臺灣臺中地方法院民事判決

原告

好康不動產經紀行

法定代理人

何昱興

訴訟代理人

韓銘峰律師

訴訟代理人

林郁芸律師

被告

池怡靜

訴訟代理人

許淑琴律師

洪誌謙律師

上列當事人間請求違約金事件，本院於民國111年5月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）被告於民國110年1月1日以離婚處分剩餘財產為由，委託原告居間銷售門牌臺中市○○區○○○路000號7樓之3房屋，雙方並立有房地產專任委託銷售契約書（編號GA020182），委託期間自110年1月1日起至110年6月30日止。原告受託後，積極介紹合適買方，並努力對外廣告、企劃銷售，安排專人負責銷售事宜等，專任委託期滿後，被告繼續委託原告銷售，與原告簽立專任委託銷售契約書（編號A0000000），委託期間自110年7月1日起至111年6月30日止，並於110年8月27日簽立委託銷售契約內容變更同意書，約定銷售底價為新臺幣（下同）2,600萬元。

（二）原告於110年8月28日覓得訴外人黃彥斌，願以被告出賣條件2,600萬元承購，原告即以LINE通訊軟體出示買賣議價委託書及電話通知被告，惟原告欲聯絡安排簽約事宜時，被告即拒絕出售，經原告以存證信函通知簽約事宜，被告仍置之不理。經原告多次通知，被告仍不願與原告依約洽妥之買方黃彥斌簽訂不動產買賣契約書。被告因無簽約意願而屢次拒絕出面與原告洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約之行為，顯已違反系爭專任委託銷售契約書第6條第8項之約定，依系爭專任委託銷售契約書第11條第1項第3款之約定，被告應給付原告按委託銷售總價2,600萬元以6％計算之違約金156萬元。

（三）本件原告與買方黃彥斌所簽訂者為「議價委託書」，並有給付斡旋金，一旦賣方同意買方之出價，契約即成立，斡旋金即轉為定金；該簽約時間雖為110年8月28日，然因須提供契約審閱期3日，故確認日期係110年8月30日，原告於當日即行通知被告，並無違反專任委託銷售契約書第7條第5項之約定，且兩造間已經簽訂3次專任委託銷售契約書，被告既有充足期間瞭解契約內容，對契約內容更無疑義而屢屢與原告續約，故系爭專任委託銷售契約書第11條之約定，縱未就違反第7條第5項之情形約定賠償金之給付，亦無顯失公平之情。

（四）原告業已覓得出價符合底價之買方，若被告願意洽談即有機會成立買賣，原告即得取得按委託銷售總價百分之6計算之服務費156萬元；然被告卻執意將洽談時間拖延至110年10月底後，期間更屢屢爽約、避不見面、不願意回覆訊息，甚且以存證信函即謂將解除系爭契約，致原告為尋得買家所作之市場調查、廣告費用、買賣交涉等長達1年4月之努力均化為烏有，亦無法取得應得之服務費，則原告依民法第101條第1項第1款之規定及系爭專任委託銷售契約書第11條第1項第3款之約定，請求被告給付其原可取得之服務費作為違約金，實屬合理，絕無過高而應酌減之情。

（五）綜上所述，被告既已違反系爭專任委託銷售契約書第6條第8項之約定，故原告爰依系爭專任委託銷售契約書第11條第1項第3款之約定，起訴請求：被告應給付原告違約金156萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

（一）原告在覓得買家後，從未告知關於買家之身分、履約能力，亦未讓被告與買家見面，都是自行定好時間、逕行寄發存證信函，便強迫被告必須出面簽約，未與被告商討及詢問時間是否方便，亦未考慮被告於該時間是否有工作、是否陪同人員（包含房屋出資者被告父親、律師等）均能出席等情，被告重申有出售建物、出面與買家簽約之意願，但原告須讓被告了解買家之狀況、與被告敲定適合及方便之時間，否則基於私人平等地位之契約雙方，豈有原告自行指定時間要求被告出面，被告未出面即構成違約之理。故被告並未拒絕出面簽訂買賣契約，亦無違反契約義務之情事。

