111年度訴字第1218號｜民事：返還租賃物等｜裁判日期：112 年 01 月 16 日

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度訴字第1218號原告吳貽祥訴訟代理人陳惠伶律師被告陳宥儒蔡仁傑共同訴訟代理人楊承彬律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國111年12月19 日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。經查，原告起訴聲明請求：被告二人應將門牌號碼臺中市○ ○區○○里○○路0段000巷0號鐵架平房1棟（詳如本院卷第31頁至33頁附圖「創宇工程行」部分）騰空遷讓，返還房屋與原告。被告二人應給付原告新臺幣（下同）61萬2,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告二人應自民國111年4月22日（本件訴訟起訴日）起至返還房屋與原告止，按月給付3萬元與原告。第一、二項請求，請准提供擔保宣告假執行。嗣於111年9月27日具狀減縮聲明為被告二人應給付原告61萬,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告二人應自111年4月22日（本件訴訟起訴日）起至111年8月1日（返還房屋日之前一日）止，按月給付3萬元與原告（合計金額10萬元）。請准提供擔保宣告假執行。核原告所為上開變更為減縮應受判決事項之聲明，及基於其主張之本件同一基礎事實，揆諸上開規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：㈠被告二人於107年8月8日合夥設立「創宇工程行」，設立資本額為24萬元，被告二人各自出資12萬元，營業地址設於臺中市○區○村里○○○街00○0號。嗣被告二人與原告於109年5月10 日簽立「房屋租賃契約書」（下稱系爭租約），承租門牌號碼臺中市○○區○○里○○路0段000巷0號鐵架平房1棟（下稱系爭租賃物，同址尚有琛豐興業社、原告自宅、吉利汽車修配廠及明億汽車修配廠）作為「創宇工程行」經營使用，租賃期限為109年5月10日起至111年5月9日止，租金為每月3萬元（每月為1期，應於每期起始日給付），保證金為6萬元。被告二人僅給付1期即109年5月10日至109年6月9日之租金3萬元與原告，其餘均未給付。㈡於109年7月14日19時28分，位於系爭租賃物同址由吳有章（原告之子）經營之吉利汽車修配廠，發生火災意外（下稱系爭事故）。系爭事故發生後，被告二人表示繼續承租系爭租賃物。於109年7月18日，被告陳宥儒與吳有章簽署「災後賠償協議書」，其中第3條記載「7月18日開始施工，租金即日停止租約，至恢復完工」，該工程係指修復「創宇工程行」與「吉利汽車修配廠及明億汽車修配廠」間之共同壁部分，且原告已於109年7月18日後之一星期即將前開共同壁部分修繕完竣。因被告二人事後稱其工廠內物料於消防隊噴水時被噴到，物料工具均不能使用，而擬要求吳有章賠償187萬8,756元，而不按照上開「災後賠償協議書」處理，且其他相關工程係因當時系爭租賃物之鐵捲門鑰匙由被告二人持有中，需有被告二人配合，原告始能令施工人員入內施作相關工程，此即為系爭租賃物之水電配置、天花板噴漆等工程尚未施作之緣由。且系爭事故並未波及系爭租賃物內之水電設備，此由被告二人尚得以鑰匙開啟系爭租賃物之鐵捲門可證，且系爭租賃物內之物品係屬創宇工程行所有，物品是否丟棄均取決於被告二人，被告二人以原告未整理系爭租賃物之室內，拒絕給付租金，並無理由。又於系爭事故後，被告二人繼續自由進出、使用系爭租賃物，並將創宇工程行之用具、物料、設備、傢俱等物件放置於系爭租賃物內，故被告二人抗辯系爭租賃物「陷於無法正常使用之狀態」，並不足採。㈢109年9月16日，被告二人合夥經營之創宇工程行向鈞院起訴請求原告及吳有章賠償187萬8,756元，經鈞院囑託鑑定後減縮聲明為33萬5,970元，嗣經鈞院以110年度簡字第300號判決吳有章應給付創宇工程行23萬8,070元及法定利息。