111年度簡上字第432號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：112 年 03 月 03 日

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度簡上字第432號上訴人蔡凱鵬訴訟代理人薛逢逸律師被上訴人林銘訴訟代理人黃仰慈上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國111年7月29日本院臺中簡易庭110年度中簡字第3501號第一審判決提起上訴，本院於112年2月10日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決主文第三項關於命上訴人應給付被上訴人逾新臺幣7萬3146元本息部分，暨該訴訟費用裁判部分廢棄。上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。其餘上訴駁回。第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔1％，餘由上訴人負擔。事實及理由壹、兩造主張及答辯要旨：一、本訴部分：㈠上訴人主張：被上訴人於民國109年11月1日與上訴人簽訂房屋租賃契約書，向上訴人承租門牌號碼臺中市○○區○○路0○0 號1樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自109年11月8日起至117年11月7日止共5年，每月租金6萬5000元，應於每月8 日前給付，水、電費由被上訴人負擔（下稱系爭租約）。嗣兩造約定於110年6月7日至系爭房屋辦理退租搬遷事宜，詎被上訴人未依約前來，惟其於同年月17日自系爭房屋搬離，故系爭租約應於110年6月17日終止，因被上訴人未依約將系爭房屋回復原狀，故6月份租金仍應以1個月計算，被上訴人迄未給付110年2月、5月、6月之租金共19萬5000元；另依系爭租約第12條第3、4項之約定，於系爭房屋未回復原狀期間，上訴人得向被上訴人請求相當租金金額一倍之違約金即6 萬5000元。又依系爭租約第8條之約定，被上訴人應給付廢棄物清運及修補牆壁費用3萬7000元、鐵捲門修繕費3000元；另被上訴人未將玻璃大門回復原狀，上訴人同意此部分費用以7000元計算（原主張3萬2050元）；又被上訴人未繳納110年2月8日至6月7日之電費共10,021元（6,556＋101＋3,364 ）。被上訴人既屬違約，則押租金13萬元不應返還。爰依系爭租約請求被上訴人給付33萬2062元等語。㈡被上訴人答辯：上訴人係透過其配偶李予姿與被上訴人聯繫系爭租約相關事宜，110年2、5月之租金被上訴人均已給付，且於兩造合意終止系爭租約後即於110年6月17日遷離系爭房屋，故110年6月份未給付租金應僅17天共3萬6833元。另被上訴人遷出系爭房屋時，現場僅有少許垃圾，牆壁亦無毁損，上訴人並無支出清理廢棄物及修補牆壁之必要；被上訴人承租系爭房屋係作為娃娃機營業場所，無需使用鐵捲門開關，亦未更動鐵捲門開關，更未於地板釘角釘，上訴人主張上開費用均不實在。另被上訴人依上訴人指示將強化玻璃大門之玻璃及鐵架全部放置於系爭房屋内，並無損壞，然同意玻璃大門回復原狀費用為7000元。系爭租約終止後上訴人應返還被上訴人2個月押租金13萬元，扣除尚積欠17日之租金3萬6833元、電費1萬0021元，上訴人尚應返還押租金8萬3146元等語。二、反訴部分：㈠被上訴人主張：系爭租約終止後，扣除被上訴人未繳納電費1 萬0021元，及110年6月1日起至17日止租金3萬6833元，上訴人尚應返還被上訴人8萬3146元。依系爭租約之法律關係提起反訴請求上訴人給付8萬3146元。㈡上訴人抗辯：被上訴人積欠上訴人關於本訴之租金及相關費用，押租金扣抵上開款項後尚不足，被上訴人反訴請求返還顯屬無據云云。貳、原審判命上訴人應給付被上訴人7萬6546本息，並駁回上訴人之本訴請求，及被上訴人反訴其餘之訴，上訴人不服提起上訴，就本訴部分聲明：一、原判決廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人33萬2062元，及自111年6月30日起至清償日止，按年息5％計算之利息。反訴部分：一、原判決不利於上訴人部分廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。（被上訴人就其反訴敗訴部分未上訴，非本院審理範圍。）參、本院之判斷：一、本訴部分：㈠上訴人主張兩造前於109年11月1日簽訂系爭租約，由被上訴人向上訴人承租系爭房屋，約定租期為5年，期間自109年11月8日起至117年11月7日止，每月租金6萬5000元，應於每月8日前給付，水、電費由被上訴人負擔，被上訴人並交付2個月之押租金予上訴人。嗣被上訴人於110年6月17日自系爭房屋遷出，未繳納110年6月1日至17日之租金3萬6833元及電費共1萬0021元等情，有系爭租約、存證信函及回執、電費繳納收據可證（補字卷19-25、41-43、51-61頁），且為被上訴人所不爭執（原審卷437頁），堪認實在。