臺灣臺中地方法院 - 109年度訴字第2073號（返還買賣價金等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺中地方法院民事判決　109年度訴字第2073號原　　　告　簡惠芳訴訟代理人　王將叡律師被　　　告　陳子殷訴訟代理人　張繼圃律師上當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國110年7月27日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告方面：㈠原告於民國108年11月19日經由訴外人21世紀不動產文心捷運加盟店（即大發不動產仲介經紀有限公司）仲介曾世川居間介紹，與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），由原告以買賣價金新臺幣（下同）1400萬元，向被告購買坐落臺中市○○區○○段000地號土地（權利範圍5分之1，下稱系爭土地）及其上同段373建號即門牌號碼臺中市○○ 區○○巷00號5樓之房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），原告已支付買賣價金完畢，被告並於108年12月20日完成移轉系爭房地所有權登記予原告。系爭房地現況為5層樓，1樓門口前設有鐵製大門及庭院，鐵製大門之開關由1樓住戶控制，除1樓住戶得從鐵製大門出入外，其餘住戶係從系爭房地所在1樓後方之側門進入並通往各該層樓，側門旁本有通道通往庭院，目前由1樓住戶以柵攔圍起無法通行。系爭房地之1樓庭院部分本即未規劃停車格，且1樓庭院部分除停放汽車、機車外，尚有通行、置物、洗曬衣物、盆栽等功能，亦確有住戶停放汽車、機車，衡諸一般交易常情，自不會特別將1樓庭院部分約定載明為「停車空間」或「停車位」。而原告於看屋之初，因未來有停放機車之需求，經詢問仲介及被告，關於購屋後1樓庭院部分可否使用問題，仲介及被告均肯認原告於購屋後得自由使用1樓庭院。後原告於108年12月25日完成點交，並未立即入住，直至109年3月整理入住時，卻仍僅能從側門進出，無法使用1樓庭院部分。經仲介曾世川告知被告，被告稱1樓屋主為被告父親即訴外人陳伯毅，只要原告向陳伯毅知會後即可使用。經原告與陳伯毅溝通後，陳伯毅卻對原告百般刁難，更提出簽立於86年6月30日之契約書（下稱系爭契約），其中第二點記載：「該筆土地興建五層樓房屋乙棟，完成後一、二樓及前庭院歸甲方（即陳伯毅）持有，三樓由郭文品持有，四樓由陳麗兒持有，五樓由陳麗姿持有，頂樓歸甲、乙雙方共同持有，後庭院歸二至五樓共同持有。」等約定，陳伯毅並據此主張1樓庭院部分均為其所有，禁止原告使用1樓庭院部分。甚者，於原告尚不知無法使用1樓時，曾自側門旁柵欄穿過1樓庭院部分，遭陳伯毅告知「不喜歡外人從這裡經過」等語。嗣原告欲與陳伯毅洽詢使用1樓庭院部分時，因於門外叫喊無人回應，逕自推開當時未鎖之1樓庭院大門，走向1樓窗戶呼叫，陳伯毅更揚言原告係私闖民宅涉有刑事責任等語。㈡查系爭買賣契約明文記載出賣系爭土地權利範圍5分之1，並經被告及仲介表示原告購屋後得使用1樓庭院部分。惟原告買受系爭房地後欲使用1樓庭院部分時，卻遭陳伯毅以系爭契約主張原告不得使用。而依證人陳伯毅之證述，可知系爭房地所在全棟係由陳伯毅家族成員所合意共同興建，並依被告祖父母之意思合意撰寫、簽署系爭契約，約定使用方式。被告於101、102年間返回系爭房地與被告祖父母及陳伯毅同住，陳伯毅並曾對被告表示要使用1樓前庭院需得被告祖父母同意。後陳伯毅與陳麗兒共同將系爭房地所在大樓之4、5樓出賣予被告，陳伯毅將1樓出賣予陳麗姿兒子時，有告知系爭契約存在，陳麗姿兒子因而認可使用共有空地的權利。