110年度重訴字第380號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：110 年 10 月 04 日

臺灣臺中地方法院民事判決 110年度重訴字第380號原告陳玉焯陳金興共同訴訟代理人周家年律師被告林宥祥即富祥鋼鐵工程行上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110年9月13日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落於臺中市○○區○○段0000地號（面積90.62平方公尺）、1049-1地號（面積900.00平方公尺）土地騰空遷讓返還予原告陳玉焯。被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0000號房屋騰空遷讓返還予原告陳金興。被告應自民國110年8月29日起至騰空遷讓返還第一項土地、第二項房屋之日止，按日給付原告新臺幣1,324元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔99%，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣2,913,723元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣8,736,770元為原告供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、本件被告林宥祥即富祥鋼鐵工程行受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，經原告依民事訴訟法第385條聲請一造辯論判決，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：㈠原告陳玉焯為臺中市○○區○○段0000地號土地（面積990.62平方公尺，換算約300坪）之所有權人，上開土地於109年5月19日經分割變更為同段1049地號（面積90.62平方公尺）及1049-1地號（面積900.00平方公尺）等2筆土地；原告陳金興為上開土地上未辦保存登記建物門牌號碼：臺中市○○區○○路 0000號房屋（稅籍編號Z00000000000）之所有權人。兩造於109年3月9日簽訂「土地暨房屋租賃附強制執行契約書」（下稱系爭契約），由被告向原告2人承租前開房地，作為存放鋼骨材料、鋼鐵加工廠及員工宿舍之用，系爭契約並於同日經民間公證人作成公證書。兩造於系爭契約第三條第㈠項第⑴款、及第㈡項第⑴、⑵、⑶款約定，自109年3月15日起至111 年3月14日止之每月租金為新臺幣（下同）39,732元（含稅），清償日為每月15日，扣除依法應扣繳之稅費後，被告每月實際應給付35,000元，給付方式自109年3月15日起至109 年9月14日止為匯款、自109年9月15日起至111年6月9日止為交付支票，惟被告並未依約定簽發30期支票。嗣被告於110 年1月15日、2月15日，均未依約繳納租金，原告陳玉焯於110年2月20日依系爭契約第十一條第㈡項之約定，以Line通訊軟體分別向被告及被告之會計人員催繳110年1、2月之房租，經Line通訊軟體顯示，被告已閱讀前開訊息，被告仍不給付，原告遂於110年2月26日寄發大雅郵局存證號碼000057信函，依系爭契約第九條第㈤項之約定，以被告有2期租金未給付為由，終止兩造間租賃關係，則兩造間租賃關係於110年3月2日終止。㈡惟兩造租賃關係於110年3月2日終止後，被告仍繼續占用系爭房地，原告爰依民法第455條、第767條、第179條請求被告給付租金、將系爭房地遷讓騰空並返還予原告、及給付無權占有期間之不當得利，其理由及計算方式如下： ⒈被告遲付2個月租金合計79,464元：被告於110年1、2月間，積欠二個月租金，合計為79,464元（計算方式：39,732×2=79,464）。至於被告給付之押租金14萬元，依系爭契約第四條第㈣項約定，押租金不得作為抵付租金之用，且系爭契約第九條第㈣項約定，被告違反第三條關於租金及給付方式之約定時，原告得沒收押租金，則被告一旦逾期未給付租金時，原告即得將14萬元押租金予以沒收，被告無從再以押租金抵付租金甚明。 ⒉被告應將系爭土地騰空遷讓並返還予原告陳玉焯、將系爭房屋騰空遷讓並返還予原告陳金興：兩造間租賃關係既經終止，被告即無權占有系爭房地，原告依系爭契約第四條第㈡項第⑴款約定、第九條第㈠項第⑴款約定，及民法第455條、第76 7條之規定，請求被告將系爭房地分別騰空遷讓並返還予原告二人。 ⒊被告應自110年3月3日起至騰空遷讓返還系爭房地之日止，按日給付原告1,324元之不當得利：查兩造間租賃關係既於110年3月2日終止，則被告繼續占有使用系爭房地，即屬無法律上原因受有利益之情形，原告自得依系爭契約第九條第㈠項第⑵款後段約定，及民法第179條之規定，請求被告返還不當得利。兩造約定每月租金為39,732元，平均每日為1,324元（計算式：39,732 ÷ 30= 1,324.4，小數點以下四捨五入），則被告應自110年3月3日起至騰空遷讓返還系爭房地之日止，按日給付原告新台幣1,324元予原告。