㈡上訴人請求110年2、5及6月份租金部分： ⒈上訴人係透過其配偶李予姿以LINE通訊軟體與被上訴人聯繫系爭租約相關問題，為兩造所不爭執，並有兩造各自提出LINE通訊內容可證。據李予姿與被上訴人間LINE對話紀錄內容，李予姿於110年2月8日表示「林老闆：我要繳貸款了，請轉帳給我」，被上訴人於翌日表示「65000我全部給他喔」「請幫我打有收到65000」等語（原審卷97頁）；被上訴人於110年3月19日稱：「你房租讓我拿給小潘的，我都有記錄、跟錄音」等語；李予姿則回稱：「小潘說沒拿到」等語（本院卷71頁），足認上訴人確有指示被上訴人將110年2月份租金交予小潘即潘偉恩。另李予姿傳送其對潘偉恩之留言內容予被上訴人「小潘：錢的事趕快跟我聯絡，明天下午3點前，否則只好請警方處理」，復於2月28日對被上訴人表示：「潘偉恩答應哥哥每月21日最少還5000到1萬元，如果沒還，哥哥會找他、請你叮嚀他」等語（本院卷128～131頁），足認被上訴人已依上訴人指示將2月份租金交給潘偉恩，潘偉恩亦有向上訴人承諾會分期返還代收之租金，上訴人並要求被上訴人需叮嚀潘偉恩依約還款，故上訴人否認被上訴人有依其指示將110年2月份租金交予潘偉恩云云，難認屬實。又上訴人主張李予姿於2月15日將存摺封面照片傳予被上訴人，並於3月18日向被上訴人要求給付2月份租金云云，雖有通訊截圖可證（本院卷63、71頁），惟被上訴人既已依上訴人指示將2月份租金交予潘偉恩，此部分債務即已清償，縱潘偉恩未將其為上訴人收取之2月份租金交予上訴人，亦係上訴人與潘偉恩間之債權債務糾葛，顯與被上訴人無關，上訴人以潘偉恩尚未將租金交予上訴人，否認被上訴人已給付2月份租金，尚不足採。 ⒉據被上訴人於110年5月22日向上訴人稱：「這一個月你再退我半個月，因為政府下令我們不能營業」等語；於110 年5月29日又稱：「這個月租金再退我、感恩、沒做的天數」等語；上訴人則僅回稱：「你去尋求政府方面給補助」等語（本院卷79、123頁），就被上訴人以110年5月份因新冠疫情遭主管機關下令停止營業為由，要求上訴人退還5月份不能營業之租金，上訴人僅提及被上訴人應向政府要求補助，而未指責被上訴人尚未繳納5月份租金如何退還租金，顯見被上訴人已繳納5月份租金，始會要求上訴人退還5月份部分租金，上訴人請求被上訴人再給付5月份租金，即屬無據。至上訴人雖有於110年5月10日要求被上訴人給付5月份租金（本院卷253頁），然被上訴人係於110年5月22日、29日要求上訴人退還5月份不能營業之租金，故上開110年5月10日之通訊內容，不足證明被上訴人尚未繳納5月份之租金。 ⒊上訴人稱：兩造合意約定於110年6月7日終止租約，兩造復改約於6月18日辦理退租點交，被上訴人卻於17日清晨將系爭房屋騰空等語（原審卷39頁）；被上訴人亦稱：被上訴人於110年6月17日搬離，並非故意不等上訴人點交等語（原審卷67頁），可知兩造已合意於110年6月18日終止系爭租約。又被上訴人於110年6月17日遷出系爭房屋，且未交付110年6月1日至17日租金，為兩造所不爭執（原審卷第117、190頁），故上訴人依系爭租約，請求被上訴人給付110年6月1日至17日之租金3萬6833元（計算式：65,000×17/30＝36,833），即屬有據；而系爭租約既於110年6月1 8日合意終止，上訴人請求被上訴人給付110年6月18日至30日之租金，則屬無據。㈢上訴人請求違約金6萬5000元部分：系爭租約第12條第1項、第3項約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記」、「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止」（補字卷56頁），上開關於違約金條款之約定，係限於租約終止或租期屆滿時，被上訴人未遷出返還系爭房屋予上訴人，方需給付違約金。惟被上訴人於兩造合意終止租約（即110年6月18日）前之110年6月17日即已遷離系爭房屋，且系爭房屋於110年6月18日已由上訴人占有等情，為上訴人所不爭執（原審卷117頁、本院卷90頁），故被上訴人並無系爭租約第12條第3項所定之違約情事，則上訴人依系爭租約第12條第3項請求被上訴人給付相當於月租金額一倍即6萬5000元之違約金，為無理由，不應准許。㈣上訴人請求賠償費用部分； ⑴廢棄物清運費部分：上訴人主張委由清運公司清運廢棄物、移除地釘，共支出清運費3萬7000元等情，固提出運發精緻搬家團隊估價單、LINE對話紀錄、照片為證（原審卷43、137-155、399頁）。然上訴人僅提出估價單，並無確有給付該項費用之收據或統一發票，又上開估價單客戶姓名欄雖為李予姿，然收款人及消費者簽名欄竟均為潘偉恩（原審卷43頁），難認上訴人確有支出上開費用。又據李予姿與運發精緻搬家團隊間LINE之對話內容：「運發精緻搬家團隊（下簡稱運）：你那時候處理的日期是哪時候、好、處理玻璃的日期是哪時候」、「李予姿（下簡稱李）：110年6月23日」、「運：好我寫好再Line給你」、「運：估價單」、「李：你沒寫估價人名字，清運廢棄物那打勾，0906的電話還通嗎？要有通的電話，萬一他們問，我有請你載運嗎？多少錢？確定跟你寫的無誤」、「運：電話寫在消費者簽名這裡」、「李：好，謝謝你喔！」