臺灣臺中地方法院110年度訴字第1850號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 111 年 09 月 28 日
• 法官: 李蓓
• 當事人: 潘冠予、林函廣

臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第1850號原 告
即反訴被告 潘冠予
訴訟代理人 梁宵良律師
複代理人 許煜婕律師
被 告
即反訴原告 林函廣
訴訟代理人 張嘉麟律師
上列當事人間返還價金事件，本院於民國111年9月5日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。所謂反訴之標的與
本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522號裁定意旨參照）。經查，本訴原告主張其
與被告就坐落臺中市○區○○段000地號土地及其上同段780建
號建物（門牌號碼：臺中市○區○○街000號，與上開土地合稱
系爭不動產），簽訂有買賣契約書（下稱系爭買賣契約），其已給付簽約金新臺幣（下同）200萬元及解除契約，因被
告亦為解除契約及沒收已付價金200萬元之表示，因而訴請
依民法第252條規定酌減違約金至100萬元及依同法第179條
規定請求返還酌減後之餘款100萬元；反訴原告即本訴被告
則提起反訴，主張兩造間之合約業經其解除，請求反訴被告即本訴原告依系爭買賣契約約定給付遲延之違約金（見本院卷第71-77頁），是本訴及反訴所主張之權利，均係由系爭
買賣契約所發生，得利用同種訴訟程序，解決紛爭，故反訴原告提起反訴，合於法律規定。
貳、又按狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件反訴原告提起反訴時原聲明：反訴被告應給付反訴原告46,800元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第71頁）。嗣於民國111年3月28日以書狀變更其請求為70,800元及同前所述之利息（見本院卷第175頁），屬擴張應受判決
事項之聲明，核與前開規定相符，併此敘明。
乙、實體方面:
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠、原告潘冠予（下逕稱姓名）前於110年5月11日向被告林函廣（下逕稱姓名）購買系爭不動產，買賣價金3680萬元，並簽訂有系爭買賣契約，簽約時同時交付第1期款200萬元，無第2期款約定，並約定110年5月31日交付第3期款720萬元，及
同年6月25日交付第4期款2760萬元，詎簽約翌日因爆發新冠肺炎疫情，全台自110年5月19日進入第三級警戒狀態，政府宣布關閉包括指壓按摩之休閒娛樂場所，潘冠予經營之養身會館無法營業，收入歸零外，尚須負擔店內租金及人事費用，致影響後續之付款能力。
㈡、因上情之故，潘冠予多次表達解除系爭買賣契約之意，惟林函廣未應允，潘冠予乃於110年6月16日以信函表達解除契約並請求退還簽約款200萬元或協商退還半數簽約款，林函廣
則於同日以信函催告潘冠予於7日內交付第3期款，再於同年月29日以潘冠予未依約履行付款為由，解除系爭買賣契約及依約定沒收已收之簽約款200萬元作為懲罰性違約金，經潘
冠予於同年月30日收受。茲因系爭買賣契約簽訂未2月即解
約，林函廣縱有損害亦屬極輕微，且潘冠予係因政府所為疫情因應措施之不可抗力事由而無法履行付款義務，林函廣將第1期款200萬元價金全數沒收作為違約金，顯屬過高，爰依民法第252條規定請求將違約金酌減為100萬元，並依同法第179條規定請求林函廣返還酌減後之餘款100萬元。
㈢、並聲明：⒈林函廣應給付潘冠予100萬元，及自本件判決確定
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保請宣告假執行。
二、林函廣（即被告）方面：
㈠、兩造簽訂系爭買賣契約時，已約定簽約時潘冠予應交付第1期
款200萬元，並應於110年5月31日交付第3期款720萬元（無
第2期款約定）及同年6月25日交付第4期款2760萬元，潘冠
予未依約給付720萬元及2760萬元，已屬遲延給付，依系爭
買賣契約第5條第3項，倘買方逾10日仍未配合給付價金，經賣方定期催告仍不履行時，賣方有權解除契約；又依契約第10條，賣方於解除契約後，買方交付之價金應交付賣方沒收作為懲罰性違約金。本件潘冠予未依約於110年5月31日交付720萬元，林函廣於110年6月16日以信函催告請潘冠予於7日內給付，潘冠予仍未給付，林函廣另於同年月29日為解除系爭買賣契約及依約定沒收已收價金200萬元作為懲罰性違約
金之意思表示，自屬合法。
