臺灣臺中地方法院109年度訴字第1433號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 110 年 03 月 26 日

臺灣臺中地方法院民事判決　109年度訴字第1433號
原　　　告　鍾幸梅

訴訟代理人　王正喜律師
被　　　告　袁福生即振益工業社

訴訟代理人　劉鴻基律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將如附圖編號C（面積一五三平方公尺）、D（面積
四四四平方公尺）所示之房屋（門牌號碼臺中市○○區○○路○段○○○巷○○號）騰空，連同附圖紅色線所示之鐵捲門及附圖藍色虛線所示之圍牆返還原告。
二、被告應自民國一百一十年三月十五日起至返還前開地上物之日止，按月給付原告新臺幣叁萬柒仟元。
三、被告應給付原告新臺幣肆萬元，及自民國一百零九年五月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾伍萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒拾伍萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、3款定有明文。經查，原告起訴時原以振益企業社即袁福生為被告，嗣撤回對振益企業社之起訴（見本院卷第98頁），後又變更被告為袁福生即振益工業社（見本院卷第181頁），而為被告所同意（見本院卷第231頁）；另原告就下述聲明第二項部分，原請求自民國109年5月20日起按月給付，嗣減縮自110年3月15日起按月給付（見本院卷第267頁），依上開規定，均應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)坐落臺中市○○區○○段0000○00○0000地號土地為原告所有，原告於94年8月間將上開土地出租被告，租賃期間自94
年8月15日至99年8月14日止，由被告在上開土地上興建如附圖編號C、D所示之門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號房屋，及如附圖紅色線所示之鐵捲門2道、如附圖藍色虛
線所示之圍牆（下就上開房屋、鐵捲門、圍牆合稱系爭房屋），並約定土地租約於99年8月14日租期屆滿後，上開地上
物歸屬原告所有。
(二)原告於99年8月15日依約取得系爭房屋所有權後，即將系爭
房屋出租被告，因上開原告所有土地已列入新興自辦市地重劃，故兩造於106年8月15日所訂立之房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自106年8月15日至107年8月14日止，租金每月新臺幣（下同）3萬7000元，並於系爭租約第7條第6項特別約定：若上開土地辦理重劃，即可終止房屋租賃
契約。詎系爭租約於107年8月14日租期屆滿後，被告竟拒不交還房屋，仍繼續占有使用系爭房屋迄今。而依系爭租約第4條第5項約定，並無民法第451條規定之適用；原告最早係
以109年2月19日存證信函通知被告不再續約，被告給付原告與租額相同之款項性質為賠償金；後改稱原告於系爭租約
107年8月14日屆期後幾日內，已口頭告知被告不再續約。縱認兩造間依民法第451條規定，就系爭房屋成立不定期租賃
契約，因重劃會已於109年4月14日函知兩造拆除系爭房屋，依系爭租約第7條第6款約定，系爭租約亦已終止，原告復以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示。
(三)兩造間就系爭房屋之租賃關係已因租期屆滿或合法終止而消滅，被告至今仍無權占有系爭房屋，自受有每月3萬7000元
相當於租金之利益，並致原告受有損害，被告已給付原告截至110年3月14日每月3萬7000元之賠償金。爰依租賃之法律
關係，請求被告遷讓系爭房屋（含鐵捲門、圍牆），並依系爭租約第6條第2項約定，請求被告給付違約金6萬元，暨依
不當得利或侵權行為之法律關係，請求被告自110年3月15日起至返還上開地上物之日止，按月給付原告3萬7000元等語
。
(四)並聲明（見本院卷第267頁）：
1.被告應將如附圖編號C、D所示之房屋騰空，連同附圖紅色線所示之鐵捲門及附圖藍色虛線所示之圍牆返還原告。
2.被告應自110年3月15日起至遷讓前開地上物之日止，按月給付原告3萬7000元。
3.被告應給付原告6萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按年息百分之5計算之利息。
