臺灣臺中地方法院109年度重訴字第264號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 112 年 08 月 04 日

臺灣臺中地方法院民事判決
109年度重訴字第264號
原告即反訴
被告 李欣姿

訴訟代理人 蔡逸軒律師
張繼圃律師
被告即反訴
原告 提多投資股份有限公司

法定代理人 張真容
訴訟代理人 張敦達律師
謝英吉律師
被 告 台灣房屋富裕不動產開發事業有限公司

法定代理人 陳靖奇
訴訟代理人 蘇若龍律師
被 告 趙麗偉
兼 上一 人 張慈容
訴訟代理人
上列當事人間請求違約金等事件，本院於民國112年7月5日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、本訴部分：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
二、反訴部分：
㈠反訴原告之訴駁回。
㈡反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。又按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款亦定有明文。本件本訴原告起訴聲明第1項原請求被告提多投資股
份有限公司、台灣房屋富裕不動產開發事業有限公司應返還訂金新臺幣(下同)440萬元並給付原告460萬元及每天萬分之二之違約金：已付價金440萬元及違約金460萬元（函相關稅費）自民國109年3月13日起至清償日止，按年息百分之5計
算之利息。嗣追加被告張慈容、趙麗偉(見本院卷二第41頁)並迭次變更聲明，最後以112年6月30日民事擴張聲明狀(見
本院卷三第319、321頁)，將聲明更正為如後述原告聲明所
示，核與首揭規定相符，應予准許。
二、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。又該條項所稱之「相牽連
」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定參照）。查本件本反訴訴訟標為同
一買賣契約債務不履行情事而得解除契約之同種訴訟，核反訴原告對反訴被告提起反訴主張之原因事實間有相牽連之關係，且證據資料共通，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，依前揭規定，被告提多投資股份有限公司提起反訴，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
(一)被告提多投資股份有限公司(下稱提多公司)於民國109年1月16日，透過被告台灣房屋富裕不動產開發事業有限公司(下
稱富裕公司)之員工即追加被告張慈容、趙麗偉仲介，將提
多公司所有門牌號碼為台中市西屯區工業區一路58巷25號12樓之2之房屋(下稱系爭房屋)，以新臺幣(下同)2150萬元之
價格出售予原告。原告已依約給付價金440萬元予提多公司
，並負擔代書費、繳納相關稅捐計20萬元完畢。詎系爭房屋竟有下列瑕疵：
①原告於109年3月7日驗屋時發現更衣室區域(下稱系爭更衣室)
屬違法增建，涉嫌竊佔公共樓梯間，經原告調閱106年中都
使字第00594號竣工圖，確認系爭更衣室區域原應為挑高6米之公共樓梯間，現況之天花板則不到3米，已竊佔公共樓梯
間。且第三人唐盟森藏管理委員會亦主張系爭更衣室空間竊佔社區公共樓梯間，而對原告主張權利，系爭更衣室之權利顯然具有瑕疵。
②系爭房屋之現況說明書記載夾層為14.22坪，與系爭房屋之建
物所有權狀所載夾層空間僅為11.11坪及與竣工圖不符。
且系爭房屋客廳上方所施作樓中樓之夾層空間，違法增加3.11坪。
③系爭房屋客廳落地窗外推，與竣工圖不符。
(二)關於提多公司部分：
1、提多公司應就系爭建物內更衣室空間、客廳挑高空間、客廳
落地窗外推等瑕疵之回復費用、價值減損及短少約定坪數，
