110年度訴字第299號｜民事：確認區分所有權人會議決議無效｜裁判日期：111 年 03 月 31 日

臺灣臺中地方法院民事判決 110年度訴字第299號原告許玲珠訴訟代理人陳芝蓉律師被告國家廣場管理委員會法定代理人潘谷卿訴訟代理人陳浩華律師複代理人邱宇彤律師上列當事人間確認區分所有權人會議決議不存在等事件，經於民國111年3月3日言詞辯論終結，本院判決如下：主文一、被告應給付原告新臺幣772,552元，及自民國110年1月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告應自民國110年2月份起至原告喪失坐落臺中市○○區○○段 0000○號建物共有權之日止，按月於每月之末日，就所管理坐落臺中市○○區○○段0000○號建物之國家廣場社區地下3樓停車場之當月份停車位收益扣除必要費用（即每月管理費及維修費）後，給付原告因共有上開1903建號建物之權利範圍比例（現為12458/100000）計算之金額。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔10分之3，餘由原告負擔。五、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣25萬元，為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣772,552元，為原告供擔保後，則得免為假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告變更後訴之聲明：（一）先位聲明：１、確認「國家廣場」社區於民國106年11月4日所召開之第21屆區分所有權人會議提案討論「委員會建議案」第2案「國家廣場B1商場變更使用執照用途為停車場之同意表決案」之決議，其中關於「停車場日後的轉租、轉賣對象，必須限定為國家廣場的所有權人；若為出租時對象可包括本社區的住戶；絕對禁止轉租、轉賣對象為非住國家廣場社區之人」之決議內容不存在（下稱系爭106年租售限制決議）。２、確認「國家廣場」社區於110年11月20日所召開之第25屆區分所有權人會議議題討論：議題一、「但B1所有權人必須在日後的停車場使用經營上配合委員會停車場的管理；停車場日後的轉租、轉賣對象，必須限定為國家廣場的所有權人；若為出租時對象可包括本社區的住戶；絕對禁止轉租、轉賣對象為非國家廣場之人案」之決議無效（下稱系爭110年租售限制決議）。３、被告應容忍原告於行使所有權、專用權之合法範圍內自由買賣、出租、使用收益系爭「國家廣場」社區地下一樓之停車位，不得為任何妨礙、干擾或阻止之行為。４、被告應給付原告新臺幣（下同）929,290元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即110年1月9日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。另應自起訴狀繕本送達翌日之次月（即110年2月）起，於每月30日前，就地下三樓之停車位租金收入，按月給付原告依12458/100000比例計算之金額。５、前項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。（二）備位聲明：確認「國家廣場」社區之系爭106年租售限制決議內容無效。另陳述：（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴時原請求確認系爭106年租售限制決議無效。其後以民事準備三狀變更先備位聲明。再因「國家廣場」社區於110年11月20日召開第25屆區分所有權人會議並為系爭110年租售限制決議，因而追加、減縮及更正先位聲明第二、三項所示。（二）原告為門牌號碼臺中市○○區○○路000000巷0弄0號國家廣場社區地下一樓之1、之2、之3、之5等四筆建物之所有權人，有土地暨建物所有權狀影本可稽。106年10月間，原告檢具經建築師設計之停車位專用及車道共用位置圖，向被告申請同意變更原告所有之系爭地下一樓建物為「停車場」使用。