臺灣臺中地方法院109年度訴字第1902號

臺灣臺中地方法院民事判決　109年度訴字第1902號

原告

虹信不動產經紀有限公司

法定代理人

陳政義

訴訟代理人

康春田律師

被告

黃全興

訴訟代理人

潘怡學律師

　　　　　　詹仕沂律師

上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國109 年9 月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告主張：被告於民國109 年3 月7 日與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託原告居間銷售其所有坐落臺中市○○區○○○段000○0○000地號土地及其上同段123建號建物即門牌號碼為臺中市○○區○○○路000○0號房屋（下稱系爭房地），委託期間自109年3月10日起至110年3月9日止，委託銷售價格新臺幣（下同）1,580萬元。詎料，於委託期間，被告分別於109年4月2日及4月5日以LINE通訊軟體通知原告仲介承辦人員即訴外人巫伯彥，表示有親戚要購買系爭房地，因未經原告同意，被告願照系爭契約給付成交價4%之違約金，並主張終止系爭契約，原告因此同意被告終止系爭契約及給付成交價4%違約金之意思表示。隨後被告即於109年4月21日私自將系爭房地出賣予訴外人黃嵩晉，並於109年5月20日辦理系爭房地之所有權栘轉登記。惟原告寄發存證信函，通知被告協商解決本件糾葛，被告均置之不理，意圖規避支付原告之仲介費用。而原告已花費不少人事成本及勞務費用等管銷費用，代為廣告行銷尋找買家，被告亦自認有違約情事，且衡量自身經濟能力足以支付成交價4%之違約金，自應受此違約金約定之拘束。為此，爰依系爭契約書第11條第1款違約處罰之約定，請求被告給付成交價4%之違約金52萬元（計算式：1300萬元×4%＝52萬元）等語；並聲明：被告應給付原告52萬元，及自民事起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。

貳、被告則以：

一、被告曾於109 年4 月7 日以臺中法院郵局897 號存證信函寄予原告，表示依據民法第549 條規定，以此函為終止兩造間系爭契約關係之意思表示，原告並於109 年4 月8 日收受上開存證信函，故兩造間之系爭契約關係於斯時終止。而依原告所提出之系爭房地之土地及建物謄本，被告係於終止系爭契約後始將系爭房地所有權移轉予黃嵩晉，故當無系爭契約第11條第1 款之違約情形，原告此部分主張並無理由。

二、倘認被告有違反系爭契約第11條第1 款之情形，被告亦得依民法第252 條規定酌減違約金。蓋兩造間系爭契約之委託銷售期間為109 年3 月10日起至110 年3 月9 日止，而被告於109 年4 月初即告知原告終止契約，亦於109 年4 月7 日寄發存證信函向原告為終止系爭契約之表示，故原告實際處理委任事務之期間未達一個月，且被告均未見原告有何市場調查、對外廣告、行銷等仲介銷售行為，難認有何實際人力成本之支出，應認違約金約定亦有過高情形，為此請求酌減違約金數額以不超過被告委託之銷售總價1,300 萬元之1.5%為合理。至原告所提出兩造間之LINE訊息僅能證明兩造確實於起訴前協商多次但未達成合意，無從作為不適用違約金酌減規定之理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，願供擔保請准宣告免假執行。

參、兩造經爭執與不爭執事項（見本院卷第439 至440 頁；本院依判決格式修正或增刪文句，或依爭點論述順序整理內容）：

一、兩造不爭執事項如下：

㈠被告於109 年3 月7 日與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書，委託原告居間銷售其所有系爭房地，委託期間自109 年3 月10日起至110 年3 月9 日止，委託銷售價格1,580 萬元，委託銷售底價為1,300 萬元。

㈡被告於109 年3 月29日與訴外人黃嵩晉簽訂買賣不動產契約書，以1,350 萬元將系爭房地出售予黃嵩晉，且於109 年4月21日以買賣為原因，經地政機關於109 年5 月20日辦理所有權移轉登記予黃嵩晉。

