109年度訴字第2775號｜民事：減少價金｜裁判日期：110 年 12 月 23 日

臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第2775號原告許淑敏訴訟代理人洪嘉鴻律師被告惠昇建設股份有限公司法定代理人莊季雄被告張健均上二人訴訟代理人林錦隆律師周美瑩律師複代理人周春霖律師上列當事人間請求減少價金事件，經於民國110年11月18日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告擴張後訴之聲明：（一）被告應連帶給付原告新臺幣（下同）9,743,126元，及其中之3,000,000元部分自民國109年8月29日起，另其中之6,743,126元部分自110年11月3日起，均至清償日止，各按年息百分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。另陳述：（一）原告前於108年12月9日與被告簽立房屋及土地買賣契約書，向被告購買案名「惠宇澄峰」之B棟23樓房地（門牌號碼臺中市○○區○○○○路0段000號23樓之2，下稱系爭不動產），其中房屋價款為4,459萬元（內含房屋設計加裝潢1,920萬元）、土地價款為2,641萬元，合計7,100萬元，有房屋土地買賣契約書影本及附加約定影本可憑。因被告惠昇建設股份有限公司（下稱被告公司）之員工即訴外人曾鋅鈺、鄭叔姈一再向原告保證系爭房屋之裝潢為訴外人關傳雍所親自設計，當初設計加裝潢費用為3,500萬元，折舊後仍價值1,920萬元等語，原告方同意簽約購屋。（二）原告嗣意外得知系爭房屋之室內裝潢並非關傳雍本人所親自設計，乃詢問被告公司之員工，其先堅稱係關傳雍親自設計，其後始改稱為「關傳雍設計工作室」所屬設計師胡德如執行設計，有原告與被告公司員工曾梓鈺、鄭叔姈及黃副總之往來聯絡譯文為憑（見鈞院卷第57-59頁）。又被告與「關傳雍設計工作室」間之合約乃係重在「傢俱採購服務合約」，而輕忽「室內裝潢設計合約」，自有明顯之落差。是以原告所購買之系爭房屋明顯欠缺被告所保證「關傳雍親自設計」之品質。原告雖多次與被告協商，惟均無結果。（三）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。民法第354條、第359條分別定有明文。另按，所謂物之瑕疵指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。本件被告所交付之房屋缺少其所保證之品質，對房屋之價值有所影響，顯有瑕疵，依上開規定，原告自得對被告主張瑕疵擔保而請求減少買賣價金。（四）系爭房屋經鈞院委託「元照不動產估價師事務所」鑑定，認系爭房屋「非關傳雍本人設計」與「關傳雍本人設計」之裝潢價差，於108年12月間至少達9,234,998元，另房屋價值減損508,128元，此有估價報告書之結論可憑。則系爭房屋因欠缺被告保證之品質即「關傳雍親自設計」，原告應得請求減少買賣價金9,743,126元（計算式：9,234,988元＋508,128元＝9,743,1 26元），爰擴張如訴之聲明所示。（五）兩造雖曾於109年2月17日簽立協議書，但所協議之範圍並未包含此部分「非由關傳雍親自設計」之爭議在內，因裝潢部分並無獨立之契約資料，是於銀行核貸時並未將裝潢價值列入，而僅核貸3,108萬元。原告於被告公司表示就差額442萬元將以繳款單催促原告繳款時，原告始為申訴及請求交付前開裝潢資料以增加貸款額度。因被告表示無法提出，兩造始行磋商，又因系爭房地與同棟11F之實價登錄存有價差，被告始同意折讓240萬元價金，雙方並簽立前述協議書。尚無從以之得出兩造有一併解決系爭房屋之室內裝潢「非由關傳雍親自設計」而請求減少價金之爭議。本件被告所出售之系爭房屋明確欠缺所保證係「關傳雍設計」之品質，原告請求減少價金，應為有理等語。二、被告答辯聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。另陳述：（一）原告主張其於108年12月9日以總價7,100萬元向被告購買系爭房地，嗣發現系爭房屋之室內裝潢並非關傳雍親自設計，欠缺所保證之品質為由，依民法第359 條之規定請求減少買賣價金。惟原告前於109年2月7 日即曾向臺中市政府提出消費爭議申訴，其申訴要旨即為本件起訴之內容，有臺中市政府地政局109年2月13日中市地價二字第1090005209號函及其附件可稽。