經被告管理委員會開會同意後，向系爭社區第21屆區分所有權人提案討論，再經於106年11月4日所召開之第21屆區分所有權人會議決議（下稱系爭用途變更決議）同意原告所有之系爭地下一樓建物變更為「停車場」使用，再經主管機關臺中市政府都市發展局（下稱都發局）以107年1月24日中市都管字第107001399號函准施工。（三）原告依相關規定於完工後向都發局申報，經該局於109年7月23日以中市都管字第1090125187號函准予變更使用，新增自設停車位62位，有都發局函文及109中市都管變使字第00282號變更使用執照附表影本可據（本院卷39-41頁、第43頁），並向地政事務所辦理停車位複丈及登記，停車位位置如本院卷第27頁所示（下稱系爭地下一樓停車位）。（四）依系爭社區第21屆區分所有權人會議紀錄所示，「委員會建議案」第2案為「國家廣場B1商場變更使用執照用途為停車場之同意表決案」，經付諸表決結果，208票贊成「同意通過更改B1使用執照用途為停車場」，此為系爭用途變更決議之內容，其決議內容中並無租售對象之限制條件，但因被告以系爭用途變更決議內容附有租售限制條件為由，妨害原告管理使用及處分系爭地下一樓停車位。是以原告自有提起確認訴訟之必要，並為先位聲明第一項系爭106年租售限制之決議內容「不存在」之主張。（五）次按，區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。又法律行為，違反強制或禁止規定，或有背於公共秩序或善良風俗者，均無效。所謂有背於公共秩序或善良風俗，乃指違反國家社會一般利益及道德觀念而言。另人民之財產權應予保障，除依憲法第23條規定外，不得以法律限制之。且以法律限制人民財產權時應合於「比例原則」（即適當性原則、必要性原則及衡量性原則）。如有違反，即可認違反憲法第23條規定。（六）系爭地下一樓停車位乃原告依法申請核准變更使用用途所增設，並辦妥建物所有權登記，且為原告之專有部分，原告自有權自由使用、收益及處分。另系爭地不一樓停車位可增加社區停車空間，方便社區居民停車，更無礙社區安全之管理。且得以加強保全、增設監視及照明設備等方式，確保社區安全，非必以限制停車位之租售對象為唯一方法，且縱使租售予社區住戶以外之其他人，亦可藉由要求買受人及承租人進出停車場時需提供身分證明或增設監視設備為之。故如鈞院認系爭用途變更決議包含有系爭106年租售限制決議之條件在內。則因系爭106年租售限制決議內容侵害原告之所有權，違反上述規定，應為無效。爰備位主張系爭106年租售限制決議「無效」。（七）系爭社區於110年11月20日所召開之第25屆區分所有權人會議所為系爭110年租售限制決議內容，亦明顯侵害原告所有權之行使及違反上述規定，況區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。公寓大廈管理條例第33條第1項定有明文。系爭社區對原告所有之系爭地下一樓停車位所施加之租售對象限制，已侵害原告之專有部分所有權，縱經區分所有權人會議決議，仍須得原告同意方可生效，原告自始未為同意，是系爭110年租售限制決議應為無效。爰為先位聲明第二項之追加。（八）系爭106年及110年之租售限制決議既非合法存在或無效，則原告本於所有權作用，依民法第767條第1項規定，自得請求排除侵害。為此爰訴請被告應容忍原告於行使專用權之合法範圍內自由買賣、出租、使用收益系爭地下一樓停車位，不得為任何妨礙、干擾或阻止之行為，如先位聲明第三項所示。（九）又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。民法第179條、公寓大廈管理條例第9條第1項分別定有明文。再按，民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就其共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使使用收益權而言。原告係系爭社區地下一樓之1、之2、之3、之5等四筆建物之所有權人；另系爭社區地下三樓停車場（即同段1903建號建物），為原告與其他區分所有權人所共有。原告所有之地下一樓之1、之2、之3、之5等四筆建物對系爭1903建號即地下三樓停車場之權利範圍比例各為100000分之3839、100000分之2011、100000分之3992、100000分之2616，合計為100000分之12458。