臺灣臺中地方法院109年度訴字第1865號

• 裁判案由: 給付買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 110 年 04 月 27 日

臺灣臺中地方法院民事判決　109年度訴字第1865號
原　　　告　楊振緯（原名楊春雄）

訴訟代理人　林見軍律師
被　　　告　林大雅
訴訟代理人　林逸夫律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於中華民國110年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告將臺中市○○區○○段0000○號即門牌中興路292
號建物修繕至相當於民國108年1月15日屋況後移轉占有予被告之同時，給付原告新臺幣117萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告住居所雖不在本院轄區，但原告依不動產買賣契約請求被告給付價款，依其契約書明定，以買賣標的物所在地法院即本院為管轄法院，故本院有管轄權。
二、原告起訴時聲明請求之法定遲延利息起算日自民國108年2月3日起算，於訴訟中改為自109年6月4日起算，僅係減縮應受判決事項之聲明，自應准許其變更。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於108年1月15日簽立如原證二之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由被告以總價新臺幣（下同）1650萬元向原告購買其所有坐落臺中市○○區○○段0000地號土地應有部分295/529及其上同區段4728建號即門牌為
中興路292號建物（下稱系爭建物）應有部分1/2之所有權，並已於108年1月30日移轉登記為被告所有。依系爭買賣契約之特別約定事項第六點之約定，買賣價款之一成保留款，自房屋租約期間屆滿三日起一個月內，交付予賣方。而原告與承租人即訴外人臺灣威克美科技有限公司（下稱威克美公司）之租約已於109年4月30日期滿，故被告至遲應於109年6月3日前給付買賣價款之一成保留款即165萬元，卻遲未給付，爰訴請被告依約給付，並加計法定遲延利息等情。並聲明：被告應給付原告165萬元，及自109年6月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：
（一）系爭建物及其基地原為原告與訴外人楊忠烈、楊忠益共有。原告於106年4月11日與威克美公司簽約將系爭建物全部出租予威克美公司使用收益，租期為106年5月1日至109年4月30日，月租為4萬元。經原告將其應有部分售讓被告，並承諾協助被告取得其餘應有部分。嗣經被告與楊忠烈、楊忠益達成協議，於109年6月16日購入其餘應有部分，均已移轉為被告所有。
（二）原告雖僅出賣其應有部分，惟兩造於系爭買賣契約之特別約定事項第六點有驗屋保留款之約定，並於第四點約定由原告負責修繕保持其屋況等情，足見原告有交付無瑕疵物之責，並應負擔瑕疵擔保責任。嗣威克美公司於109年5月7日將系爭建物點交返還予原告，被告當天依原告代理人
張宜蓁通知到場檢視，然因屋況太差，被告當場拒絕受領點交，並向張宜蓁要求原告修繕後交付無瑕疵之物，原告迄未將系爭建物點交予被告，被告依民法第264條規定，
拒絕支付賸餘價金即一成保留款165萬元。
（三）倘法院認本件無同時履行抗辯之適用，因系爭建物遭嚴重破壞，鐵皮屋頂、牆壁、水泥地板上有多處破洞，電錶、電線遭剪斷，天花板及地板破損不堪，室內有大量積水，亦即有物之瑕疵，被告主張依民法第359條減少價金。