㈢倘本院認為本件契約之終止，仍應合於土地法第100條第3款、民法第440條第2項之規定始為合法，則原告主張系爭契約於110年7月22日終止。查依系爭契約第四條第㈠項之約定，押租金為14萬元，並於締約時，由原告受領無訛。又依系爭契約第三條第㈠項第⑴款約定，每月租金39,732元（含稅），被告自1月15日起至7月14日止，累計有6個月租金未給付（39,732元×6=238,392元），經以押租金抵償租金後，被告尚積欠2個月餘之租金。原告於110年7月14日向被告寄發臺中法院郵局存證號碼001630信函，催告被告於函到7日內給付積欠租金，否則逕行終止契約之意旨，經二次投遞不成功，惟依最高法院96年度台上字第2792號民事裁定意旨，前開催告信函於110年7月15日到達被告得支配範圍內，即發生意思表示到達之效力，被告仍未依據催告意旨於7日內給付積欠租金，則系爭契約於110年7月22日終止。另，倘被告爭執原告先前終止租賃契約不合法，原告再以被告遲付2個月以上租金為由，依據土地法第100條第3項、民法第440條第1項、第2項、及系爭契約第九條第㈤項約定，以本起訴狀繕本送達作為終止兩造間租賃關係意思表示之到達。㈣訴之聲明： ⒈被告應給付原告79,464元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒉被告應將座落於臺中市○○區○○段0000地號（面積90.62平方公尺）、1049-1地號（面積900.00平方公尺）土地騰空遷讓返還予原告陳玉焯。 ⒊被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0000號房屋騰空遷讓返還予原告陳金興。 ⒋被告應自民國110年3月3日起至騰空遷讓返還第二項土地、第三項房屋之日止，按日給付原告新台幣1,324元。 ⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。三、被告林宥祥即富祥鋼鐵工程行經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、本院之判斷：㈠原告主張：原告陳金興、陳玉焯為系爭房地之所有權人，被告向原告承租系爭房地作為廠房，依兩造土地暨房屋租賃附強制執行契約書第三條第㈠項第⑴款、及第㈡項第⑴、⑵、⑶款約定，自109年3月15日起至111年3月14日止之每月租金為39,732元（含稅），清償日為每月15日，扣除依法應扣繳之稅費後，被告每月實際應給付35,000元。惟被告於110年1月15日、2月15日，均未依約繳納租金，原告陳玉焯於110年2月20 日依系爭契約第十一條第㈡項之約定，以Line通訊軟體分別向被告及被告之會計人員催繳110年1、2月之房租，經Line 通訊軟體顯示，被告已閱讀前開訊息，被告仍不給付，原告遂於110年2月26日寄發大雅郵局000057號存證信函，依系爭契約第九條第㈤項之約定，以被告有2期租金未給付為由，終止兩造間租賃關係，主張兩造間租賃關係於110年3月2日終止等情，業具原告提出土地登記簿第一類謄本、地籍圖謄本、臺中市政府地方稅務局房屋稅繳納證明書及房屋稅籍證明書（見本院110年度豐司補字第513號卷【下稱豐司補卷】第29-36頁）、公證書、土地暨房屋租賃附強制執行契約書、原告陳玉焯大雅農會存簿內頁有關109年3月14日起至109年12月18日間之交易紀錄（見豐司補卷第37-56頁）、110年2月20日Line通訊軟體對話記錄截圖、110年2月26日大雅郵局第000057號存證信函及其郵局回執（見豐司補卷第57-64頁）等為證，經查核屬實，且被告經合法通知未到庭，亦未提出書狀答辯，依照民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段之規定，視同自認，是原告之主張堪信為真實。㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項定有明文。出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，民法第440條第2項及土地法第100條第3款分別定有明文。又土地法第100條第3款規定為強制規定，若當事人間約定與之牴觸者，依民法第71條規定，該約定應屬無效（最高法院72年度台上字第283號判決參照）。經查： ⒈依系爭契約第四條第㈠項之約定，押租金為14萬元，並於締約時，由原告受領，業經原告自認（見本院110年度重訴字第380號卷【下稱本院卷】第42頁），依土地法第100條第3款規定，應於抵扣押租金後仍積欠2個月租金，方能終止契約。原告雖主張系爭契約約定押租金不得抵付租金且被告遲付租金原告即可沒收押租金云云。然此約定與土地法第100條第3款之強制規定牴觸，依民法第71條規定，該約定應屬無效。又兩造約定每月租金為39,732元，清償日為每月15日，扣除依法應扣繳之稅費後，被告每月實際應給付35,000元，已如前述，故被告每月實際僅給付35,000元，是因為扣繳（即為原告繳納）了稅捐，故兩造約定之租金仍為每月39,732元，被告既然欠繳租金，衡情當然也不可能再幫原告扣繳稅捐，則本件在計算租金時，自應以每月39,732元為準。