給付原告322萬8705元部分：
系爭建物存有系爭更衣室空間、客廳挑高空間、客廳落地窗
外推而與竣工圖不符之瑕疵。且依臺中市建築師公會鑑定報
告書第9頁之記載，室內更衣室空間回復竣工圖之原狀所需費用為25萬0050元、客廳挑高空間回復竣工圖之原狀所需費用
為45萬9648元、系爭建物室內之更衣室空間因此所受之價值
減損為71萬0422元、系爭建物客廳挑高空間因此所受之價值
減損為88萬2173元、如雙方約定賣方應交付夾層面積14.22坪之房屋，且系爭房屋實際夾層空間面積僅11.11坪，夾層之面積短少3.11坪，則買方受有之交易價值減損金額為80萬9309
元，則原告自受有322萬8705元之損害，得依民法第354條第1項、第359條規定之規定，請求減少價金。又提多公司出賣系爭房屋時，已知悉系爭建物之更衣室空間、客廳挑高空間、
客廳落地窗外推之部分，係未經核准興建之違章，竟於系爭
房屋之現況說明書填載：系爭房屋有施作夾層，面積為14.22坪、系爭房屋並無違建或禁建情事，顯然故意隱匿系爭房屋
有上揭瑕疵，原告爰依民法第360條後段規定，請求提多公司賠償系爭建物更衣室空間、客廳挑高空間、客廳落地窗外推
等瑕疵之修復成本、價值減損之金額共322萬8705元。請擇一為原告勝訴判決。
2、提多投資公司應賠償社區管理費及賦稅合予原告部分：
提多投資公司出賣系爭房屋時，已知悉買賣標的物即系爭建
物之更衣室空間、客廳挑高空間、客廳落地窗外推之部分，
未經核准興建，係屬不合法之違章，自屬給付不完全，且提
多投資公司迄未修補上揭瑕疵，亦未交付系爭房屋予原告，
係屬可歸責於提多投資公司之事由。原告迄今仍無法使用系
爭屋，卻須負擔社區管理費及房屋、地價等稅賦，原告自得
依民法第227條第1項、第226條規定，請求提多公司賠償管理費計22萬8412元、稅賦5萬5230元，及自112年1月1日起至提
多公司交付系爭房屋予原告之日止，按月賠償原告管理費6718元。
3、依系爭不動產買賣契約第8條第1項，請求原告給付未履行義務之違約金、遲延違約金部分：
原告已依約給付價金440萬元、負擔代書費及繳納相關稅捐20萬元完畢，並於109年3月12日通知提多公司應於產權移轉
登記前，負責排除上揭瑕疵，提多公司迄未改善、履行，原告自得依系爭不動產買賣契約第8條第1項之約定，請求提多公司給付自109年3月13日起至提多公司排除上開瑕疵之日止，依原告已給付價款440萬元之萬分之二即880元按日計算之違約金。
(三)關於富裕公司部分：
富裕公司為原告與提多公司買賣房屋之媒介，依不動產經紀業管理條例第23條第1項、24條之2規定，應依仲介專業查知系爭房屋有上開更衣室空間、客廳挑高空間、客廳落地窗外推係未經核准興建之違章情事，並應提供買受人即原告關於系爭房必要之相關資訊，富裕公司竟疏於調查，任由提多公司於現況說明書內填載不實資訊，致原告信任現況說明書之資料而給付價金，因此受有損害。又依不動產經紀業管理條例第17條規定，經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務，富裕公司卻於仲介出售、出價時以未具備經紀人員資格之張慈容從事仲介業務，顯見富裕公司並未盡到業界普遍要求之調查義務，自屬給付不完全，原告自得依民法第227條第1項、第226條規定，請求富裕公司賠償系爭
物回復費用及價值減損之損害322萬8705元。又富裕公司係
仲介不動產買賣而獲有報酬之企業經營者，竟疏於調查，任由提多投資公司於現況說明書內填載不實資訊，未確保其服務品質，而居間出賣具有上開瑕疵之系爭房屋予原告，致原告受有損害，顯見富裕公司未盡到業界普遍要求之調查義務而有過失，原告併依消費者保護法第7條第1項、第3項、第9條之規定，請求富裕公司給付原告322萬8705元。請擇一為
原告勝訴判決。
(四)關於張慈容、趙麗偉部分：