（四）倘法院認原告毋庸負瑕疵擔保責任，原告破壞系爭房屋，至其嚴重毀損，被告亦得向原告請求損害賠償，以此侵權行為債權與原告之買賣價金債權互為抵銷。
（五）原告向威克美公司收取108年1月30日至109年4月30日期間15個月租金60萬元，屬不當得利，被告得請求原告返還其所受之利益，並援以抵銷。
（六）被告縱應清償剩餘價金，其清償期亦應為109年5月7日後
滿三日起一個月內，遲延利息應自同年6月11日起算為是
等語資為抗辯。
（七）聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭建物及其基地原為原告與訴外人楊忠烈、楊忠益共有。原告於106年4月11日與威克美公司簽約將系爭建物全部出租予威克美公司使用收益，租期為106年5月1日至109年4月30日，月租為4萬元。
（二）兩造於108年1月15日簽立系爭買賣契約，被告以1650萬元向原告購買其所有坐落臺中市○○區○○段0000地號土地應有部分295/529及其上系爭建物應有部分1/2之所有權。因系爭建物尚處於出租予威克美公司之狀態下等原因，並簽立一份特別約定事項（被證3）。
（三）系爭買賣契約之標的物已於108年1月30日移轉登記為被告所有。依系爭買賣契約第3條第4款約定：「尾款：新台幣捌佰貳拾伍萬元整，本款應於登記完成後三日內交付；本標的物如與第三人有租賃契約，甲方（即原告）應將租賃契約交付乙方（即被告），並向承租人表明出租人已變更為乙方，依現狀點交給乙方。」因此被告除受讓系爭買賣契約標的物所有權外，原告更將其與威克美公司間之租賃契約關係讓與被告，故自108年1月30日以後，被告不僅是系爭買賣契約標的物之所有權人，更取得前揭租約出租人之地位。
（四）系爭買賣契約之特別約定事項第六點約定：「雙方同意，買賣價款之一成將保留，自房屋租約期間屆滿三日起一個月內，交付予賣方。」除此驗屋保留款165萬元外，其餘
價金被告均已清償完畢。
（五）被告於109年6月16日向楊忠烈、楊忠益購入系爭建物及其基地其餘應有部分，均已移轉為被告所有。
四、本院認定之理由：
（一）被告得否依民法第264條規定拒絕支付賸餘價金？
1.按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。
2.兩造簽立系爭買賣契約時，明知系爭建物由原告出租予威克美公司使用收益中，參照系爭買賣契約第3條第4款後段約定：「本標的物如與第三人有租賃契約，甲方（即原告）應將租賃契約交付乙方（即被告），並向承租人表明出租人已變更為乙方，依現狀點交給乙方。」及特別約定事項第四點約定：「屋況由賣方管理，負責修繕，至房屋租約期間屆滿為止。」暨第六點約定：「雙方同意，買賣價款之一成將保留，自房屋租約期間屆滿三日起一個月內，交付予賣方。」
3.按照上開約定，原告應負責使系爭建物保持相當於兩造簽約時現狀之屋況，至原告與威克美公司間之租約期滿為止，並指示威克美公司將系爭建物點交給被告；被告則應於上開租約期滿三日起一個月內將一成保留款給付原告。可見保留款之約定，無非敦促原告善盡保持屋況及上開租約期滿後點交之義務，是一種制衡設計。反之，若僅依字面解釋為無論如何，即使原告未盡保持屋況及點交義務，被告仍須按期限給付保留款，則顯失公平，應不可能是兩造立約時之真意。換言之，契約文字雖未明定原告應直接或間接將保持屋況之系爭建物點交給被告後，被告才須將一成保留款給付原告，惟若不如此解釋，則原告未盡保持屋況及點交義務之不利益將全部歸諸被告承擔，偏離經驗法則及誠信原則，並違背契約之主要目的及經濟價值。基此，探求當事人真意結果，上開特別約定事項第六點約定應解釋為：一成保留款，自房屋租約期滿（系爭建物保持相當於兩造簽約時現狀之屋況點交給被告）三日起一個月內，交付予原告。