（二）依據兩造間之對話紀錄截圖及簡訊往來可知，本件係因兩造就簽約及議價之時間無法達成合意，並無法證明被告有何拒絕出售系爭房地之表示，而被告確實從未有拒絕出售之意思，亦無原告所指違反系爭專任委託銷售契約之情事，本件原告起訴請求給付違約金，應屬無據。

（三）原證12並無法證明原告於110年9月9日當天致電予被告確認同年月13日簽約之事宜、原證13並無法證明被告母親與原告曾達成合意、原證14亦無法證明原告曾於110年9月13日通知被告父親洽談議約之事宜，是原告自被告110年9月9日傳送簡訊後，既未表示110年9月13日當天是否可偕同買家出面議價簽約，則被告當日未出席，並無法證明有何違反系爭契約之情。再者，被告從未要求原告之承辦人員不可到被告工作場合找被告，而本院110年度家訴字第8號家事事件之卷證資料並無法證明被告有消極拒絕出售系爭房地。

（四）系爭契約第11條第1項第3款屬於定型化契約條款，係內政部公告之不動產委託銷售契約書定型化契約範本內容所無，且強迫賣方承諾來自買方之要約，並未課予賣方願否承諾出售之空間，賣方不從即課予違約之責，對作為賣方之消費者而言，不僅加重其契約上責任，亦使其拋棄或限制其意思表示之自由，明顯為重大不利益條款，對被告顯失公平，依民法第247條之1及消費者保護法第12條第1項之規定，應屬無效，原告自不得依據系爭契約第11條第1項第3款請求被告給付156萬元。

（五）原告於買方簽立買賣議價委託書及收受買方支付性質為定金之斡旋金後，未於24小時內轉交與被告，且於超過24小時之時間後，僅拍攝議價委託書之部分內容傳送予被告，是原告違反系爭專任委託銷售契約書第7條第5項、第7項之約定在先，卻反倒訴請被告給付違約金。又系爭契約第11條第1項對於原告前述違約行為卻無相對應之處罰，反倒是作為消費者之被告，完全無選擇是否簽約之空間，只要原告覓得買家，被告在毫不知悉買方背景情形下，便動輒有違約之虞，該約定明顯免除或減輕原告之責任，並加重被告之責任，違反平等互惠原則，對被告顯失公平，依消費者保護法第12條第1項及民法第247條之1規定，應屬無效。

（六）本件縱認原告之請求為有理由，然衡酌原告從未告知被告關於買方之身分，況買方究係願以現金或支票、分期或一次付清等買賣價金給付之方式，原告也未告知，被告於尚未談妥買賣條件前，即遭課予簽約之義務，實屬過苛，亦徒增日後履約之糾紛，自不能完全歸責於被告。況原告受託迄今僅協助媒介買家，甚至已從中收取買家所支付之斡旋金20萬元，後續關於簽約、協調稅費或其他費用支付單、付款條件、貸款事宜、交屋約定及不動產之過戶、點交等事項，均未開始進行，原告大大節省前開事項所需付出之人事成本、勞務費用，若被告仍須給付高於原服務報酬之違約金，無疑將造成原告成本更低卻獲有更高利益之情形，故本件所約定之違約金數額實屬過高，應有酌減之必要。按內政部所頒佈之不動產委託銷售契約範本第10條規定，即便因可歸責於委託人之事由而終止委託銷售契約，委託人所應支付之費用亦不得超過原約定服務報酬之半數，更何況本件系爭契約係因不可歸責於被告之事由導致無法履行？從而，本件兩造既約定服務報酬為實際成交價之百分之4，原告至多亦僅能請求約定報酬之半數作為違約金之上限，始稱適當。

（七）綜上所述，原告依系爭契約條款第11條第1項第3款請求原告給付違約金156萬元，並無理由。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。