佐以系爭房屋異動索引，可知系爭房屋於87年10月8日為第一次登記，於95年12月6日由陳伯毅以買賣為登記原因移轉予被告，於108年12月20日由被告以買賣為原因移轉予原告，則95年間系爭房地已移轉予被告，被告家人應在於95年時已搬進系爭房地與陳伯毅及其祖父母同住，非如證人陳伯毅所稱於101、102年間始搬回同住，則在108年間出售系爭房地予原告，被告已居住並使用收益長達13年，期間被告均與陳伯毅同居共財。而證人陳伯毅將系爭契約告知原告，復於出售1樓予陳麗姿兒子時，告知系爭契約存在事實，衡之常情，陳伯毅豈會與被告同居共財長達13年間，完全未告知被告系爭契約存在？證人陳伯毅復證述其告知被告使用1樓空地需徵得被告祖父母同意等語，顯見被告應早已知悉系爭契約存在之事實。且被告於出售系爭房地予原告及4樓住戶前，均表示原告或4樓住戶得使用系爭房地所在1樓前庭院空地停車，遭陳伯毅阻擾使用後，被告始改需與陳伯毅溝通。如非被告明知或可得而知系爭契約存在，何以回覆仲介原告及其他住戶使用空地需徵得陳伯毅同意？顯見被告明知或可得而知系爭契約存在。又依證人曾世川證稱，可知原告確於承買前，就系爭房地之1樓庭院部分是否可自由使用詢問證人曾世川，曾世川亦表明已就「樓上住戶是否能使用1樓前庭院部分」詢問被告，並獲得被告肯定之答覆，並就此意旨轉知原告。而系爭房地之1樓庭院部分本即未規劃停車格，1樓庭院部分除停放汽機車外，尚有通行等功能，亦確有住戶停放車輛，自不會特別於系爭買賣契約中將1樓庭院部分約定載明為「停車空間」或「停車位」之特定使用目的，況被告身為出賣人，本即應將系爭房地產權及相關權利義務有所瞭解。則陳伯毅為被告父親，系爭契約上當事人陳麗姿、陳麗兒、郭文品等人均為被告父子之親屬，被告自95年12月6日取得系爭房地所有權，至108年出賣系爭房地予原告，已持有並使用系爭房地長達13年，自難諉稱毫不知情系爭契約，不知悉系爭房地使用狀況，卻於系爭買賣契約附件之不動產現況說明書表格第20項記載「有無共有部分約定專用或專有部分約定共用之情形？共有部分有無分管協議？專有部分使用有無限制？」，均勾選「無」，即關於分管契約及權利瑕疵之部分為不實記載，復於原告看屋及簽立系爭買賣契約當時，被告及仲介均告知原告得使用1樓庭院部分，顯見被告係故意隱瞞系爭契約存在，並於系爭買賣契約及附件現況說明書為不實之記載，於因有停放機車空間需求詢問時，肯定樓上住戶能使用1樓前庭院，使原告陷於錯誤，欺騙原告購買系爭房地。又被告於系爭買賣契約之不動產標的現況說明書上第15點記載「現況有無滲漏水或壁癌之情形？」，勾選「無」，惟經被告於109年3月交屋入住後，始陸續發現牆壁及天花板上實有多處滲漏水之補漆痕跡及裂縫，浴室更有多處磁磚膨脹破裂或突起之情況，浴室門更因磁碑膨脹而無法關閉之物之瑕疵，顯係被告於交屋當時刻意隱瞞，不告知瑕疵存在，致原告未能發現，並經仲介轉知被告處理未果。㈢本件原告有停放機車之需求，購買系爭房地亦包含系爭房屋坐落所在系爭土地權利範圍5分之1，故1樓庭院部分未來是否能夠由原告自由使用，除決定原告是否為承買之意思表示外，更與買賣價金數額之高低有重要影響，被告於售屋過程中刻意隱瞞許多權利瑕疵及物之瑕疵，被告詐欺行為，致原告陷於錯誤，因而為購買系爭房地之意思表示。縱系爭契約未對原告發生效力，衡諸常情，無人願意出價購買有分管爭議存在之共有物不動產，況1樓住戶陳伯毅已明確提出系爭契約，表示原告不得使用或須得其同意，難以保證原告日後使用不會再發生相同爭議，原告於未來轉賣時，將會遭遇相同分管爭議，此均肇因於被告出賣系爭房地之故意詐欺或積極隱瞞系爭契約。原告乃先位依民法第92條第1項前段規定，以起訴狀之繕本送達為撤銷系爭買賣契約締約之意思表示，系爭買賣契約於撤銷後即已不存在，原告依約給付400萬元予被告，因系爭買賣契約於撤銷後溯及失效後，無再保有此給付利益，屬不當得利，並依第179條規定，請求被告返還已給付之買賣價金400萬元。