㈢被告於109 年4 月7 日向原告寄發臺中法院郵局897 號存證信函，表明依據民法第549 條第1 項規定終止系爭契約，原告於109 年4 月8 日收受上開存證信函。

㈣被告委任詹仕沂律師寄發109 年4 月9 日律字第1090409001號律師函予原告，表明兩造間就系爭契約爭議進行協商。

㈤原告於109 年5 月29日向被告寄發大智郵局63號存證信函表示被告違反系爭銷售契約第11條第2 項、民法第459 條第2項約定，應於3 日內出面協商本件違約糾葛。

二、兩造爭執事項如下：

㈠被告將系爭房地出賣予黃嵩晉，於109 年5 月20日完成所有權移轉登記，有無違反兩造系爭契約第11條第1 款之約定？

㈡原告依系爭契約第11條約定請求被告給付違約金，有無理由？違約金金額是否過高而應予酌減？

肆、得心證之理由：

一、被告已違反系爭契約第11條1款約定：

㈠原告主張兩造於109 年3 月7 日簽訂系爭契約，委託原告居間銷售其所有系爭房地，委託期間自109 年3 月10日起至110 年3 月9 日止，委託銷售價格1,580 萬元，委託銷售底價為1,300 萬元，然被告於109 年3 月29日與訴外人黃嵩晉簽訂買賣不動產契約書，以1,350 萬元將系爭房地出售予黃嵩晉，且於109 年4 月21日以買賣為原因，經地政機關於109年5 月20日辦理所有權移轉登記予黃嵩晉之事實，為被告所不爭執，並有系爭契約、系爭房地之第二類謄本、不動產買賣契約書（見本院卷第17至49、125 至135 頁）在卷可稽。又系爭契約第11條第1 款約定：受託人如於委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5 條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人，有系爭契約（見本院卷第21頁）在卷可參。是以，被告在系爭契約之委託銷售期間即109 年3 月29日，與黃嵩晉簽訂買賣契約將系爭房地出售予黃嵩晉，已違反系爭契約至明。

㈡被告雖辯稱其於109 年4 月初即告知原告終止契約，且於同年月7 日寄發存證信函向原告為終止系爭契約之表示，原告於同年月8 日收受存證信函，系爭契約業已合法終止云云，而原告起訴時否認系爭契約業已終止，後於109 年8 月14日始具狀改稱被告於109 年4 月2 日、同年月5 日分別以LINE通訊軟體通知原告承辦人員巫伯彥，表示有親戚要購買系爭房地，願照系爭契約給付成交價4%之違約金，並主張終止系爭契約，原告亦同意，被告自應給付原告成交價4%之違約金。然查，被告於109 年4 月2 日傳送內容為：因親戚想要購買，本人願照合約付違約金4%，特此告知委託正式終止等語之訊息予巫伯彥，巫伯彥則回以：在還沒以正式解約前，還是要遵守契約條款內容，所以沒辦法答應你，一定要雙方同意正式解約，文件都清楚才可以答應你等語（見本院卷第97頁），被告乃於同年月5 日再傳送LINE訊息予巫伯彥，重申同前LINE內容外，並要求巫伯彥告訴被告做解約等語，巫伯彥則於同年月8 日回以：因你個人因素改約禮拜五談解約事宜，後又收到你的存證信函，想與你了解狀況，看到後請回覆等語（見本院卷第207 頁），有LINE對話照片在卷可憑，足見兩造並未合意終止系爭契約至明。原告前具狀改稱已同意被告以LINE為終止契約及給付違約金4%之意思表示云云，自難採信。

㈢又被告於109 年4 月7 日寄發局臺中法院郵局897 號存證信函，表明依據民法第549 條第1 項規定終止系爭契約，為被告否認，且依兩造簽訂之系爭契約，係約定被告將系爭房地委託被告居間仲介銷售，約定內容包括：一、不動產標示及委託銷售範圍，二、委託銷售價格，三、委託期間、四、收款條件及方式，五、服務報酬，六、委託人即被告之義務，