4.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)兩造僅成立土地租賃契約，系爭房屋（含鐵捲門、圍牆）均為被告所興建，否認有與原告約定於土地租賃契約屆期後，系爭房屋、鐵捲門、圍牆等地上物歸原告所有。縱兩造於
106年8月15日所訂立之系爭租約為房屋租賃契約，因系爭租約於107年8月14日租期屆滿，被告繼續使用系爭房屋，並按月給付租金，原告並未反對而繼續收取租金，原告遲至109
年2月19日方以存證信函聲稱兩造間之租賃關係已於107年8
月14日消滅，依民法第451條規定，兩造應已成立不定期租
賃關係，原告無從再依系爭租約為主張終止租約之依據，且系爭租約第7條第6項僅就補償金為約定，並非約定終止租約之解除條件等語，資為抗辯。
(二)並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第233、259至261、267頁，並依相關卷證資料為文字調整）：
(一)被告現占有使用如附圖編號C（面積153平方公尺）、D（面
積444平方公尺）所示之門牌號碼臺中市○○區○○路0段
000巷00號房屋，及如附圖紅色線所示之鐵捲門2道、如附圖藍色虛線所示之圍牆。被告袁福生用以放置其獨資經營之振益工業社之機具、鋼材等器物。
(二)臺中市○○區○○段0000○00○0000地號土地為原告所有。原告與被告袁福生於94年8月間訂立土地租賃契約，原告將
上開3筆土地出租被告袁福生興建系爭房屋、鐵捲門、圍牆
，租賃期間自94年8月15日至99年8月14日止，租金每月1萬
6000元，並約定：租賃期間若有地上物補償，第1、2年由被告袁福生收取，滿3年由被告袁福生收取2分之1，滿4年由被告袁福生收取3分之1，滿5年由原告收取。
(三)上開土地租賃契約於99年8月14日租期屆滿後，兩造訂立房
屋租賃契約，約定原告將系爭房屋出租被告。原告與被告於102年8月15日訂立房屋租賃契約，原告將系爭房屋出租被告，租賃期間自102年8月15日至105年8月14日止，租金每月3
萬5000元。兩造又於106年8月15日訂立如本院卷第41至47頁原證4所示之房屋租賃契約（即系爭租約），原告將系爭房
屋（含鐵捲門、圍牆）出租被告，租賃期間自106年8月15日至107年8月14日止，租金每月3萬7000元。
(四)系爭房屋之稅籍納稅人自99年起為原告，原告自99年開始繳納系爭房屋之房屋稅迄今。
(五)臺中市新興自辦市地重劃區重劃會於109年4月14日發函兩造，系爭房屋等地上物因辦理重劃必須拆遷，依法應予補償等語。
(六)被告於系爭租約原訂租期107年8月14日屆期後，均有每月給付3萬7000元予原告，現被告已給付原告107年8月15日至110年3月14日（見本院卷第267頁）每月3萬7000元。
(七)原告於109年2月19日以原證7存證信函通知被告：系爭租約
已於107年8月14日屆期，兩造租賃關係消滅；被告於109年1月15日前依租金額計付賠償金，怕被告誤會為租金，特為聲明，請被告於10日內交還系爭房屋及自109年1月16日以後每月3萬7000元之不當得利暨6萬元違約金；該存證信函於109
年2月20日送達被告。原告又於109年2月26日以原證8存證信函再次通知被告：系爭租約租期已於107年8月14日屆滿，被告寄送之4張面額均為3萬7000元之支票4張（發票日109年1
月15日、109年2月15日、109年3月15日、109年4月15日），原告充當賠償金之預付；被告於109年3月9日收受該存證信
函。
(八)原告係以原證7存證信函，首次以書面向被告表示系爭租約
租期屆滿不再續約。
四、得心證之理由：
本件兩造爭執之點，應在於：原告是否為系爭房屋之事實上處分權人？兩造間就系爭房屋之租賃關係是否已消滅？被告迄今占有系爭房屋，原告請求被告返還系爭房屋、給付違約金及按月給付3萬7000元，有無理由？茲述如下：
(一)原告為系爭房屋之事實上處分權人：
經查，臺中市○○區○○段0000○00○0000地號土地為原告所有，原告與被告袁福生於94年8月間訂立土地租賃契約，
原告將上開3筆土地出租被告袁福生興建系爭房屋、鐵捲門
、圍牆等地上物，租賃期間自94年8月15日至99年8月14日止，租金每月1萬6000元，並約定租賃期間若有地上物補償，
第1、2年由被告袁福生收取，滿3年由被告袁福生收取2分之1，滿4年由被告袁福生收取3分之1，滿5年由原告收取等情
，為兩造所不爭執（見不爭執事項二），並有土地登記謄本、土地租賃契約書在卷可稽（見本院卷第17至21、27至31頁），自可採信。觀之兩造約定上開土地租賃契約滿5年即99
年8月14日屆期後，若有房屋等地上物補償金即由原告全數
領取，併參以系爭房屋之稅籍納稅人自99年起即為原告，原告自99年起開始繳納系爭房屋之房屋稅迄今（見不爭執事項四），且原告於99年8月15日後將系爭房屋出租被告並收取