㈣縱認被告無詐欺行為，衡諸常情常理，不動產買賣就買賣標的物即不動產之產權是否清楚、分管契約之有無、權利範圍與實際使用範圍等，皆足以影響買受人之購買意願及交易價值，為不動產交易上之重要事項，，並於系爭買賣契約第七條定有明文。被告於系爭買賣契約上不實記載，締約過程中被告及仲介給予錯誤資訊，致原告對於系爭房地1樓庭院部分是否得實際使用及分管契約有無之認識顯有錯誤，且對本件交易而言實屬重要，被告復自認於被告購入系爭房地前，1樓住戶對於其他樓層住戶停放車輛並無異言等語，顯見1樓庭院部分於本件買賣時之現況，係由各樓層住戶共同使用，則本件確存有交易上重大事項之錯誤，該錯誤亦非因原告過失所致。原告亦先位依民法第88條第1項之規定，以起訴狀繕本之送達為撤銷締結系爭買賣契約之錯誤意思表示。系爭買賣契約既經原告撤銷錯誤而為之意思表示後，即已不存在，原告前依約給付400萬元予被告，被告於系爭買賣契約溯及失效後即無再保有此項給付利益，屬不當得利，並依民法第179條不當得利法律關係，請求被告返還400萬元。㈤縱認原告前開撤銷意思表示為無理由，被告明知上情，卻刻意對被告隱瞞並為不實記載，被告交付系爭房地有遭他人以分管契約占用之瑕庇存在，其給付欠缺被告所保證之品質及效用，自屬有瑕疵存在，且該瑕疵對交易而言為重要事項，直接影響原告購買之意願及交易價金。原告並先位依民法第354條第1項前段、第359條之規定，以起訴狀繕本送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259條第1款、第2款規定，請求被告返還買賣價金400萬元。㈥又被告於締約過程中一再保證原告購買範圍包含1樓庭院部分且得自由使用，並於系爭買賣契約及附件之不動產現況說明書為事實不符之記載，嗣系爭房地遭陳伯毅主張分管契約占用並排除原告之使用收益，系爭契約之存在已對原告構成物之權利瑕疵，該瑕疵對交易而言為重要事項，直接影響原告購買意願及交易價，且無從由被告補正。原告先位請求依民法第349條、第353條、第226條、第256條之規定，以起訴狀繕本之送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，並依第259條第1、2款之規定，請求被告返還買賣價金400萬元，暨請求擇一為有利原告之判決。㈦如認原告請求返還買賣價金400萬元為無理由，因系爭房地已有物之瑕疵存在，被告依民法第354條第1項前段、第359 條之規定，應負物之瑕疵擔保責任，如認原告解除系爭買賣契約有顯失公平之情形，則原告備位請求依民法第359條規定減少買賣價金。即因系爭房地因存有系爭契約之權利瑕疵，原告不能完整使用系爭房地，並有物之瑕疵，而原告所受損害即減少價金範圍需經鑑定始能確定，原告先以系爭房地買賣價金之三成即120萬元為計算標準，關於物之瑕疵依民法第227條第1項、第360條規定，及關於權利瑕疵依民法第 349條、第353條、第226條第1項規定，請求減少系爭房地買賣價金120萬元。㈧又原告因被告於系爭買賣契約及現況說明書上為不實記載，故意隱瞞系爭契約存在之故意詐欺行為，已如前述，被告刻意隱瞞，對原告詐欺行為，致原告陷於錯誤而買受系爭房地，已侵害原告財產上權利，被告行為該當民法第184條第1項所規定之侵權行為，更屬背於善良風俗之方法，應對原告負損害賠償責任。此部分原告受有相當於不能使用系爭房地之損害及未來轉售價差之損害，先以系爭房地買賣價金之三成為計算標準，備位依民法第184條規定，請求被告應賠償120萬元予原告。如認原告主張買賣價金三成之損害為不可採，請依民事訴訟法第222條第2項規定，依所得心證定其賠償數額。