三、本件兩造之爭執事項：

（一）兩造不爭執之事項：

1、兩造先於109年4月19日簽訂「一般委託銷售契約書（編號GZ053725）」，由被告委託原告銷售坐落臺中市○○區○○段000地號土地及其上門牌臺中市○○區○○○路000號7樓之3建物，委託銷售價格2,480萬元，委託銷售期間自109年4月19日起至109年12月31日止；復於109年7月8日改簽訂「專任委託銷售契約書（編號GA011560）」，由被告委託原告繼續銷售前開不動產，委託銷售價格則調整為2,580萬元，委託銷售期間自109年7月8日起至109年12月31日止；前開委託銷售期間屆至前，兩造又於109年12月31日再行簽訂「專任委託銷售契約書（編號GA020182）」，由被告繼續委託原告銷售前開不動產，委託銷售價格再調整為2,680萬元，委託銷售期間自110年1月1日起至110年6月30日止；此有一般委託銷售契約書（見本院卷第181至182頁）、編號GA011560專任委託銷售契約書（見本院卷第183至186頁）、編號GA020182專任委託銷售契約書（見本院卷第17至20頁）在卷為憑。

2、前開委託銷售期間屆至前，兩造於110年6月25日再行簽訂「專任委託銷售契約書（編號A0000000）」，由被告繼續委託原告銷售前開不動產，委託銷售價格則調整為2,630元，委託銷售期間自110年7月1日起至111年6月30日止；其後並於110年8月27日簽訂「委託銷售/出租契約內容變更同意書」，就前開不動產約定委託銷售底價調降為2,600萬元，並約明該價格含仲介服務費4％；此有專任委託銷售契約書（見本院卷第21至24頁）、委託銷售/出租契約內容變更同意書（見本院卷第25頁）在卷為憑。

3、隨後，原告於110年8月28日與訴外人黃彥斌簽訂「買賣議價委託書」及「確認書」，黃彥斌願意以2,600萬元之價格購買前開不動產，並支付議價保證金20萬元，議價期間自110年8月30日起至110年9月10日止；原告即於110年8月30日起陸續定期通知被告出面與買方黃彥斌簽約，並先後於110年9月3日、110年9月8日、110年9月16日以存證信函通知被告於指定期日出面與買方黃彥斌簽訂不動產買賣契約，被告均未於指定期日到場與買方黃彥斌簽約；此有買賣議價委託書及確認書（見本院卷第29至32頁）、存證信函（見本院卷第33至35、37至39、41至43頁）在卷為憑。

（二）依此可知，本件兩造主要爭執在於：⑴被告有無拒絕出面簽約之違約情事？⑵系爭專任委託銷售契約書第11條第1項之約定，是否對被告顯失公平？⑶系爭專任委託銷售契約書第11條所約定之違約金數額有無過高之情事？

四、本院所為之判斷：

（一）兩造就前開不動產所簽訂之專任委託銷售契約書，其性質應屬居間與委任之混合契約：

1、按民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。又受任人處理委任事務，應依委任人之指示，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。受任人應處理委任事務有過失所生之損害，對於委任人應負賠償之責。民法第535條、第544條分別定有明文。所謂盡善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所具有之注意（最高法院110年度台上字第2122號判決意旨參照）。

2、本件兩造訂約之目的，係將前開不動產交由原告在被告所定底價之條件下代為尋找買主。又觀諸系爭專任委託銷售契約書第7條第5、6、7項之規定，如受託人即原告與買方簽立「要約書」及收受定金，應於24小時內將該要約書及定金轉交予委託人即被告，原告並應隨時依委託人之查詢，向其報告銷售狀況，由此可知，原告除為被告報告或媒介訂約外，尚得代為收受定金而成立買賣契約及處理訂約買賣事宜。此與因居間而為訂約之媒介，僅以介紹雙方訂立契約為目的，且居間人就其媒介所成立之契約無為當事人受領給付之權（民法第574條規定參照），尚有不同，系爭委託契約非僅單純為居間或委任性質，而係兩者兼具之混合契約，為勞務給付契約之一種，除關於媒介居間部分應優先適用居間之規定外，依上規定，應適用關於委任之規定。