張慈容、趙麗偉為原告與提多公司買賣房屋之媒介，依上開不動產經紀業管理條例規定，應依仲介專業查知系爭建物具有上開瑕疵，並負有提供買受人即原告關於系爭房必要之相關資訊。況張慈容未領有不動產經紀人員合格執照，應不具有足夠之不動產專業智識，張慈容、趙麗偉二人竟疏於調查，任由提多公司於現況說明書內填載前不實資訊，致原告信任現況說明書而給付價金，因此受有損害，張慈容、趙麗偉未盡到業界普遍要求之調查、履行義務，自屬給付不完全。原告自得依不動產經紀業管理條例第23條第1項、24條之2、第26條第2項、民法第227條第1項、第226條規定，請求張慈容、趙麗偉賠償更衣室空間、客廳挑高空間、客廳落地窗外推、賣方短少約定坪數等瑕疵，合計322萬8705元。
(五)並聲明：
1、被告提多投資股份有限公司應給付原告①351萬2347元及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利
息；②及自112年1月1日起至提多公司交付系爭房屋予原告之
日止，按月給付原告6718元。
2、被告富裕公司、張慈容應連帶給付原告322萬8705元及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利
息。
3、被告富裕公司、趙麗偉應連帶給付原告新台幣322萬8705元
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計
算之利息。
4、第1至3項所示之給付，任一被告已為全部或一部之給付者，其餘被告就其履行之範圍內同免給付之義務。
5、被告提多公司應自109年3月13日起，至系爭房屋現況與台中市政府都市發展局核發106中都使字第00594號使用執照相符之日止，按日給付原告880元。
6、原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一)提多公司部分：
1、提多公司出售系爭房屋之坪數等資料，已詳載於雙方簽訂之不動產買賣契約書(下稱系爭契約書)內，系爭契約書所記載：建物面積(平方公尺)「十二層96.77」、「夾層36.74」、「附屬建物陽台17.35」等語，與系爭房屋之建物登記謄本
所載「十二層96.77平方公尺」、「夾層十二層36.74平方公尺」、「附屬建物用途陽台17.35平方公尺」相符，且系爭
房屋之建物登記謄本其他登記事項欄所載：「夾層一層47.02平方公尺」，經換算後即為14.22坪，與系爭房屋現況說明書第23項所載「夾層面積14.22坪」相符。現況說明書第23
項所載之「夾層面積14.22坪」，係依法登記有案之夾層，
並非違建。
2、提多公司委託富裕公司出售系爭房屋時，已據實告知富裕公司系爭更衣室之空間不包含在權狀內，富裕公司嗣於仲介系爭房屋時，亦有據實告知原告系爭更衣室並無產權，不在所有權登記範圍，故上開更衣間不計入總價，算是贈送給買方。原告係從事不動產買賣、租賃業之齊欣有限公司負責人，前即曾因房屋買賣而與第三人產生糾紛，復明知系爭房屋具有上開違章情事仍予買受，並同意完成過戶，並未受有損害，自不得再主張權利瑕疵及物之瑕疵擔保。
3、並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
(二)富裕公司部分：
系爭房屋買賣之交易價格，係以登記面積作為買賣標的及計價基礎，本未包括系爭更衣室及增建夾層等部分，富裕公司仲介原告及提多公司買賣之登記面積並無短少。系爭更衣室及增建夾層部分，既不在系爭不動產買賣及計價範圍，自無造成原告損害可言。富裕公司已向原告說明系爭契約係以登記面積作為買賣標的及計價基礎，並經原告在系爭契約書上簽名、確認，足見原告亦已同意契約內容，富裕公司並無違反調査義務，造成原告損害可言。又原告已明確了解系爭房屋之增建部分係屬違章建築，日後有被拆除之虞，仍予買受，自不得請求富裕公司賠償等語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。
(三)被告張慈容、趙麗偉部分：