㈨另如認權利瑕疵未達不能補正程度，被告出售系爭房地有遭他人主張分管契約存在之權利瑕疵，並由訴外人所占有使用中，更有多處滲漏水之補漆痕跡、牆壁裂縫、磁磚膨脹破裂突起等物之瑕疵，且於現況說明書中刻意隱瞞，虛偽填載「無」，屬主觀上故意不告知交易上重大資訊，應認被告即出賣人對上開瑕疵之不存具有保證品質之約定，被告應就系爭房地權利瑕疵及物之瑕疵之存在，對原告負不履行之賠償責任。此部分原告受有相當於不能使用系爭房地之損害及未來轉售價差之損害，先以系爭房地買賣價金之三成為計算標準，則備位依民法第349條、第353條、第226條第1項、第227 條第1項規定，請求被告應賠償120萬元予原告。上開請求權基礎為選擇合併，請擇一為有理由之判決。㈩聲明：先位聲明：被告應給付原告400萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：被告應給付原告120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。二、被告方面：㈠系爭契約於86年6月30日簽訂，被告於96年始購入系爭房地，於被告購入系爭房地前，1樓住戶對於其他樓層住戶停放車輛並無異言，被告未經前系爭房屋所有權人告知，並不知悉有系爭契約，係因原告買受系爭房屋後，屢因停車妨礙其餘車輛進出，與1樓住戶產生爭議，復不接受規勸，致生紛爭，被告之父陳伯毅始拿出系爭契約以為制約，被告始知系爭契約之存在，被告於系爭買賣契約簽立過程確實不知系爭契約之存在，即難謂被告有何歸責事由。㈡民法所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，應由原告負舉證責任。系爭房地1樓設有鐵製大門及圍牆隔離，1樓庭院並未劃有機車停車格，系爭房屋非與1樓住戶共用同一出入口，係另有專門獨立出入口，依一般經驗，當無從認該部分土地有與他人共同「使用」之狀況存在。因社區住戶均依默契停放機車，並未劃專屬機車停車位，原告亦應依社區住戶彼此默契停放。而被告始終未向原告保證原告得自由使用1樓空地及在1樓庭院有專屬機車停車位，僅表示1樓空地可供原告買受後停放機車，核與系爭房地1樓庭院實際使用情形相符，被告確實對於系爭契約存在不知情。且原告系爭買賣契約簽訂前，已多次前往現場觀看探查相關環境，即對系爭房地使用現況應有所認知，對1樓庭院使用狀況自難認不知情。再依系爭買賣契約第九條第1、4點約定，可見系爭房地以「現況點交」，且當經原告確認無誤，始為移轉；依系爭買賣契約第2頁「停車空間」均無勾選，及不動產標的現況說明書項次2「是否有停車位？」亦勾選「否」，可知系爭房地買賣本即無出售停車位，原告逕以系爭房地所在基地共有持分逕認當有停車空間，概念上土地之所有與使用本可分離，原告執此作為撤銷買賣之意思表示，顯有誤會，另原告復未提出任何證據，實難認被告該當詐欺之要件，且原告稱被告故意詐欺行為云云，除未舉證證明被告有施行詐欺行為之不法行為外，亦對侵害原告何種「權利」，如何侵害未為論述，僅泛稱被告詐欺原告，並非妥適。原告係於到場察看系爭房地現況後同意訂立系爭買賣契約，其主張被告詐欺，難謂有理。又被告無隱匿相關產權等資料，系爭房地並無存在停車位，停車位非系爭買賣契約內容之一部，原告預期將車輛停放於1樓空地，即非屬意思表示錯誤，當為動機錯誤，系爭契約存否當實無影響被告是否購買之意願，縱系爭契約真有影響原告使用1樓空地，參照釋字第349號解釋，與系爭房地有無民法第373條權利瑕疵無涉。㈢原告簽訂系爭買賣契約均親臨現場觀察系爭房屋，系爭買賣契約所附「不動產標的現況說明書」第15項係勾選「無」，並經原告親自簽名，且果有所稱漏水之情，何以未見原告提出，另原告所稱瑕疵亦僅泛稱「已達不能補正之程度」，卻未提出瑕疵不能補正之證據，再系爭房地係以「現況點交」，並經原告確認無誤始為移轉，已如前述，原告事後指稱漏水、磁磚及天花板有瑕疵係被告刻意隱瞞，顯非事實，依民法第355條第1項規定，被告不負擔保之責。