被告接獲上揭公文後，即與原告洽談和解方案，兩造並於109年2月17日簽立協議書，約定由賣方(即被告)折讓240萬元，原告則同意撤銷調解，有協議書可證。被告並已依協議書約定，辦理過戶及交屋程序而履行完畢。（二）按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。民法第736、737條分別定有明文。兩造既已針對原告起訴之事由，成立和解並履行完畢，則原告就本件訟爭事由，對被告再無權利可資主張。（三）原告雖另稱系爭房屋非由關傳雍本人所設計云云。惟查系爭房屋確係被告委託「關傳雍設計工作室」進行室內設計及家具採購(不含施工)，有室內設計服務合約書可稽（見鈞院卷第105-129頁），是以系爭房屋並無原告所稱不具品質之情事。至於被告公司員工曾梓鈺雖曾在錄音中表示「真的是他設計的」一語，惟乃指系爭房屋「真的是關傳雍設計師事務所設計的」，而非指「關傳雍本人親自設計」；另證人鄭叔姈在對話中亦已明確向原告之配偶表示：系爭房屋是委託關傳雍設計師事務所設計，至於委託後關傳雍本人究竟涉入該設計案多深，非被告公司所可知悉。是原告主張被告公司人員有為系爭房屋為關傳雍本人所設計之保證云云，顯有誤會。另業界習慣只要是委託關傳雍設計工作室所設計之案子，就會向客戶介紹是關傳雍設計，另銷售人員並不會知悉「關傳雍設計工作室」內部之分工情形，因此所謂「由關傳雍設計」，係指「委由關傳雍設計工作室團隊設計」之意。況依卷附「關傳雍設計工作室」109年12月18日函文可知，系爭房屋之室內設計及採購案，係由關傳雍、胡德如及該工作室3-5位員工共同討論執行，並非單純勞務之提供，而是涉及高度藝術、創意等智識活動。足認確係由「關傳雍」設計團隊所共同創作而成，殆無疑義。原告所為請求，並無理由等語。三、法院得心證之理由：（一）程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告給付300萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於本院審理中擴張請求被告給付9,743,126元，及其中之3,000,000元部分自109年8月29日起，另其中之6,743,126元部分自110年11月3日起，均至清償日止，各按年息百分之5計算之利息。核屬應受判決事項聲明之擴張，程序上爰予准許。（二）實體方面：１、按物之出賣人對於買受人，固應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵。另出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人雖得解除其契約或請求減少其價金。民法第354 條、第359條固有明文。惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，民事訴訟法第277條本文定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真者，則被告就所抗辯內容即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，仍應駁回原告之請求。買受人於受領買賣標的物後主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任者，如為出賣人所否認時，即應由買受人一方先就物之瑕疵存在或出賣人曾為保證之利己事實，負舉證責任；必買受人先證明所主張為真後，出賣人就所抗辯之事實，始負證明之責。２、經查，原告前於108年12月9日與被告簽立房屋土地買賣契約書，向被告購買案名「惠宇澄峰」B 棟23樓即門牌號碼臺中市○○區○○○○路0段000號23 樓之2系爭不動產，其中房屋價款為4,459萬元，土地價款為2,641萬元，合計7,100萬元一節，有房屋土地買賣契約書影本及附加約定影本可憑，且為兩造所不爭執，核屬實在。３、原告雖主張被告公司人員曾對其為系爭房屋乃訴外人關傳雍所親自設計之保證。惟為被告所否認： (1).依卷附買賣契約書及附加約定（見本院卷第19-45頁）所示，除其上有記載「…本裝潢屋經折舊後，裝璜工程價金為新台幣壹仟玖佰貳拾萬元整。