但系爭地下三樓停車場現由被告出租予住戶並收取租金，每月租金收入數萬元至二十餘萬元不等，惟被告在未經區分所有權人之同意下，即將系爭地下三樓停車場之租金收入，併入系爭社區之收支總帳內，而未逐月按系爭地下三樓之各共有人之權利範圍比例分配租金收入，顯逾使用收益範圍，所受超過之利益，自屬不當得利。原告係自103年2月14日取得對系爭地下三樓停車場100000分之12458之權利範圍，依法可向被告要求分配100000分之12458 之租金收益。依被告所公告自103年3月起至108年5月止之收入支出總表可知，系爭地下三樓停車場之租金收入合計達6,127,710元。爰按原告之權利範圍100000分之12458比例，計算原告所得請求被告給付之租金收入計為763,390元【計算式：6,127,710元×12458/100000＝763,390元，元以下四捨五入】。另另應自起訴狀繕本送達翌日之次月起，於每月30日前，按月給付依車位租金收入之12458/100000計算之金額予原告。（十）又未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之。管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。民法第172條、第176條第1項分別定有明文。原告於系爭停車場竣工後，聲請臺中市消防局為竣工查驗，該局於109年5月8日查驗後，列出查驗缺失通知改善，有查驗缺失表為證（本院卷第143頁）。所列缺失中之室內消防栓（項次1）、泡沫滅火（項次1、2、3、5）、消防搶救（項次1、2）、發電機（項次1）、火警警報（項次1、2、4）、避難逃生（項次1），均為地下二、三樓之設備缺失，有缺失表可憑，與原告所有之地下一樓建物無關，另經訴外人金崇興消防工程有限公司（下稱金崇興公司）分開報價，亦有報價單影本為憑(本院卷第145-146頁) 。本應由被告自行負擔地下二、三樓之消防缺失改善費用，但原告因消防關乎社區安全，又因完工之必要，乃在不違背被告之意思下，以利於被告之方法，代被告商請金崇興公司一併施工改善，因而代墊工程款144,900元，爰依無因管理之法律關係，訴請被告償還所代墊之工程款144,900元。（十一）原告於系爭地下一樓停車場施工期間，有依被告要求交付裝修保證金21,000元，因工程早已全部完工，原告亦已於109年8月18日向被告申請退款，有施工申請表及装修保證金退款檢驗表為證，惟被告迄未置理，依社區規約第35條第4項社區裝修管理辦法，原告自得請求返還保證金。（十二）基上，原告所得請求被告給付之金額計為935,969元（計算式：763,390元租金收入＋144,900元代墊工程款＋21,000元裝修保證金＝929,290元）等語。二、被告答辯聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。另陳述：（一）原告之所以能就其所有之地下一樓之1、之2、之3、之5等四筆建物專有部分，准予變更而申設系爭地下一樓停車位，係基於系爭社區106年11月4日第21屆區分所有權人會議所通過之用途變更同意決議，方得循行政程序取得主管機關之核准。如區分所有權人會議未同意原告變更使用用途，則原告即無從取得主管機關之核准而設置停車位。又第21屆區分所有權人會議中係以「停車場日後的轉租、轉賣對象，必須限定為國家廣場的所有權人；若為出租時對象可包括本社區的住戶；絕對禁止轉租、轉賣對象為非國家廣場社區之人。」之附條件方式同意原告設置停車位。此與原告依法取得停車位之核准後，區分所有權人會議始行加以限制之情形不同。原告請求召開區分所有權人會議同意其設置地下一樓停車位時，即已明知區分所有權人會議所為之同意乃附加有上述租售限制之條件。如原告不接受該租售限制條件，則區分所有權人會議自不會同意其變更原使用用途為停車場。原告於設置停車位後，再以區分所有權人會議所為之決議所附之租售限制條件「不存在」或「無效」等為由，明顯違反誠信原則，所為主張，應無理由。