（二）依據專任委託銷售契約書第6條第8項：「委託期間內，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約。」之約定（見本院卷第22頁），本件被告確實有未配合與買方黃彥斌簽認議價委託書及不動產買賣契約書，而有違反前開約定之情事：

1、依據原告與買方黃彥斌所簽立之「買賣議價委託書」，其中第1條所約定之議價期間係至110年9月10日止（見本院卷第29頁），則被告以LINE表示「律師跟我家人一致認為要10/28後再說」（見本院卷第131頁），要求原告將簽約時間延後至110年10月28日，而原告因礙於該「買賣議價委託書」所約定之議價期間僅至110年9月10日為止，以致無法配合被告之要求，亦屬合理。

2、而就原告於110年8月28日覓得買方黃彥斌，於契約審閱期3日經過後，自110年8月30日起兩造就下列之往來聯繫情形可知，被告雖未直接表明拒絕簽約之意思，然客觀上被告確實並無配合原告安排與買方黃彥斌簽認議價委託書或簽訂不動產買賣契約之意思或行為：

⑴被告於110年8月30日以LINE向原告表示「簽約時律師和爸媽需要在場還有張先生」、「所以沒辦法你說的馬上」，原告問「那前一天可以嗎？」，被告回以「要問問大家的時間」，原告表示「提前一天跟您約」（見本院卷第155頁）。

⑵被告於110年8月31日以LINE向原告表示「有什麼事去問我律師可以嗎？」、「律師跟我家人一致認為要10/28後再說」（見本院卷第157頁）。

⑶原告於110年9月2日以LINE傳送「店長要我通知您！公司這邊確實有收到1組2600萬的斡旋金！斡旋金20萬，請您於9月4日晚上8點到公司與買方簽立買賣合約！請您攜帶權狀正本，身份證，印章！」，被告回以「那天時間可能沒辦法喔…」，原告問「那您的時間什麼時候可以？」，被告稱「當初你根本沒有講你有收斡旋金也沒有單子給我看」、「請你拿斡旋金給我看」，原告回以「前幾天有要跟您說！但您要我直接找律師談！昨天也找律師談過了！」，並傳送買賣議價委託書截圖予被告，被告稱「之前都沒有給我看過，也沒跟我說過」，原告問「店長要我問您什麼時間方便？」，被告回覆「不是找我的律師談過了怎麼不直接問」、「那就照律師說的」、「要不然我爸媽也是會這樣跟買方說」，原告回以「公司這邊還是請您於9月4日晚上8點來公司簽約！我已經盡力了!只能幫您到這邊！之後就由店長跟您聯絡了！」（見本院卷第161至169頁）。

⑷原告於110年9月3日寄發存證信函通知被告於110年9月7日18時出面簽約（見本院卷第33至35頁）。

⑸原告於110年9月4日以簡訊通知被告於110年9月4日20時至原告公司簽約，被告回覆「因為房子是我爸媽付錢的，我只是掛名而已，所以賣房他們都要到場，時間上也不是你們說了就算」、「還有就是我爸媽，想要把專任取消改為一般簽」（見本院卷第171至173、275頁）。

⑹原告於110年9月8日寄發存證信函通知被告於110年9月12日20時出面簽約（見本院卷第37至39頁）。

⑺被告於110年9月9日以簡訊通知原告公司負責人何昱興「何先生您好：我們這邊討論出來的時間是9/13（星期一）19：00跟黃先生議價」，原告回覆「買方黃先生出價已達您的同意出售價格新臺幣2600萬元整，我們公司通知您來簽訂買賣契約，我不懂您“議價”的意思？」、「您所說的議價是否為簽約的意思？」（見本院卷第173至175、275頁）。

