訴人經其同意，先以保證金19萬元抵償積欠租金，經扣除108年12月之租金13萬元，餘6萬元；109年1月租金13萬元，因上訴人有由王順弘處轉65,000元給被上訴人、再扣除剩餘保證金6萬元後，109年1月份租金仍積欠5,000元。嗣上訴人仍積欠109年2、3月租金，故被上訴人於109年3月31日寄發存證信函，催告上訴人於函到5日內付清租金，上訴人於109年4月1日收到此存證信函，逾期仍不清償，被上訴人於109年4月7日委請律師發函給上訴人，終止雙方租約，並請上訴人於3日內付清租金及遷讓房屋，上訴人於翌日109年4月8日收到此律師函。上訴人於109年1月積欠被上租金5,000元、109年2月至109年4 月8日積欠294,667元。（三）上訴人主張之2張7萬元支票（票號YE0366148號、YE0366148號，面額各為7萬元），並非給付系爭房屋B、C區租賃契約之租金票據，而係上訴人108年10月15日又向被上訴人承租系爭房屋A區，租期自108年10月15日至109年2月14日共4個月，租金每月7萬元。上訴人遂開立4張7萬元支票給被上訴人，票載日各為108年11月10日、108年12月10日、109年1月10日及109年2月10日。上訴人因積欠水電費未繳，雙方於108年12月終止A區租約，當時被上訴人已經兌現108年11月10日、108年12月10日之支票，並保留109年1月10日及109年2月10日之支票，而上訴人尚有半個月租金35,000元未付，被上訴人本想兌現109年1月10日支票，但上訴人及其配偶林天佑強勢要求不得兌現，否則會跳票，被上訴人遂不敢兌現，已於109年7月21日由王舜弘返還給林天佑。上訴人主張之2張7萬元支票，其實與本件系爭房屋B、C區租賃無關。（四）上訴人另抗辯被上訴人私自向轉租戶收取租金一情，被上訴人否認。林美萱109年3月、蔡曜興即米可利事業社（迷克夏飲料店）109年3至4月應付租金均先由房仲收取抵償水電費，被上訴人並無收到租金。被上訴人與林美萱、蔡曜興即米可利事業社（迷克夏飲料店）重新訂租賃契約，才分別從109年6月、109年5月收取租金。貳、上訴人部分：一、上訴人於原審未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。二、於上訴補稱：（一）上訴人先前係向被上訴人承租系爭房屋A、B、C三區，租金23萬元，於106年至107年間將A區轉租給賣黑輪之攤商、於107年底將B區轉租給林美萱、於108年8月起將C區轉租給蔡曜興米可利事業社（迷客夏飲料店），兩造於108 年租約到期續約時，被上訴人委託之房屋仲介王順弘以A 區黑輪攤商積欠其水電費為由，拒絕上訴人續約A區，希望上訴人與黑輪攤商終止租約。而王順弘108年9月1日與上訴人續約時，只願意租B、C區，B區每月租金6萬元、C 區每月租金7萬元，共計每月13萬元，押金2個月即26萬元，上訴人因為先前積欠1個月之租金13萬元，僅餘一個月之押金可以轉為續約押金，仍缺1個月押金，上訴人遂同意於108年9月至109年2月間，每月多支付2萬元，109年3 月多支付1萬元，以填補短少之押金13萬元。上訴人事後將B區轉租給林美萱、C區轉租給蔡曜興即米可利事業社（迷克夏飲料店）。（二）上訴人於108年9月至11月間之租金皆已付清，並已給付3 個月共計6萬元之押金，此外於109年1月給付2萬元、4萬元及5000元給王順弘，由王順弘轉交65,000元給被上訴人。被上訴人拒絕兌現發票日為109年1月1日、109年2月10 日之2張遠期支票，共計14萬元，且不願返還該支票，並以上訴人積欠租金為由終止租約，故並非上訴人命被上訴人不得將該14萬元支票兌現，而是被上訴人意圖終止租約。上訴人108年12月積欠之租金應由押租金13萬元先抵扣，109年1月之租金應由押租金6萬元、1月支付之租金65, 000元先抵扣，剩下5,000元應由上訴人簽發之14萬元支票先抵扣，抵扣後尚餘135,000元，109年2月之租金亦應從支票抵扣13萬元，尚餘5,000元，109年3月之租金尚有5, 000元之支票得抵扣，故截至109年3月，上訴人僅積欠125,000元之租金，積欠總額未達2個月。被上訴人109年4月1日催告終止租約、109年4月8日終止租約，並非合法。（三）被上訴人從109年3月開始，自行向上訴人轉租之店家林美萱、蔡曜興即米可利事業社（迷克夏飲料店）收取房租，每月共收取145,000元，被上訴人自109年3月1日至109年4月8日間，共受有183,667元之利益【計算式：145,000x（1+8/30）=183,667】，其無法律上原因受有轉租之租金利益，致上訴人受有租金債權之損害，而構成不當得利，上訴人主張以此不當得利債權抵銷積欠被上訴人之租金債權。