租金（見不爭執事項三），綜核上情，足認原告主張兩造約定上開土地租賃契約於99年8月14日屆期後，原告取得系爭
房屋之事實上處分權，原告自99年8月15日起即為系爭房屋
之事實上處分權人一節，應屬真實。被告抗辯其未轉讓系爭房屋之事實上處分權予原告云云，並不可採。
(二)兩造間就系爭房屋之租賃關係已終止：
1.查兩造於106年8月15日訂立房屋租賃契約，原告將系爭房屋（含鐵捲門、圍牆）出租被告，租賃期間自106年8月15日至107年8月14日止等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項三及本院卷第233頁），並有房屋租賃契約書在卷可稽（見本院
卷第41至47頁），而該房屋租賃契約書雖記載承租人為袁福生，惟兩造訂立系爭租約之真意係以振益工業社為承租人，業據兩造陳述明確（見本院卷第279至280頁），是系爭租約之出租人、承租人應為原告、被告，此部分事實堪以認定。被告辯稱其僅向原告承租系爭房屋坐落之土地云云，顯與客觀證據不符，無從採信。
2.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。而最高法院55年台上字276號判例固謂「於訂約之際訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力」。惟此判例並無凡有該判例所指情形者，均無民法第451條規定之適用之意。倘客觀情事
符合民法第451條之規定，甚至更有利於承租人者，縱租賃
契約有期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之約定，仍難謂無民法第451條規定之適用（最高法院87年度台上字第1348
號判決意旨參照）。查系爭租約第4條第5款雖約定：「除甲方（即原告）同意繼續出租外，乙方（即被告）於租賃期滿即日將房屋以誠意照原狀遷還甲方，不得藉詞推諉或任何主張向甲方請求遷移費或任何費用」等語（見本院卷第43頁），惟兩造間之系爭租約已於107年8月14日租賃期限屆滿，被告仍繼續使用系爭房屋迄今，且原告自承其最早係於109年2月19日以存證信函向被告表示不再續租，被告按租金額給付之款項乃賠償金等語，業據原告自承明確（見本院卷第116
頁，存證信函見本院卷第59至61頁），則原告於系爭租約
107年8月14日租期屆滿後，繼續收取被告所給付與租額相同之款項，且就被告仍為租賃物之使用、收益，未表示反對之意，而遲至109年2月19日始對被告為反對之意思表示，揆諸上開說明，應視為兩造以不定期限繼續契約。原告嗣雖改稱其於107年8月14日租期屆滿後之幾日內即口頭告知被告不再續租等語，而撤銷其前開自認，惟查，證人即原告配偶何瑞澤雖於110年1月7日證述：「107年8月15日我跟原告去找袁
福生，我有說不租，要他找房子，後來他一直找沒有，他拿票過來，我就當作使用賠償」、「被告於107年8月21日給付我6張支票，發票日是107年9月15日、107年10月15日、107
年11月15日、107年12月15日、108年1月15日、108年2月15
日，（後改稱）是107年8月15日至108年1月15日的每月15日，被告拿到我家給我，我說這是使用賠償，叫他趕快找房子」等語（見本院卷第255至258頁），然設若原告於107年8月15日已向被告表示不再續租，理應要求被告盡速遷讓返還房屋，豈有於107年8月21日又收取被告所給付自107年8月15日至108年2月15日計6個月，每月與系爭租約租額相同之票款
，而容任被告繼續使用系爭房屋達6個月之理，證人何瑞澤
上開證述顯與情理有違，係出於親情而為迴護原告之詞，難以採信。原告既未證明其前開自認與事實不符，其撤銷自認自不合法。
3.按出租人非有土地法第100條所列情形之一，不得收回房屋
。惟土地法第100條之規定非禁止房屋租賃契約之附有解除
條件或定有租賃期限，亦不排除民法所定解除條件成就或租賃期限屆滿之效果（司法院院解字第3489號參照）。查兩造間就系爭房屋所訂系爭租約於107年8月14日租期屆滿後，因原告就被告繼續使用系爭房屋未為反對之意，視為兩造以不定期限繼續契約，已如上述。而租賃契約，依民法第451條