4.原告依約本應指示威克美公司將系爭建物點交給被告，亦即原告有將系爭建物之占有移轉予被告之義務，指示交付無非移轉占有之一種方法，威克美公司如已將系爭建物點交給原告，並不會因此免除原告將系爭建物點交給被告之義務，自應再由原告點交給被告，此時雖與原約定指示交付之情形不盡相同，但不生影響。
5.被告辯稱於109年5月7日依原告代理人張宜蓁通知到場
檢視系爭建物，然因屋況太差，被告當場拒絕受領點交等情，業據其提出當天拍攝之系爭建物內、外照片（見本院卷第95至221頁），有呈現鐵皮屋頂、牆壁、水泥
地板上有多處破洞，電錶、電線遭剪斷，天花板及地板破損，室內積水等情狀，並經當天到場之人，包括證人張宜蓁（原告之前妻）、陳茂榮（威克美公司代理人）、趙彥榕（律師）、張芝妍（地政士）結證所見屋況（見本院卷第311頁、第316頁、第355至356頁、第384頁
），皆大致相同。又依證人張宜蓁證述：「我進去後，林大雅有指一些地方說那些地方怎樣怎樣，我就說人家公司剛搬走，也沒有辦法。」等語（見本院卷第312頁
），依證人趙彥榕證述：「我跟林大雅、張宜蓁有進去鐵皮屋裡面看一下狀況，當時林大雅有跟張宜蓁說狀況怎麼這麼差，跟之前買的不一樣，當時林大雅很不開心，有一些小爭吵」等語（見本院卷第356頁），依證人
張芝妍證述：「林大雅在當時前二天通知我，原本照片上房屋的租客要做點交，請我到現場協助，所以當天我有到現場……等到他們談完後，因為當天屋況的問題，林大雅請我先離開。」等語（見本院卷第383至384頁），可見被告辯稱因屋況太差而當場拒絕受領點交等語，確實無訛。另依證人張宜蓁證述：伊將系爭建物出租給威克美公司之前，大約是106年，花了200多萬元修理與增建等語（見本院卷第312頁），相形之下，原告顯然
並未將系爭建物保持相當於兩造簽約時現狀之屋況。
6.查出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人如請求補正瑕疵，則在出賣人補正以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。又因契約互負債務者，他方提出之對待給付若有瑕疵而不完全，既非依債務本旨為之，在未補正前，自得拒絕自己之給付（最高法院86年度台上字第2818號民事判決要旨參照）。準此，原告未將系爭建物保持相當於兩造簽約時現狀之屋況就要點交給被告，既非依債務本旨為之，在原告修繕補正前，被告拒絕點交並依民法第264條規定拒絕支付賸餘價金，即有理由。
7.據此，原告就被告所辯聲稱其無點交系爭建物之義務、被告不得為同時履行抗辯云云，即非可採。
8.至於原告就被告所辯另聲稱其代理人張宜蓁於109年5月7日已將系爭建物點交給被告，當場被告就叫鎖匠來將
系爭建物之門鎖及鐵捲門遙控器全部換新云云。惟查：上開情詞僅憑證人張宜蓁片面之詞，當時亦在場之證人陳茂榮、趙彥榕、張芝妍均證述不知或未見聞有此情事（見本院卷第311頁、第317頁、第356頁、第384頁），自難遽信張宜蓁之證述。原告亦無法提出所謂換門鎖及鐵捲門遙控器前之照片與現狀做比較，原告提出張宜蓁於110年1月12日所拍攝示意以前鐵捲門開關按鈕之照片（見本院卷第425至427頁），則經被告提出系爭建物於威克美公司租用期間之照片（見本院卷第451至455頁），互核可知，張宜蓁所謂示意，顯與事實不符。此外，證人陳茂榮雖證稱：「……就完成點交，就走出來，然後到中興路330號即威克美公司在附近新的辦公室，簽