叁、原審審認事證後，判決上訴人應給付被上訴人555,100元，及自109年5月5日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並依職權宣告假執行。上訴人就原審判決其敗訴部分全部不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：㈠上訴人之上訴駁回。㈡第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔。肆、兩造經協商簡化爭點就下列事項不為爭執，本院自得採為判決之基礎（見本院卷第156頁至158頁）：一、門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋(即系爭房屋)為被上訴人及陳坤在兩夫妻所共有，應有部分各2分之1；系爭房屋又分隔為共分A、B、C區，上訴人106年間經由信義房屋逢甲店店長「王順弘」介紹向被上訴人承租系爭房屋A、B區（原承租A、B、C後協議改承租A、B區），每月租金13萬元，保證金26萬元。二、於108年8月間，上訴人積欠1個月租金未付，被上訴人同意先從保證金扣除，故保證金剩13萬元。三、上訴人經「王順弘」向被上訴人表示想改承租系爭房屋B、C區，租賃期間本希望自108年8月15日起承租，後因故決定租賃日期自108年9月1日起，至111年8月31日止，租金每月13 萬元，保證金26萬元，其中13萬元保證金從前「系爭房屋A 區、B區」剩餘13萬元保證金轉過來，另13萬元保證金，上訴人希望連同每月租金給付時陸續補足，後決定109年9月起至110年2月計6個月，上訴人除給付每月租金13萬元外再加上2萬元保證金合計給付15萬元，另110年3月給付每月租金 13萬元外再加上1萬元保證金合計給付14萬元，且上訴人並先開立108年9月、10月、11月的租金、保證金15萬元支票3 張交付給被上訴人。四、系爭房屋B區由上訴人轉租給第三人林美萱、系爭房屋C區則轉租給第三人蔡曜興即米可利事業社。五、B、C區租賃僅收到保證金19萬元(其中13萬元從之前租賃契約保證金轉來，另3張15萬元支票兌現，每張支票含保證金2萬元，共6萬元）。六、因上訴人有積欠租金之情事，被上訴人先以保證金19萬元抵償積欠租金，故108年12月之租金13萬元先由保證金中抵扣，保證金剩6萬元(19萬元-13萬元=6萬元)，而109年1月租金13萬元，因上訴人有由王順弘處轉2萬元、45000元給被上訴人、再扣抵剩餘保證金6萬元，故109年1月份租金仍積欠 5000元。七、被上訴人認為上訴人積欠109年2月、3月租金，故被上訴人於109年3月31日寄發存證信函催告上訴人於函到5日內付清租金，上訴人於109年4月1日收到此存證信函，逾5日期限仍不清償，被上訴人於109年4月7日委請律師發函給上訴人終止雙方就系爭房屋之租賃契約，並請上訴人於3日內付清租金並遷讓房屋，上訴人於翌日109年4月8日收到此律師函。伍、本院之判斷：一、被上訴人主張：上訴人向被上訴人承租系爭房屋B、C區，約定租期自108年9月1日起，至111年8月31日止，租金每月13 萬元，保證金26萬元，惟上訴人僅交保證金19萬元，自108 年12月起未依約給付租金迄109年4月8日，於扣抵保證金後，上訴人仍積欠被上訴人租金555,100元，爰依約請求上訴人給付給付租金等語，惟被上訴人之主張為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：上訴人向被上訴人承租系爭房屋B、C區，迄109年4月8日，上訴人是否仍有積欠被上訴人租金？若有，計積欠多少元？查：（一）上訴人於106年間向被上訴人承租系爭房屋A、B區（系爭房屋分隔為共分A、B、C區，上訴人原欲承租A、B、C後協議改承租A、B區），每月租金13萬元，保證金26萬元，惟於108年8月間，上訴人積欠1個月租金未付，被上訴人同意先從保證金扣除，故保證金剩13萬元之事實，為兩造所不爭執，已如前述。