⑻原告於110年9月9日有與被告之母通話聯繫（見本院卷第229頁），於110年9月13日有與被告之父通話聯繫（見本院卷第231頁）。

⑼原告於110年9月16日寄發存證信函通知被告於110年9月22日18時出面簽約（見本院卷第41至43頁）。

⑽原告於110年9月22日以簡訊通知被告於110年9月22日18時出面簽約（見本院卷第175頁）。

⑾被告於110年9月23日寄發存證信函予原告，主張專任委託銷售契約書自始無效，原告應立即停止銷售（見本院卷第179至180頁）。

（三）按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效；定型化契約中之條款有違反平等互惠原則者，推定其顯失公平；消費者保護法第12條第1項、第2項第1款。又按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者；加重他方當事人之責任者；使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者；其他於他方當事人有重大不利益者；民法第247條之1定有明文。本件兩造所簽訂之系爭專任委託銷售契約書第11條關於違約處罰之約定，並無違反誠信原則或平等互惠原則之情形，亦無刻意免除或減輕原告責任、加重被告責任，或使被告拋棄或限制其行使權利，而對被告有重大不利益或顯失公平等情形：

1、按消費者保護法第11條之1 第1項：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」，其立法目的，在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會。行政院消費者保護委員會公告不動產委託銷售定型化契約應記載事項，並規定其契約審閱期間不得少於3日。故原告主張其與買方黃彥斌於110年8月28日簽立「買賣議價委託書」後，將該委託書交由黃彥斌攜回審閱3日而於110年8月30始經確認（見本院卷第29頁），即屬於法有據。

2、系爭專任委託銷售契約書第7條第5項：「如買方簽立『要約書』，受託人應於24小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。」之約定，雖僅記載「要約書」（見本院卷第22頁），然系爭契約書第8條第3項即有「買賣議價委託書（或要約書）」之明文記載（見本院卷第23頁），且依據原告與買方黃彥斌所簽訂之「確認書」，開宗明義即有記載購屋人得就「內政部版要約書」或原告提供之「買賣議價委託書」任選一種簽署（見本院卷第32頁），由此推論，系爭專任委託銷售契約書第7條第5項所謂之「要約書」，解釋上自應包含本件原告與買方黃彥斌簽訂之「買賣議價委託書」在內。

3、專任委託銷售契約書第7條第5項：「如買方簽立『要約書』，受託人應於24小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。」、第7項：「受託人應於收受定金後24小時內送交委託人。但如因委託人之事由致無法送達者，或委託人同意由受託人保管者，不在此限。」（見本院卷第22頁），本件原告於前開買賣議價委託書經過契約審閱期間而確認後，雖於110年8月30日起陸續與被告聯絡，並要求被告於其指定之時間出面與買方簽約，然依據兩造前開聯繫對話內容可知，原告確實並未依前開約定，於「買賣議價委託書」確認後24小時內，將該議價委託書及收受之議價保證金20萬元交付被告，故原告確實有違反前開約定之情。

4、惟由系爭專任委託銷售契約書第8條第3項：「買方簽署買賣議價委託書（或要約書），於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立，議價保證金同時轉為購屋定金。」（見本院卷第23頁），及系爭買賣議價委託書第4條第2項：「議價不成功，且賣方不願意繼續面談，則保證金於議價期間屆滿後24小時內無息全部返還。」、第3項：「賣方同意出售，則保證金轉為購屋定金之一部份…。」（見本院卷第29頁）等約定可知，原告雖有前開違約之情，然因本件不動產買賣若經成交，該議價保證金即轉為購屋定金之一部份，若未成交，即須悉數返還買方，並不致於侵害被告之權益。

5、是以，被告抗辯系爭專任委託銷售契約書第11條第1項未就原告違反第7條第5項、第7項之情形為違約處罰之約定，對於被告顯失公平，依消費者保護法第12條第1項、民法第247條之1等規定，應屬無效云云，即屬無據。

（四）按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其拘束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1612號判例參照）。本院依據下列事證，認為兩造間就本件被告違約情形之違約金約定確實有過高應予酌減之情：

1、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；民法第250條定有明文。是違約金依其性質分為賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，於債務不履行時，債權人僅得請求支付違約金，不得另行請求不履行之損害賠償；後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。查：本件兩造就系爭專任委託銷售契約書第11條第1項第3款所約定之違約金，既未另行約定為懲罰性違約金，依民法第250條第2項之規定，其性質即應屬賠償性違約金，合先敘明。