同提多公司及富裕公司所述。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告即提多公司主張：
(一)兩造簽訂系爭契約後，系爭房屋及所坐落之臺中市○○區○○段
000地號土地(下合稱系爭房地)已於109年3月9日辦理所有權移轉登記予反訴被告指定之人即其配偶鄭子企，及以第一商業銀行為抵押權人之最高限額2064萬元抵押權設定登記(下
稱系爭抵押權登記)，然反訴被告僅依約繳付訂金、第一、
三期款合計440萬元。且依系爭契約第3條第4款第4期款(尾
款)第(2)目「如買方須以買買標的物向金融機構辦理貸款以支付尾款......自移轉登記完成5日內，將核貸款項存匯入
履保專戶，..』、第4條產權移轉及貸款作業第6項「賣方就本買賣標的物所設定或負擔之債務，如須以買方所給付之價金或買方向金融機構所申辦之貸款配合清償者，應於完成產權移轉登記後辦理…」等約定，反訴被告應於109年3月14日(
109年3月9日移轉登記完成5日內)前，給付尾款予反訴原告
，並辦理清償併塗銷反訴原告在台中市第二信用合作社的貸款和抵押權設定登記，然反訴被告竟未依期履約。反訴原告乃於109年3月23日發函催告反訴被告限於函到後7日內履約
，否則反訴原告將依系爭契約第8條第2項行使權利。反訴被告仍未在限定期限內履約，反訴原告再於109年4月1日告知
反訴被告：反訴原告將行使系爭契約第8條第2項約定，向反訴被告請求自109年4月1日起按日計算以尾款1720萬元萬分
之二即一天3440元之違約金，並催告反訴被告如仍未能於收受函文翌日起7日內給付尾款並辦理塗銷反訴原告原有金融
機構之貸款作業，反訴原告將解除系爭買賣契約。詎反訴被告收受該函後，仍未在收受函文翌日起7日內辦理上開事務
，反訴原告再於109年4月10日函告反訴被告：自109年4月9
日起解除兩造間之系爭買賣契約，反訴原告除要沒收反訴被告已支付之440萬元價金外，並請反訴被告於函到後翌日起10日內配合反訴原告與川林地政士事務所林秀娟地政士，辦
理已移轉登記給鄭子企的買賣標的回復登記為反訴原告所有。反訴被告迄未依前述函文配合理辦理回復產權登記。
(二)反訴原告因反訴被告未依約給付尾款並辦理清償併塗銷反訴原告在台中市第二信用合作社的貸款和抵押權設定登記，經反訴原告於109年4月1日發函催告定期給付，反訴被告逾期
未付，自應負給付遲延責任。反訴原告復已於109年4月10日發函告知反訴被告自109年4月9日起解除兩造間之系爭買賣
契約，反訴原告爰依民法第259條第1款規定、系爭買賣契約第8條第2項約定，請求反訴被告塗銷系爭房地所有權移轉登記，將系爭房地回復登記為反訴原告所有。且反訴原告就應履行之義務，並無給付遲延，亦無應負物之瑕疵擔保、不完全給付責任情事，故解除契約可歸責之事由全在於反訴被告，反訴原告爰依系爭買賣契約第8條第2項約定，請求確認反訴原告得沒收反訴被告已匯入之買賣價款440萬元。又系爭
抵押權登記，已妨害反訴原告對系爭房地所有權權利行使之圓滿狀態，反訴原告依民法第259條第1款、第767條第1項中段規定，請求反訴被告塗銷系爭抵押權登記。
(三)並聲明：
1、反訴被告應將系爭房地於109年3月9日以買賣為原因之所有
權移轉登記予以塗銷，並回復登記為反訴原告所有。
2、反訴被告應將系爭抵押權登記塗銷。
3、確認反訴原告得沒收反訴被告已匯入第一商業銀行桃園分行；戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶；專屬帳號：00000-000000000之買賣價款440萬元。
二、反訴被告抗辯：
(一)反訴原告主張反訴被告並未受有任何損害，顯有誤會應不予採認而無理由：
本案系爭標的安全梯業經反訴原告在未經取得主管行政機關之同意或許可下私自變更，已明顯違反上開建築技術規則建築設計施工編之規定。事實上，反訴原告從未告知有關本案系爭標的物之更衣間係從公共空間變更而來，更未曾表示該空間係屬贈送，反而告知反訴被告因反訴被告可得利用之整體空間較同層隔壁為大。
