臺灣臺中地方法院111年度重訴字第512號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 112 年 03 月 30 日
• 法官: 段奇琬
• 原告: 方欽瑩、方樹慰
• 被告: 林杏華

臺灣臺中地方法院民事判決
111年度重訴字第512號
原 告 方欽瑩
方樹慰

共 同
訴訟代理人 陳建勛律師
被 告 林杏華
訴訟代理人 駱威文律師
上列當事人間給付違約金事件，本院於民國112年3月2日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣100萬元，及自民國111年9月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。
四、本判決第一項原告勝訴部分，於原告以新臺幣35萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣100萬元為原告預
供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、原告起訴主張：
一、兩造於民國110年11月22日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告以新臺幣（下同）2150萬元向被告購買坐落臺中市○○區○○段0000000地號土地(權利範圍：全部)、1714-12地號土地(權利範圍：1/7)及坐落其上同段1275建號(權利範圍：全部)、1281建號(權利範圍：1/8)建物（門牌號碼臺中市○○區○○○街000巷0號）（下合稱系爭不動產）。嗣原告依約將簽約金100萬元、備證用印款330萬元，共計430萬元均存入履約保證專戶，惟被告無故拖延，未依約於111年6月13日前完成備證用印程序。經原告於111年6月23日以存證信函催告被告限期履行，被告仍置之不理。原告因而於111年7月27日以存證信函通知被告為解除系爭契約之意思表示。本件既係因可歸責於被告之事由致原告解除契約，原告自得依系爭契約第8條第1項約定，請求被告賠償原告已支付價金總額二倍即860萬元之違約金。
二、爰依系爭契約之法律關係，提起本訴。並聲明：㈠被告應給付原告860萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止
，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假
執行。
貳、被告答辯則以：
一、被告因經濟壓力，將系爭房屋委託訴外人燊鼎地產股份有限公司水湳燊鴻分公司（下稱燊鼎公司）出售，然燊鼎公司仲介未提供近3個月實價登錄資訊與被告參考，並隱瞞房價飛
漲之事實，一再積極勸誘被告把握機會，致被告陷於錯誤，同意以低於行情之2,150萬元低價簽立系爭契約。嗣被告知
悉受騙後，於111年2月22、23日多次向原告表示解除系爭契約，當時原告僅支付簽約金100萬元。詎原告為提高請求違
約金金額，竟於111年2月25日，提前匯入備證用印款其中100萬元。被告乃於111年3月10日寄發存證信函，向原告主張
依民法第88條、第92條撤銷系爭契約，並請求關閉履約保證專戶，經原告於翌（11）日收受。惟原告復於111年6月13日再存入230萬元至履約保證專戶，藉此向被告請求鉅額之違
約金。
二、依上開過程及兩造與燊鼎公司簽立之履約保證申請書、對話記錄，可知兩造分別委託燊鼎公司買、賣系爭不動產，而燊鼎公司仲介與原告聯手詐欺被告，先由燊鼎公司仲介企圖壓低價金，再由原告出面購買，以謀取暴利或鉅額違約金。燊鼎公司既為原告之代理人或使用人，依民法第224條規定，
原告對燊鼎公司之行為，應與自己之故意或過失負同一責任。又系爭契約既於111年3月31日經被告撤銷而溯及無效，原告自無從再於111年7月27日解除系爭契約。
三、再者，原告係將款項匯入履約保證專戶，依系爭契約第3條
第3段規定，被告亦不得要求支配，是系爭契約縱經解除，
亦係由建經公司自履約保證專戶將價金匯入原告指定帳戶，非由賣方即被告返還，自無系爭契約第8條第1項約定之適用，原告不得請求違約金。
四、縱認原告得請求違約金，原告亦已於111年8月25日取回所匯款項430萬元，未受有何具體損害。且原告違背常理，先後
存入備證用印款，不得做為請求兩倍違約金之依據。又原告刻意堆高違約金數額，違反誠信原則、禁止濫用權利原則。是原告請求之違約金應酌減為零。
五、並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准
宣告免予假執行。
參、本院之判斷：
一、兩造於110年11月22日簽立系爭契約，約定由原告以2,150萬元之總價，向被告購入系爭不動產，買賣價金委由第一建經公司負責履約保證信託專戶（下稱系爭履保專戶）管理撥付。原告於簽約時支付現金10萬元，再於110年11月23日、111年2月25日、6月13日分別存入簽約款90萬元、用印款100萬