（二）系爭社區於106年11月4日召開第21屆區分所有權人會議時，其議案名稱固記載為「國家廣場B1商場變更使用執照用途為停車場之同意表決案」，但依該次區分所有權人會議之錄影光碟影片所示，會中有委員表示：「我們就是對象就是我們社區的所有權人跟承住戶，所以在這個前提之下我們同意他變更停車場，對我們的住戶的用車需求是有幫助的，同意的請舉手?」、「我們同意的就是…有條件的同意，就是對象一定是社區的住戶或所有權人」等語。足見當時所決議通過之內容確實包含「禁止將停車位出租及出售予住戶以外之人」之附加條件，始同意原告所有之地下一樓得變更為停車場使用。此觀之錄音譯文及會議記錄另有：「B1所有權人甲○○資產代表人黃建朝律師希望能將社區有條件同意的條文，其中「絕對禁止轉租、轉賣對象為非住國家廣場社區之人。」更正為「優先轉租、轉賣對象為住國家廣場社區之人及區分所有權人等。」，但未為區分所有權人會議所接受。最終付諸表決，乃以208票贊成附條件之同意通過更改Bl使用執照用途為停車場。足見B1停車場之變更同意議案，確已附加系爭租售限制條件而為修正，並經出席人員就修正後之議案進行表決而通過附條件之系爭106年租售限制決議。被告訴訟代理人前所為決議內容並無針對使用限制進行表決之表示，係錯誤之陳述，爰予更正。（三）公寓大廈之區分所有權人會議乃區分所有權人就利害關係事項所召開之會議，其決議乃多數區分所有權人意思表示一致行為而生一定私法上之效力，與民法社團總會決議相當，故區分所有權人會議之決議，應類推適用民法總會之規定。如區分所有權人會議之召集程序或決議方法有違反法令或規約時，各區分所有權人應於決議作成後3個月內，訴請法院撤銷該決議。於撤銷前，決議仍屬有效。如鈞院認系爭附加租售限制條件之決議方法不符議事規則，則原告亦應於決議作成後3個月內訴請撤銷，但原告並未依法為之，該決議自仍有效。況且，如認系爭附加租售限制條件之決議無效，則原告據以變更為停車場使用之原同意決議，亦無從切割而應同屬無效，則將致生重大困擾及引發原告與全體住戶間之嫌隙及摩擦。（四）原告雖另主張其對系爭社區1903建號建物即地下三樓停車場有100000分之12458之權利範圍，可要求租金收益等語。但查，地下三樓停車位之租金收入用供社區公積金使用一節，係自大樓興建完成後即歸被告收租，之前所召開之某年度區分所有權人會議亦曾有協議歸管委會充為公共基金使用。原告應繼受其前手之義務，但因時間過久，當初之會議紀錄已未能尋獲，但109年11月13日之區分所有權人會議中曾就地下三樓停車場之使用管理，同意交由被告管理之。足見被告就系爭地下三樓停車場具有管理使用及收益之權利，況此部分請求權時效應僅為5年，超過5年部分原告之請求亦非有理。（五）110年所召開之第25屆區分所有權人會議中另為臨時決議，賦予社區住戶優先承買或承租地下一樓停車位之機會，僅要求原告應公告30日期間，讓社區住戶於此期間內表示承租或承購，對原告之所有權限制應屬合理等語。三、法院得心證之理由：（一）程序方面：１、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款定有明文。原告起訴時原訴請確認系爭106年之租售限制決議無效。嗣於本院審理中陸續為聲明之變更及追加，而請求確認決議不存在或無效等語。其所為訴之變更、追加及減縮，因所主張之基礎事實均為系爭社區之區分所有權人所為決議之爭議，是其基礎事實同一，且無礙被告之防禦及訴訟之終結。所為訴之變更、追加及減縮與更正，核與前開規定相符，程序上予以許可。２、次按，確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247條第1項、第2 項分別定有明文。該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。原告為被告所管理之系爭社區之區分所有權人，其就系爭區分所有權人之決議是否存在及合法有所爭執，並提起確認決議不存在等訴，依前開說明，即有受確認判決之法律上利益。（二）實體方面：１、訴請確認系爭106年租售限制決議內容不存在部分： (1).經查，依卷附106年區分所有權人會議之書面紀錄、會議過程錄影及錄音內容觀之。系爭社區於106年11月4日所召開之第21屆區分所有權人會議，其議案內容原固記載為「國家廣場B1商場變更使用執照用途為停車場之同意表決案」，並無租售限制之內容。