(二)本案反訴被告早已在109年3月30日發函通知反訴原告此事並要求變更為合法狀態，然反訴原告仍置之不理，以各種諸多藉口推辭，反訴被告當可主張同時履行抗辯權，則反訴原告再以此主張反訴被告有遲延給付尾款，並主張解除契約，即有誤解。
(三)並聲明：反訴駁回。
參、本院之判斷：
一、本訴訴之聲明第1至4項部分：：
(一)原告主張其透過富裕公司之員工張慈容、趙麗偉仲介，與提多公司就系爭房地簽訂系爭契約，約定由提多公司將系爭房地以2150萬元出賣予原告，原告已給付部分價金440萬元予
提多公司之事實，及被告抗辯系爭房地已於109年3月9日辦
理所有權移轉登記予原告指定之人即其配偶鄭子企，及設定系爭抵押權登記之事實，有系爭契約書、價金信託履約保證申請書、標的現況說明書、本票影本(本院卷一第27-47頁)
、系爭房地所有權狀、登記第一類謄本(見本院卷一第115-169頁)、張慈容之名片、服務費確認單(見本院卷一第171、173頁)、591房屋交易網資料(本院卷一第175頁)、不動產一
般委託銷售契約書、契約變更附表(見本院卷一第191-201頁)為證，且為兩造所不爭執(見本院卷一第96頁)，堪可認定
。
(二)按出賣人依民法第354條第1項規定，固負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值
之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。惟買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項亦有明文。又買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，始應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院103年度台上字第2631號判決意旨參照）。查：
1、系爭房屋經本院囑託臺中市建築師公會鑑定結果，認系爭房
屋之現況與台中市政府都發局106中都使字第594號之竣工圖(下稱竣工圖)，有下列不相符情事(下稱系爭不相符情事)，有臺中市建築師公會出具之鑑定報告書在卷可稽。且本院綜合
審酌上開鑑定報告所附資料等一切情狀，認上開鑑定報告所
為鑑定結論，已詳予說明其認定理由，並檢附相關資料(均詳參上開鑑定報告)，經核並無不當，且鑑定鑑關之立場較為客觀，應可憑採。茲說明系爭不相符情事如下：
(1)更衣室空間，係位於公共共同使用之無障礙樓梯上方挑高位
置增建樓板，形成室內空間增加面積2.73坪。
(2)客廳挑高空間面積，原竣工圖為8.37坪，現於部分挑空舖設3.39坪地板作為夾層面積使用，致客廳挑高空間面積減少為4.98坪，原夾層面積則增加3.39坪。
(3)客廳落地窗靠近露台位置，落地窗由柱內側外推至柱外側，
客廳面積增加0.45坪。比對竣工圖後，為新增之增建行為。
2、查：
(1)提多公司法定代理人張真容於108年12月29日即有告知張慈容：夾層11.11坪不包括挑高處面積，也不包括另外加建的2.95坪等語，張慈容亦回以2.65(露台)+3.93(更衣室)=6.58都不
在權狀內，我都是說等於是送給對方等語，張真容復再表示
還有加建2.95坪也不在權狀內等語，張慈容再回以多了快10
坪加贈給客戶等語，有張真容與張慈容之LINE對話在卷可稽(見本院卷二第95-107頁)。又原告與提多公司於109年1月16日簽訂之系爭契約書第4條已明載系爭房屋夾層有增建部分，亦有系爭契約書在卷可憑(見本院卷一第27頁)。原告辯稱不知
系爭房屋客廳內之夾層有增建情形，要難採取。至系爭房屋
之現況說明書品記載夾層14.22坪，係建物登記謄本其他登記事項欄所載：「夾層一層47.02平方公尺」部分，有林秀娟代書於110年2月17日LINE中之標示可參(見本院卷二第201、203頁)，且無礙系爭契約書上有「夾層增建」等語之記載，自難採為有利於原告之認定。