等語（原審卷137至141頁），足見該估價單係上訴人為配合查證而要求清運公司依其指示製作，上訴人此部分主張，難認實在。 ⑵玻璃大門回復原狀部分：兩造已同意系爭房屋玻璃大門回復原狀費用，依被上訴人於原審提出復原舊玻璃安裝之工資7000元計算（原審卷437、453頁、本院卷140頁），故上訴人請求被上訴人給付7000元，為有理由，逾此範圍之請求，尚屬無據，不應准許。 ⑶鐵捲門修繕費部分：上訴人主張因被上訴人將遙控主機拔除，無法使用，致上訴人另支出修繕費3,000元等情，業據證人即志昇鎖印行老闆賴志鋒證稱：上訴人找我去做鎖具的維修，原審卷第161頁收據是我開的收據，這張收據我印象中是我到現場時，遙控器無法使用，鐵門無法降落，發現是遙控主機被拔除，軌道塞異物，我去做維修，就是收據上之金額，維修的日期就是收據上面的日期（按：110年6月18日），我當天去看到遙控主機就在鐵捲門的馬達旁邊等語（原審卷388、389頁），並有志昇鎖印行收據可證（原審卷45、161頁），證人賴志鋒於被上訴人遷出系爭房屋之翌日即到場維修，足認系爭房屋之遙控主機應係於被上訴人承租使用系爭房屋期間損壞，上訴人請求給付遙控主機之修繕費用3000元，為有理由。 ⑷未繳納電費部分：上訴人主張被告搬離系爭房屋前，尚有未繳納之電費共計1萬0021元等情，有電費繳費收據為證（補字卷41-43頁；原審卷283至285頁），且為被上訴人所不爭執（原審卷75、437頁），是上訴人此部分請求，應屬有據。 ⑸上訴人請求被上訴人給付系爭房屋回復原狀相關費用，其中玻璃大門安裝費用7000元、鐵捲門修繕費3000元及電費1萬0021元，為有理由，其餘均無理由。㈢按抵銷須當事人雙方互有對立之債權，並備具抵銷之適狀，始得為之，此觀民法第334條第1項前段之規定自明。抵銷乃主張抵銷者單方之意思表示即發生效力，而使雙方適於抵銷之二債務，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額同歸消滅之單獨行為，且僅以意思表示為已足，原不待對方之表示同意，亦不論在訴訟上或訴訟外，均得為之，此觀民法第334條及第335條規定自明（最高法院97年度台上字第2241號、100年度台上字第1982號判決參照）。上訴人雖可請求被上訴人給付租金3萬6833元、系爭房屋回復原狀費用1萬元、電費1 萬0021元，共5萬6854元；然兩造合意終止系爭租約後，上訴人亦負有返還押租金13萬元予被上訴人之義務（詳反訴部分說明），故經被上訴人主張與上訴人得請求之範圍內抵銷後（原審卷75、437頁），上訴人之債權已無剩餘。上訴人依系爭租約，請求被上訴人給付33萬2062元，及自111年6月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即無理由。二、反訴部分：押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判決參照）。被上訴人有依系爭租約第4條約定給付13萬元押租金，為上訴人所不爭執，並有系爭租約可證（補字卷54頁），堪認屬實。系爭租約業經兩造合意於110年6月18日終止，被上訴人並於110年6月17日將系爭房屋返還上訴人，均如前述，則上訴人扣抵被上訴人積欠租金3萬6833元、玻璃大門安裝費用7000元、鐵捲門修繕費3000元及電費1萬0021元，共5萬6854元後，剩餘押租金7萬3146元，依系爭契約第4條之約定，上訴人應返還予被上訴人，被上訴人反訴請求上訴人給付7萬3146元，核屬有據，逾此範圍之請求，即屬無據。肆、綜上所述，上訴人依系爭租約之法律關係，請求被上訴人給付33萬2062元，及自111年6月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。被上訴人依系爭租約反訴請求上訴人給付7萬3146元，及自111年2月2日（即反訴起訴狀繕本送達翌日，原審卷61頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審判決主文第三項就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於本訴不應准許及上開反訴應予准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，自無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。伍、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，核與判決結果均不生影響，爰不再予逐一論述。陸、據上論結，上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　 3　　月　　3　　日民事第四庭審判長法官吳國聖法官林金灶法官林宗成正本係照原本作成。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　112 　年　　 3　　月　　3　　日書記官游語涵

臺灣臺中地方法院111年度簡上字第432號

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