臺灣臺中地方法院110年度重訴字第281號
關鍵資訊
- 裁判案由不動產所有權移轉登記
- 案件類型民事
- 審判法院臺灣臺中地方法院
- 裁判日期111 年 03 月 10 日
- 當事人陳梓旺、賴麗枝
臺灣臺中地方法院民事判決 110年度重訴字第281號 原 告 陳梓旺 訴訟代理人 熊霈淳律師 複代理人 熊治璿律師 被 告 賴麗枝 賴銘宗 賴岳宗 兼上三被告 共 同 訴訟代理人 賴振宗 被 告 賴肇宗 賴紹宗 上當事人間不動產所有權移轉登記事件,本院於民國111年2月17日言詞辯論終結,判決如下: 主 文 被告應於原告給付新臺幣參億貳仟陸佰參拾伍萬元之同時,將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○地號之土地全部,及同段八○六、 八○七、八○八建號建物全部所有權移轉登記予原告。 原告先位其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 原告假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告方面: ㈠被告分別共有坐落臺中市○○區○○段000○000○000地號土地(下 稱系爭土地)及其上同段805、806、807、808建號即門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號建物(起訴時805建號已滅失, 與系爭土地,合稱系爭不動產),於民國108年5月16日由被告賴振宗代表專任委託授權訴外人林献章銷售系爭不動產,委託銷售價格為每坪新臺幣(下同)32萬元,總價3億2635 萬元。原告為訴外人久樘開發有限公司(下稱久樘公司)創辦人,於108年5月經林献章告知而得知被告欲出售系爭不動產,經評估後,認為系爭不動產符合危老建物容積獎勵條件,意欲購地,遂與林献章聯絡,林献章於108年6月4日代表 被告簽署土地買賣預約書(下稱系爭預約)及領取定金1000萬元支票(下稱系爭支票)。嗣原告於108年7月2日與被告 賴振宗、賴紹宗、賴肇宗見面,被告賴振宗表示有受旅居美國之被告賴麗枝、賴銘宗、賴岳宗全權授權,原告乃與被告賴振宗、賴紹宗、賴肇宗當場簽署承購邀約書其他約定事項(下稱系爭文書),雙方在系爭文書約定買賣標的物、買賣價金及買賣後建物租賃關係如何承受、路權事宜、被告需優先過戶4筆建物等重要事項,即已意思表示合致,成立買賣 契約。惟為求慎重,並相約於108年7月29日上午再前往位在臺中市○○區○○路0段000號久樘公司辦公室見面,被告需攜帶 各自證件及旅居美國共有人經駐外使館認證之授權書前來簽署過戶文件。惟被告未於108年7月29日前往久樘公司,被告賴紹宗更表示有建商願出價每坪35萬元,原告考量危老建物容積獎勵政策將於109年5月取消,為儘快開發系爭土地加速履約過戶願意每坪多支付3萬元,被告賴紹宗乃回稱要回去 勸退其他建商,但再無音訊。後因林献章於108年11月間起 訴請求被告給付服務費,經本院108年度訴字第3156號給付 服務費事件受理(下稱前案),被告於前案表示有意與原告進行履約協調,惟要求每坪多加5萬元,嗣改稱每坪多加4萬5000元,至109年12月16日被告開庭時,當庭宣稱將賣給他 人,拒絕履行與原告間之買賣契約。原告於110年1月份獲悉訴外人和豐投資股份有限公司以每坪37萬5000元購買系爭不動產,並著手辦理過戶,被告一物二賣,已違誠信,視為拒絕給付。 ㈡兩造多次商議系爭不動產買賣條件,並在系爭文書已就買賣標的物、價金之系爭不動產交易重要事項約明,確就系爭不動產成立買賣契約,被告事後違背誠信與他人另訂買賣契約,先位請求被告依約履行,於原告給付價金同時,將系爭不動產過戶予原告。 ㈢倘認先位無理由,依系爭文書第5條記載,被告應於108年7月 29日交付過戶所需證件,卻未履行,林献章更曾於108年8月8日以臺中民權路郵局存證號碼001214號存證信函催告被告 履行,均未獲置理,被告顯拒絕給付,甚將系爭不動產出售他人,爰依民法第226條第1項規定,備位請求被告給付因債務不履行所生損害賠償,即原告係為投資開發系爭不動產,現被告以每坪37萬5000元另售他人之買賣價金3億8245萬元 ,屬可歸責於債務人即被告之事由而給付不能,與原告買賣價金3億2635萬元之價差5610萬元即為原告可確定之所失利 益,自應由被告負賠償責任,被告自應各給付原告935萬元 。 ㈣聲明: ⒈先位:被告應於原告給付3億2635萬元之同時,將其所有坐落 臺中市○○區○○段000○000○000地號之土地全部(面積以實測 為準),以及同段806、807、808號建物全部(面積以實測 為準)及未保存登記建物均登記予原告所有。願供擔保請准宣告假執行。 ⒉備位:被告應各給付原告935萬元,及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止,按年息5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。 二、被告方面:系爭預約係原告與林献章私下簽署,既未得被告授權,亦非由被告簽署,對被告而言為不成立之無效土地買賣預約,非可引為兩造間有買賣之債權、物權契約存在之證明。原告主張於108年6月4日交付林献章之系爭支票,迄至 林献章於108年7月2日簽署系爭文書,均從未告知或轉交被 告,林献章雖在臺北市被告賴振宗律師事務所會議室簽立系爭文書,並欲交付系爭支票,惟當天係由未有合法授權代理之訴外人陳俊維簽署系爭文書,被告賴麗枝、賴銘宗、賴岳宗均未簽署,被告賴振宗並已拒收系爭支票,故被告未收受系爭支票,復未簽署系爭文書,自不受系爭文書效力所及。兩造未成立系爭不動產之買賣債權、物權契約,並無原告所指「一物二賣」,何來債務不履行所失利益。並聲明:原告之訴及假執行之聲請均駁回;如受不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由: ㈠原告主張被告委託林献章銷售系爭不動產,被告卻將系爭不動產販售除被告外之他人等情,業據其提出土地買賣預約書、承購邀約書其他約定事項、土地買賣契約書2份、委託授 權書2份為證(本院卷第57至75、213至223、381至383頁) ,被告則以兩造間就系爭不動產尚未成立買賣契約等語置辯,故本件爭執為:兩造間究否已成立系爭不動產之買賣契約,倘未成立,被告是否應負債務不履行之一物二賣價差之損害賠償。 ㈡按稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。依上揭規定可知, 買賣契約為諾成、不要式之債權契約,一經當事人就契約要素之買賣標的物及價金意思表示合致,買賣契約即為成立生效,無須踐行一定之方式。次按契約有預約與本約之分,兩者異其性質及效力,預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務,不得逕依預定之本約內容請求履行。預約係約定將來訂立一定契約(本約)之契約,倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者,縱名為預約,仍非預約。本件兩造所訂契約,雖名為「土地買賣預約書」,但除買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定,非但並無將來訂立買賣本約之約定,且自第三條以下,均為雙方照所訂契約履行之約定,自屬本約而非預約(最高法院61年台上第964號、64年台上第1567號判決意旨參照)。 ㈢查被告確於108年3月30日、108年5月16日分別授權林献章於1 08年3月30日起至108年4月30日止、108年5月17日起至108年7月5日止,以每坪32萬元,銷售系爭不動產等情,並據證人林献章於本院證述明確,並有委託授權書在卷可憑(本院卷第350、381、383頁),其中上開108年5月16授權書(下稱 系爭授權書)記載:「委託授權書。茲委託林獻章先生辦理下列事項:一、就委託人共有臺中市○○區○○段000○000○000 地號土地及其上建號808、門牌號碼:潭興路二段380號建物進行銷售,仲介買方,土地面積總坪數1019.85坪,委託銷 售價款每坪新台幣参拾貳萬元,建物面積91.88平方公尺, 價額含於土地銷售總價內,委託人仍可自行銷售。…四、授權委託銷售期間自108年5月17日起至108年7月5日止,逾期 本委託授權書失效賴振宗(註:7月5日、賴振宗等文字乃手 寫註記)。委託人:賴麗枝、賴振宗、賴銘宗、賴肇宗、賴 紹宗、賴岳宗;受託人:林献章。並各經上開七人用印。中華民國108年5月16日」(本院卷第383頁)。且系爭授權書 係由被告賴振宗製作,其上所示其他被告之印章用印皆係由被告賴振宗用印,被告賴振宗製作系爭授權書及用印均經過全體兄弟姊妹授權,始與林獻章簽立等情,並據被告賴振宗於本院108年度訴字第3156號給付服務費事件108年12月4日 準備程序時陳稱等語明確(本院卷第87至88頁),堪認被告賴振宗係有權代理全體被告與林獻章簽署系爭授權書。 ㈣據證人林献章於本院證述:被告於108年3月30日起至108年7月5日止授權其以每坪32萬元,含系爭土地及地上所有建物 ,銷售系爭不動產,於6月5日改為專任授權。其於108年7月2日兩造簽立系爭文書時,在場,被告賴振宗、賴肇宗、賴 紹宗亦在場,並均同意以每坪32萬元出售系爭不動產予原告,被告賴麗枝、賴銘宗、賴岳宗則均在海外,均授權被告賴振宗處理,被告賴肇宗、賴紹宗亦均知悉此情,當天兩造已確定買賣價的為系爭不動產及買賣價格,亦有簽署要約書,其並告知被告兩造已就系爭不動產成立買賣契約,因原告為求慎重,被告賴肇宗乃當場致電在美國的被告,要求其等儘快寄海外授權書,兩造乃約定於108年7月29日,由被告賴振宗備齊被告賴麗枝、賴銘宗、賴岳宗之授權書及印鑑證明,至久樘公司完成正式書面簽約、辦理過戶及履約保證專戶開戶事宜,惟被告賴肇宗、賴紹宗、賴振宗因欲抬高售價未於108年7月29日赴約等情在卷詳實(本院卷第356至362頁),並有系爭預約、系爭文書、被告賴麗枝、賴銘宗、賴岳宗之授權書、駐洛杉磯台北經濟文化辦事處授權證明書在卷可按(本院卷第57至63、91至101頁)。足見被告賴振宗有權代 理被告賴麗枝、賴銘宗、賴岳宗處理系爭不動產買賣事宜之權限,林献章並已得被告授權出售系爭不動產,其代理被告與原告簽署系爭預約,及被告賴振宗、賴肇宗、賴紹宗與原告簽署系爭文書,效力均及於被告賴麗枝、賴銘宗、賴岳宗無訛。且觀之⒈系爭預約前言:「土地三筆土地面積總坪數1 019.85坪(含所有建物)同意出售予甲方(即原告)」、第壹條買賣標的及總價款:「⑴…土地坐落:臺中市○○區○○段00 0○000○000地號⑵本土地依每坪新台幣參拾貳萬元整計價,買 賣總價款為新台幣參億貳仟陸佰參拾伍萬元。」,⒉系爭文書第1條:「買方同意以每坪新台幣32萬元承購潭子區石牌 段720、761、793地號及其地上物同區段805、806、807、808建號」之記載(本院卷第57、63頁),足徵兩造業已約明 買賣標的物為系爭土地面積及其上同段805、806、807、808建號建物,買賣價金為每坪32萬元,買賣總價金為3億2635 萬元等情至為明確,堪認兩造已就買賣標的物及買賣價金之買賣契約之必要之點,有明確約定,並達成意思表示一致,則原告主張兩造間就系爭不動產有買賣契約關係存在,洵屬有據。 ㈤至系爭預約第參條固約定「乙方於收取定金後,買賣雙方於十日內擇日簽訂正式土地買賣契約書」,惟僅就簽訂正式買賣契約有所約定,並無隻字片語約定兩造日後須另訂契約(本約),且系爭預約前言及第壹條已詳列買賣標的物為系爭不動產及總價款3億2635萬元,系爭文書第1條亦已詳列買賣單價及承購標的物為系爭土地地號及其上建物建號等,於系爭預約第貳條復已約明預收訂金,並於第肆條約明「正式簽訂買賣契約時,第參條(應為第貳條之誤)已交付之定金納入第一次簽約金一併計算。」,即已就買賣契約之必要之點,意思表示一致,縱兩造未另簽立正式書面契約,亦不影響兩造已就系爭不動產成立買賣契約之效力至明。 ㈥綜上所述,兩造確已就系爭不動產買賣之買賣標的物及其價金互相同意,則不論兩造是否簽訂書面契約、是否在書面契約上完成完整所有權人之簽名,均無礙系爭買賣契約之有效成立。是被告以林献章簽立系爭預約未得被告授權,被告賴麗枝、賴銘宗、賴岳宗均未簽署系爭文書,被告賴振宗並已拒收系爭支票,兩造未簽署系爭不動產買賣契約等云云,抗辯兩造間系爭買賣契約尚未成立云云,要不足採。 四、綜上,原告依系爭不動產買賣契約之約定給付買賣價金之義務,與被告移轉系爭不動產所有權之給付義務,乃屬買賣契約之對待給付,惟原告自承系爭不動產中之805建號建物於 起訴前已滅失,則原告聲明於其給付尚未給付之買賣價金3 億2635萬元之同時,請求被告將系爭不動產即坐落臺中市○○ 區○○段000○000○000地號之土地全部,及同段806、807、808 建號建物全部所有權移轉登記予原告,於法洵屬有據,應予准許。至原告另請求被告應於原告給付3億2635萬元同時將 未保存登記建物登記予原告所有部分,衡諸系爭預約及系爭文書所載,既非屬兩造系爭不動產買賣契約範圍內,自無所據,應予駁回。 五、按訴之客觀預備合併,必有先位、後位不同之聲明,當事人就此數項請求定有順序,預慮先順序之請求無理由時,即要求就後順序之請求加以裁判,法院審理應受此先後位順序之拘束;於先位之訴有理由時,備位之訴即毋庸裁判;必先位之訴為無理由時,法院始得就備位之訴為裁判;此與法院應擇對原告最有利之訴訟標的而為判決之選擇合併之審理原則有別(最高法院97年臺上字第111號判決意旨參照)。本件 原告就被告提起預備訴之合併,上開本院認其先位聲明雖一部有理由,一部無理由,惟既仍係依其先位主張兩造系爭不動產買賣契約之履行,認有理由,則就其備位聲明自無庸判決,附此敘明。 六、兩造均陳明願供擔保,惟原告請求被告辦理系爭不動產所有權移轉登記部分,其內容係命被告於原告給付對待給付之同時為同意移轉之意思表示,依強制執行法第130條:「命債 務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者,視為自其確定或成立時,債務人已為意思表示。前項意思表示有待於對待給付者,於債權人已為提存或執行法院就債權人已為對待給付給予證明書時,視為債務人已為意思表示。公證人就債權人已為對待給付予以公證時,亦同。」之規定,則本件於判決確定並經原告證明已為對待給付之證明時,即視為被告已為意思表示,地政機關即得憑以逕為所有權移轉登記,如許為假執行之宣告,將使意思表示效力提前發生,與上開規定不合,故原告此部分假執行之聲請,無從准許,應予駁回。至原告請求未辦保存登記建物登記部分,既均駁回,其假執行之聲請亦失所依附,應併予駁回。 七、本件判決之結果已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法,核與判決結果不生影響,毋庸一一贅述,附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 111 年 3 月 10 日民事第五庭 法 官 林秀菊 正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 111 年 3 月 10 日書記官 劉子瑩