該案判決係以前述之「災後賠償協議書」作為認定創宇工程行與吳有章達成賠償協議，作為賠償依據，但此與原告無關，對原告並無法律上效力，被告二人抗辯自109年7月起即無再行給付租金與原告之義務，並無可採。㈣因被告2人遲延給付之租金額已逾5月，原告於109年11月16日寄發臺中法院郵局第002894號存證信函，限期催告被告二人給付積欠之租金，然被告二人迄今均未給付自109年6月10日起之租金，扣減保證金6萬後，尚超過2個月以上之租金額，爰依民法第440條規定，以本件起訴狀繕本送達被告二人作為終止系爭租約之意思表示。嗣原告於111年8月2日收到被告二人委託律師發函檢附系爭租賃物之鑰匙7支，即被告二人已於當日將系爭租賃物返還予原告。原告依民法第439條、租賃契約法律關係（兩造終止系爭租約前）、民法第179 條（兩造終止系爭租約後）向被告2人請求109年6月10日起至111年4月21日止之租金61萬2,000元（計算式：1年10個月又12天之租金合計為67萬2,000元，扣減用以抵付109年6月、7月租金之保證金6萬元）及相當於租金之不當得利即自111年4月22日（本件訴訟起訴日）起至111年8月1日（返還房屋日之前一日）止，按月給付3萬元與原告（合計金額10萬元）等語。㈤並聲明： 1、被告二人應給付原告61萬2,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 2、被告二人應自111年4月22日（本件訴訟起訴日）起至111年8月1日（返還房屋日之前一日）止，按月給付3萬元與原告（合計金額10萬元）。 3、請准提供擔保宣告假執行。二、被告抗辯略以：㈠被告二人固有於109年5月10日與原告簽立系爭租約，向原告承租系爭租賃物作為被告2人合夥設立之創宇工程行經營使用。嗣於系爭事故發生後，被告2人以創宇工程行之名義請求原告及吳有章負損害賠償責任，並經鈞院以110年度簡字第300號判決吳有章應賠償創宇工程行23萬8,070元。㈡被告二人固僅先給付109年5月租金3萬元、保證金6萬元予原告，惟於被告二人欲再給付109年6月租金時，原告表示先以保證金抵扣109年6月、7月之租金。嗣後，系爭租賃物因系爭事故之發生而陷於無法正常使用之狀態，故被告陳宥儒即創宇工程行之合夥執行人與吳有章簽署「災後賠償協議書」，約定「甲方（屋主）災後因幫乙方（承租者）負責建物復原，負責項目：1、建物牆面復原、天花板噴漆、毀損部分修復、水電配置整理、入口雜物整理、室內環境地面整理、為期工作天（施工完為止），事後如有以上問題，應向甲方提出修繕處理要求。」、「甲方（屋主）應負責乙方（承租者）材料及機具毀損賠償，乙方提供毀損清冊予甲方，雙方達成協議，將由甲方賠償於乙方，毀損材料及機具費用。」、「7月18日開始施工，租金即日停止租約至恢復完工。」。系爭租賃物直至111年6月28日本院至現場勘驗時，原告除曾修復燒毀之牆面外，未進一步安排系爭租賃務之水電配置及整理室內環境，地面仍佈滿因系爭事故過後遺留之破碎瓦片、電線等雜物；被告二人遭系爭事故燒毀之桌椅等物亦未經修復；天花板亦未依前開「災後賠償協議書」重新噴漆；亦尚未完成水電配置整理，是系爭租賃物仍處於無電可用之狀態，是原告自系爭事故發生時即109年7月14日起迄今，均未提供合於系爭租約使用之租賃物予被告，從而無論係基於「災後賠償協議書」之內容抑或是一般租約之債之本旨論之（併參民法第266條第1項規定），被告二人自109年7月14日後，即無繼續交付租金予原告之義務，故原告請求被告二人應給付租金61萬2,000元，應無理由。㈢因系爭事故發生後，系爭租賃物即陷於不堪使用之狀態，被告無繼續給付租金之義務已如前述，故本件自不符合民法第440條所揭有關承租人租金支付遲延，遲付租金總額扣除押租金後達2個月租金之情事，原告主張據此以本件起訴狀繕本送達被告二人而為終止系爭租約之意思表示，不生合法終止系爭租約之效力，是原告主張依據不當得利法律關係，請求被告二人應給付原告111年4月22日至111年8月1日止，按月給付3萬元相當租金之不當得利，並無理由等語，資為抗辯。