(2)原告辯稱其於109年3月7日驗屋時發現更衣室區域之樓板涉嫌竊佔公共樓梯間(見本院卷一第17頁)，則原告何以仍任由系
爭房屋於109年3月9日辦理所有權移轉登記及系爭抵押權，已有可疑。況原告如係於109年3月7日驗屋時始發現更衣室區域之樓板涉嫌竊佔公共樓梯，其嗣於109年3月10日向趙麗偉反
映房屋瑕疵問題時，竟未提及更衣室係屬違建問題(有原告提出之LINE對話在卷可憑，見本院卷二第61)，亦與常情有違。參之，原告陳稱張慈容、趙麗偉仲介系爭房屋時，僅表示該
更衣室空間是多的云云(見本院卷一第358頁)。衡情，被告如有意隱瞞系爭更衣室係屬違建，並無產權之事實，又何需向
原告陳稱更衣室空間是多的等語？又系爭房屋之專有部分、
室內空間本有其一定範圍，如係多出來之空間，應屬占用專
有部分以外空間之違建至明，原告自陳係碩士畢業(見本院卷二第16頁)，曾為齊欣有限公司之登記負責人，前亦有購屋糾紛之經驗(見本院卷第一第359頁)，又豈有不知之理。準此，原告辯稱其直至調閱竣工圖後才確知系爭更衣室係屬違建、
占用公共空間云云，要難採信。
(3)基上，被告抗辯：原告已因被告告知而明知系爭更衣室係屬
違建，並無產權、系爭房屋內之夾層有增建情事，仍予購買
等語，堪可採取。又現況說明書雖勾選無違建或禁建情事，
張慈容縱未領有不動產經紀人員合格執照，惟提多公司、富
裕公司之張慈容、趙麗偉等人員，確有告知原告系爭更衣室
係屬違建，並無產權，既如前述，自不能因此而為有利於原
告之認定。
(4)從而，系爭房屋更衣室空間位於公共共同使用之無障礙樓梯
上方挑高位置增建樓板，形成室內空間增加面積2.73坪、客
廳挑高空間面積，原竣工圖為8.37坪，現於部分挑空舖設3.39坪地板作為夾層面積使用，致客廳挑高空間面積減少為4.98坪，原夾層面積則增加3.39坪情事，既為原告購買時所明知
，原告自不得據此主張瑕疵擔保。又系爭契約第7條第4項約
定點交之本買賣標的，應以契約時之現狀或本契約之約定為
準(見本院卷一第33頁)，原告自不得請求提多公司交付排除
上開情事之房屋予原告，提多公司如依系爭房屋現況為點交
，尚難認有何違反契約約定情事，亦難認有違反債之本旨，
亦非不完全給付。
3、查，張真容於LINE中雖向張慈容提及陽台5.25包括樓下跟樓
上陽台，不包括3.93坪的露台等語(見本院卷二第97頁)，張
慈容亦稱「2.65(露台)十3.93(更衣室)=6.58都不在權狀內，我都是說等於是送給買方的」等語(見本院卷二第105頁)，惟均未言及客廳靠近露台位置之落地窗有往外推情事。又原告
於臺中市建築師公會主動鑑覆前，未曾主張系爭房屋有客廳
落地窗靠近露台位置，落地窗由柱內側外推至柱外側，客廳
面積增加0.45坪。比對竣工圖後，為新增之增建行為情事，
此部分亦非本院囑託鑑測事項，而係臺中市建築師公會主動
鑑覆，復無證據足認被告於臺中市建築師公會鑑覆前即已知
悉上情，堪認兩造係於臺中市建築師公會主動鑑覆後，方知
系爭房屋有落地窗由柱內側外推至柱外側，客廳面積增加0.45坪情事。又此部分瑕疵既需經鑑定後方能得知，即難認被告不知上情有何故意或過失，自難歸責於被告。
4、按物之瑕疵，然買受人得否另依同法第360條規定請求損害賠償，則以有買賣之物，缺少出賣人所保證之品質或出賣人故
意不告知物之瑕疵情形為限(最高法院86年度台上字第1777號裁判要旨參照)。本件原告既未能舉證證明系爭買賣之物，缺少提多公司所保證之品質或提多公司有故意不告知物之瑕疵
情形，依據上開說明，自不得依民法第360條規定，請求損害賠償。
5、系爭買賣契約就系爭房屋部分標示之交易標的，其中夾層部
分為36.74平公公尺(見本院卷一第27頁，按即約11.11坪)，
現況說明書所載之夾層14.22坪，係建物登記謄本其他登記事項欄所載：「夾層一層47.02平方公尺(即約14.22坪)」部分