㈣本件被告於系爭買賣契約簽立時並不知有系爭契約存在，且已依系爭買賣契約移轉系爭房地予原告，自無違約。則原告以系爭契約存在之權利瑕疵及漏水等物之瑕疵，要求解約或減少價金並非妥適。原告於購屋時客觀上應可知悉系爭房地1樓係由特定人使用收益，原告因停車不當，與住戶產生爭執，以未能自由使用1樓空地請求損害賠償，已有未洽，亦違誠信。若認原告請求減少價金有理由，其依民法第359條規定，自可達減少價金之情，亦無再為主張民法第179條之理。㈤聲明：原告先位之訴及備位之訴均駁回；若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造爭執及不爭執事項（本院卷第328至330頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：㈠兩造不爭執之事項： ⒈原告於108年11月19日經由訴外人21世紀不動產文心捷運加盟店（大發不動產仲介經紀有限公司）仲介訴外人曾世川居間介紹，與被告簽訂不動產買賣契約即系爭買賣契約，由原告以買賣價金400萬元，向被告購買坐落臺中市○○區○○ 段000地號土地（權利範圍5分之1）及其上同段373建號即門牌號碼臺中市○○區○○巷00號5樓之房屋（權利範圍全部，即系爭房地），原告已支付買賣價金完畢，被告並於108 年12月20日完成移轉系爭房地所有權登記予原告。 ⒉系爭買賣契約附件之不動產現況說明書表格第20項記載「有無共有部分約定專用或專有部分約定共用之情形？共有部分有無分管協議？專有部分使用有無限制？」，均勾選「無」。 ⒊系爭房地與門牌號碼臺中市○○區○○巷00號1樓房地，為個別獨立之出入口。 ⒋被告係於95年12月6日向陳麗姿購買系爭房地，並辦妥所有權移轉登記。 ⒌訴外人陳伯毅、郭文品、陳麗兒、陳麗姿於86年6月30日共同簽定契約書即系爭契約，由陳伯毅同意將臺中市○○區○○段000地號土地即系爭土地無償分割由陳伯毅持有5分之2 ，郭文品、陳麗兒、陳麗姿每人各持有5分之1，並於系爭土地上興建5層房屋1棟，完成後1、2樓及前庭院歸陳伯毅持有，3樓由郭文品持有，4樓由陳麗兒持有，5樓由陳麗姿持有，頂樓共同持有，後庭院歸2至5樓共同持有。㈡兩造爭執之事項： ⒈被告是否知悉或可得而知系爭契約？ ⒉原告主張依民法第92條第1項前段規定撤銷締結系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179條請求被告返還已給付之買賣價金400萬元，是否有據？ ⒊系爭契約是否對原告構成權利瑕疵及物之瑕疵？ ⒋原告依民法第349、353條、226條、256條之規定主張「解除契約」，並依第259條第1款、第2款之規定請求被告返還400萬元之買賣價金，是否有據？ ⒌原告依民法第349條、第353條、第226條第1項、第360條、第227條第1項，請求被告因未盡擔保買賣標的物權利無瑕疵及物無瑕疵之責，賠償原告所受損害120萬元，是否有據？ ⒍原告依民法第184條第1項後段侵權行為之規定，請求被告應賠償原告120萬元，是否有據？四、得心證之理由：原告主張被告明知且未告知系爭房地有系爭契約之分管契約，且有系爭房屋有滲漏水及壁癌云云，為被告所否認，並以前詞置辯。㈠按「民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得、喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，上述判例在此範圍內，嗣後應不再援用」，已經司法院大法官解釋第349 號解釋理由書闡述綦詳。㈡易言之，依民法第826條之1規定修正施行前成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依司法院釋字第349號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷。應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，或無可得而知之情形，該分管契約對於受讓人自不具有效力，該分管契約即因而歸於消滅，共有物之用益及管理應回復原來共有關係之狀態，不生分管契約對於部分共有人具有效力，對於部分共有人不具有效力之問題。而公寓大廈管理條例施行之前，公寓大廈之建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，應解為該公寓大廈之共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。且民法上所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘若僅係單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為該沉默有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。故若以住宅買賣而言，倘建商與承購客戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約之內容，而占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應繼受分管契約之拘束。顯然所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示，此均為實務上之見解。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。㈢查系爭房地之各層樓住戶就坐落土地為共有，應有部分各有5分之1，1樓前庭院部分亦在系爭土地範圍內之情，為兩造所不爭執，並據證人曾世川、陳伯毅證述在卷（本院卷第246至247、252頁），並有土地登記第一類謄本在卷可按（本院卷第46至63頁），再系爭契約係於86年6月30日簽立，且未經登記等情，有系爭契約及臺中市中興地政事務所110年3月22日中興地所一字第1100002938號函在卷可按（本院卷第69、271頁），是本件系爭契約之效力是否及於買受人即原告，自應依上開解釋意旨，以原告是否知悉有系爭契約，或有無可得而知之情形為斷。查，系爭房地1樓前方及旁邊設有同式圍牆，前方圍牆設有鐵製大門，圍牆內有庭院，旁邊圍牆結束後，始為2樓以上住戶之出入口，即2樓以上住戶之出入口位在系爭房地側面，客觀上圍牆內之空地與1樓房屋自成一體等情，有現場照片在卷可按（本院卷第65至67頁），上開使用情形核與原告提出由證人陳伯毅交付之系爭契約記載各共有人分別持有之情形相符，原告於簽訂系爭買賣契約前曾由仲介即證人曾世川帶同親至現場看屋一節，並據證人曾世川證述在卷（本院卷第255頁），則上開圍牆內之空地使用情形與系爭契約約定情節相等，自屬通常即有可得而知之情形無訛。且觀之系爭買賣契約全文，兩造未有其他與前述客觀情狀有關之排除或特別約定內容在卷（本院卷第33至45頁），顯然原告就前述之客觀情狀有默示同意之意思表示至明。㈣且1樓前庭院固依系爭契約約定由1樓住戶持有，然2至5樓住戶可在1樓前院停放機車，被告於出售系爭房地前亦在1樓前庭院停放機車，並向原告表示可在1樓庭院停放機車等情，業據證人曾世川、陳伯毅證述屬實（本院卷第246至256頁），而依證人曾世川證述內容觀之，可知原告於洽談及簽定系爭買賣契約過程均係詢問是否可以停放機車一節，並未提及要劃停車格等情明確（本院卷第252至256頁）。再證人陳柏毅於本院證述其雖居住於1樓，但並非1樓房屋之所有權人，於系爭房屋買賣過程伊亦在兩造詢問時稱以原告嗣可在1樓前庭院停放機車等情在卷（本院卷第250頁）。