但依該次區分所有權人會議之表決過程錄影錄音內容所示，會中於表決前，原告所指派出席之代理人有就會中其他與會之人所提出之租售限制條件，一再發言，希能說服與會人員勿附加限制條件。足見就系爭地下一樓之使用用途變更議案，是否要附加租售限制之條件，已成為該次與會人員討論之焦點，並非僅是單純之意見表達。 (2).次查，會議主席即系爭社區主任委員於進行表決前，亦係表示：我們就是對象就是我們社區的所有權人跟承住戶，所以在這個前提之下我們同意他變更停車場，對我們的住戶的用車需求是有幫助的，同意的請舉手等語。益見該次表決之內容乃係附加有租售限制條件之使用變更議案（修正案），而非原先所示未有限制條件記載之原使用變更議案（原案）。而修正案一經提出後，原案之討論即行中止，並應將該修正案優先提付討論，除因另有其他第二修正案提出而致第一修正案之討論亦應暫行中止外，即將該第一修正案提付表決。 (3).又查，系爭社區106年區分所有權人經就上開附加有租售限制條件之使用變更議案（修正案）進行表決，並獲得多數票可決，主席乃裁示通過，並再次重申：「就是有條件的同意，就是對象一定是社區的住戶或所有權人」。足見該次會議中已就系爭附加有租售限制條件之使用變更議案（修正案）實際進行表決，並非未就該附加之租售限制條件為表決。 (4).該次會議中所實際進行表決之議案既係附加有租售限制條件之使用變更議案（修正案），而非原先提案內容所定未附加有限制條件記載之使用變更案。又系爭附加有租售限制條件之使用變更議案（修正案）既經表決且獲通過，自難謂其決議不存在。縱認該次會議中就所附加租售限制條件之修正案提案，有未完全符合「會議規範」所定修正案提出流程之規定，但此項瑕疵，乃屬就該修正案所為之系爭106年租售限制決議應否訴請撤銷之問題，且亦已逾原告得提起撤銷決議之訴之法定期間，系爭106年租售限制決議自非「不存在」。從而，原告先位聲明第一項訴請確認系爭106年租售限制決議內容「不存在」一節，並非有理。２、訴請確認系爭106年租售限制決議無效部分： (1).按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。又法律行為，違反強制或禁止規定者，無效。法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。公寓大廈管理條例第4 條第1項、民法第767條第1項、第71條前段、第72條固有明文。惟基於私法自治及契約自由原則，如特定之區分所有權人為取得一定之利益或達成特定之目的，而對社區提出一定之要求時，社區最高意思機關即區分所有權人針對該特定之區分所有權人所欲行取得之一定利益或達成特定目的之要求，雖予同意但附加有對其專有部分之自由使用、收益、處分權源之一定限制時，該特定之區分所有權人如認區分所有權人對其專有部分之使用、收益、處分權源所附加之一定限制條件，與其所能取得之一定利益或達成之特定目的相較不符期待或對等之價值者，該特定之區分所有權人本非不得放棄所欲行取得之利益或特定目的，以免除因此而對其專有部分之自由使用、收益、處分權源所附加之一定限制。此乃私法上契約自由原則之範疇及體現，並非區分所有權人單方以多數決之方式，對特定之區分所有權人之專有部分自由使用、收益、處分權源所施加之多數暴力行為。 (2).另按，公寓大廈管理條例第15條規定，住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。經查，原告為系爭社區地下一樓之1、之2、之3、之5等四筆建物之所有權人，該四筆建物依建管單位原所核准之使用用途，原為辦公室（980.4㎡、984.35㎡）、商場（499.07㎡）、自用倉庫（1041.31㎡）（見本院卷第41頁）。106年10月間原告為求將上開四筆建物之使用用途變更為停車場使用，乃向系爭社區提出同意變更之請求，其後始由系爭社區召開系爭106年區分所有權人，並於會中通過系爭附有租售限制條件之106年用途變更決議（修正案）已如前述。原告對該次會議所為決議乃係附有租售限制條件一節，並非不知，其既持系爭同意使用用途變更決議，向主管機關申請准許施工，並於完工後申報且於109年7月23日取得中市都管字第1090125187號函准予變更使用及109中市都管變使字第00282號變更使用執照附表而合法新增系爭停車位，並得以對外租售在案。