，有林秀娟代書於110年2月17日LINE中之標示可參(見本院卷二第201、203頁)，業如前述，原告復未舉證證明與提多公司約定提多公司應交付室內夾層面積為14.22坪之房屋，則原告主張系爭房屋室內夾層短少3.11坪，被告應賠償原告80萬9309元，即屬無據。
6、按出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責
任，依民法第351條及第355條規定之反面解釋，顯不以出賣
人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要(最高法院71年度台上字第2395號民事裁判意旨參照)。本件系爭房屋有客廳落地窗靠近露台位置，落地窗由柱內側外推至柱外側，客廳面積
增加0.45坪，與竣工圖不符之瑕疵，業如前述，依據上開說
明，原告主張依民法第359條規定酌減價金，即屬有據。又系爭建物客廳落地窗外推因此所受之價值減損為11萬7103元，
有上鑑定報告在卷可參，則原告就此部分請求減少價金11萬7103元，即屬有據。再原告就系爭買賣尚有1710萬元(計算式
：00000000-0000000=00000000元)之買賣價金迄未給付提多
公司，縱減少11萬7103元，仍有115萬393元未給付提多公司
，則原告自不得請求提多公司給付原告11萬7103元。
7、原告並未繳納管理費，業據原告陳明在卷(見本院卷三第299
頁)，則原告請求提多公司給付管理費予原告，自屬無據。再提多公司已依約將系爭房屋過戶予原告指定之人即原告配偶
，提多公司已非區分所有權人，系爭房屋之相關稅賦自應由
原告或登記名義人繳納，原告請求提多公司給付稅賦3萬5526元予原告，亦屬無據。又原告本應依系爭契約約定繳納買賣
之相關稅捐，原告請求被告給付原告因系爭買賣所繳納之相
關稅捐，亦無理由。
8、基上，原告主張提多公司應就系爭建物內更衣室空間、客廳
挑高空間、客廳落地窗外推等瑕疵之回復費用、價值減損及
短少約定坪數，給付原告322萬8705元，及給付原告上開管理費、稅賦，均屬無據，不應准許。
(三)富裕公司、張慈容、趙麗偉仲介系爭房屋買賣時，已如實告知原告系爭房屋有更衣室空間係屬違建並無產權，客廳夾層有增建情形，又系爭房屋並無夾層短少3.11坪情事。且客廳落地窗外推之瑕疵，非經鑑定難以察悉，尚難認富裕公司、張慈容、趙麗偉未能察知，有何故意、過失之可歸責事由等節，業如前述，原告主張富裕公司、張慈容、趙麗偉應就系爭建物內更衣室空間、客廳挑高空間、客廳落地窗外推等瑕疵之回復費用、價值減損及短少約定坪數，給付原告322萬8705元，亦屬無據，不應准許。
二、本訴訴之聲明第5項及反訴部分：
(一)按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。又債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始可免責（最高法院50年台上字第1550號判例參照），是債務人得主張同時履行抗辯者，未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除（最高法院111
年度台上字第625號、101年度台再字第6號、105年度台上字第444號、96年度台上字第1691號、93年度台上字第1917號
判決意旨參照）。查：
1.李欣姿請求提多公司交付排除更衣室違建及室內夾層為14.22坪之房屋予李欣姿，固屬無據，惟提多公司仍不能免除交
付符合簽約時現況之房屋予李欣姿之義務。而提多公司係因李欣姿未依約給付尾款才未交付系爭房屋予李欣姿，業據提多公司陳明在卷(見本院卷三第334頁)。又系爭契約記載提
多公司至遲應於109年3月13日前點交系爭房屋予李欣姿(見
本院卷一第33頁)，李欣姿應於系爭房地移轉登記完成5日內，將核貸款項匯入履保專戶，雙方並同時辦理交屋(見本院