2、次當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具懲罰之色彩，初與債務人主觀之歸責事由無關。而關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應為填補債權人所受損害及所失之利益（民法第216條第1項參照），故法院對於損害賠償額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院105年度台上字第2289號判決意旨參照）。查：

⑴依據兩造所簽訂之專任委託銷售契約書第5條第1項前段：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之肆（最高不得超過中央主管機關之規定）。」（見本院卷第22頁），及委託銷售/出租契約內容變更同意書第3條「仲介服務費4％」（見本院卷第25頁）之約定，原告於系爭不動產仲介買賣成交後，依約得向委託人即被告收取之服務報酬僅為實際成交價2,600萬元之4％即104萬元（計算式：26,000,000×4％＝1,040,000）。

⑵又依據內政部所頒佈之不動產委託銷售契約書範本第10條：「…如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時，委託人應支付受託人必要之仲介銷售服務費用，本項費用視已進行之委託期間等實際情形，由受託人檢據向委託人請領之。但最高不得超過第5條原約定服務報酬之半數。」之規定（見本院卷第97至98頁），原告於尚未仲介成交前，因可歸責於委託人即被告之事由而終止系爭專任委託銷售契約時，受託人即原告得檢據就委託期間已進行之實際情形，向被告請領仲介服務費用，但最高不得超過原約定服務報酬即104萬元之半數52萬元（計算式：1,040,000×1/2＝520,000）。

⑶而觀諸專任委託銷售契約書第11條第1項第3款：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之違約金，並應全額一次付予受託人：㈢委託人違反第6條第8項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者。」之約定（見本院卷第23頁），在委託人即被告有違反第6條第8項約定，未配合簽約時，即視為受託人已完成仲介之義務，而應支付委託銷售總價6％之違約金。

⑷由此可知，原告於完成仲介成交後，得向被告請求之服務報酬僅為銷售總價之4％，而在尚未完成仲介成交時，卻得向被告請求給付銷售總價6％之違約金，且原告亦未檢據說明其實際受損害之數額，已逾其仲介成交可自委託人即被告處獲得之服務報酬金額，衡情以觀，該違約金所約定之數額，確實不具公平性而有過苛之情應予酌減。

3、再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年度台上字第1915號判決意旨參照）。查：本件被告違約於專任委託銷售期間，不願配合與原告覓得之買方簽認不動產買賣契約書，原告因此所受之實際損害，應為委託期間為出售系爭不動產所付出之時間、勞力及費用，審酌該次專任委託銷售契約簽立之日期為110年6月25日，專任委託銷售期間自110年7月1日起至111年6月30日止，原告於110年8月28日覓得買主黃彥斌，故原告以專任委託模式為被告服務之期間約將近2個月，兼衡兩造之經濟情況、履約之過程及被告違約情節之程度，另原告亦未依約將買賣議價委託書及議價保證金20萬元於24小時內轉交之違約行為等情狀，爰將本件違約金之數額酌減為按委託銷售總價1％計算，故被告應給付原告之違約金數額為26萬元（計算式：本件委託銷售總價26,000,000元×1％=260,000元）。

（五）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；民法第229條第2項、第223條第1項前段、第203條分別定有明文。查：原告依系爭專任委託銷售契約書之約定，請求被告給付前開違約金，既未定有給付期限，則被告應自受催告時起始負遲延責任。而本件民事起訴狀繕本係於110年10月1日送達被告（見本院卷第53頁），則原告請求被告給付自起狀繕本送達翌日即110年10月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許。

（六）綜上所述，原告依系爭專任委託銷售契約書第11條第1項第3款之約定，請求被告給付違約金26萬元，及自110年10月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本判決第一項所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然應僅有促請本院注意之性質，無庸另為准駁之諭知；被告就此部分陳明願供擔保聲請免為假執行之宣告，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至於，原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。