客觀上足認原告業已接受該附加條件，自不得於完成變更後，再行反於該約定而主張系爭租售限制之附加條件侵害其對專有部分之自由使用、收益、處分權利等語。是原告以系爭106年租售限制決議內容，侵害其所有權之行使、違反相關規定等為由，備位主張系爭106年租售限制決議「無效」一節，亦非有據。３、訴請確認系爭110年租售限制決議無效部分： (1).系爭106年租售限制決議並非不存在，亦非無效，已如上述。 (2).次查，被告於本件訴訟繫屬中，雖有於110 年11月20日召開第25屆區分所有權人會議，會中再為系爭110年租售限制決議。核其內容乃係就停車場使用經營上配合委員會停車場的管理，日後之轉租、轉賣對象，必須限定為國家廣場的所有權人；若為出租時對象可包括本社區的住戶；絕對禁止轉租、轉賣對象為非國家廣場之人所為之租售限制決議，核係重申系爭106年租售限制決議之意旨，亦未超出系爭106年租售限制決議之範圍，自非於原告取得專有部分之使用用途變更同意後，另就原告專有部分之管理、使用及處分權源新增其他之限制。同上所述理由，難認有原告所主張之「無效」事由存在。是原告先位聲明第二項之主張，即非有理。４、訴請被告應容忍原告得自由買賣、出租、使用收益系爭地下一樓停車位，不得妨礙、干擾或阻止原告將系爭地下一樓停車位租售予系爭社區之區分所有權人或住戶以外之人部分： (1).經查，系爭106年租售限制決議並非「不存在」且非「無效」；又系爭110年租售限制決議亦非「無效」。則依上開決議所附加之租售限制條件約定，原告對系爭地下一樓停車場之管理、使用及處分權利，即應受該附加租售限制之條件約束。 (2).從而，原告以附加租售限制條件之決議「不存在」或「無效」為由，先位聲明第三項訴請被告應容忍其得自由買賣、出租、使用收益系爭地下一樓停車位予系爭社區之區分所有權人或住戶以外之人，不得為任何妨礙、干擾或阻止之行為等語，即非有理。５、訴請被告償還代墊工程款144,900元及裝修保證金 21,000元部分： (1).原告主張其於系爭地下一樓停車場竣工後，申請臺中市政府消防局進行竣工查驗，查驗缺失通知單內所列缺失：室內消防栓（項次1）、泡沫滅火（項次1、2、3、5）、消防搶救（項次1、2）、發電機（項次1）、火警警報（項次1、2、4）、避難逃生（項次1），均為地下二、三樓之設備缺失，與原告所有之地下一樓無關，原告因消防安全及地下一樓停車場完工查驗之必要，乃代被告支付費用予訴外人金崇興公司而一併施工改善，因而代被告墊付此部分工程款144,900元一節，業據提出相關單據為證。且為被告所未否認。是原告依無因管理之法律關係，訴請被告償還所代墊之地下二、三樓設備缺失改善工程款144,000元，為有理由。 (2).原告另主張其於系爭停車場施工期間，另有交付被告裝修保證金21,000元，原告於工程完工後之109年8月18日已向被告申請退款，迄未退還一節，亦有施工申請表及装修保證金退款檢驗表為證。被告就此亦未否認。是原告依社區規約第35條第4項社區裝修管理辦法之規定，訴請被告返還裝修保證金21,000元，亦為有據。６、訴請被告按原告之12458/100000權利範圍比例計算給付地下三樓停車場之收益部分： (1).按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。民法第179條、公寓大廈管理條例第9條第1項分別定有明文。再按，民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就其共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使使用收益權而言。 (2).查原告為系爭社區地下一樓之1、之2、之3 及之5等四筆建物之所有權人；另系爭社區地下三樓停車場為獨立之建物(建號1903)，為原告與社區其他區分所權人所共有。原告本於其為地下一樓之1、之2、之3及之5等四筆建物之所有權人地位，對1903建號即地下三樓停車場之權利範圍比例各為100000分之3839、100000分之2011、100000分之3992、100000分之2616，權利範圍合計為100000分之12458。 (3).