㈡、潘冠予雖稱因疫情影響其付款能力，然實係其自身資金誤判造成無故解約，且林函廣因潘冠予之違約受有包括買賣價金、相關規費、仲介費40萬元、房地合一2.0稅務新制重額外
稅負（簽約在110年7月1日前，因潘冠違約，嗣後出售之稅
率將達35%以上）等之損害，並參酌潘冠予拒絕履約之違約
情節等一切情狀，暨內政部公布之成屋買賣契約範本，其中對於沒收之已付價款以不超過房地總價15%為限，則林函廣
沒收200萬元違約金並無過高（本件沒收數額為總價金之5.4%）或不妥之處。
㈢、聲明：1.潘冠予之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、反訴部分：
一、林函廣（即反訴原告）主張:
㈠、系爭買賣契約第5條第3項規定買方若有遲延給付價金情事，每逾一日應按遲延價金萬分之2計算違約金給付賣方，若買
方逾10日仍未配合給付遲延價金，經賣方定期催告仍不履行時，賣方有權解除契約。本件潘冠予未依約於110年5月31日交付720萬元，嗣經林函廣依約催告及於同年6月30日解除契約，則依前述約定，潘冠予除應依第10條第2項應將已給付200萬元之價金作為懲罰性違約金交付林函廣外，林函廣尚得請求依2/10000計算之違約金及損害賠償即70,800元（計算
式《720萬元×2/10000×20》＋《2760萬元×2/10000×5》＝70,800元
）。
㈡、聲明：潘冠予應給付林函廣70,800元，及自反訴起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、潘冠予（即反訴被告）則以：
㈠、潘冠予因疫情關係致其經營之養身會館無法營業，影響後續之付款能力，係因不可歸責之潘冠予原因所致。
㈡、聲明：林函廣之反訴駁回。
參、兩造不爭執事項（見本院卷第254頁，並由本院依卷內資料
作部分文字修正）：
一、兩造於110年5月11日就系爭不動產簽立系爭買賣契約，契約內容如原證1所示（見本院卷第21-29頁）。
二、潘冠予於簽約時已支付第一期款即簽約款200萬元，依約應
於110年5月31日再給付720萬元，於110年6月25日給付2760
萬元。
三、潘冠予於110年6月16日發函解除系爭買賣契約，請求林函廣退還簽約款之半數100萬元，林函廣於翌日收受信函。
四、林函廣於110年6月16日發函通知潘冠予於7日內依系爭買賣
契約約定給付720萬元，潘冠予於翌日收受信函；林函廣再
於110年6月29日發函通知潘冠予解除系爭買賣契約，並沒收簽約款200萬元作為懲罰性違約金，潘冠予於翌日收受信函
。
五、依內政部公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」關於違約金之上限為房地總價15%。
六、對本院卷第215頁仲介服務費確認單之形式真正不爭執。
肆、本院之判斷：
一、系爭買賣契約業經林函廣合法解除：
㈠、兩造有於110年5月11日就系爭不動產簽立系爭買賣契約，約定簽約時買方潘冠予應交付簽約款200萬元，並應於110年5
月31日、同年6月25日分別交付第3期款720萬元、第4期款2760萬元（無第2期款約定），而潘冠予已於簽約時支付簽約
款200萬元等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約在卷
可佐（見本院卷第21-33頁）。
㈡、又潘冠予並未依約於110年5月31日給付720萬元、於110年6月
25日給付2760萬元，而係於110年6月16日對林函廣發函解除系爭買賣契約，經林函廣於翌日收受信函，林函廣則於110
年6月16日發函通知潘冠予於7日內依系爭買賣契約約定給付720萬元，亦經潘冠予於翌日收受，嗣林函廣再於110年6月29日發函通知潘冠予解除系爭買賣契約，並沒收簽約款200萬元作為懲罰性違約金，經潘冠予於翌日收受等情，均為兩造所不爭執，並有存證信函3件可佐（見本院卷第45-57頁），上開事實，亦堪認定。
㈢、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第254條、
第258條第1項分別定有明文。本件系爭買賣契約第5條第3項亦約定「甲方（即買方）若有遲延給付價金情事…。若甲方逾10日仍未配合給付該遲延價金，再經乙方（即賣方）定期催告仍不履行時，乙方有權解除契約」，有上開買賣契約可佐。潘冠予既僅支付系爭買賣契約價金中之簽約款200萬元
，餘款均未依約給付，依上開規定，自應負遲延責任，復經林函廣於110年6月16日定期催告，因潘冠予並未履行，且以郵局存證信函表示解除契約等語，除已受領林函廣之催告，並明顯無履行意願，則林函廣於110年6月29日對潘冠予為解除系爭買賣契約之意思表示，自屬合法有據。
二、系爭買賣契約對於遲延給付之違約金及解約之懲罰性違約金係分別約定，故不得併予請求：