又上訴人事後改向被上訴人承租系爭房屋B、C區，租賃期間自108年9月1日起，至111年8月31 日止，租金每月13萬元，保證金26萬元，其中13萬元保證金從前「系爭房屋A區、B區」剩餘13萬元保證金轉過來，另13萬元保證金，上訴人希望連同每月租金給付時陸續補足，兩造約定109年9月起至110年2月計6個月，上訴人除給付每月租金13萬元外再加上2萬元保證金合計給付15萬元，另110年3月給付每月租金13萬元外再加上1萬元保證金合計給付14萬元，且上訴人並先開立108年9月、10月、11月的租金、保證金15萬元支票3張交付給被上訴人之事實，亦為兩造所不爭執（以上，同前述不爭執事項所示）。（二）上訴人就108年12月起租金未如期給付等情，為上訴人所自承，是上訴人自108年12月1日至109年4月8日期間積欠被上訴人之租金算如下：１、上訴人所交付之B、C區租賃僅收到保證金19萬元(其中13 萬元從之前租賃契約保證金轉來，另3張15萬元支票兌現，每張支票含保證金2萬元，共6萬元），因上訴人有積欠租金之情事，被上訴人先以保證金19萬元抵償積欠租金，故108年12月之租金13萬元先由保證金中抵扣，保證金剩6萬元(19萬元-13萬元=6萬元)。２、上訴人未付之109年1月租金13萬元，因上訴人有由王順弘處轉2萬元、45,000元給被上訴人、再扣抵上開剩餘保證金6萬元，故109年1月份租金仍積欠5,000元。３、上訴人109年2月、3月租金各13萬元未付，則積欠26萬元。４、上訴人109年4月1至4月8日所積欠之租金數額為34,667元（計算式130,000元÷30×8＝34,667元，元以下四捨五入）。５、以上合計：296,667元（5,000元+26萬元+34,667元）。（三）基上，上訴人自109年1月至109年4月8日止，計積欠被上租金之數額為296,667元，被上訴人請求上訴人給付於法有據，惟逾上開數額部分，被上訴人之請求尚無理由。二、上訴人固抗辯：上訴人有另行簽發總額計14萬元支票2紙（票號YE0366148號、YE0366148號，面額各為7萬元）予被上訴人可抵付租金；且自109年3月開始，被上訴人自行向上訴人轉租之店家林美萱、蔡曜興即米可利事業社（迷克夏飲料店）收取房租，至109年4月8日止，共受有183,667元之利益，其無法律上原因受有轉租之租金利益，致上訴人受有租金債權之損害，而構成不當得利，上訴人主張以此不當得利債權抵銷積欠被上訴人之租金債權云云，惟查：被上訴人抗辯系爭支票2紙（票號YE0366148號、YE 0366148號，面額各為7萬元）與本件之租賃無涉，且已於109年7月21日返還上訴人等情，為上訴人所不爭執（見本院卷第112頁），且有上訴人簽收之收據1份（見本院卷第99頁），是上訴人主張該2紙支票可抵扣系爭未付租金，尚無可採。又上訴人於承租期間固有將系爭房屋B區由上訴人轉租給第三人林美萱、系爭房屋C區則轉租給第三人蔡曜興即米可利事業社等情，已如前述（詳見前述不爭執事項），惟上訴人主張被上訴人私自向上開轉承租人收取上訴人之183,667元租金之情事，業為被上訴人所否認，上訴人就其前述抗辯事實，未能舉證以資證明，且被上訴人主張林美萱109年3月之租金係交予上訴人，蔡曜興109年3、4月租金亦交予上訴人等情，有被上訴人所提出而為上訴人所未爭執之林美萱與上訴人、蔡曜興與上訴人間LINE對話截圖2份為證（見本院卷第101至107頁)，是上訴人既未能舉證證明其對被上訴人有183,667元之不當得利返還請求權存在，則上訴人所為前述抵銷抗辯，自無可採。三、綜上所述，上訴人確有積欠被上訴人租金296,667元，則被上訴人依租金給付請求權，請求上訴人給付被上訴人296,667元及法定遲延利息，為有理由，應予准許；惟被上訴人逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，由本院廢棄改判如主文第1、2項所示。至上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨仍執詞指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回此部分上訴。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。陸、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中華民國 110 年 6 月 4 日民事第三庭審判長法官陳宗賢法官廖純卿法官王金洲上正本證明與原本無異。本件不得上訴。中華民國 110 年 6 月 4 日書記官吳欣叡

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