法官剛才提示的點交文件，過去我們公司簽文件的人是我們公司的小姐，還有我，還有楊春雄的律師跟他太太，陌生人留在292號等鑰匙，簽完後，我再走回292號，將鑰匙交給楊春雄太太指定的陌生人，正常應該要交給房東楊春雄，但是楊春雄的律師也在場，他的代理人張宜蓁也指示要交給對方，所以我就交給對方」等語（見本院卷第315至316頁）；然而，證人張宜蓁先證稱：「當時契約到期，我要退押金給威克美公司，當天威克美公司交給我，我再把鑰匙交給林大雅，當天楊振緯沒有辦法去，我那天就是代表楊振緯。」後改稱：「證人陳茂榮所述不太正確……鑰匙是我一到場就叫陳茂榮直接交給林大雅，因為我到場時，他們都看完房子了。」各等語（見本院卷第311、318頁），前後不一致；證人趙彥榕則證稱：「我記得是在威克美公司辦公室時，陳先生有把系爭鐵皮屋的鑰匙交給張宜蓁……我並沒有看到或聽到林大雅取得系爭鐵皮屋的鑰匙」等語（見本院卷第356頁），三人竟有四種說法；證人張芝妍則證稱：
伊當天在現場沒有看到任何人交付鑰匙等語（見本院卷第390頁），尚難認定被告取得鑰匙。因此，原告稱於
109年5月7日已將系爭建物點交給被告，當場被告就將
門鎖及鐵捲門遙控器全部換新云云，不足採信。
（二）既已認定被告得依民法第264條規定拒絕支付賸餘價金，
則被告備位抗辯依民法第359條減少價金，再備位抗辯依
侵權行為債權與原告之買賣價金債權互為抵銷，及另抗辯遲延利息之起算日部分，自毋庸再審酌。
（三）原告將系爭建物出租予威克美公司，租期為106年5月1日
至109年4月30日，月租為4萬元；自108年1月30日以後，
被告取得前揭租約出租人之地位，為兩造不爭執之事實。準此，自108年1月30日以後，威克美公司就系爭建物給付之租金應由被告受領，至109年4月30日為止，計15個月。而依證人陳茂榮證述：「（問：你們公司的租金向來是交給誰？）從頭到尾都是交給張宜蓁，沒有交給別人，我們也不知道她跟楊春雄離婚，只有一、二次是楊春雄出面，我們一開始就都是以張宜蓁為楊春雄代理人。（問：房東是否曾經指示你們將租金交給其他人收受？）沒有。（問：繳租金是如何繳？）半年一期，一次六個月，一次就是24萬元，現金交給張宜蓁，簽收在我們公司持有那份合約書所附的租金收付明細表上。（問：最後一期租金是何時支付？）不太記得，應該是五月期滿，都是提前給，所以最後一期應該是十一月支付。」等語（見本院卷第320頁
），可見租金仍均由原告代理人收取，原告亦未舉證說明其有將租金轉交被告。月租4萬元乘以15個月共計60萬元
，原告違反權益歸屬對象取得其利益，即成立不當得利，被告請求原告返還其所受之利益，並援以抵銷，即非無據。原告亦提出如聲證三之付款明細（見本院卷第287頁）
，記載系爭買賣契約價金已扣抵「租約保證金120,000元
」及「租金（108/3～108/5，合計參個月）120,000元」
，並經證人張芝妍證述：該付款明細是其製作由原告簽名等語（見本院卷第385頁），堪信為真正，自應認定已先
扣抵租金12萬元，不能重複抵銷。至於原告則主張已扣抵租金24萬元，聲稱「租約保證金120,000元」是作帳云云
，則無所謂作帳之理由可言，不排除張宜蓁退還給威克美公司之押金12萬元是由被告墊付。準此，被告主張抵銷之不當得利債權60萬元，其中12萬元重複扣抵，賸餘48萬元可抵銷。本件賸餘價金即保留款165萬元，減去48萬元，
餘額為117萬元。
（四）綜上所述，原告依買賣契約關係，請求被告給付165萬元
本息，經抵銷48萬元後，在117萬元範圍內，為有理由，
應予准許，被告所為同時履行之抗辯亦屬有據，本院自應為同時履行之判決。至逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第81條。
中 華 民 國 110 年 4 月 27 日民事第二庭 法 官 蔡嘉裕
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 27 日書記官 譚系媛