臺灣臺中地方法院109年度訴字第2135號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 109年度訴字第2135號

原告

虹信不動產經紀有限公司

法定代理人

陳政義

訴訟代理人

康春田律師

被告

吳瑞祥

被告

吳倍忠

被告

吳松峻

共同訴訟代理人

王文聖律師

複代理人

張浚泓律師

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國109 年12月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：伊於民國109 年1 月4 日與被告吳瑞祥、吳倍忠就坐落臺中市○○區○○○段○0000○0 地號土地（下稱系爭土地）之應有部分合計3 分之2 ，簽立土地專任委託銷售契約書（下稱1 月4 日契約），約定委託銷售期間自同年月7 日至110 年1 月6 日止，委託銷售價格為新臺幣（下同）2,088 萬元，銷售底價為1,806 萬元。另於109 年2 月6 日與被告吳松峻就系爭土地所餘應有部分3 分之1 ，簽立土地專任委託銷售契約書（下稱2 月6 日契約，與1 月4 日契約合稱系爭契約），約定委託銷售期間自同年月6 日至110 年2 月5 日止，委託銷售價格為1,043 萬元，銷售底價為903萬。詎被告於109 年3 月24日來函提前終止系爭契約。爰依系爭契約第7 條第1 項約定，提起本件訴訟等語，並聲明：

㈠被告應各給付原告36萬1,200 元及自109 年10月8 日民事辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告受伊委託銷售系爭土地，為促成媒介成立買賣契約，本即應為市場調查、廣告規劃與買賣交涉等人事、勞務費用支出，伊雖單方提前終止系爭契約，然原告未就銷售系爭土地投入相當勞費，原告請求之違約金實屬過高。等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：原告與吳瑞祥、吳倍忠就系爭土地之應有部分合計3 分之2，簽立1 月4 日契約，約定委託銷售期間自109 年1 月7 日至110 年1 月6 日止，委託銷售價格為2,088 萬元，銷售底價為1,806 萬元。復與吳松峻就系爭土地所餘應有部分3 分之1 ，簽立2 月6 日契約，約定委託銷售期間自同年月6 日至110 年2 月5 日止，委託銷售價格為1,043 萬元，銷售底價為903 萬元。被告於109 年3 月24日寄發存證信函給原告終止系爭契約等事實，為兩造所不爭執（本院卷第229 至230 頁），堪信為真正。原告請求被告各給付36萬1,200 元，為被告以前揭情詞所拒，是本院應審酌者，厥為本件違約金是否過高而應予酌減？茲論述如下：

㈠按民法第250 條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。依系爭契約第7 條第1 項：「委託人簽訂本契約後，不得提前終止，並應停止自行出售、或委託其他仲介公司出售，如有違反本項約定，委託人應依約定服務報酬以現金一次給付受託人，作為懲罰性違約金」內容以觀，可見兩造已約明該違約金為懲罰性違約金性質，用以確保債務人履行義務，核與民法第252 條所稱「當事人另有訂定」之情形相當，應認該約定屬懲罰性違約金之性質。

㈡約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，而非以僅約定一日之違約金若干為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院94年台上字第895號判決意旨參照）。查：

⒈原告固提出訴外人陳宥安願以2,698 萬元買受系爭土地之買賣議價委託書與要約書（本院卷第155 頁），惟觀諸該要約書之內容，其出價尚未達系爭土地銷售底價計2,709 萬元，另尚有「必須與同段2622-1地號共同購買，否則買方有權決定承購與否」之條件，且為被告否認曾收受該要約書之通知，原告亦未能證明曾通知被告，是原告雖有找尋買家，然僅在找尋買家出價議價之初步階段，顯未達買賣雙方接近成交之程度，原告當然未進行簽約、協調稅費或其他費用之負擔、付款條件、貸款事宜、交屋約定及不動產之過戶、點交等事項，於本件付出之相關人事成本及勞務費用，與業已銷售成功之案例相較，應尚輕微。職是，應與原告居間系爭土地成功，促使被告與買家成立買賣契約後，所能獲得之原定之4 ％給付報酬，予以不同之評價。

⒉佐以原告提出之廣告張貼、相關費用及法令規範查詢資料（本院卷第99至153 頁）、其投入之人力、物力以從事廣告、銷售行為之程度，併審酌本件係懲罰性違約金，既係當事人為確保債務之履行，衡理自以債務人違約之程度愈重、違約之時期較長等情形，始須受較高額之違約罰款，而符事理之平。故考諸被告自簽約至違約期間之時間長短，本件應屬較輕微之違約情事，堪認系爭委託銷售契約約定之違約金確屬過高，故被告抗辯原告為系爭土地所投入之相關勞費非鉅、違約期間甚短，系爭契約第7 條第1 項約定違約金過高等語，應屬可採。

⒊茲參酌原告受託銷售期間分別為2 個多月、1 個多月，其支出勞費成本不大、兩造社會經濟地位，及一般客觀事實，被告違反系爭契約第7 條第1 項之行為，應支付之違約金酌減為系爭契約約定委託銷售底價2 ％，可認為適當。

㈢給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，此觀民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條規定可明，原告並得按上開規定請求被告給付遲延利息。

四、綜上所述，原告依系爭契約第7 條第1 項約定，請求被告各給付18萬0,600 元，及均自109 年10月8 日民事辯論意旨狀送達之翌日即109 年10月13日起（見本院卷第366 頁），至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息部分，應予准許；逾該範圍之請求，應予駁回。

五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段，判決如主文。