㈠、系爭買賣契約第5條第3項前段約定「甲方（即潘冠予）若有遲延給付價金情事，每逾一日應按遲延價金萬分之2計算違
約金給付乙方（即林函廣）。」，同條項後段則約定「若甲方逾10日仍未配合給付該遲延價金，再經乙方定期催告仍不履行時，乙方有權解除本約。」，依其字義及約定方式以觀，前段約定之目的在督促甲方應依約履行契約，後段內容則係規範甲方遲延逾10日時，乙方得解除契約之要件，前、後段約定之目的不同，並以句點區隔，應認前段之違約金係指買方未依約定日期給付價金，惟尚未達解約階段，至於解約後，則應適用關於解約之約定。林函廣主張其解約後得依上述約定向潘冠予請求損害賠償等語，顯有誤會。
㈡、系爭買賣契約第10條第2項記載「本契約簽訂後，甲方若有違
約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金。」，已清楚可知該約定係指買賣雙方未能繼續履約，雙方契約關係確定不存在，甲方應以已交付之價金，作為乙方沒收之懲罰性違約金。
㈢、本件系爭買賣契約既經林函廣合法解除，依上開說明，自應適用系爭買賣契約第10條第2項之約定，林函廣主張依該約
定沒收懲罰性違約金，即屬可採；至其以反訴主張依契約第5條第3項按日計算遲延給付之違約金即70,800元暨遲延利息，自難認可採。
三、潘冠予請求酌減系爭買賣契約第10條第2項所定之違約金，
並無理由：
㈠、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項分別定有明文。又
按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條規定
，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準（最高法院86年度台上字第1084號裁判要旨參照）。
㈡、查系爭買賣契約第10條第2項所定之違約金為懲罰性違約金，
有該契約可佐，則該違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，其是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人所受損害情形及債務人如能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。本院參以兩造簽訂系爭買賣契約後，係因可歸責於潘冠予（買方）之事由致解除契約、潘冠予尚未支付之價金為3480萬元及系爭不動產仍未出售等情，有林函廣提出之建物異動索引可佐（見本院卷第243頁），系爭不動產因潘冠予未依約給付迄今
已逾1年3月以上，林函廣因而無法動用該價金所失之利益已超過200萬元（計算式：720萬元×5%×《1+4/12》+2760萬元×5%
×《1+3/12》=2,204,988元），且依林函廣提出之仲介服務費
確認單以觀（見本院卷第215頁），其尚有受大發不動產仲
介經紀有限公司請求給付仲介費之可能，復違約金條款為當事人基於私法自治原則於契約中自由約定，潘冠予簽約前，臺灣因冠狀病毒（COVID-19）疫情，早於109年即實施秋冬
防疫專案，自110年並持續執行，且實施相關措施，包括入
境檢疫措施、公眾運輸交通工具內禁止飲食、高中職以下各級學校延後開學、出入八大類場所應佩口罩等措施，而確診人數亦屢創單日新高，潘冠予於簽約前對於上情當知悉明白，尤其本件買賣之價金高達3680萬元，數額非小，倘非其已考慮週詳，當無在疫情警戒期間簽可立系爭買賣契約可能，則其自應受該違約金條款之拘束，所稱不可抗力等語，自難採憑。此外，被告就該懲罰性違約金過高而顯失公平乙節，未舉證以實其說，其請求依民法第252條規定予以酌減等語
，即不足採。
伍、綜上所述，潘冠予主張系爭買賣契約第10條第2項所定之違
約金應予酌減為100萬元並依民法不當得利規定請求林函廣
給付酌減後之100萬元暨遲延利息，為無理由，無法准許，
應予駁回。另林函廣反訴主張依系爭買賣契約第5條第3項前段約定給付違約金70,800元暨遲延利息，亦非有據，難以准許，亦應予駁回。潘冠予敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，自應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
柒、據上論結，本件原告及反訴原告之訴均為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　28　　日民事第五庭 法 官 李蓓
以上正本係照原本製作。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　29　　日書記官 陳采瑜