㈣並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：㈠經查，創宇工程行係被告二人合資設立，且被告二人與原告於109年5月10日簽立系爭租約，承租系爭租賃物作為創宇工程行營業經營之用，租賃期限為109年5月10日起至111年5月9日止，約定租金為每月3萬元（每月為1期，應於每期起始日給付），保證金為6萬元，被告二人已給付109年5月10日至109年6月9日之租金3萬元及保證金6萬元予原告，109年6 月、7月之租金以前開保證金6萬元予以抵扣；於109年7月14日19時28分，吳有章（原告之子）經營之吉利汽車修配廠，發生系爭事故，於109年7月18日，被告陳宥儒與吳有章簽署「災後賠償協議書」；109年7月18日後，原告有修復創宇工程行與吉利汽車修配廠及明億汽車修配廠間之共同壁部分，然尚未完成水電配置、天花板噴漆等工程；期間被告二人以創宇工程行名義向原告及吳有章就系爭事故請求損害賠償，並經本院以110年度簡字第300號判決吳有章應給付創宇工程行23萬8,070元，及自109年10月27日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等情，有原告提出之系爭租約影本、經濟部商工登記公示資料查詢服務、臺中市政府消防局提供火災調查資料內容、本院110年度簡字第300號判決在卷可參（見本院卷第35頁至72頁），且為兩造所不爭執，上開事實堪予認定。㈡原告主張被告二人於系爭事故發生後仍持續使用系爭租賃物，依系爭租約有給付租金之義務，被告二人於109年6月10日後即未按期給付租金，原告依民法第440條規定，以本件起訴狀繕本送達被告二人作為終止系爭租約之意思表示；復依民法第439條、租賃契約法律關係請求被告二人給付系爭租約終止前，未給付之租金共61萬2,000元；且被告二人自原告終止系爭租約後(即本件起訴日111年4月22日），仍持續使用系爭租賃物，直至111年8月2日返還系爭租賃物予原告止，原告主張依民法第179條規定，向被告二人請求此段期間相當於租金之不當得利共10萬元等情，為被告二人所否認，並以前詞置辯。是本件應為審究之爭點為：①原告主張依租賃契約法律關係請求被告二人給付積欠租金共61萬2,000 元，是否有理由？②原告主張依不當得利法律關係請求被告二人給付原告相當於租金之不當得利共10萬元，是否有理由？ ⒈原告主張依租賃契約法律關係請求被告2人給付租金61萬2,00 0元，應無理由： ⑴按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。是出租人非但應於出租後以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於嗣後租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之狀態，亦為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務（最高法院89年度台上字第422號判決意旨可供參照）。出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院96年度台上字第1692號民事判決意旨可供參照）。 ⑵原告主張：系爭事故並未波及系爭租賃物內之水電設備，此由被告二人尚得以鑰匙開啟系爭租賃物之鐵捲門可證，且於系爭事故後，被告二人仍繼續將創宇工程行之用具、物料、設備、傢俱等物件放置於系爭租賃物內，被告二人抗辯系爭租賃物「陷於無法正常使用之狀態」，係無足採云云。惟經本院於111年6月28日10時30分至系爭租賃物現場勘驗，系爭租賃物現場呈現堆置物品雜亂、有放置一些工作及材料，進門右側牆面已修復完畢，因系爭事故燒熔之電線則尚未修復完成，電燈亦無法使用，但大門鐵門可以使用，鑰匙當時在被告二人處，系爭租賃物已未作營業使用，地面上有系爭事故時掉落之屋瓦，此有本院勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第151頁至156頁）。