…」（見本院卷第45頁）外，並無其他被告曾就系爭房屋之內部裝潢乃「關傳雍本人所親自設計」之保證約定。 (2).原告雖另據卷附錄音內容（見本院卷第57-59頁、第235-241頁）及原告之弟即證人許秩嘉之證言，而謂被告有為上開保證云云。然查，證人曾梓鈺固不否認曾向原告表示系爭房屋為關傳雍所設計之語，惟於本院審理中到庭陳稱：「…我是惠昇公司的人員…原告看系爭房屋一共看4次…我有（漏在字）旁邊介紹房屋。當時我有告訴他們房屋原本是毛胚屋…開價3,500萬…我特別說明它（指系爭房屋）是從無到有並且是特別設計的…原本的目的是要讓他們知道買了毛胚屋以後如果妥善設計施工，也可以像系爭房屋一樣漂亮…原告先生有表示買毛胚屋他會有時間、心力的顧慮，所以他看到這間房子以後就覺得可以省時、省力，就詢問我這間房子的售價，所以我後來就有將這間房屋的售價、車位以及裝潢的費用列計給原告夫妻讓他們考慮…我在帶看房屋的過程裡面，有表示系爭房屋是關傳雍設計的…是特別到臺北找關傳雍設計師設計的，我並沒有另外向原告說明關傳雍所經營的設計團隊有多少設計師或人員，公司也沒有提供和關傳雍的合約書給我們看過，因為一般來講我們在講大樓的設計、景觀的設計或房屋的建築設計，都只會講設計師或建築師的名字，不會特別去指稱他們團隊或特別介紹他們團隊的情形…在我的認知裡面這個房子的設計就是找關傳雍設計的…我不會特別強調所謂的關傳雍設計是不是他本人親自設計。在我們的交易以及銷售過程中，我們的認知上，他們都是一個TEAM…所謂的關傳雍設計的，在我的主觀想法裡面指的就是關傳雍所屬的團隊設計出來的…」（見本院卷第201頁以下）。 (3).再依卷附室內設計服務合約書及傢俱採購服務合約書（見本院卷第105-129頁）所示，系爭房屋之室內設計及傢俱採購，被告確係委由「關傳雍設計工作室」辦理；另依卷附「關傳雍設計工作室」回函所示，系爭房屋之室內設計及傢俱採購服務事宜，確係由該工作室所執行，且其執行並非單純勞務之提供，而是涉及高度藝術、創意等智識活動，故實際執行上，係由當時在職之3-5位員工與關傳雍先生、工作室負責人胡德如女士共同討論執行（見本院卷第191頁）。是被告所辯系爭房屋之室內設計係委由「關傳雍設計工作室」團隊（含關傳雍本人）所完成一語，應為可採。被告公司人員即證人曾梓鈺所證：伊當初和原告洽談買賣過程中或嗣後在電話中就原告之配偶針對設計人為何人時，並未特別區分或探詢工作室團隊內部之分工狀態，乃為係「關傳雍」設計之回應，核與社會交易常態，尚無違背，並不足為被告有對原告為系爭房屋之室內設計係「關傳雍本人所親自設計」保證之認定。４、被告既未就系爭房屋之室內設計，有對原告為「關傳雍本人所親自設計」之保證，則原告以此為由，主張減少價金，即非有理。５、再按，和解及調解乃因當事人互相讓步而成立，和解及調解後任何一方所取得之利益或所受之不利益，均係互相讓步之結果，當事人應受其約定之拘束，除於和解及調解中有特別聲明及為保留者外，本於誠信，應不得再就同一事項，再對他方為主張。經查，原告所提出卷附109年1月19日之電話錄音中，曾討論系爭房屋之室內裝潢為何人設計一事；又原告繼於109年2月7日即以被告有保證為關傳雍親手設計之申訴要旨，向台中市政府對被告提起消費爭議之調解申請（見本院卷第97頁）。兩造嗣於109年2月17日簽立協議書，約定由被告同意折讓240萬元予原告，原告則撤銷上述消費爭議之調解申請（見本院卷第99頁）。兩造既已達成協議，原告復未於協議書中就室內設計是否為關傳雍親手設計之申訴內容為保留權利之表示。自不得再就簽立協議書之前即已存在之爭議事項，再為主張。四、綜上所述，被告並未就系爭房屋之室內設計有對原告為「關傳雍本人所親自設計」之保證，另兩造已於109年2月17日簽立協議書在卷。從而，原告以系爭房屋缺少所保證之「關傳雍本人所親自設計」之品質為由，對被告主張應負瑕疵擔保責任而為減少買賣價金之主張，即非有理。原告之訴及假執行之聲請，均予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　110 　年　　12　　月　　23　　日民事第四庭法官林宗成正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　12　　月　　23　　日書記官陳念慈

臺灣臺中地方法院109年度訴字第2775號

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