又依證人曾世川於本院證述之內容綜合觀之，均無提及兩造於簽立系爭買賣契約過程，其與被告有保證原告可自由使用1樓庭院一節，證人相關證述內容為：「（當時陳子殷委託你出售系爭房地之4樓及5樓時，有無告訴你系爭房地有分管契約之存在？或有沒有告訴你系爭房地1樓前庭院只有1樓住戶可以用？）沒有告知我有分管契約，沒有說庭院只有1樓住戶可以用。（簡惠芳是否曾於簽買賣契約前詢問過你是否能使用1樓前庭院部分停車？你是如何回答？）有，我跟原告說機車可以。（你在買賣雙方簽買賣契約前，有無詢問過陳子殷，樓上住戶是否能使用1樓前庭院部分？陳子殷如何回答？）我還沒有賣出房子就跟被告夫妻溝通，他們說這是公共空間停機車可以。（被告有無叫你跟原告說保證機車有地方停？）沒有保證，只是說前庭院可以停車。」等語（本院卷第252 至254、256頁）。原告主張依證人曾世川於本院證述之內容，可知原告確於承買前，就系爭房地之1樓庭院部分是否可自由使用詢問證人曾世川，證人曾世川亦表明已就「樓上住戶是否能使用1樓前庭院部分」詢問被告，並獲得被告肯定之答覆，並就此意旨轉知原告云云，為被告所否認，並與上開證人曾世川證述情節不符，原告復未提出其他證據證明，自難以認定為真實。而本件係因原告買受後因就如何在1樓庭院停放機車之方式，於與陳伯毅交涉時發生爭執，原告乃要求要在1樓前庭院劃機車格等情，並據證人曾世川、陳伯毅證述在卷（本院卷第249至250、253、255至256頁），復有原告與證人曾世川間之LINE對話紀錄在卷可按（本院卷第111頁），原告於買賣契約成立時，客觀上可明顯知悉1樓庭院係1樓住戶使用中，惟2至5樓住戶可停放機車等情，詳如前述，原告事後要求劃機車停車格核屬其應與其他共有人住戶間協調之事項，尚難遽以認定被告有何違反契約情事。㈤原告主張被告知悉系爭契約而未告知，為被告所否認。被告固於委託證人曾世川出售系爭房地時，未告知系爭房地有分管契約存在，亦未聲稱1樓庭院只有1樓住戶可以使用。惟被告並不知悉有系爭契約，業據證人曾世川證述：「我後來詢問被告，他也不知道有分管契約的存在。」（本院卷第254 頁）及證人陳伯毅證述：「當初房子是2層樓，因為颱風關係把屋頂摧垮，重新再蓋，因為我資金不夠，找我弟弟、妹妹大家一起，我把土地拿出來蓋5層樓的房子，聲請建築執照時，父母親認為弟弟有太太，妹妹有丈夫，所以要白紙黑字寫分管契約，父母住1樓，要使用門前、旁邊的空地曬衣服，所以我們有寫分管契約。蓋圍牆只是為了安全，土地有內外之分，還有景觀。原來5樓是我最小妹妹陳麗姿的，他知道我蓋房子時資金不夠，他願意幫忙我，後來蓋好之後，陳麗姿認為他資金有困難，所以我就把妹妹付出的錢還給妹妹，直接登記在我名下，被告回來之後我很高興，就把5樓賣給被告。被告覺得光5樓住的不夠，希望連4樓一起住，我就跟陳麗兒說把4樓一起賣給被告。101年或102年時，陳子殷帶妻兒回來跟祖父母住在一起，他有汽車跟機車停放1樓庭院，口頭上向祖父母獲得同意，平時被告從4、5樓下來時都是從後面樓梯，走外面巷子到前面來牽機車跟汽車，側邊圍牆裡面最大的空間是1公尺，沒有路燈不好走路。（陳子殷是否知悉起造人間曾約定1樓前庭院均由你個人使用？）詳細分管協議被告不知道，他回來的時候他說有汽車、機車，我有跟他說你要跟阿公阿嬤說你有停機車及汽車。原告問我他有1部機車怎麼辦，我有說你買了之後再說，1部機車沒有問題。買賣定了之後被告有帶買方來跟我見面，他們有說有機車要停在1樓，我認為敦親睦鄰，可以停沒有關係。原告晚上來找我那次，他首先責備我對講機壞了為何不趕快修，我說我不是管理員，所以他自己修，接著原告要求要自由進出圍牆裡面的巷子，我說裡面暗暗的，又有盆栽，又有洗衣機，很危險，你最好不要走裡面。（這份契約書即原始分管協議，你是何時拿出來給原告看？）就是那天晚上原告跑來我1樓，我那時候才跟他說我們有訂1個分管契約，她說她要看，所以我請她隔天再來看，隔天我影印1份拿給她。」