規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件），並未隨同變更（最高法院81年度台上字第1973號判決意旨參照），是兩造以系爭租約所訂約款自仍具拘束力，被告抗辯原告不得再依系爭租約主張云云，並不可採。又兩造於系爭租約第7條第6款約定：「本租經為政府或私辦重劃，乙方（即被告）須配合其政策，不得抗拒，搬遷費由乙方領取」等語（見本院卷第45頁），顯約定以因土地重劃而須拆除系爭房屋，作為系爭房屋租賃契約終止之解除條件，於條件成就時，系爭房屋租賃契約即行終止。被告抗辯兩造無以此約款約定終止契約之解除條件云云，不足採信。又系爭房屋坐落土地因辦理重劃，經臺中市新興自辦市地重劃區重劃會於109年4月14日以新興自劃字第109077號函知兩造：「一、台端等所有坐落臺中市新興自辦市地重劃區之土地改良物因辦理重劃而須拆遷（清除），依法應予補償。二、本會前於108年11月12日新興自劃字第108128號函通知台端
等辦理補償費領取，迄今未見辦理。本重劃區重劃工程目前已開始施工，為使作業順利進行，敬請台端等於109年5月15日前聯繫本會辦理補償費領取事宜」等語，有該重劃會函文在卷可稽（見本院卷第57頁），足見系爭房屋於108年11月
12日已發生因坐落土地重劃而須拆除之事由，是系爭房屋租賃契約終止之解除條件已成就，兩造間就系爭房屋之租賃關係應於108年11月12日當然終止。
(三)原告依租賃之法律關係，請求被告返還系爭房屋（含鐵捲門、圍牆）部分：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。查兩造就系爭房屋（含鐵捲門、圍牆）之租賃關係已於108年11月12日終止，已詳述如上，而被告至今
仍占有使用系爭房屋（見不爭執事項一），尚未將之返還原告，則原告依上開規定，請求被告騰空返還系爭房屋（含鐵捲門、圍牆），即屬有據。
(四)原告依租賃之法律關係，請求被告給付違約金部分：
1.系爭租約第6條第2項約定：「乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金6萬元」等語，有系
爭租約附卷可按（見本院卷第44頁），而兩造就系爭房屋租賃關係既已於108年11月12日終止，被告卻仍未交還系爭房
屋（見不爭執事項一），則原告依兩造間之上開約定，請求被告給付違約金6萬元，應屬有據。
2.又被告前已給付原告系爭租約保證金2萬元（參系爭租約第3條第2款，見本院卷第43頁），被告並指定就此保證金2萬元先抵充違約金（見本院卷第281頁），則以保證金2萬元扣抵前開違約金6萬元後，原告請求被告給付尚餘之4萬元（計算式：6萬元-2萬元=4萬元），及自起訴狀繕本送達翌日即109年5月31日（見本院卷第93頁）起至清償日止，按年息5%計
算之法定遲延利息，洵屬有據。原告逾此範圍之請求，則屬無據。
(五)原告依不當得利之法律關係，請求被告自109年3月15日起按月給付3萬7000元部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於
租金之利益為社會通常之觀念。被告向原告承租系爭房屋，惟自108年11月12日系爭房屋租賃關係終止後，已失其合法
占有系爭房屋之正當權源，則被告仍繼續占有使用系爭房屋，致原告無法就系爭房屋使用收益，被告自獲有相當於租金之不當得利，並因此致原告受有無法使用系爭房屋之損害，原告自得本於不當得利之法律關係，請求被告給付自租約終止翌日起至返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利。又原告自承被告已給付截至110年3月14日止無權占用系爭房屋之賠償金（見本院卷第267頁）；併觀之被告承租系爭房屋
之租金為每月3萬7000元（見不爭執事項三，並參系爭租約
第3條第1項，見本院卷第42頁），堪認被告未返還而占有系爭房屋所受之利益為每月3萬7000元。是原告依不當得利之
法律關係，請求被告自110年3月15日起至返還系爭房屋（含鐵捲門、圍牆）之日止，按月給付原告3萬7000元，應屬有
據。原告請求既有理由，其就同一聲明另依侵權行為之法律關係請求部分，即毋庸審酌。
五、綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求被告騰空返還如附圖編號C、D所示之房屋、附圖紅線所示之鐵捲門及附圖藍色虛線所示之圍牆，並請求被告給付4萬元及自109年5月31日
起至清償日止，按年息5%計算之利息；並依不當得利之法律關係，請求被告自110年3月15日起至返還上開地上物之日止，按月給付原告3萬7000元，為有理由，應予准許。逾此範
圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 110 年 3 月 26 日民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 王金洲
法 官 劉育綾
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 26 日書記官 黃詩涵