元、230萬元至系爭履保專戶，嗣於111年8月25日取回前開430萬元款項等情，有公證書正本暨系爭契約、玉山銀行新臺幣匯款申請書、訊息紀錄在卷可佐（見本院卷第17頁至第28頁、第87頁至第91頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第190頁至第191頁），堪信為真實。
二、被告主張撤銷系爭契約，為無理由：
㈠被告於111年3月10日，以存證號碼107號存證信函，向原告表
示因燊鼎公司於簽約時未提供最新正確之實價登錄成交行情，復故意隱瞞房價已飛漲之實情，應係原告與房仲人員（下稱仲介）勾串，由仲介壓低房價，再由買方出面購買，致被告陷於錯誤，爰依民法第88條第1項前段、第92條第1項前段規定，撤銷出賣之意思表示等語，經原告於111年3月11日收受，有被告提出之上開存證信函暨收件回執在卷可考（見本院卷第93頁至第105頁），此節為原告所不爭執（見本院卷
第134頁）。
㈡按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第88條第1
項、第92條第1 項分別定有明文。經查：
⒈仲介於系爭契約簽訂前，確有提供系爭不動產同社區之過往實價登錄資料與被告參酌，此有被告提出之參考資料在卷可參（見本院卷第199頁）。且系爭契約簽訂時，該社
區除仲介提供之前開資料外，未有其他交易紀錄，亦為被告所不爭執（見本院卷第190頁）。則被告以系爭契約簽
訂後數月即111年1月2日始新增之實價登錄資料（見本院
卷第83頁），主張仲介於交易當時有所隱瞞，自屬無據。⒉再者，中古屋市場因各房屋之裝潢、屋況、是否連同家具交易等事項，交易價格本有歧異。被告僅以111年1月2日同社區交易價格為2,250萬元，較之兩造契約約定價格2,150萬元多出100萬元，即主張系爭不動產出售價格顯低於市價，亦難認可採。又實價登錄資料均免費供公眾查詢，被告本得隨時透過公開網站查知系爭不動產之週邊成交價格，顯無受原告或仲介隱匿之可能。被告主張仲介未提供系爭不動產附近社區近3個月內成交紀錄、綜合分析、說明行情，顯係故意詐欺被告云云，尚非可採。
⒊而被告既委任燊鼎公司仲介代為銷售系爭不動產，有被告提出之銷售契約書可參（見本院卷第193至第197頁），則兩造透過該公司交易，本屬事理之常。被告以系爭契約上係燊鼎公司具名，又仲介曾將原告意思轉知被告，即主張原告與仲介相互勾串或有委託契約關係存在，洵無理由。此外，被告對於原告與仲介有何串謀詐欺被告之情事，即未能提出其他任何證據以實其說。至被告所引內政部公告之不動產委託銷售定型化契約應記載事項，係規範不動產賣方與受託人即房屋仲介間之契約內容。則縱使燊鼎公司仲介有何未盡被告委託事務之情事，亦屬該仲介與被告間之契約爭議，核與身為買家之原告全然無涉。被告主張燊鼎公司仲介為原告之代理人云云，於法無據。
㈢從而，本件無適用民法第88條第1項前段、第92條第1項規定之餘地。則被告以前揭存證信函向原告為撤銷系爭契約之意思表示，自不生撤銷之效力。
三、原告主張解除契約，為有理由：
㈠被告稱曾於111年2月22日口頭向原告請求解約，但原告拒絕等語（見本院卷第191頁），核與被告提出之LINE對話紀錄
中（見本院卷第85頁），仲介向被告稱買方不希望解約等語相符，足認兩造未曾合意解約。嗣被告於111年3月10日寄發存證信函主張撤銷契約，亦不生撤銷系爭契約之效力，已如前述。從而，系爭契約自屬有效，兩造本應各自依系爭契約履行。
㈡而依系爭契約所定之付款方式，原告最遲應於111年6月13日前將第二期款即備證用印款330萬元存入系爭履約專戶，被
告則應於111年6月13日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印程序交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業（見本院卷第20頁）。縱被告曾表示欲解除契約或撤銷契約，然既均無理由，則原告於111年6月13日前匯入330萬元備
證用印款，即屬履行自身契約義務，難認有何被告所指權利濫用之情事，不因原告提早匯款或分次匯款，而有差異。至被告雖抗辯兩造既有爭執，原告應先停止匯款，催告被告履行等語。然依上開契約約定，被告於111年6月13日始需備齊證件資料，則於該日期屆至之前，原告本無從催告被告履行。是被告主張原告所為悖於常情，亦非可採。