卷一第29頁)，有系爭契約在卷可憑。又系爭房地業於109年3月9日辦理所有權移轉登記及系爭抵押權設定完畢，業如前述。則提多公司之點交系爭房屋義務與李欣姿之交付買賣價金尾款義務，顯屬因系爭契約互負債務，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付至明。
2.提多公司於109年3月23日發函催告李欣姿應於函到7日內依
約履行，有存證信函在卷可憑(見本院卷一第207-215頁)，
旋李欣姿先於109年3月24日向林秀娟代書要求翌日辦理點交系爭房屋，再於同年月28日(星期六)向林秀娟代書表示星期一已通知銀行不會清償等語，有LINE對話在卷可稽(見本院
卷三第297頁)。嗣李姿復於109年3月30日以存證信函向提多公司表示提多公司已逾109年3月13日最後交屋日，特函限期交付與標的現況說明書相符之房屋等語，亦有該存證信函在卷可憑(見本院卷一第371-379頁)，均足認定。準此，依提
多公司請求李欣姿依約履行後，李欣姿即請求點交房屋，並表示拒絕給付尾款，提多公司亦因此未點交系爭房屋予李欣姿以觀，足見兩造各係基於行使同時履行抗辯之意思，而拒絕自己之給付，依據上開說明，兩造之遲延責任即均溯及免除。從而，本訴原告李欣姿以提多公司違約為由，請求提多公司自109年3月13日起，至系爭房屋現況與台中市政府都市發展局核發106中都使字第00594號使用執照相符之日止，按日給付原告880元，即屬無據，不應准許。反訴原告提多公
司以李欣姿違約為由，於109年4月10日函知李欣姿自109年4月9日起解除系爭契約，即非合法，不生解除契約之效力。
是反訴原告提多公司請求李欣姿應將系爭房地於109年3月9
日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為反訴原告所有、應將系爭抵押權登記塗銷、確認反訴原告得沒收李欣姿已匯入第一商業銀行桃園分行；戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶；專屬帳號：00000-000000000之買
賣價款440萬元，亦屬無據，不應准許。
三、綜上所述，本訴原告依民法第354條第1項、第359條、第360條規定，請求提多公司賠償系爭建物更衣室空間、客廳挑高空間、客廳落地窗外推等瑕疵之修復成本、價值減損之金額共322萬8705元本息、依民法第227條第1項、第226條規定，請求提多公司賠償管理費22萬8412元本息、稅賦5萬5230元
本息，及自112年1月1日起至提多公司交付系爭房屋予原告
之日止，按月賠償原告管理費6718元、依系爭買賣契約第8
條第1項，請求提多公司給付自109年3月13日起至提多公司
排除上開瑕疵之日止，依原告已給付價款440萬元之萬分之
二即880元按日計算之違約金；依民法第227條第1項、第226條規定、消費者保護法第7條第1項、第3項、第9條規定，請求富裕公司賠償322萬8705元本息、依不動產經紀業管理條
例第23條第1項、24條之2、第26條第2項、民法第227條第1
項、第226條規定，請求張慈容、趙麗偉賠償322萬8705元本息；反訴原告依民法第259條第1款規定、系爭買賣契約第8
條第2項約定，請求反訴被告塗銷系爭房地所有權移轉登記
，將系爭房地回復登記為反訴原告所有、確認反訴原告得沒收反訴被告已匯入之買賣價款440萬元、依民法第259條第1
款、第767條第1項中段規定，請求反訴被告塗銷系爭抵押權登記，均無理由，應予駁回。本訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲，亦失所附，應併予駁回。
四、本件事實已臻明，兩造其餘攻擊、防禦方法及主張，經審酌後，核與結論無涉，爰不一一贅述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　4 　　日民事第二庭 法 官 江奇峰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　 4 　　日書記官 許馨云