系爭地下三樓停車場(1903建號)現由被告所管理並向使用地下三樓停車場停車位之使用人收取每個機械汽車停車位每月1,500元（共72個車位）及每個平面汽車停車位每月2,000元（共16個車位）之費用，並以車位租金或清潔費收入名目入帳，充為社區管理之收入等情，有卷附收支總表可參，亦為兩造所不爭執。被告雖辯稱：系爭地下三樓停車場之收入，充為社區管理之收入，係起造完成後即行為之，且係依區分所有權人會議過往之決議而為云云，但未據提出分管契約及所稱之過往區分所有權人決議會議紀錄以資為證，至其所稱之110年區分所有權人會議中，縱有討論地下停車場之管理費計費標準，但亦未具體為此部分收益之歸屬追認或確認之決議，是被告此部分抗辯，難認可採。(4).查系爭地下三樓合計88個停車位，每月依收費標準可收取140,000元（計算式：16個×2,000元＋72個×1,500元＝140,000元），而各月份之停車位之收入資料及憑證，均為被告所持有，被告並未提出各別車位之使用人均係採「年繳」方式繳費，故得打7折計收之證明，是所稱應按7折計算一語，亦非有理。 (5).又系爭地下三樓停車位之收入乃為未滿1年之定期性收入，其請求權時效應為5年，被告復已為時效抗辯，是原告所得請求給付之始期，應自起訴而生請求效力之日往前回溯5年之105年1月份起算，始屬有據。 (6).依上計算，系爭地下三樓合計88個停車位，自105年1月起至原告所請求之108年5月止，計為41個月，期間之總收入為5,740,000元（計算式：140,000元×41月＝5,740,000元），扣除此段期間系爭地下三樓停車場面積3489.53㎡（換算為1,056坪）按每坪20元（見本院卷第440頁）計算之每月應付管理費21,120元，合計865,920元；再扣除系爭地下三樓自身之維修費用4,500元［計算式：（400元×2）+（600元×2）+2,500元＝4,500元］（見本院卷第529頁），是此段期間內系爭地下三樓停車位之淨收入應為5,248,420（計算式：5,740,000元-865,920元-4,500元＝4, 869,580元），再按原告之權利範圍比例100000分之12458，計算出原告所得訴請被告給付之105年1月至108年5月之利得應為606,652元（計算式：4,869,580元×12458/100000＝ 606,652.27元），超過部分，則非有據。 (7).系爭地下三樓之停車位現仍持續由被告管理使用中，則原告訴請自起訴狀繕本送達日之次月即110年2月起，於每月月底前，按月應給付原告之利得，應以系爭地下三樓車位收入，扣除必要費用（即管理費及維修費）後，再按12458/100000比例計算，為有理由，惟原告所得領受之期間，並非毫無終期，應至原告喪失對系爭1903建號建物之共有權之日止，且其給付比例亦應依其共有系爭1903建號建物之權利範圍比例（現為12458/100000）計算之。四、基上所述，原告所為主張，就其中被告應給付原告772,552 元（計算式：606,652元+144,900元+21,000元＝772,552元），及自110年1月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨應自110年2月份起至原告喪失系爭1903建號建物共有權之日止，按月於每月之末日，就所管理系爭1903建號建物地下3樓停車場之當月份停車位收益，扣除必要費用（即每月管理費及維修費）後，給付原告按共有系爭1903建號建物之權利範圍比例（現為12458/100000）計算之金額範圍內，為有理由，予以准許；逾此部分所為主張，則無理由，應予駁回。五、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。就原告勝訴部分，爰定其擔保金額宣告假執行；並另准被告得供擔保而免受假執行之諭知。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　31　　日民事第四庭法官林宗成上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　31　　日書記官陳念慈

臺灣臺中地方法院110年度訴字第299號

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