七、受託人即原告之義務，八、訂金之收取，九、定金之收取等，其中第6 條被告之義務在於給付服務報酬及保證出售之產權及使用權清楚並可配合點交等；第7 條原告之義務為提供被告成交行情供被告訂定售價之參考、買賣交涉、諮商服務、買方如簽立要約書原告應儘速將要約書轉交被告、原告應依被告之查詢報告銷售狀況、原告代收買方定金後應於24小時內送達被告等，其內容重在代為出售房地，且成交後被告並應給付報酬，雖系爭契約為勞務服務性質契約，然其性質上應屬報告訂約機會及為訂約媒介之居間契約，而非委任契約。是以，被告主張依民法第549 條第1 項之規定得隨時終止系爭契約云云，難認正當。

㈣基上，系爭契約並未經兩造合意終止，亦未經被告合法終止，則被告於系爭契約有效期間，於委託期間內，自行將系爭房地出售予黃嵩晉，已違反系爭契約第11條第1 款之約定。被告辯稱系爭契約已合法終止，被告並未違反該契約第11條第1款約定云云，要難採信。

二、被告應依系爭契約第11條第1款約定給付原告違約金：

㈠系爭契約第11條係違約之處罰之約定，其內容為「受託人如於委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5 條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人。」，可知該條款要屬違約金之約定，原告依此條款之約定為本件請求，為有理由。

㈡惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條第1 項定有明文。次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第252 條以職權減至相當之數額，至是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年度台上字第807 號裁判意旨參照）。經查，原告受被告之委託銷售系爭房地，其為促成媒介成立契約，須為市場調查、廣告規劃、買賣交涉、諮商服務等活動，而需支出之費用，為眾所周知之事，故本院審酌原告於訂約後支出相當之成本及人事費用，因被告嗣後私下將系爭房地出售，致原告無從仲介銷售系爭房地，顯非可歸責於原告，且系爭契約性質上為居間契約，就受託人之原告而言，主要義務在於約定期限內提供委託人即被告締約機會，使被告與買方成立買賣契約。如委託期間內，無法促成買賣契約成立，原告將自行吸收所有人事、廣告、招攬相對人等行銷費用與成本之花費，是原告如依系爭契約促成被告與買方簽訂買賣契約者，即得請求約定報酬，雖原告於仲介成立後仍須依約協助買賣雙方簽訂買賣契約、辦理過戶、價金給付、交屋等事項，而得節省部分人事、勞務費用，惟關於協助辦理過戶、價金給付、交屋等究非原告依系爭專任契約之主要義務，併參酌委託期間自109 年3 月10日起，迄至被告於109 年3 月29日將系爭房地出售予黃嵩晉，時間尚短，原告並未舉證已覓得合於底價之買主，及系爭契約第5條第1項約定服務報酬之給付時機為「買賣成立時，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之四」等情（見本院卷第19頁），認原告請求以1,300萬元之4%計算之違約金52萬元，顯有過高之情形。是以，考量被告違約之情節、居間困難程度及平衡兩造利益各節，認原告之請求應予酌減，以按系爭房地實際成交價即1,350萬元之2％計算即27萬元（計算式：1,350萬元×2％＝26萬元）為適當。是以，原告於此範圍內請求被告給付，始屬允當；逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。

三、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項及第2 項定有明文。另按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第233 條第1 項及第203 條亦有明定。本件原告起訴請求被告給付違約金，該給付無確定期限，起訴狀繕本業於109 年6 月17日送達被告，有送達證書可憑（見本院卷第67頁），被告迄未給付，應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達翌日即109 年6 月18日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，核屬有據。

四、綜上所述，原告系爭契約第11條第1款之約定，請求被告給付原告27萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年6月18日（見本院卷第67頁之送達回證）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍，即屬無據，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分，係命給付之價額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，自應依職權宣告假執行，此部分雖經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院無庸就其聲請為准駁之裁判；又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。