㈢依系爭契約第8條第1項約定：「賣方違反本契約之義務時，每逾一日按買方已付價款萬分之二計算違約金（……）。經買方定7日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。……」（見本院卷第22頁）。經查，被告於111年6月13日前，未依前揭契約約定備齊證件資料並完成用印程序乙節，為被告所不爭執（見本院卷第191頁），足認被告於該日之後，已陷於給付遲延。經原告於111年6月23日以存證號碼509號存證信函限被告於文到7日內履行，經被告於同日收受。因被告仍未於限期內支付，經第一建經公司於111年6月28日以存證號碼683號存證信函催告被告於文到7日內履行，然被告仍未履行乙節，有原告提出之上開存證信函、收件回執在卷為證（見本院卷第29頁至第31頁、第32頁至第34頁、第57頁至第59頁）。被告既有給付遲延情事，且經催告仍拒不履行系爭契約義務，則原告於111年7月27日寄發存證號碼353號存證信函通知被告解除系爭契約（見本院卷第35頁至第37頁），自有理由，並經被告於翌（28）日收受。從而，堪認系爭契約已因被告未依約履行之可歸責事由，於111年7月28日經原告合法解除。
四、違約金部分：
㈠依系爭契約第8條第1項約定：「……如因可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之二倍做為違約金另行給付買方外，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。」（見本院卷第22頁）。揆諸前開規定，原告自得請求被告給付違約金。至被告辯稱原告匯入款項係由第一建經公司自系爭履保專戶返還，並非由被告返還，與前揭規定不符云云。然第一建經公司僅係負責系爭履保專戶管理及撥付費用，無礙於被告身為賣方應返還買賣價金之義務。如依被告所辯，兩造就違約金之約定形同虛設，顯非可採。
㈡按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。故當事人間約定之違約金性質究屬何者？應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類時，自應依上開規定，視為賠償額預定性違約金（最高法院103年度台上字第312號判決意旨參照）。查系爭契約第8條第1項約定為損害賠償額預定型之違約金乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第134頁），應堪採認。
㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。此所謂違約金，包括懲罰性違約金及損害賠償額預定性違約金（最高法院50年台抗字第55號判例意旨參照）。又是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準（最高法院50年台抗字第55號判例、最高法院51年台上字第19號判例意旨參照）。本院審酌被告於兩造110年11月22日簽訂契約後數月，始無故反悔不願履約，甚且寄發存證信函要求原告賠償被告所受損失，致原告需耗時提起本件訴訟，所造成原告之損害，不僅限於已支出價金所能取得之利息，尚包括原告前後為處理系爭契約簽訂及解除事宜而支出之無益勞力、時間、費用等其他損失；另參酌原告依約僅需於111年6月13日前給付用印款330萬元，原告係基於自身考量，而於111年2月25日即先行匯入100萬元，因而受有較長時間無法使用此部分資金之損害；考量兩造就系爭契約之利益衡平、藉由違約金促進並確保被告履行債務所必要之限度及其他一切情狀，認前開約定以買方已支付價金總額之二倍做為違約金，其數額過高，應酌減至100萬元，始為公平、適當。
㈣本件起訴狀繕本於111年8月29日寄存送達被告，有送達證書在卷可憑（見本院卷第47頁），則原告請求被告給付自收受起訴狀繕本送達翌日起即111年9月8日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息，核與民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條之規定相符，應予准許。
肆、綜上所述，原告依據系爭契約之約定，請求被告給付100萬
元，及自111年9月8日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息，為有理由，應予准許。逾此部分請求，應予駁回。伍、本判決第一項原告勝訴部分，兩造各自陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後，准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，應予駁回。
陸、本件事證已經明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
柒、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　30　　日民事第四庭 法 官 段奇琬
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　3 　　日書記官 陳科維