又依臺中市政府消防局火災原因調查鑑定書記載現場勘察紀錄：創宇工程行南側外牆面高處受煙燻黑、鐵(鋼)架烤漆浪板屋頂受煙燻黑、作業區北側磚造及鐵( 鋼)架石棉瓦搭建牆面高處受燒燻黑、變色；西側鐵(鋼)架烤漆浪板牆面高處受燒燻黑、變色；南側磚造及鐵(鋼)架烤漆浪板搭建牆面高處受燒燻黑、變色；東側鐵(鋼)架石棉瓦牆面受燒變色、部分塌落，呈北側高處塌落嚴重跡象，靠東側牆面擺放之木材、器具受燒燻黑、變色（見本院110年度簡字第300號卷一第121頁、第175頁至第183頁）等情。且參諸被告二人於另案即本院110年度簡字第300號損害賠償事件提出之系爭事故發生後現場照片，現場雜物堆置、其內屋瓦、牆壁、物品均有燒損，地面有燒損掉落之瓦片。該案承辦法官於110年2月24日10時至現場勘驗所攝之現場照片亦呈現系爭租賃物內外均堆滿各類雜物、內部地面有燒損掉落之瓦片（見本院110年度簡字第300號卷一第37頁至73頁、第317 頁至327頁）等情。依前述情節可知，系爭租賃物現場東側鐵(鋼)架石棉瓦牆面受燒變色、部分塌落，呈北側高處塌落嚴重，其餘各處亦已多處遭燒損，地面上堆置許多廢棄雜物未予清理，且已無電可用，無法期待被告二人得將系爭租賃物作為創宇工程行之營業使用，應可認系爭租賃物已達於未合於系爭租約約定之使用收益狀態，原告既未完成修繕，即屬違反民法第423條出租人之保持合用義務，而不得因被告二人未將原置於系爭租賃物內之物品搬移，即推論系爭租賃物合於使用收益狀態，是原告上開主張，並無足採。至於原告主張其欲修繕惟為被告二人所拒云云，業為被告所否認，且原告復未舉證證明，原告上開主張尚無可採。 ⑶系爭租賃物自109年7月14日系爭事故發生後，已屬未合於系爭租約約定使用收益狀態，原告嗣後亦未將系爭租賃物修繕至可供營業之狀態，即未盡民法第423條所規定出租人之保持合用義務，故依前揭說明，即依民法第441條反面解釋，被告二人自得於109年7月14日後，免除支付租金之義務。是原告主張依租賃契約法律關係請求被告2人給付租金61萬2,000元，應無理由。 ⒉原告主張依不當得利法律關係請求被告二人給付原告相當於租金之不當得利共10萬元，亦無理由： ⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項定有明文。 ⑵查，被告二人已給付109年5月10日至109年6月9日之租金3萬元及保證金6萬元予原告，而109年6月、7月之租金亦以前開保證金6萬元予以抵扣等情，為兩造所不爭執，而自109年7 月14日後，被告二人得免除支付租金之義務，已如前述，故被告二人自無遲延給付租金之情事，原告自不得以被告二人未給付租金為由，依民法第440條規定終止系爭租約。基上，系爭租約於原告起訴時既未經合法終止，被告二人未搬移原置於系爭租賃物內之物品及將系爭租賃物之鑰匙歸還，自非無法律上原因占用系爭租賃物；又系爭租約於111 年5 月9 日屆至後，因系爭租賃物未經修復，無從為使用收益，則111年5月10日至111年8月1日期間亦無使用收益，實難認此期間被告有取得於相當於租金之不當得利，故原告主張依不當得利法律關係，請求被告二人給付原告相當於租金之不當得利共10萬元，亦無理由。四、綜上所述，原告依租賃契約法律關係請求被告二人給付61萬2,000元及依不當得利法律關係請求被告二人給付相當於租金之不當得利共10萬元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　1 　　月　　16　　日民事第三庭法官　王金洲正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　1 　　月　　16　　日書記官　林奕珍

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