等語以觀（本院卷第246至251頁），可知證人陳伯毅未曾告知被告有系爭契約，本件原告復未舉證被告於買賣系爭房地前有明知或可得而知系爭契約之情事，而原告看屋及簽立系爭買賣契約時1樓庭院使用情形復與系爭契約所載相符，尚難僅以被告為證人陳伯毅之子，及其持有並使用系爭房地之年限，率以認定被告必然知情系爭契約而有違反系爭買賣契約第9條約定情事。則被告於107年11月26日現況說明書第20項次及第25項次均勾選「無」（本院卷第45頁），與其知悉之情形相符，難認被告主觀上有於現況說明書記載與事實不符之故意。㈥按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第356條定有明文。本件原告於購買系爭房地前曾親至現場察看一節已如前述，再兩造於108年11月19 日簽訂系爭買賣契約，於108年12月20日辦理系爭房地所有權移轉登記等情，有前述系爭買賣契約及土地登記第一類謄本在卷可按，原告並自承於108年12月25日完成系爭房屋點交在卷（本院卷第99頁），而其主張系爭房屋牆壁及天花板上多處有滲漏水之補漆痕跡及裂縫、浴室有多處磁磚膨脹破裂或突起情況及浴室門因磁磚膨脹而無法關閉等瑕疵，均屬於受領時依通常之檢查能發見之瑕疵，且據原告提出之其與證人曾世川之間之LINE對話，未見提及上開瑕疵情事，原告復未提出其於日後發見時有通知被告之事證，故其請求被告應負瑕疵責任即與法不合。五、綜上所述，被告固然為證人吳伯毅之子，且曾實際居住於系爭房屋，然其並不知悉有系爭契約並不違背常情，亦難推斷其可得可知，而系爭契約所載系爭房地前庭院由1樓持有之文義，與原告看屋及簽立系爭買賣契約時客觀情狀相符，難認被告於系爭買賣契約現況說明之勾選無分管契約一節，有何詐欺原告，或原告有陷於錯誤情事，而系爭房地前庭院固然約定由1樓持有，然2至5樓住戶可以停放機車之情，並經本院詳述認定屬實，而兩造於洽談及簽訂系爭買賣契約過程，原告僅就是否可以停放機車詢問及確認，被告回覆之內容與實際情形相符，難認其應負權利瑕疵擔保之責，又原告主張之物之瑕疵部分有屬受領時依通常之檢查能發見之瑕疵，且原告未於發見時有通知被告情事，亦與前述法規不合。是原告以除停放機車外不能自由使用1樓庭院屬重要事項為由，主張被告於售屋過程中刻意隱瞞、締約過程中被告及仲介給予錯誤資訊及於系爭買賣契約上不實記載，及系爭房屋有前述瑕疵滲漏水或壁癌等情形，本件有權利瑕疵及物之瑕疵，且係因被告詐欺行為及未告知重要事項，致原告陷於錯誤，因而為購買系爭房地之意思表示。先位依民法第92條第1 項前段規定、民法第88條第1項撤銷系爭買賣契約締約之意思表示，並依民法第179條不當得利法律關係，請求被告返還400萬元，另被告明知有分管契約卻故意隱瞞並為不實記載，且系爭房地1樓庭院有因分管契約遭占用之瑕疵存在，且該瑕疵對交易而言為重要事項，影響原告購買之意願及交易價金，依民法第354條第1項前段、第359條之規定，解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259條第1款、第2款規定，請求被告返還買賣價金400萬元。備位依民法第184條第1項、第349條、第353條、第226條第1項、227條第1項、第360條等規定，請求減少系爭房地買賣價金之3成即120萬元，並依民法第179條規定，請求被告返還，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 110 年 8 月 24 日民事第五庭法官林秀菊正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 110 年 8 月 24 日書記官劉子瑩

臺灣臺中地方法院109年度訴字第2073號

關鍵資訊