被告自110年1月15日起即積欠租金，至同年6月15日已經累計有6個月租金未給付（39,732元×6=238,392元），經以押租金抵償租金後，被告積欠租金已經超過2個月，故原告自110年6月15 日起，得以欠租2個月為由，終止系爭租約。 ⒉本件被告於110年1月15日及2月15日均未依約繳納租金，經原告陳玉焯於110年2月20日依系爭契約第十一條第㈡項之約定，以Line通訊軟體分別向被告及被告之會計人員催繳110年1、2月之房租，被告仍不給付，故原告確已催告被告給付租金。但原告於110年2月26日寄發大雅郵局000057號存證信函，終止兩造間租賃關係，因當時尚未欠租達2個月，該存證信函雖於110年3月2日送達被告，有郵局掛號收件回執可稽（見豐司補卷第63-64頁），此終止契約不合法而不生終止效力。 ⒊原告於110年7月14日向被告寄發臺中法院郵局存證號碼00163 0信函，催告被告於函到7日內給付積欠租金，否則逕行終止契約之意旨，經二次投遞不成功，有前開存證信函、國內掛號查詢資料附卷可按（見本院卷第45-59頁），原告雖主張：依最高法院96年度台上字第2792號民事裁定意旨，前開催告信函於110年7月15日到達被告得支配範圍內，即發生意思表示到達之效力，被告仍未依據催告意旨於7日內給付積欠租金，則系爭契約於110年7月22日終止。然依上開國內掛號查詢資料，寄送被告登記地址即臺中市○○區○○○街00號1樓部分，無法投遞原因為遷移，寄送系爭房屋部分，無法投遞原因為按鈴（呼叫）無回應，之後暫存招領仍未經領取，則當時被告是否在此2地址居住或活動，此2地址是否仍為其得支配範圍，仍屬不明，原告雖稱其至系爭房屋觀察，被告到9 月初還在系爭房屋活動，但並未提出證據證明之，故原告並未證明此次終止之意思表示確實有到達被告，亦不能發生終止之效力。 ⒋原告又主張：其再以被告遲付2個月以上租金為由，依據土地法第100條第3項、民法第440條第1項、第2項、及系爭契約第九條第㈤項約定，以本件起訴狀繕本送達作為終止兩造間租賃關係意思表示之到達。而本件起訴狀於110年8月18日寄存送達於被告戶籍地新北市○○區○○街00巷00弄0號，經10日後於110年8月28日發生送達效力，故系爭契約應自該日終止。㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第455條、第767條第1項分別定有明文。查系爭租約已於110年8月28日終止，兩造間之租賃關係消滅，被告即無權占有系爭房地，揆諸上開規定，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房地，自屬有理由，應予准許。㈣原告另主張：系爭契約每月租金為39,732元，經原告於110年 3月2日合法終止，則被告尚應給付110年1月15日、110年2月15日於系爭房地租賃契約存續期間，被告尚積欠之2個月租金79,464元（計算式：39,732×2=79464）。然依本院前述說明，110年1月15日、110年2月15日應付之租金已經以被告之押租金抵償，原告當然不能再請求被告支付，故原告此部分主張，並無理由。㈤復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。最高法院61年度台上字第1695號判決要旨可資參照。被告於租約終止後，其占用系爭房屋即屬無權占用，並受有相當於租金之不當得利，原告自得請求被告返還系爭房地租約終止後，無權占有系爭房地期間，相當於租金之不當得利。審諸兩造間前就系爭房地訂定租約所約定之租金為每月39,732元，換算日租金則為1,324元（39,732÷30＝1,324.4，小數點以下四捨五入）。原告請求被告應給付自租約終止之翌日即110年8月29日起，至遷讓返還系爭房地予原告之日止，即無權占有系爭房地期間，按日以1,324元計算之相當於租金之不當得利，核屬有據，應予准許。超過部分，則無理由，應予駁回。五、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；暨依不當得利返還請求權之規定，請求被告自110年8月29日起，至騰空遷讓返還系爭房地之日止，按日給付以1,324元計算之不當得利，均有理由，應予准許。超過部分，則無理由，應予駁回。六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就其勝訴部分，核與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之。並依職權酌定被告得供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經本院審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　110 　年　　10　　月　　4 　　日民事第五庭法官王奕勛以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　10　　月　　5 　　日書記官高偉庭

臺灣臺中地方法院110年度重訴字第380號

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